Cassazione civile Sez. II ordinanza n. 27846 del 3 ottobre 2023

(massima n. 1)

L'art. 1117 cod. civ. non introduce una mera presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini vincibile con qualsiasi prova contraria, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene. In particolare la terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 cod. civ. in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato. Non osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza sia destinata, perché occorre che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà risulti da uno specifico titolo, ovvero dall'atto costitutivo del condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.