Articolo 963 Codice Civile

Perimento totale del fondo enfiteutico

Il primo comma dell'art. 963, corrispondente al primo comma dell'art. 1560 del codice del 1865, prevede il caso del perimento totale del fondo enfiteutico, e, nulla mutando sostanzialmente alla norma del vecchio codice, stabilisce che il totale perimento del fondo importa l'estinzione dell'enfiteusi, per essere venuto meno l'oggetto del contratto.

Naturalmente, però, per poter parlare di « perimento totale del fondo » non si esige che il fondo sia scomparso, che cioè non esista più. Esso si considerera come perito anche nel caso in cui, sebbene ancora materialmente esistente, non sia più dotato della sua capacità e delle sue forze produttive o non presenti più la sua attitudine a procurare una qualsiasi utilità.

Questo caso, però, del fondo enfiteutico che ha perduto le sue qualità produttive, non deve comunque confondersi con l'altro, in cui, per effetto di un cambiamento verificatosi nella superficie del suolo, esso non presenti più l'attitudine produttiva che aveva prima, ma ne acquisti una nuova, perchè i cambiamenti verificatisi nella superficie del suolo o la sua completa trasformazione non conducono mai a quella conseguenza, dato che tali trasformazioni o tali mutamenti non distruggono quello che puo definirsi il soggetto materiale del dominio.


Perimento parziale del fondo enfiteutico

Nel caso, invece, che il fondo non sia distrutto che in parte, se la distruzione è di lieve entità, non si dà ad essa alcuna rilevanza. Se invece è perita una parte notevole del fondo, per cui il canone risulta sproporzionato al valore della parte residua, allora all'enfiteuta sono offerte due vie: egli può chiedere una congrua riduzione del canone oppure può rinunziare al suo diritto, restituendo il fondo al concedente, salvo a ottenere it rimborso dei miglioramenti sulla parte residua.

Siamo, in verità, di fronte a innovazioni di una certa importanza nei confronti della disciplina dettata dal corrispondente art. 1560 del codice del 1865: questo infatti non prevedeva alcuna riduzione del canone, nel caso che la parte residua del fondo fosse sufficiente per pagarlo interamente; solo, nel caso che la parte perita del fondo fosse notevole, ammetteva che l'enfiteuta potesse rinunciare al suo diritto, retrocedendo il fondo al concedente. Il nuovo codice, invece, precisa che, in questo caso, va fatto salvo il diritto al rimborso dei miglioramenti sulla parte residua.

Resta a precisare il criterio con cui dovrà procedersi nel giudicare se la parte del fondo enfiteutico perita sia notevole o no, e poichè la legge nulla dice al riguardo, non c'è che da ricorrere allo spirito da cui essa è permeata.

Ora, la restituzione del fondo al concedente equivale alla risoluzione del contratto di enfiteusi, e poichè questa risoluzione è basata sul principio per cui il consenso al contratto non si sarebbe certo dato se l'attuale stato di cose si fosse verificato al momento in cui esso veniva richiesto, è chiaro che la parte perita del fondo in tanto può essere ritenuta notevole oppure no, in quanto, dall'esame che se ne fa, si possa dedurre che il concessionario avrebbe o no prestato il suo assenso al contratto, ove la parte del fondo fosse già perita al tempo delle trattative per la stipulazione del contratto medesimo. E, si noti bene, è necessario ancora tener presente, per poter giudicare con coscienza se la parte perita possa ritenersi notevole a termini di legge, e se conseguentemente possa riconoscersi all'enfiteuta il diritto di restituire il fondo, non la sola quantità della parte perita, mettendola a confronto con quella che resta, ma anche e soprattutto le condizioni del fondo, lo scopo cui esso è destinato, l'intento che l'enfiteuta si è ripromesso di raggiungere per mezzo del contratto. Ed è evidente che se, come abbiamo detto, perita una parte del fondo enfiteutico, quella che resta non dà un reddito sufficiente per pagare interamente il canone, compete all'enfiteuta il diritto a restituire il fondo medesimo, salvo ottenere il rimborso dei miglioramenti sulla parte residua, a meno che egli non preferisca ottenere una riduzione del canone, e in misura tale che sarebbe stato da lui dato ugualmente il suo consenso al contratto, ove la parte del fondo fosse già perita al tempo della stipulazione del contratto medesimo.


Termine per chiedere la revisione del canone

Il legislatore però si è preoccupato di temperare questa maggiore elasticità della disciplina introdotta a favore dell'enfiteuta e ha incluso nel terzo comma dell'art. 963 un breve termine di decadenza (un anno) entro il quale egli deve esercitare la facoltà di chiedere la riduzione del canone o di rinunciare al suo diritto.


Ripartizione delle indennità nel caso di assicurazione o di espropriazione

Altra disposizione innovativa, che non ha alcuna esplicita corrispondenza nel codice del 1865, è quella contenuta nel comma quarto, e che riguarda il caso in cui il fondo sia assicurato contro il rischio del perimento.

In questa ipotesi, laddove l'assicurazione sia stata fatta anche nell'interesse del concedente, è logico che l'indennità venga ripartita fra il concedente e l'enfiteuta in proporzione del valore dei rispettivi diritti.

Cosi pure, seguendo gli stessi criteri, saranno ripartite le indennità nel caso di espropriazione per pubblico interesse.