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Articolo 825 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Diritti demaniali su beni altrui

Dispositivo dell'art. 825 Codice civile

Sono parimenti soggetti al regime del demanio pubblico [823], i diritti reali che spettano allo Stato, alle province e ai comuni su beni appartenenti ad altri soggetti (1), quando i diritti stessi sono costituiti per l'utilità di alcuno dei beni indicati dagli articoli precedenti (2) o per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli a cui servono i beni medesimi (3).

Note

(1) L'articolo prevede anche per i diritti reali di godimento che fanno capo al lo Stato o agli enti pubblici territoriali la regolamentazione propria dei beni demaniali.
(2) Sono le c.d. servitù pubbliche come, ad esempio, la servitù di scarico che grava sui terreni limitrofi ai laghi, al fine di consentire il deflusso delle acque in eccedenza.
(3) Tale disposizione positivizza in tal modo le c.d. servitù di uso pubblico, che vengono in essere a vantaggio di una collettività indeterminata di persone. Ne è esempio molto diffuso la servitù di passaggio su strada privata.

Spiegazione dell'art. 825 Codice civile

Nozione ed esempi dei diritti reali pubblici sui beni altrui

È stato sempre ritenuto pacifico che del pubblico demanio fanno parte oltre ai beni corporali anche cose incorporali, ossia diritti su beni altrui. Mancava però nel diritto positivo un'esplicita affermazione di questo principio: il presente articolo, che non ha corrispondenza nel codice abrogato, è diretto sia a riconoscere il principio stesso, sia a stabilirne la portata e i limiti. Non è sempre agevole infatti distinguere i diritti di cui si tratta da altri poteri spettanti alla pubblica amministrazione sui beni dei privati.

a) I diritti d'ordine demaniale devono avere carattere reale, dovendo consistere, cioè, come la proprietà pubblica di cui sono soltanto una parte, in un potere diretto dell'amministrazione sulla cosa. Non hanno carattere reale, p. es., i poteri a cui corrispondono i vari doveri positivi del proprietario in ordine alla funzione sociale del suo diritto: in tal caso nessun rapporto si stabilisce fra l'amministrazione e la cosa, ma soltanto fra la prima e il proprietario. Non hanno carattere reale nemmeno le limitazioni negative imposte dalle varie leggi al diritto di proprietà, sebbene tali limitazioni abbiano talora lo scopo di devolvere a vantaggio della generalità quelle utilità della cosa che vengono sottratte al proprietario, tuttavia esse non si concretizzano in un diritto dell'amministrazione sul bene, ma piuttosto delimitano, in modo più ristretto dell’ordinario, il contenuto stesso del diritto di proprietà. Per questa ragione non sono considerati di ordine demaniale i poteri relativi al vincolo di conservazione delle bellezze naturali, alla conservazione delle cose d'interesse artistico e archeologico, i divieti di edificare e altre limitazioni alla proprietà edilizia, ecc.

b) Il carattere reale del diritto non è, d'altra parte, sufficiente da solo a costituire la figura giuridica contemplata nel presente articolo. L'amministrazione, per l'accesso a un proprio stabilimento, può essere titolare di una servitù di passaggio sopra un fondo privato; per vantaggio di un proprio edificio, può godere di una servitù di prospetto sopra un fondo ad esso contiguo; può anche avere un diritto di usufrutto sopra un edificio altrui ed esercitare questo diritto adibendo l'edificio a sede di propri uffici. Tutti questi sono diritti reali che possono spettare allo Stato, alla provincia o al comune su beni di altri soggetti, ma non sono diritti reali pubblici.

Per identificare questi ultimi, l'art. 825 usa una for­mula molto precisa: deve trattarsi di diritti costituiti per utilità di un bene demaniale o per il conseguimento di fini corrispondenti a quelli a cui servono i beni demaniali. La prima ipotesi si riferisce alle servitù prediali: qualunque servitù fra un fondo appartenente allo Stato, alla provincia o al comune e altro appartenente a un privato ha carattere demaniale, solo quando il fondo dominante sia costituito da un bene demaniale. Sono fra queste le servitù a favore dei fiumi e di altri corsi di acqua (p. es. servita della via alzaia)
La seconda ipotesi riguarda i diritti reali di godimento: questi devono essere rivolti al conseguimento di fini di pubblico interesse, cui normalmente servono i beni demaniali. Il più importante fra questi è il diritto di uso pubblico gravante sul le strade vicinali, ossia le strade costruite dai privati con parti dei loro fondi e per utilità delle comunicazioni fra i fondi medesimi. Anche nell'interno dei luoghi abitati possono esservi piazze, vicoli ed altri spazi di pro­prietà privata soggetti all'uso pubblico. Titolare di questi diritti di uso è sempre il comune, al quale le leggi speciali attribuiscono particolari poteri per regolare il medesimo e per assicurare la manutenzione delle strade da parte dei rispettivi proprietari e di coloro che se ne servono.

Un altro diritto di godimento a favore del pubblico dei comuni o delle rispettive frazioni era previsto dall'art. 542 del vecchio codice e si riferiva all'uso delle acque private per scopo di alimentazione e d'igiene. Il diritto poteva avere come titolo la prescrizione o la convenzione fra il comune e il privato proprietario. La disposizione non è stata riprodotta nel nuovo codice: la ragione deve ricercarsi nella mutata condizione delle acque secondo le leggi speciali più recenti. Ogni acqua che possa soddisfare ai bisogni di una popolazione, ossia di una generalità, deve essere inclusa fra le acque pubbliche e non può appartenere ai privati.

Si possono invece ricordare altre servitù, che alcuni chiamano di semplice tolleranza, quali quella di appoggio sulle private costruzioni delle cassette per la posta e delle lampade per l'illuminazione delle vie; quella di passaggio e di appoggio delle condutture elettriche sui fondi e sugli edifici privati, etc. La servitù di elettrodotto, fra tutte la più importante, è ampiamente regolata dal T. U. 11 dicembre 1933, n. 1775, sulle acque e sugli impianti elettrici (art. 119-129).

Hanno, infine, carattere di servitù pubbliche i diritti d'uso concessi alla generalità sopra musei, pinacoteche e biblioteche di proprietà privata. Ciò non poteva dirsi sotto la passata legislazione, per la quale gli stessi beni, quando erano in proprietà dello Stato, non avevano carattere demaniale : divenuto demaniale il diritto di proprietà, anche i minori diritti reali, quando sussistono su cose altrui, partecipano della stessa natura.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

394 L'enumerazione non si esaurisce nel codice civile: essa si accresce di quei beni che altre leggi dichiarano al presente o successivamente dichiareranno appartenere al pubblico demanio. All'espressadichiarazione della loro demanialità equivale l'assoggettamento di dati beni al regime dei beni demaniali. In tal modo, quali beni siano demaniali risulta determinato in modo tassativo dalla legge: non dalla sola enumerazione del codice, ma da quella che può risultare tenendo conto di tutto il complesso della nostra legislazione. Tale regime viene esteso ai diritti reali che su beni altrui hanno lo Stato, la province e i comuni, quando i diritti stessi sono costituiti per l'utilità di alcuno dei beni demaniali o assoggettati al regime del demanio pubblico, ovvero sono costituiti per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli a cui servono i beni medesimi (art. 825 del c.c.). L'estensione consegue dall'accessorietà, dei menzionati diritti o dall'identità del fine che essi sono destinati ad attuare. Al regime dei beni demaniali ho infine assoggettato (art. 824 del c.c., secondo comma) i mercati comunali, avuto riguardo all'uso pubblico di essi, nonché i cimiteri, di cui già sotto l'impero del codice precedente autorevoli scrittori affermavano la demanialità.

Massime relative all'art. 825 Codice civile

Cass. civ. n. 28632/2017

Perché si costituisca per usucapione una servitù pubblica di passaggio su una strada privata, è necessario che concorrano contemporaneamente le seguenti condizioni: 1) l'uso generalizzato del passaggio da parte di una collettività indeterminata di individui, considerati "uti cives" in quanto portatori di un interesse generale, non essendo sufficiente un'utilizzazione "uti singuli", cioè finalizzata a soddisfare un personale esclusivo interesse per il più agevole accesso ad un determinato immobile di proprietà privata; 2) l'oggettiva idoneità del bene a soddisfare il fine di pubblico interesse perseguito tramite l'esercizio della servitù; 3) il protrarsi dell'uso per il tempo necessario all'usucapione.

Cass. civ. n. 4851/2016

La cosiddetta "dicatio ad patriam", quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, seppure non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità (non di precarietà e tolleranza), un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, al fine di soddisfare un'esigenza comune ai membri di tale collettività "uti cives", indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità e dallo spirito che lo anima. (In applicazione dell'anzidetto principio, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza impugnata, che aveva ritenuto che i privati avessero inteso destinare le aree di loro proprietà all'uso, come strada, dei soli proprietari e utenti degli edifici, costruiti o da costruire, sui diversi lotti fronteggianti, con conseguente illegittimità della condotta del Comune che, occupandole, ne le aveva sottratto ai proprietari realizzandovi opere stabili che ne avevano mutato irreversibilmente la conformazione).

Cass. civ. n. 4207/2012

La "dicatio ad patriam", quale modo di costituzione di una servitù, postula un comportamento ad uso pubblico, del proprietario che, seppur non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità, un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al relativo uso. (Nella specie, la S.C. ha escluso che tale comportamento potesse essere ravvisato nel fatto che il proprietario, pur consentendo il passaggio pubblico su una strada privata di accesso ad alcuni edifici e di collegamento tra due strade pubbliche, aveva tuttavia contestato l'abusiva ingerenza del Comune che l'aveva asfaltata e denominata).

Cass. civ. n. 20138/2011

Le servitù di uso pubblico possono essere acquistate mediante il possesso protrattosi per il tempo necessario all'usucapione anche se manchino opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, essendo il requisito dell'apparenza prescritto dall'art. 1061 c.c. soltanto per le servitù prediali.

Cass. civ. n. 354/2011

Un'area privata può ritenersi assoggettata a servitù pubblica di passaggio, allorché sussista non solo l'uso generalizzato del passaggio da parte di una collettività indeterminata di individui, considerati "uti cives" in quanto portatori di un interesse generale, e la sussistenza di un titolo valido a sostenere l'affermazione di un diritto di uso pubblico, ma anche l'ulteriore requisito dell'oggettiva idoneità del bene a soddisfare il fine di pubblico interesse perseguito tramite l'esercizio della servitù. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la quale aveva escluso il requisito dell'oggettiva idoneità a soddisfare un fine di pubblico interesse con riferimento ad una mulattiera di montagna di ridottissime dimensioni ed assai scoscesa, su cui non era consentito un transito generalizzato di mezzi agricoli).

Cass. civ. n. 11346/2004

Ai fini dell'assoggettamento per usucapione di un'area privata ad una servitù di uso pubblico, è necessario che l'uso risponda alla necessità ed utilità di un insieme di persone, agenti come componenti della collettività, e che sia esercitato continuativamente per oltre un ventennio con l'intenzione di agire uti cives e disconoscendo il diritto del proprietario.

Cass. civ. n. 15111/2000

La dicatio ad patriam quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico consiste nel comportamento del proprietario che, pur se non intenzionalmente diretto alla produzione dell'effetto di dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente con carattere di continuità e non di mera precarietà e tolleranza, un proprio bene a disposizione della collettività assoggettandolo al correlativo uso che ne perfeziona l'esistenza senza che occorra un congruo periodo di tempo o un atto negoziale ovvero ablatorio al fine di soddisfare un'esigenza comune dei membri della collettività uti cives indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità o meno e dallo spirito che l'anima. La volontarietà del comportamento è ravvisabile anche quando il privato proprietario con il non far cessare l'uso pubblico iniziato in conseguenza di una sua attività diversamente finalizzata, manifesti chiaramente per facta concludentia l'intenzione di voler mantenere la sua cosa a disposizione della collettività così da rendere legittimo l'uso pubblico della medesima.

Cass. civ. n. 12181/1998

La cosiddetta dicatio ad patriam ha, come suo indefettibile presupposto, l'asservimento del bene all'uso pubblico nello stato in cui il bene stesso si trovi, e non in quello realizzabile a seguito di manipolazioni quali quelle conseguenti alle irreversibili trasformazioni che caratterizzano il (diverso) istituto dell'accensione invertita.

Cass. civ. n. 5312/1998

Perché un'area privata possa ritenersi assoggettata a uso pubblico di passaggio è necessario che l'uso avvenga ad opera di una collettività indeterminata di soggetti considerati uti cives, ossia quali titolari di un pubblico interesse di carattere generale e non uti singuli, ossia quali soggetti che si trovano in una posizione qualificata rispetto al bene che si pretende gravato. Deve, pertanto, escludersi l'uso pubblico del passaggio quando questo venga esercitato soltanto dai proprietari di determinati immobili in dipendenza della particolare ubicazione degli stessi o da coloro che abbiano occasione di accedere ad essi per esigenze connesse alla loro privata utilizzazione.

Cass. civ. n. 9903/1995

Le servitù di uso pubblico possono costituirsi anche mediante dicatio ad patriam a favore di una comunità indeterminata di soggetti considerati uti cives, su beni di proprietà privata per fini di pubblico interesse, corrispondenti a quelli cui servono i beni demaniali e pertanto postulano che il bene privato abbia caratteristiche intrinseche identiche a quelle di un bene demaniale, giacché altrimenti non sarebbe idoneo a fornire le medesime utilità.

Cass. civ. n. 4755/1995

L'assoggetamento di un'area ad una servitù di uso pubblico per effetto del possesso, richiede: a) la generalità di uso da parte di una collettività indeterminata di individui, considerati uti cives, ossia quali titolari di un interesse generale; b) l'oggettiva idoneità del bene che si pretende gravato all'attuazione di un fine di pubblico interesse, che può consistere anche nella mera comodità; c) il protrarsi del possesso per il tempo previsto dalla legge per l'ususcapione.

Cass. civ. n. 5452/1989

Per la costituzione di una servitù di pubblico passaggio su un fondo privato — il cui accertamento è compito esclusivo del giudice di merito — è necessaria la prova specifica di un effettivo e pacifico uso della strada da parte della generalità dei cittadini, con l'acquiescenza del proprietario, non essendo sufficiente, per ritenere la sussistenza di un uso generale così ampio di un bene privato, che le singole utilizzazioni dedotte a prova dell'esistenza della servitù si risolvano in sporadici episodi svoltisi in maniera discontinua e per tolleranza dei legittimi proprietari.

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Alberto F. chiede
lunedì 01/08/2016 - Emilia-Romagna
“Egr. Signori,
nel 1980 ho acquistato un piccolo mappale di terreno classificato "Busco Ceduo", allora come oggi, il lato ovest confinava con i primi 100 metri del tratto iniziale di una vecchia strada Vicinale lunga 500 metri attualmente in disuso e coltivata dai frontisti per 300 metri nel tratto centrale. Nella mappa catastale, la Vicinale, congiunge due strade comunali ed è rappresentata con tratto continuo senza numero di mappale come le altre due che si inseriscono poi nella Provinciale.
Il proprietario del terreno confinante con la Vicinale della parte opposta la mio mappale, negli ultimi 5/6 anni mi richiedeva continuamente la potatura delle querce, esistenti fin dal 1980. Le piante cresciute sulla mia proprietà sono attraversate da un cavo dell'Enel e da un cavo della Telecom. Più volte ho richiesto ai due Enti di intervenire per mettere in sicurezza i loro impianti, per poi permettermi di effettuare la potatura richiesta da controparte. Finalmente un anno fa dopo l'intervento di Enel, ordinavo ad una ditta specializzata la richiesta potatura delle querce. Nel frattempo c.p. incaricava un Ing. per determinare i confini. Il tecnico, in base alle mappe catastali, dichiarava che la strada Vicinale doveva essere spostata per 2 metri verso la mia proprietà in mezzo alle piante.
A quel punto, Contro Parte negava il permesso di effettuare la potatura sostenendo che le querce non erano più di mia proprietà e che con il permesso dell' Ufficio Tecnico Comunale, le avrebbero tagliate loro.
Al fine di raggiungere un accordo, più volte ho parlato con loro. Nel novembre 2015, ho inviato una raccomandata ribadendo che per quasi quarant'anni ho coltivato quelle piante che con gli arbusti sottostanti, delimitavano il mio confine condiviso con la Vicinale.
Controparte supportata dall' Uff. Comunale sostentava che la strada Vicinale, così come indicano le mappa catastali, collegata alle altre, senza numero di mappale, deve essere classificata comunale e quindi demaniale , inalienabile, non usucapibile da privati e riposizionata come dal planimetrie ufficiali.
C.P., nonostante la proteste, nel mese di aprile tagliava a terra le piante e poneva una cordicella lungo il nuovo confine. Con l'escavatore operava lungo la strada per delimitare il nuovo tracciato. Protestavo e facevo intervenire i Tecnici Comunali che ammettevano l'autorizzazione alla potatura per evitare il danneggiamento del cortile, ma non il taglio totale. Ordinavano a c.p. di sospendere i lavori in attesa di chiarimenti.
Ho fatto molte indagini:
- negli atti pubblici presso il Catasto e in Archivio Notarile, in un solo rogito del 1959 ho trovato l'inesistenza della Vicinale nel opposto tratto terminale,
- in Comune la Vicinale non è iscritta negli elenchi appositi,
- da più di 30 anni è utilizzata solo da noi pochi frontisti.

Il Catasto da me interpellato ha dichiarato:
- che la strada è allibrata alla partita speciale delle strade. Come tale non risultano informazioni attinenti il suo regime, pubblico o privato ...,
- per la sua natura privata o pubblica a norma del D.L. 285/92 e gli art. 822,824,825 del C.C. la verifica dovrà essere rivolta al Comune che dovrà tener conto della iscrizione negli elenchi comunali e di quanto prevede la legge per stabilire la pubblicità .
Allegando la lettera del Catasto, ho richiesto al Segretario Comunale: delucidazioni in merito alla proprietà del terreno, sedime di scorrimento della vicinale. Sono in attesa di risposta.
Premesso quanto sopra, Vi chiedo di spiegarmi,in base all'art. 825, quale corretta procedura devo tenere per non perdere il terreno e per costringere contro parte ad un accordo per l'uso comune di quei 100 di strada che io intendo di utilizzare.
Cordiali saluti.

Consulenza legale i 03/08/2016
Le strade vicinali vengono equiparate alle strade comunali dall’art. 2 C.d.S. Ciò che rileva è però stabilire se sussista o meno un diritto di uso pubblico sulle stesse, per verificare se esse siano inquadrabili nell’ambito pubblicistico o privatistico.

L’iscrizione di una strada nell’elenco delle vie pubbliche o gravate da uso pubblico non ha natura costitutiva e portata assoluta, ma riveste funzione puramente dichiarativa della pretesa del Comune (Cassazione, sentenza 4938/1992), ponendo una semplice presunzione di pubblicità dell’uso, superabile con la prova contraria della natura della strada e dell’inesistenza di un diritto di godimento da parte della collettività mediante un’azione negatoria di servitù (ai sensi dell’art. 1079 c.c.).

La strada vicinale acquista il carattere di strada pubblica per intervento del Comune mediante un provvedimento di classificazione, in conseguenza del quale la strada risulterà sottoposta al regime giuridico dei beni demaniali ai sensi dell’art. 825 c.c. Si badi però che i diritti reali contemplati dall’art. 825 c.c. vengono costituiti solo alla presenza di due requisiti: per l’utilità di beni demaniali o per il conseguimento di fini di pubblico interesse. In altre parole, si applica l’art. 825 c.c. allorquando sussista un interesse collettivo di un gruppo di persone esercitato uti cives (che – salvo approfondimenti – non pare sussistere nel caso di specie).

Ciò che si desume dalla narrazione è che il Comune ha incaricato un privato di occuparsi della manutenzione della strada con la relativa potatura degli arbusti: si potrebbe dunque presumere l’inesistenza di un uso pubblico della strada stessa, ciò che non consentirebbe l’applicazione dell’art. 825 c.c. ma che consentirebbe invece l’usucapione del tratto di strada coltivato dal proprietario (possesso non interrotto per oltre venti anni e coltivazione uti dominus).

Se invece, a seguito delle indagini da parte del Comune, risultasse che la strada in oggetto è caratterizzata da uso pubblico, purtroppo non sarebbe possibile agire per i propri diritti e/o la salvaguardia delle piante coltivate, posto che i beni demaniali non sono – per loro stessa natura – usucapibili.

Testi per approfondire questo articolo