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Articolo 2816 Codice Civile 2020

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Ipoteca sul diritto di superficie

Dispositivo dell'art. 2816 Codice Civile 2020

Le ipoteche che hanno per oggetto il diritto di superficie si estinguono nel caso di devoluzione della superficie al proprietario del suolo per decorso del termine [954]. Se però il superficiario ha diritto a un corrispettivo, le ipoteche iscritte contro di lui si risolvono sul corrispettivo medesimo. Le ipoteche iscritte contro il proprietario del suolo non si estendono alla superficie(1).

Se per altre cause si riuniscono nella medesima persona il diritto del proprietario del suolo e quello del superficiario, le ipoteche sull'uno e sull'altro diritto continuano a gravare separatamente i diritti stessi(2).

Note

(1) Nell'ipotesi in cui si produca l'estinzione del diritto di superficie in conseguenza di devoluzione per scadenza del termine, si avrà la corrispondente estinzione delle ipoteche, a meno che al superficiario non sia dovuto un corrispettivo che, in tal caso, il proprietario non potrà versare prima che sul medesimo abbiano trovato soddisfazione le pretese di tutti i creditori ipotecari.
(2) L'ultima parte della norma sancisce che, nell'ipotesi di consolidazione (v. 2815), le ipoteche debbano rimanere separate, producendo perciò un processo di alienazione esecutiva distinta dei due diritti in questione, senza alcun allargamento di sorta della garanzia ipotecaria per l'avvenuta consolidazione.

Ratio Legis

La disposizione in commento è posta al fine di stabilire la diversità e l'autonomia tra il diritto del superficiario (v. art. 952) e quello del proprietario, e di conseguenza ribadire che le ipoteche rimangono legate al diritto sul quale sono inizialmente iscritte, anche nel caso di eventuale consolidazione dei due diritti in capo allo stesso soggetto.

Spiegazione dell'art. 2816 Codice Civile 2020

L’ipoteca sul diritto di superficie. Analogia con l’ipoteca sul diritto di enfiteusi

Si è già accennato che il legislatore ha dedicato speciali cure alla disciplina del diritto di superficie nel nuovo codice ene ha riconosciuto la ipotecabilità (art. 2816). La vita giuridica autonoma delle singole parti di cui si compone il diritto esigeva un particolare regolamento ipotecario, come già abbiamo visto per la superficie. Le norme del presente articolo sono identiche a quelle del regime ipotecario nei riguardi dell'enfiteusi. Naturalmente esso concerne in principal modo il caso di estinzione del diritto.


Regime nel caso di estinzione del diritto di superficie e nel caso di riunione nella persona del proprietario del fondo

Nella relazione ministeriale (n. 77) è spiegato sobriamente il sistema. Nel caso di estinzione dell'enfiteusi, per devoluzione o per decorso del termine, le ipoteche gravanti sul diritto dell'enfiteuta si risolvono sul prezzo dovuto pei miglioramenti ; altrettanto accade nel caso di devoluzione del diritto del superficiario al proprietario del fondo per decorso del termine, giacché le ipoteche costituite sul di­ritto del superficiario si risolvono dal corrispettivo a lui eventualmente dovuto.

Invece le ipoteche iscritte contro il proprietario del fondo dopo la co­stituzione del diritto di superficie non si estendono alla superficie, giacché la proprietà della costruzione eseguita sul suolo e che il proprietario del suolo acquista, si presenta con una propria individualità ed autonomia come un bene diverso da quello soggetto ad ipoteca, in quanto la stessa o il diritto di elevarla apparteneva ad un terzo quando l'ipoteca fu iscritta sul suolo. Nota la relazione ministeriale che ciò apparirà anche più chiaro se si tenga conto dell'ipotesi che il diritto di superficie sia costi­tuito su di un edificio, come nel caso in cui il proprietario conceda ad altri di elevare un nuovo piano. D'altronde dal punto economico, il semplice diritto di superficie non ha un apprezzabile valore e quindi è a ritenere che il creditore difficilmente si induce ad accettare un'ipo­teca su di esso, prima che si tramuti in opera concreta. Ciò spiega in principio, la non estensibilità dell'ipoteca. Ma nulla vieta un esplicito fatto in contrario, che estende l'ipoteca alla superficie, costituita dopo la scadenza del termine.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1142 Una disciplina, sotto un certo aspetto analoga a quella introdotta per le ipoteche costituite sul diritto del concedente o dell'enfiteuta, è dettata dall'art. 2816 del c.c. per le ipoteche costituite sul diritto del proprietario del suolo o del superficiario. Come nel caso di estinzione dell'enfiteusi per devoluzione o per decorso del termine, le ipoteche gravanti sul diritto dell'enfiteuta si risolvono sul prezzo dovuto per i miglioramenti, così, nel caso di devoluzione della superficie al proprietario del suolo per decorso del termine, le ipoteche costituite sul diritto del superficiario si risolvono sul corrispettivo a questo eventualmente dovuto. Non ho però esteso alla superficie che si devolva al proprietario del suolo le ipoteche iscritte contro il proprietario medesimo dopo che il diritto di superficie fu costituito. Mi è sembrato giusto non ammettere tale estensione, considerando che la costruzione di cui il proprietario del suolo acquista la proprietà si presenta, con una propria individualità e autonomia, come un bene diverso da quello assoggettato ad ipoteca, in quanto essa o il diritto di elevarla apparteneva a un terzo nel tempo in cui l'ipoteca sul suolo fu iscritta. Ciò appare particolarmente chiaro se si ha riguardo all'ipotesi che il diritto di superficie sia costituito su un edificio, come nel caso che il proprietario conceda ad altri il diritto di elevare un nuovo piano. Difficilmente, pertanto, accadrà che, costituito il diritto di superficie sul suolo, il creditore s'induca ad accettare ipoteca su questo: simile concessione sarebbe priva di apprezzabile valore, salvo che, trattandosi di diritto di superficie costituito ad tempus, la concessione fosse accompagnata dal patto di estensione dell'ipoteca alla superficie dopo la scadenza del termine. Per altro — a prescindere dall'accennata diversità di disciplina su questo punto — nella stessa guisa che nell'enfiteusi, se per cause diverse da quelle menzionate nell'art. 2815 e già esaminate, tra le quali l'estinzione dell'enfiteusi per decorso del termine, vengono a riunirsi nella stessa persona il diritto del concedente e quello dell'enfiteuta, le ipoteche costituite sull'uno e sull'altro diritto continuano a gravarli entrambi separatamente, così, se per cause diverse dall'estinzione del diritto di superficie per decorso del termine si riuniscono nella stessa persona il diritto del proprietario del suolo e quello del superficiario, su entrambi i diritti, separatamente, continuano a gravare le ipoteche iscritte sull'uno e sull'altro diritto.

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