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Articolo 2674 bis Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 10/06/2019]

Trascrizione e iscrizione con riserva e impugnazione

Dispositivo dell'art. 2674 bis Codice civile

(1)Al di fuori dei casi di cui al precedente articolo, qualora emergano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità di un atto o sulla iscrivibilità di una ipoteca, il conservatore, su istanza della parte richiedente, esegue la formalità con riserva(2).

La parte a favore della quale è stata eseguita la formalità con riserva deve proporre reclamo all'autorità giudiziaria [133 disp. att.](3).

Note

(1) Tale articolo è stato introdotto dall'art. 7 della L. 27 febbraio 1985, n. 52.
(2) Il sindacato consentito dalla disposizione in esame ha natura sostanziale, in quanto attiene alla materiale trascrivibilità degli atti o iscrivibilità delle ipoteche; la cosiddetta trascrizione con riserva assicura alla parte un effetto di prenotazione rispetto al numero d'ordine.
(3) Il reclamo di regola viene proposto dalla parte a favore della quale è stata eseguita la formalità, ma è opinione comune che possa essere presentato anche dal pubblico ufficiale ricevente l'atto, per evitare un possibile danneggiamento dell'interessato che non abbia ricevuto informazioni in tempo adeguato da parte del richiedente. Il reclamo deve essere in ogni caso proposto dinnanzi al tribunale della circoscrizione in cui è situata la conservatoria, nel termine di 30 giorni dall'esecuzione della formalità.

Ratio Legis

La trascrizione con riserva assicura alla parte una prenotazione rispetto al numero d'ordine, di fatto sancendo una deroga al controllo meramente formale richiesto dall'art. 2674.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2674 bis Codice civile

Cass. civ. n. 4410/2017

Il provvedimento della corte d'appello con il quale si conclude, ex artt. 2674-bis c.c. e 113-ter disp. att. dello stesso codice, il procedimento sul reclamo proposto avverso la trascrizione o l'iscrizione con riserva al fine di conservare gli effetti della formalità, non è impugnabile con il ricorso di cui all'art. 111 Cost., trattandosi di un procedimento "lato sensu" cautelare, a contraddittorio non pieno, nel quale le parti interessate, ai sensi dell’art. 113-ter cit., vengono semplicemente sentite, diretto a far sì che, ove sorgano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità o iscrivibilità di un determinato atto, l'interessato possa ottenere, in via provvisoria, l'attuazione della pubblicità immobiliare, ed il cui oggetto è il solo accertamento della gravità e fondatezza dei dubbi in questione, essendo la definitiva pronuncia sulla sussistenza del diritto e sull'effettuazione della pubblicità rimessa ad un eventuale giudizio contenzioso.

Cass. civ. n. 9297/2007

La responsabilità del Ministero delle Finanze (ora dell'Economia e Finanze) per i danni cagionati dal conservatore dei registri immobiliari, prevista dalla legge 21 gennaio 1983 n. 22, non può ritenersi esclusa per il semplice fatto che il conservatore abbia trascritto un atto al di fuori delle ipotesi, nelle quali l'art. 2674 c.c. prevede che egli possa rifiutare l'atto del proprio ufficio, poiché l'art. 2674 bis c.c. prevede che il conservatore, al di fuori dei casi di cui all'articolo precedente, qualora emergano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità dell'atto o sulla iscrivibilità di un'ipoteca, iscriva l'atto con riserva su istanza della parte richiedente, in tal modo onerando il conservatore che abbia i gravi e fondati dubbi — che in lui non possono non sorgere in presenza di richiesta relativa ad atto non trascrivibile, poiché inerisce alle sue funzioni il riscontro della riconducibilità dell'atto a quelli trascrivibili — di esternarli previamente alla parte e di procedere all'iscrizione solo se essa non desista. Ne consegue che, allorquando il conservatore non abbia proceduto in questi termini ed abbia iscritto l'atto senza avvalersi del procedimento di cui all'art. 2674 bis, sussiste una sua negligenza, della quale il Ministero deve rispondere. (Omissis).

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Consulenze legali
relative all'articolo 2674 bis Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

C. MARIA MADDALENA chiede
mercoledì 22/01/2014 - Veneto
“In seguito al decesso di mio padre avvenuto nel 2011, è stata eseguita la voltura (con l'inserimento della "riserva") a nome di noi eredi (io, mio fratello e mia madre) di due boschi acquistati nel 1961 da mio padre, purtroppo senza formale atto notarile, ma sui quali aveva da sempre praticato la silvicoltura e era considerato da tutti proprietario senza che mai alcuno ne avesse contestato questa situazione.
Uno degli intestatari catastali (risultante proprietario per 1/14) nell'agosto del 2012 ci diffida a provvedere a ripristinare la precedente intestazione.
Precisiamo che è l'unico intestatario che ha fatto opposizione. Nessun altro ne ha contestato la proprietà di mio padre.
Come possiamo risolvere la situazione con il ricorrente per evitare che lui possa agire in giudizio?
In attesa di cortese sollecita risposta, ringrazio.
Nonostante mio padre li avesse ormai usucapiti ci manca quel formale atto di acquisto del 1961.”
Consulenza legale i 05/02/2014
Nella vicenda proposta sono caduti in successione dei beni immobili pervenuti al de cuius per usucapione, ma in riferimento ai quali manca una sentenza di accertamento della stessa (il fatto che manchi un documento comprovante l'acquisto è invece del tutto naturale nel caso dell'usucapione).
Va subito precisato che secondo la dottrina dominante e parte della giurisprudenza l'usucapione si perfeziona nel momento si realizzano tutti i presupposti dell'art. 1158 del c.c., cioè quando il possesso qualificato da parte dell’usucapente si sia protratto per il tempo previsto per legge (di regola, vent'anni), a prescindere da qualsivoglia rapporto con la situazione giuridica precedente.
Affinché colui che ha usucapito possa disporre del bene, non sarebbe quindi, a rigore, necessaria una previa pronuncia del giudice in tal senso.
In questo contesto interpretativo, la trascrizione della sentenza da cui risulta acquistata per usucapione la proprietà dei beni immobili, di cui all'art. 2651 del c.c., avrebbe natura di mera pubblicità-notizia, in quanto assolverebbe allo scopo di garantire completezza ai pubblici registri.

Dal punto di vista fiscale, è corretto che gli eredi abbiano incluso tra i beni ereditari anche quello usucapito. L'Agenzia delle Entrate, con risoluzione n. 52/E del 25.2.2009, ha precisato: "si ritiene che alla fattispecie in esame, riguardante la legittimità dell’indicazione in dichiarazione di successione di un immobile acquistato per usucapione, pur in assenza della sentenza accertativa di tale acquisto, si applichi l’articolo 9, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni, approvato con D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (di seguito TUS), per il quale 'L’attivo ereditario è costituito da tutti i beni e diritti che formano oggetto della successione, ad esclusione di quelli non soggetti all’imposta a norma degli articoli 2, 3, 12 e 13'. Ne consegue, che qualora nell’asse ereditario sia presente un bene immobile acquisito per usucapione dal de cuius e manchi una sentenza accertativa di tale diritto, gli eredi o i legatari sono tenuti a inserire nella dichiarazione di successione i dati identificativi di detto bene, specificando che l’acquisto è avvenuto per usucapione".

Altresì possibile, come in effetti è stato fatto nel caso descritto, è eseguire la voltura catastale con la dicitura "annotazione con riserva": questa però vale comunque ai soli fini dell'aggiornamento del catasto, restando impregiudicati i diritti dei terzi (i.e.: la voltura catastale non trasferisce la proprietà, che deve sussistere a monte).

Nel caso di specie, purtroppo, appare assolutamente necessario che vengano accertati in sede giudiziale i requisiti della pienezza e della esclusività del possesso, corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà (o di altro diritto reale).
Neppure il fatto che la sentenza con cui viene pronunciato l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà abbia natura dichiarativa e non costitutiva del diritto (tesi pacifica in dottrina e giurisprudenza, v. ad esempio Cass. civ., 19 marzo 2008, n. 12609), può indurre a ritenere che in questo specifico caso sia sufficiente opporre in via stragiudiziale l'intervenuta usucapione.
Infatti, chi si ritiene proprietario può agire con azione di rivendica ex art. 948 del c.c. senza limiti di tempo, quindi anche a distanza di molti anni (l'azione è imprescrittibile): tuttavia, è proprio la legge a dire che sono fatti "salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione" (ma a questo punto occorre appunto una sentenza del giudice civile che accerti l'intervenuta usucapione, non basta la dichiarazione dell'interessato).

Si consiglia, nell'ottica di evitare una controversia giudiziale (i.e.: un'azione di rivendica), di far rilevare alla controparte - se è vero che dal 1961 al 2012 la stessa non si è mai interessata dei terreni - che l'usucapione si è fuori di dubbio perfezionata e che una eventuale causa in rivendica sarebbe inutilmente proposta, costosa e dagli esiti certamente infausti.

Nel caso in cui l'ex proprietario non desista (per ignoranza o perché "istigato" ad agire da qualche avvocato "ottimista"), interessante strada potrebbe essere quella di prospettare alla controparte un tentativo di conciliazione stragiudiziale (peraltro comunque obbligatorio in materia di diritti reali ai sensi del d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28), che potrebbe portare allo stesso esito di una causa giudiziale, cioè al riconoscimento dell'usucapione a tutti gli effetti di legge, se le parti riescono a trovare un accordo.
Infatti, con il D.L. 21 giugno 2013 n. 69, è stato modificato l’art. 2643 del c.c., prevedendo che possa essere trascritto l'accordo di mediazione che accerti l'usucapione, con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. In altre parole, anziché trascrivere la sentenza civile (che, come noto, potrebbe essere emessa ad anni di distanza dall'inizio della causa di accertamento dell'usucapione), viene trascritto direttamente l'accordo raggiunto dalle parti, in tempi molto (molto) più rapidi.
Questa è sicuramente la via da preferire, ma richiede che la controparte (il vecchio proprietario) scenda a patti con l'usucapente. Del resto va considerato che la proprietà di 1/14, si dovesse scendere a patti, rappresenta una quota molto esigua rispetto al tutto e pertanto potrebbe valere la pena di fare il sacrificio di un esborso economico. Certamente occorre fare attenzione a non creare un precedente che risvegli poi l'eventuale interesse dei proprietari degli altri 13/14, che potrebbero illudersi di portare a casa anche loro qualche buon accordo di conciliazione. Per schermarsi in modo definitivo da tale rischio (salvo non si riesca a fasi dare idonee garanzie in tal senso del proprietario dell'1/14) non resta altro che la strada dall'azione civile ordinaria - che durerà anni - ma che accerterà l'intervenuta usucapione conto tutti i precedenti proprietari.

Testi per approfondire questo articolo

  • La trascrizione tra vecchi e nuovi problemi

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    Data di pubblicazione: luglio 2017
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    Categorie: Trascrizione
    Per effetto della legislazicine speciale ed anche delle recenti modifiche al codice civile, la trascrizione ha assunto funzioni diverse da quella "classica" di strumento di risoluzione di conflitti fra più acquirenti da un unico dante causa. Essa, infatti, spesso tende a fornire uno "stato civile" della proprietà edilizia o altre notizie utili a fini particolari. Per quanto riguarda la legislazione speciale, però, spesso la trascrizione è inutile e risulta un inutile "doppione" della voltura... (continua)