Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 32 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n.392)

Aggiornamento del canone

Dispositivo dell'art. 32 Legge equo canone

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone , per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli € 29,90

N.B.: è possibile inviare documenti o altro materiale allegandolo ad una email da inviare all'indirizzo info@brocardi.it indicando nell'oggetto il nome con il quale si è richiesto il servizio di consulenza

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 32 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Walter B. chiede
mercoledì 22/11/2017 - Campania
“Ho inviato una mail con la descrizione dei fatti. Ritenete possibile l'azione legale? Grazie. Distinti saluti.”
Consulenza legale i 05/12/2017
Prima di affrontare l’aspetto processual-civilistico esposto nel presente quesito, ovvero se sia esperibile l’azione di revocazione straordinaria di cui all'art. 395 c.p.c., appare doveroso affrontare prima le questioni di merito affrontate nella sentenza oggetto dell’eventuale giudizio di revocazione.

La prima domanda posta a fondamento del ricorso riguardava “la restituzione di quanto indebitamente percepito dal locatore sui canoni mensili del secondo sessennio”.

Tale domanda è stata respinta dal giudice che ha ritenuto di aderire a quell’orientamento secondo il quale: “E’ legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive del tempo nell’arco del rapporto, purchè sia ancorata ad elementi predeterminati, idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta

Invero, la questione del c.d. canone a scaletta è stata caratterizzata da un'intensa evoluzione giurisprudenziale e da una discussione ancora oggi dibattuta.
Si è passati da una posizione di totale chiusura nei confronti della legittimità della clausola avente ad oggetto la maggiorazione annuale del canone (sul punto cfr. Cass. Civ. 6896/1987 che aveva affermato che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone- in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale - doveva ritenersi illegittima alla luce della disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32”), ad una progressiva apertura da parte della giurisprudenza che ha ritenuto legittima la possibilità di ricorrere a tale strumento affermando che “la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d'acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (cfr., tra le molte altre, Cass., nn. 6695/1987, 4474/1993, 5360/96, 10500/2006, 4210/2007, 17964/2007, 5349/2009, 11608/2010, 10834/2011).

Il citato orientamento giurisprudenziale trova il suo fondamento nel principio della libera determinazione del canone di locazione per gli immobili destinati ad uso non abitativo.

Tale ricostruzione veniva ribadita anche con la sentenza n.4210/2007, con la quale veniva affermata l'assoluta libertà delle parti nella determinazione del canone di locazione. Libertà che aveva come unico limite la “non predeterminazione degli aumenti o il collegamento di detti aumenti, in maniera implicita o esplicita, diretta o surrettizia, al mutare del potere d'acquisto della moneta”.

Alla luce della citata giurisprudenza, si deve ritenere che la pattuizione iniziale di canone crescente è in linea di principio valida purchè la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, con la quale il legislatore si è riservato la facoltà di determinare le modalità e la misura dell'aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilità della parti.

Dunque, nel caso in esame, il giudice, uniformandosi all’orientamento maggioritario (come peraltro già riferitoLe dal suo avvocato), ha ritenuto lecita la pattuizione cd “a scaletta” pattuita nel contratto di locazione pur in assenza della indicazione dei motivi che portano a decidere una diversa determinazione del canone di locazione nel corso degli anni. Tale indicazione deve ritenersi, difatti, non necessaria laddove risulti ugualmente evidente che con tale determinazioni le parti abbiano voluto esercitare il loro diritto di libera contrattazione e non aggirare l'art. 32 cit.

In merito, infatti, alla necessità che il canone a misura crescente, come determinato al momento della stipula del contratto, debba essere o meno ancorato ad elementi esterni atti ad indicare la volontà delle parti ed alla modalità di esplicitazione di tali elementi, non vi è unanimità di veduta.

Sul punto, infatti, vi è una giurisprudenza minoritaria che attribuisce rilevanza, ai fini della validità del canone crescente, all'indicazione esplicita nel corpo del contratto di locazione, di elementi esterni atti a giustificare la scelta delle parti.
Mentre la giurisprudenza maggioritaria ritiene che “dare rilievo alle motivazioni poste alla base della decisione di prevedere un aumento(o diminuzione) graduale del canone, sarebbe evidentemente in contrasto con il principio cardine di “libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo”.

Si tratta in ogni caso di una valutazione, di competenza del giudice di merito, che dovrà essere operata in concreto e tenendo certamente in considerazione anche le variazioni stabilite dalle parti in raffronto con quelli (presumibili) della variazione del potere della moneta.

In merito alla seconda domanda formulata nel ricorso, cioè la richiesta del pagamento dell’indennità prevista a seguito di disdetta per finita locazione, occorre evidenziare quanto segue.

In caso di affitto di immobili ad uso diverso da quello abitativo (come uffici, negozi e altri esercizi commerciali), alla scadenza del contratto, il locatore deve pagare al conduttore una indennità c.d di avviamento per la perdita dell’avviamento commerciale, che è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Presupposti di base per far sorgere il diritto all'indennità per la perdita di avviamento sono:
-la sussistenza di una locazione commerciale;
- la destinazione dell'immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Per il riconoscimento del diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è rilevante che i locali siano effettivamente destinati ad attività che comportano il contatto con il pubblico e aperti alla frequentazione diretta e indifferenziata di clienti che abbiano interesse e necessità di entrare in contatto con l’impresa.

Pertanto, per ottenere dal locatore la corresponsione dell'indennità di perdita dell'avviamento commerciale, il conduttore deve provare l'esercizio nell'immobile locato di un'attività commerciale comportante contatti diretti con utenti e consumatori;

L’indennità non è dovuta se:
– la locazione cessa per causa imputabile al conduttore (ad esempio, in caso di inadempimento per mancato pagamento del canone) o per sua decisione (ad esempio per disdetta del conduttore, per spostamento dell’attività in locali commerciali dei quali il conduttore sia divenuto proprietario
– il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio;
– il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte;
– nell’immobile in cui è cessata la locazione si esercita un’attività professionale (ad esempio, avvocato o medico) o che non comporta contatti diretti con il pubblico (ad esempio locale in cui viene esercitata vendita all’ingrosso) oppure di natura transitoria.

In sostanza, il diritto del conduttore all'indennità è subordinato al riconoscimento di una particolare modalità dell'attività esercitata che deve essere in concreto verificata dal giudice di merito nei contratti locativi con destinazione non abitativa.
Questo è il merito della controversia.

Veniamo ora all'aspetto processuale.
Nel quesito viene richiesto se sia possibile ricorrere avverso la suddetta sentenza, non appellata, con il rimedio della revocazione straordinaria di cui al punto 1 dell’art. 395 c.p.c.

La revocazione è un mezzo di impugnazione a critica vincolata, vale a dire concessa per motivi specifici determinati dalla legge e comunque tassativi.

Il carattere di impugnazione eccezionale della revocazione comporta l’inammissibilità di ogni censura non compresa nella tassativa elencazione di cui all’art. 395 c.p.c. ed esclude di conseguenza anche la deduzione di motivi di nullità afferenti alle pregresse fasi processuali, che restano deducibili con gli ordinari mezzi di impugnazione.

Si distinguono due figure di revocazione: quella ordinaria (art. 395, n. 4 e 5), la cui proponibilità impedisce il passaggio in giudicato della sentenza e quella straordinaria (art. 395, n. 1, 2,3 e 6) che invece può essere proposta anche allorchè la sentenza sia passata in giudicato.

In merito alla revocazione straordinaria (che è quella che interessa nella fattispecie in esame essendo decorsi i termini per proporre l’appello), i motivi per i quali tale impugnazione può essere proposta sono:
1) Il dolo processuale: sussiste allorchè sia posto intenzionalmente in essere un comportamento fraudolento, idoneo ad influire sul contenuto della decisione e che si concreta in artifici o raggiri soggettivamente diretti ed oggettivamente in grado di pregiudicare la difesa della controparte e, di conseguenza, di impedire al giudice l’accertamento della verità, facendo apparire una situazione diversa da quella reale.
Non è sufficiente la semplice allegazione di fatti non veritieri favorevoli alla parte che li deduce in quanto non idonei a pregiudicare il diritto di difesa della controparte, la quale resta libero di avvalersi di mezzi offerti dall’ordinamento al fine di pervenire all’accertamento della verità.
Se il dolo consiste nella fraudolenta utilizzazione di un documento falso, il nesso causale tra l’artificio della parte ed inganno del giudice è condizionato all’accertamento della falsità che, per un principio generale desumibile dall’art. 395, c. 1, n. 2, non può essere compiuto nel giudizio di revocazione, ma deve prevederlo.
2) Prova falsa: la prova falsa che, ai sensi dell’art. 395 n. 2, consente la proponibilità dell’impugnazione per revocazione straordinaria, è quella che sia stata dichiarata tale, prima di proporre la revocazione, con sentenza passata in giudicato, ovvero quella la cui falsità sia stata riconosciuta dalla parte a cui vantaggio essa è stata utilizzata dal giudice.
3) Il ritrovamento, dopo la sentenza, di uno o più documenti decisivi: il terzo motivo di revocazione si fonda sulla circostanza che dopo la sentenza siano stati trovati uno o più documenti decisivi, che la parte non aveva potuto produrre in giudizio per causa di forza maggiore o per fatto dell’avversario.

4) il dolo del giudice:
ultima ipotesi di revocazione straordinaria si ha quando la sentenza è l’effetto del dolo del giudice accertato con sentenza passata in giudicato.

Per dolo del giudice deve intendersi la violazione del suo dovere di imparzialità, nel senso di una consapevole intenzione di pronunciare una sentenza di un determinato segno. Cioè il dolo del giudice deve consistere in un intento fraudolento idoneo a falsare la corretta formazione della decisione e tale da costituire la causa diretta e determinante del provvedimento ingiusto.
Occorre, quindi, la mala fede del giudicante, accertata con giudicato in sede penale o civile.

Quanto ai termini di impugnazione, il termine è di 30 giorni.
Il termine decorre dal giorno in cui è stato scoperto il dolo o la falsità o è stato recuperato il documento o, infine, è passata in giudicato la sentenza che accerta il dolo del giudice.

Illustrati i caratteri generali dell’istituto della revocazione, veniamo al caso in esame.

Nel caso di specie, trattandosi di sentenza per la quale è scaduto il termine per l’appello, la stessa potrebbe essere impugnata solo per revocazione c.d. straordinaria, nei casi dei nn. 1,2,3 e 6 dell’art. 395 c.p.c.
L’art. 396 c.p.c. difatti, afferma che: “le sentenze per le quali è scaduto il termine per l’appello possono essere impugnate per revocazione nei casi dei nn. 1,2,3 e 6 dell’articolo precedente, purchè la scoperta del dolo o della falsità o il recupero dei documenti o la pronuncia della sentenza di cui al n. 6 siano avvenuti dopo la scadenza del termine suddetto…”.

Orbene, a parere di chi scrive, il rimedio della revocazione c. d. straordinaria non è esperibile nel caso in esame.

Non riteniamo, infatti, che sussistano i motivi di revocazione di cui all’art. 395 c.p.c. n. 1, 2, 3 e 6, soprattutto con riferimento al dolo processuale, come da Lei indicato nel quesito.

Analizzando il contratto di locazione allegato, non si evince che si tratti di un documento contraffatto.
Nel contratto è pattuita la clausola che prevedeva la pattuizione del canone c.d. a scaletta, ossia in misura differenziata e crescente nell’arco del rapporto.
Né il dolo può farsi scaturire dalla mancata indicazione dei motivi alla base della diversa determinazione del canone di locazione.
Come esposto nella parte iniziale del parere, difatti, l’indicazione dei motivi non è richiesta, dalla giurisprudenza maggioritaria, ai fini della validità della clausola prevalendo il principio della libera determinazione del canone di locazione.
Con la sentenza di primo grado il giudice ha aderito a tale orientamento giurisprudenziale, per cui eventuali vizi della sentenza andavano fatti valere con l’appello che, essendo un mezzo di impugnazione a critica libera (a differenza della revocazione che come si è detto può avvenire solo per i motivi tassativamente indicato dall’art. 395 c.p.c.) poteva essere proposto contro qualsiasi vizio della sentenza.
Inoltre, la legittimità o meno della clausola contente la previsione del canone maggiorato, non configura un “motivo occulto” tale da poter giustificare la possibilità di far valere tale vizio anche oltre il passaggio in giudicato della sentenza.
In sostanza si tratta di questioni di merito che avrebbero dovuto essere fatte valere con l’atto di appello, dimostrando, semmai, che in mancanza di esplicita indicazioni dei motivi, l’aumento del canone era stato stabilito al solo fine di aggiornarlo al potere di acquisto della moneta.

Quanto alla domanda volta ad ottenere il riconoscimento delle 18 mensilità, riteniamo che sul punto la sentenza di primo grado sia errata.

Il giudice ha certamente errato nella interpretazione della normativa in materia e a non qualificare la Sua attività tra quelle per le quali sussiste il diritto ad ottenere l’indennità di avviamento.

Non rileva, difatti, il carattere della imprenditorialità dell’attività esercitata, come statuito dal giudice nella sentenza, bensì solo se si tratti di attività che comporti o meno il contatto diretto con il pubblico.

Tuttavia riteniamo che anche tale vizio della sentenza andava fatto valere con l’appello, non configurandosi alcuna ipotesi tra quelle previste in materia di revocazione straordinaria.
Anche se il documento della Camera di Commercio, prodotto da controparte, non corrispondeva alla realtà dei fatti, spettava a Lei, in qualità di conduttore, dare la prova di aver svolto un’attività tra quelle per le quali è previsto il pagamento della detta indennità.

In conclusione riteniamo che la sentenza di primo grado, già passata in giudicato, non possa essere impugnata per revocazione straordinaria per i motivi di cui all’art. 395 nn. 1,2,3 e 6.
I vizi della sentenza, a nostro dimesso parere, andavano fatti valere con l’appello, come all’epoca correttamente Lei aveva suggerito al Suo avvocato.