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Articolo 1139 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Rinvio alle norme sulla comunione

Dispositivo dell'art. 1139 Codice civile

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [1100 ss.; 61, 62 disp. att.] (1).

Note

(1) Le norme ritenute generalmente applicabili sono:
- art. 1102;
- art. 1103;
- art. 1105;
- art. 1108;
- art. 1110;
- art. 1112, se il bene ha cessato la sua destinazione al condominio.

Ratio Legis

Le disposizioni in materia di comunione non si applicano al condominio:
- se vi è una disposizione che manifestamente regoli il caso di specie;
- quando, pur in mancanza di una disciplina espressa, la disposizione in tema di comunione non si ponga in sintonia con i principi in materia di condominio.

Spiegazione dell'art. 1139 Codice civile

Norma di rinvio alle regole sulla comunione

L'articolo contiene una opportuna norma, allo stesso tempo di rinvio e di chiusura, in coerenza con il riconoscimento di una comunione su alcune parti dell'edificio fra i proprietari separati dei vari piani o porzioni di piani.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1139 Codice civile

Cass. n. 5329/2017

Nel condominio cd. minimo (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché quest'ultima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione "unanime", tale dovendosi intendedere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perché l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, come nella specie, alla riunione - benché regolarmente convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.

Cass. n. 5288/2012

In tema di condominio negli edifici, la comunicazione, da parte di un condominio, del riparto delle spese non può sostituire l'atto presupposto, ossia la delibera di approvazione, che è necessaria anche in presenza di un condominio composto di due soli condomini, cui è applicabile l'art. 1136 c.c.; mentre il pagamento di acconti non può costituire prova di una delibera di approvazione delle spese inesistente. Resta, peraltro, possibile, ove non si raggiunga l'unanimità e non si decida, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, il ricorso all'autorità giudiziaria, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c.

Cass. n. 16075/2007

L'art. 1105 c.c. che stabilisce le regole di am­ministrazione della cosa comune è applicabile, in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c. in materia condominiale, solo nell'ipotesi di condo­minio minimo, costituito di due soli condomini. In tutte le altre ipotesi le deliberazioni condo­miniali vengono assunte mediante le modalità e le maggioranze indicate nell'art. 1136 c.c. e alla ripartizione delle spese urgenti, eseguite senza la preventiva autorizzazione assembleare, si applica l'art. 1134 c.c.

Cass. sez. un. n. 2046/2006

La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fat­te per la conservazione delle cose comuni.

La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comu­nione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al di­verso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono deci­dere di provvedere personalmente alla loro con­servazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di con­dominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.

Cass. n. 5914/1993

In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile — e solo per quanto in tali norme non espressamente previsto possono osservarsi le disposizioni sulla comunio­ne in generale (artt. 1100-1116 c.c.) — ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, ai cosiddetti «condomini minimi», e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da rite­nersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106.

Cass. n. 7126/1991

Anche nell'ipotesi di cosiddetto piccolo condominio, composto di due soli partecipanti, per la convocazione dell'assemblea dei condo­mini, come della comunione in generale, non sono prescritte particolari formalità, ma è pur sempre necessario che tutti i compartecipi siano stati posti in grado di conoscere l'argomento della deliberazione, per cui la preventiva convocazione costituisce requisito essenziale per la sua validità. Detta rituale convocazione non può essere so­stituita dall'avvertimento o mera comunicazione della necessità di procedere a determinati lavori richiesti dall'autorità amministrativa.

Cass. n. 535/1978

La riduzione a due sole unità del numero dei partecipanti al condominio di edificio non comporta il venir meno del condominio medesi­mo, ma determina soltanto l'inapplicabilità della disciplina dettata dall'art. 1136 c.c., in tema di costituzione della assemblea e di validità delle re­lative delibere, la quale postula un numero di partecipanti superiore a due. In tale ipotesi, in forza della norma di rinvio contenuta nell'art. 1139 c.c., le deliberazioni del condominio, ivi comprese quelle attinenti alla nomina dell'amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista per l'amministrazione della comunione in generale dagli artt. 1105 e 1106 c.c. e la legittimazione a riscuotere dai condomini i contributi per la ma­nutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali spetta all'amministratore nominato con la maggioranza indicata nel com­binato disposto dai citati artt. 1105 e 1106.

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