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Articolo 817

Codice Civile

Pertinenze

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Dispositivo dell'art. 817 Codice Civile


Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole (1) a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione (2) può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale (3) sulla medesima (4).

Note

(1) La destinazione deve essere durevole, nel senso che, pur non essendo richiesta la perpetuità e la permanenza, il nesso pertinenziale non deve però essere occasionale e temporaneo.

(2) Per aversi una pertinenza occorrono due elementi: la oggettiva destinazione di una cosa a servizio o ornamento di un'altra e la volontà, da parte del proprietario della cosa principale (o di altro legittimato [v. 817 nota ]) di costituire un rapporto di complementarità e strumentalità tra le cose. È discusso in dottrina e in giurisprudenza se la destinazione a pertinenza possa essere impressa dal proprietario di entrambe le cose, o possa essere impressa dal solo proprietario della cosa principale. La giurisprudenza ritiene che la destinazione a pertinenza possa essere attuata solo da chi è proprietario o titolare di un diritto reale su entrambe le cose [v. 819 nota ].

(3) La giurisprudenza e la dottrina hanno ampliato il novero dei soggetti legittimati a creare un vincolo pertinenziale, comprendendovi anche i titolari di servitù personali e il possessore [v. 1141].

(4) L'art. 26 u.c. della l. 28-2-1985, n. 47 dispone che gli spazi destinati a parcheggio di cui all'art. 18 della l. 6-8-1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle abitazioni ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 del codice civile.
Per tale problema cfr. anche art. 41sexies, l. 17-8-1942, n. 1150, nonché la l. 24-3-1989, n. 122.


Ratio Legis


La pertinenza differisce dalla cosa accessoria in quanto nella pertinenza esiste un vincolo di destinazione durevole, mentre la cosa accessoria non è stabilmente legata alla cosa principale (ad esempio, nell'automobile è cosa accessoria la ruota di scorta). Inoltre alle cose accessorie non si applica l'art. 818 il quale dispone che gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

390Come ho già rilevato, la categoria delle pertinenze supplisce alla eliminazione degli immobili per destinazione; ma la categoria ha una sfera di applicazione più ampia, in quanto abbraccia più generalmente il rapporto tra cosa principale e cosa accessoria. Sono pertinenze, secondo la nozione che ne dà l'art. 817 del c.c., le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Occorre quindi, perchè si abbia pertinenza, che la destinazione non sia transitoria od occasionale, ma abbia carattere di stabilità. La destinazione può essere effettuata così dal proprietario della cosa principale come da ogni altro titolare di un diritto reale di godimento sulla cosa medesima.
Resta così escluso che il rapporto pertinenziale possa essere creato dalla volontà del conduttore. Tale esclusione, sulla quale non è mancato qualche dubbio, trova la sua ragione decisiva nel fatto che gli effetti del rapporto pertinenziale non si possono verificare nel caso in cui la destinazione sia opera del conduttore e che per l'unico aspetto praticamente rilevante del problema, e cioè per la impignorabilità relativa delle cose destinate alla coltivazione del fondo, ha provveduto con una disposizione generale il codice di procedura civile (art. 513 del c.p.c., secondo comma).
Al collegamento economico della pertinenza con la cosa principale è correlativo il collegamento giuridico: gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (art. 818 del c.c., primo comma). Per altro, dato che le pertinenze non divengono parti della cosa principale, ma conservano la loro individualità giuridica, nella stessa guisa che conserva la propria individualità ciascuna cosa mobile nella universalità di mobili, esse, come aggiunge il secondo comma dell'art. 818, possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
A tutela dei terzi che abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale e quindi anche sulla cosa destinata al servizio della medesima, l'ultimo comma dell'art. 818 dichiara loro inopponibile la cessazione della qualità di pertinenza.
La costituzione del rapporto di pertinenza non può pregiudicare, com'è ovvio, i preesistenti diritti che i terzi abbiano sulla cosa che è posta in relazione di subordinazione rispetto ad un'altra. Ho avuto cura di regolare l'ipotesi di collisione di tali diritti con quelli acquistati dai terzi successivamente alla costituzione del rapporto pertinenziale. L'art. 819 del c.c. dirime il conflitto, dichiarando inopponibili ai terzi di buona fede i diritti preesistenti se questi non risultano da scrittura avente data certa anteriore, quando la cosa principale è un bene immobile o un bene mobile iscritto in pubblici registri. Non si fa menzione dell'ipotesi in cui la cosa principale sia un bene mobile non iscritto in pubblici registri, poiché per tale ipotesi provvedono i principi stabiliti in tema di possesso.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 19157/2005

La destinazione durevole di una cosa al servizio di un'altra dà luogo ad un rapporto pertinenziale ai sensi dell'art. 817 c.c. solo se effettuata dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento su entrambe le cose, che intenda con un atto di disposizione della cosa (elemento soggettivo) collegarla ad un'altra in modo da farne un'entità strutturale; pertanto qualora le cose appartengano a due proprietari diversi, la destinazione dell'una a servizio dell'altra può avvenire solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria, mentre, allorquando la destinazione di una cosa a servizio dell'altra, pur in presenza della proprietà dell'una e dell'altra in capo allo stesso soggetto, venga fatta da colui che abbia in locazione la cosa principale con la sola tolleranza o la mera conoscenza del proprietario locatore, il vincolo pertinenziale è escluso per difetto del suddetto elemento soggettivo. (Nella specie la S.C. in applicazione dei principi soprariportati ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso il rapporto pertinenziale relativamente ad un'area nuda, non formalmente inclusa nel contratto di locazione e di proprietà dello stesso locatore, utilizzata quale parcheggio dal conduttore di un ristorante con la consapevolezza e la tolleranza da parte del locatore dello specifico uso che di questo bene veniva fatto dal conduttore. Il rapporto era stato invocato dal conduttore in funzione dell'estensione all'area del riscatto ex art. 39 legge n. 392 del 1978).

Cass. n. 9563/2005

Per la costituzione del vincolo pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio in una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale. (Nella specie, relativa a un vano terraneo accessorio ad un edificio condominiale inizialmente eretto da unico costruttore, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva affermato la pertinenzialità di detto vano rispetto all'edificio esclusivamente sulla base dell'esistente rapporto di complementarità, senza indagare gli elementi dai quali poteva ritenersi che il costruttore lo avesse destinato a servizio dell'intero fabbricato).

Cass. n. 12983/2002

Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza del bene accessorio e del bene principale in proprietà al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare una «utilità» al bene principale, e non al proprietario di esso.

Cass. n. 2473/2000

In tema di pertinenze, tra le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini e le relative aree di parcheggio esiste un vincolo pertinenziale ex lege, previsto dalla norma di cui all'art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (a mente della quale «gli spazi di cui all'art. 18 della legge 765/67 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 c.c.).

Cass. n. 2016/1998

Allorché i vani posti al servizio esclusivo di un bene immobile — come nel caso della cucina, bagno e soffitta — sono essenziali al suo completamento, manca il vincolo di subordinazione tra l'accessorium e il principale, richiesto dall'art. 817 c.c., ed è perciò esclusa la loro natura pertinenziale, essendo invece parti che concorrono, pariteticamente e unitariamente, all'utilizzazione funzionale di tale immobile in relazione alla sua destinazione.

Cass. n. 370/1997

In tema di locazione di immobili urbani, sussiste la presunzione di un rapporto pertinenziale, a norma dell'art. 817 c.c., tra l'appartamento destinato ad abitazione ed il posto macchina sito nell'autorimessa condominiale, qualora gli immobili appartengano al medesimo proprietario, siano ubicati nello stesso edificio, siano concessi in locazione — anche se con separati contratti — allo stesso conduttore, ed il posto macchina risulti destinato a soddisfare le esigenze della famiglia alloggiata nell'appartamento; ne consegue che il rapporto locativo del posto-macchina, il cui uso si attua in funzione di pertinenza dell'abitazione, va assoggettato allo stesso regime giuridico relativo alla locazione di tale secondo immobile.

Cass. n. 1327/1996

Mentre il rapporto pertinenziale ex lege che si costituisce tra il fabbricato e l'area da destinare a parcheggio trova la sua fonte nella norma imperativa che determina ed impone l'esistenza dell'inderogabile vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, l'eventuale rapporto pertinenziale che sussiste tra lo stesso fabbricato e la superficie eccedente quella vincolata è geneticamente collegato solo ai modi ordinari con cui esso si costituisce, ossia secondo la effettiva destinazione della cosa e secondo la volontà del proprietario.

Cass. n. 5262/1993

Perché il vincolo pertinenziale, tra due beni autonomi e distinti, siano essi mobili o immobili, possa costituirsi e il relativo regime — che postula l'esclusività della funzione accessoria — possa funzionare, è necessario che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità anche della cosa accessoria e che la destinazione pertinenziale, specie quando essa derivi da un atto non negoziale, sia attuale ed effettiva e non meramente potenziale, dovendo risultare da un comportamento oggettivamente valutabile. Pertanto, non ricorre un vincolo pertinenziale, ma semmai un rapporto di comproprietà o di servitù, nell'ipotesi di un immobile contemporaneamente adibito a servizio di diversi altri immobili, appartenenti a proprietari diversi, né tale vincolo sussiste quando il collegamento funzionale sia previsto solo in prospettiva futura, come in un progetto finalizzato all'edificazione con riguardo ad immobili poi venuti ad esistenza in capo a diversi proprietari.

Cass. n. 6025/1991

Il rapporto pertinenziale tra due cose ex art. 817 c.c. presuppone la destinazione in modo durevole di una cosa a servizio od ornamento di un'altra, senza che sia sufficiente, per la sussistenza di tale rapporto, solo la teorica possibilità che una cosa possa eventualmente servire all'altra, al fine di renderla più utile o più amena.

Cass. n. 7655/1990

La costituzione del rapporto pertinenziale presuppone che il proprietario della cosa principale abbia anche la piena disponibilità della pertinenza; ove tale presupposto faccia difetto, la destinazione di una cosa al servizio di un'altra può avere luogo solo in forza di un rapporto obbligatorio costituito tra i rispettivi proprietari.

Cass. n. 2278/1990

Le pertinenze a norma dell'art. 817 c.c. sono le cose che pur essendo destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di altra cosa (principale) possono formare oggetto di separati atti e rapporti giuridici (art. 818). Il rapporto tra cosa principale e cosa accessoria (diversamente dall'incorporazione) è preso in considerazione dalla legge non come rapporto di connessione materiale o strutturale ma come rapporto economico e giuridico di strumentalità e complementarità funzionale, sicché non è necessario che il vincolo pertinenziale dia luogo ad un quid novi, cioè ad una nuova individualità (come avviene nell'incorporazione), né alla configurazione di una nuova utilità diversa dalla somma o anche dalla sintesi dell'utilità fornita dai due beni singolarmente considerati, essendo destinata la pertinenza al servizio o ad ornamento della cosa principale per renderne possibile una migliore utilizzazione o godimento, o per aumentarne il decoro.

Il vincolo pertinenziale, il quale può sussistere anche fra beni immobili, assume rilevanza giuridica non soltanto nel caso in cui il contratto che lo riguarda sia di natura obbligatoria, ma anche nel caso in cui il detto contratto sia ad effetti reali, non consentendo l'ampia dizione degli artt. 817 e 818 c.c. alcuna limitazione al riguardo.

Cass. n. 3103/1989

Ai sensi dell'art. 817 c.c., l'esistenza del vincolo pertinenziale tra due beni richiede la presenza di un elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene al servizio o all'ornamento di un altro, ed un elemento soggettivo, costituito dalla rispondenza di tale destinazione all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale.

Cass. n. 2615/1986

Poiché il vincolo pertinenziale, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 817 e 818 c.c., postula la destinazione in modo durevole, attuale ed effettivo della cosa accessoria a quella principale ad opera del proprietario di entrambe (o dal titolare di altro diritto reale) siffatto vincolo non può essere costituito dal conduttore con riguardo a due diverse entità immobiliari — costituite rispettivamente da un locale per il ricovero dell'autovettura e da una casa di abitazione — appartenenti a distinti proprietari ancorché gli immobili siano tra loro in relazione materiale. Conseguentemente il contratto di locazione relativo al detto locale integra un rapporto autonomo relativo ad immobile ad uso non abitativo, distinto da quella concernente l'abitazione.

Cass. n. 132/1985

Poiché al fine della configurazione del rapporto pertinenziale sono necessari un elemento oggettivo, inteso nel senso che la cosa accessoria deve essere posta in una relazione di complementarietà funzionale con la cosa principale, e un elemento soggettivo, consistente in un atto dispositivo, cioè nella volontà effettiva del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio all'ordinamento di quella principale, tale atto non può essere ravvisato nel mero silenzio serbato dal proprietario-locatore rispetto alla oggettiva destinazione data dal conduttore a distinti locali ad esso concessi separatamente in locazione. (Nella specie, la C.S. in base all'enunciato principio ha confermato la decisione del merito che aveva escluso il vincolo pertinenziale tra i locali in locazione e, di conseguenza, l'applicabilità dell'art. 5 della L. 27 gennaio 1963, n. 19 sulla facoltà del conduttore di sublocazione degli immobili insieme all'azienda).

Cass. n. 6671/1984

Al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale (art. 817 c.c.) sotto il profilo della durevole destinazione di una cosa al servizio di un'altra, è necessario che l'utilità sia oggettivamente arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario di questa, dovendo le pertinenze servire all'utilità della cosa e non anche a quella meramente personale del dominus della stessa. (Nella specie, in applicazione del suesposto principio, la C.S. ha confermato la decisione del giudice del merito, con cui si è escluso che costituisca pertinenza di una farmacia l'appartamento che il proprietario della stessa abbia costruito come sua abitazione per raggiungere da essa più rapidamente il luogo di lavoro).

Cass. n. 2748/1978

Qualora i proprietari di due edifici limitrofi si accordino nel destinare alcune parti dei rispettivi immobili, in modo durevole, all'installazione di un comune impianto per il riscaldamento di entrambi gli edifici, la concreta realizzazione di tale destinazione assoggetta quelle porzioni, ai sensi dell'art. 817 c.c., a vincolo pertinenziale a servizio dell'intero complesso, e, pertanto, conferisce a ciascun proprietario il diritto di accedere alíe porzioni medesime per le necessarie attività di sorveglianza e manutenzione dell'impianto.

Cass. n. 622/1977

L'elemento distintivo fra i concetti di parte di una cosa e di pertinenza non consiste nell'esistenza o meno di una relazione di congiunzione fisica, bensì in un diverso atteggiamento del collegamento funzionale il quale consiste, per la parte, nella necessità di questa per completare la cosa, affinché soddisfi i bisogni cui è destinata, come sentiti in un determinato momento storico ed in una data società; per la pertinenza, invece, in un servizio od ornamento che la pertinenza realizza per una cosa già completa ed utile di per sé.

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Quesito n. 1286/2010 martedì 19 ottobre 2010

giovanni chiede

Quale è la differenza sostanziale della parola "pertinenza" e "proprietà".
Grazie

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 1286/2010 [risposta gratuita]

La "proprietà" è un diritto, la pertinenza è una caratteristica di un bene che è destinato al servizio di un alto bene (detto principale).

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(continua)