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Articolo 2659

Codice Civile

Nota di trascrizione

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Dispositivo dell'art. 2659 Codice Civile

Chi domanda la trascrizione di un atto fra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale [2665] (1), nella quale devono essere indicati [2669]:
1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate [159], secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici [2251], anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale (2);
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo [2658];
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o la autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza [2657];
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché nel caso previsto dall'articolo 2645bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione (3).
Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto [2660 n. 6, 2668] (4).

Note

(1) La trascrizione della nota è effettuata a favore di colui che ottiene un vantaggio, ossia l'acquirente o il creditore pignorante, e, nello stesso tempo, contro l'altra parte, cioè l'alienante o il debitore.

(2) Questo periodo è stato così inserito dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 ed è in vigore dal 17 giugno 2013: per effetto della riforma del condominio colui che chiede la trascrizione nei registri immobiliari di un atto tra vivi deve presentare al conservatore una nota nella quale devono essere indicati, per i condominii, anche l'eventuale denominazione, l'ubicazione e codice fiscale.

(3) Numero modificato dall'art. 3, D. L. 31 dicembre 1996, n. 669 (Disposizioni urgenyi in materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanaza pubblica per l'anno 1997), convertito con la L. 28 febbraio 1997, n. 30.

(4) Nel caso in cui vi siano indicazioni discordanti tra nota e titolo (v. 2657), quest'ultimo prevale in quanto vero presupposto cardine della trascrizione.


Ratio Legis

La nota di trascrizione è uno strumento fondamentale alla pari del titolo (v. 2657) e sintetizza le parti, l'essenza e la natura del diritto nonchè le caratteristiche del bene.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1091Nella parte relativa alle forme della trascrizione le innovazioni alle corrispondenti disposizioni del codice del 1865 non sono rilevanti nè per numero ne per importanza. Basterà accennare a quelle che hanno una qualche rilevanza sostanziale.
L'art. 2659 del c.c. prescrive che nella nota di trascrizione deve essere fatta menzione del termine o della condizione a cui l'atto da trascrivere sia soggetto, e la medesima disposizione
ripetuta dall'art. 2660 del c.c. per le note di trascrizione relative a disposizioni testamentarie, per le quali si stabilisce inoltre che deve essere menzionato il vincolo di sostituzione fedecommissaria, qualora questa sia stata disposta a norma dell'art. 692 del c.c..
Nessun dubbio può sorgere sull'opportunità che tali modalità dell'acquisto inter vivos o mortis causa risultino dalla nota di trascrizione, dato che il suo contenuto, Inserito nei registri, è di più facile consultazione e quindi molto più accessibile ai terzi,
il dubbio può invece sorgere sulla sanzione che debba essere posta per l'ipotesi d'inosservanza del precetto della legge. In astratto si può anche pensare che la soluzione più logica e radicale sia nella inopponibilità ai terzi delle modalità che, pur risultando dal titolo consegnato al conservatore, non vengano inserite nella nota di trascrizione. Ma questa soluzione è apparsa eccessiva anzitutto perchè distrugge l'efficacia di elementi risultanti dal titolo e che nell'economia di esso hanno certo una funzione essenziale, e in secondo luogo perchè non vi è ragione di porre a priori una così grave sanzione dal momento che i terzi possono, usando la diligenza normale, rendersi conto, consultando il titolo, del grado della sua efficacia. Parimenti eccessiva mi è sembrata la soluzione di ritenere nulla la trascrizione quando nella nota non sia fatta menzione della condizione o del termine, e di obbligare quindi alla rinnovazione della trascrizione, tanto più che, come aveva giustamente osservato la Commissione Reale, non è sempre facile decidere prima facie se si tratti di condizione o di modus, o spesso è difficile trovare una formula sintetica e completa da inserirsi nella nota.
E' sembrato perciò più conveniente, dal punto di vista pratico, far capo alla disposizione generale dell'art. 2665 del c.c., per il quale l'omissione o l'inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulla persona, sul bene o sul rapporto giuridico, a cui si riferisce l'atto da trascrivere. Dovrà quindi il giudice esaminare caso per caso, attraverso un prudente apprezzamento delle circostanze concrete, se la mancata o difettosa menzione nelle note della condizione o del termine abbia tale influenza da produrre una sostanziale incertezza in ordine al rapporto giuridico a cui l'atto si riferisce. In caso affermativo la trascrizione eseguita sarebbe nulla
e perciò essa non potrebbe produrre alcun effetto se non venisse esattamente rinnovata. Si può incidentalmente rilevare che la disposizione dell'art. 2665 migliora notevolmente la corrispondente disposizione dell'art. 1940 del codice del 1865, non solo perchè in quella si parla genericamente di rapporto giuridico invece che di trasferimento, ma anche perchè la legge non qualifica più il grado dell'incertezza (assoluta incertezza, diceva invece l'art. 1940), lasciando al giudice la più ampia libertà di apprezzamento.
L'onere di menzionare nelle note l'esistenza della condizione e del termine è escluso nel caso in cui si tratti di condizione sospensiva verificata, di condizione risolutiva mancata
o di termine iniziale scaduto. In questi casi, infatti, poichè l'atto che si trascrive è divenuto pienamente efficace, la menzione di quegli elementi sarebbe evidentemente superflua. Diversamente invece accade nei casi in cui si tratti di condizione sospensiva mancata, di condizione risolutiva verificata
e di termine finale scaduto, perchè allora la trascrizione dell'atto, ormai divenuto inefficace, senza la menzione di quegli elementi, potrebbe indurre in inganno i terzi.
Alla pubblicità di questi elementi accidentali del negozio si coordina poi la disposizione dell'ultimo comma dell'art. 2668 del c.c., che prevede le ipotesi in cui devo essere cancellata l'indicazione della condizione o del termine e si stabilisce che titolo sufficiente per far luogo alla cancellazione, oltre che la sentenza, è la dichiarazione anche unilaterale della parte in danno della quale la condizione è mancata o si è verificata ovvero il termine è scaduto.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 21758/2012

Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari. (Nella specie, non riportando la nota di trascrizione della citazione di un giudizio di verificazione di una vendita immobiliare, il prezzo di vendita, nonostante nella citazione fosse trasfuso per intero il contratto, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata ritenuta la inidoneità della trascrizione della citazione a far decorrere il termine di decadenza per l'esercizio dell'azione di riscatto da parte del locatario, ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978).

Cass. n. 14577/2007

In tema di prova dei diritti reali, la nota di trascrizione, quale documentazione amministra­tiva, non costituisce né «atto di parte» né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento. (Nella specie, era stata censurata la sentenza che aveva ritenuto la legittimazione di una parroc­chia a chiedere la cessazione del comodato su di un fondo, per non essere la nota di trascrizione idonea a dimostrarne la sua proprietà, in quan­to «atto di parte» difforme dal decreto di tra­sferimento della diocesi che non contemplava gli estremi del terreno; la S.C., poiché la corte di merito aveva esaminato entrambi i documenti e deciso con ampia e convincente motivazione, ha rigettato il motivo di ricorso della comodataria).

Cass. n. 264/2006

I principi in tema di trascrizione sono fina­lizzati, in via principale, a dirimere il possibile conflitto fra più acquirenti dello stesso immobile
o bene mobile registrato, con la conseguenza che all'eventuale inesattezza della nota di trascrizione (nella specie riferibile all'insufficiente descrizione di beni immobili gravati da vincolo ipotecario, siccome indicati senza riportare i numeri di fo­glio e di mappa) — oggetto di un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità — consegue soltanto l'inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, essendo la trascrizione, a tal fine, invalida.

Cass. n. 368/2005

La nota di trascrizione di un atto tra vivi relativo ad un bene immobile deve contenere, ai sensi dell'art. 2659, n. 4, c.c., le indicazioni riguardanti la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, le quali debbono consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali dell'atto ed il bene al quale esso si riferisce, in quanto hanno la funzione di stabilire i limiti entro i quali l'atto trascritto è opponibile ai terzi, restando, vicever­sa, esclusa la possibilità di attingere all'uopo ad elementi diversi da quelli indicati nella nota di trascrizione, la cui funzione di fonte della pub­blicità immobiliare, sulla base di un principio di autoresponsabilità del trascrivente, non è venuta meno per effetto della introduzione del sistema di informatizzazione di cui alla legge n. 52 del 1985.

Cass. n. 8856/2001

In tema di trascrizione, quali che siano stati i preliminari che abbiano dato luogo alla forma­zione dell'atto soggetto a detta forma di pubbli­cità, la nota trascrizione deve menzionare esclu­sivamente codesto atto, produttivo dell'effetto (traslativo, costitutivo, modificativo od estintivo) in relazione al quale la trascrizione è necessaria, mentre ogni altra, ed eventualmente diversa, indi­cazione in essa riportata è priva di valore. (Prin­cipio affermato con riferimento ad una nota tra­scrizione contenente, tra l'altro, l'indicazione del prezzo della compravendita di un fondo rustico, artatamente aumentato dall'alienante per evitare l'esercizio del diritto di prelazione da parte dell'avente diritto. La Suprema Corte, considerato che l'avente diritto aveva tardivamente esercitato il proprio diritto per avere successivamente ap­preso, dall'esame dell'atto di compravendita, che il prezzo corrisposto era notevolmente inferiore a quello risultante dalla nota di trascrizione, ha rigettato la domanda, affermando il principio di diritto di cui in massima).

Cass. n. 8964/2000

Per stabilire se ed in quali limiti un deter­minato atto o una domanda giudiziale trascritti siano opponibili ai terzi, occorre aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascri­zione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare senza possibilità di equivoci e di incertezze gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, o il soggetto nei cui confronti la domanda sia ri­volta, senza potersi attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota stessa, ed a nulla rilevando in contrario la circostanza della introduzione del nuovo sistema informatico di trascrizione ad opera della L. 27 febbraio 1985, n. 52, che, all'art. 17, si limita a stabilire che le note di trascrizione o iscrizione di cui agli artt. 2659, 1660 e 2839 c.c. debbono essere redatte su model­li a stampa, conformi a quelli approvati con de­creto ministeriale; che (secondo comma) apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con le modalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione; che (terzo comma) ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, l'iscrizio­ne o l'annotazione. Da tali previsioni si evince che non sono venuti meno, a seguito della entrata in vigore della citata legge, né la funzione di fonte della pubblicità immobiliare, che l'ordinamento attribuisce alla nota di trascrizione, né il cosid­detto «principio di autoresponsabilità», secondo il quale, essendo la nota trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della tra­scrizione si producono in conformità ed in stretta relazione al contenuto della nota stessa.

Cass. n. 1135/2000

Poiché la trascrizione sui registri immobi­liari è informata al criterio della ricerca per nome del soggetto cui si riferisce, qualora, per errore della Conservatoria, la trascrizione, ancorché la nota sia stata correttamente redatta, venga reper­toriata a carico di persona diversa dall'alienante dell'immobile, pub conseguentemente derivarne — secondo un apprezzamento di fatto incensu­rabile in sede di legittimità — l'invalidità della trascrizione e la sua inopponibilità ai terzi in buona fede (che non hanno l'onere di esaminare altri atti o documenti ovvero il registro generale d'ordine); né la correzione dell'errore, operata in epoca successiva alla trascrizione di pignoramen­ti effettuati da creditori in buona fede, pub avere effetti ex tunc e sanare l'irregolarità originaria in pregiudizio di tali creditori.

Cass. n. 8448/1998

In tema di trascrizione, qualora un contrat­to di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, è necessario, in sede di redazione della relativa nota, menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà, ma anche la costituzio­ne di quello di servitù, poiché, in assenza di tale ultima indicazione, il titolo costitutivo del diritto reale limitato, non potendo legittimamente dirsi trascritto, non sarà opponibile ai successivi ac­quirenti del fondo servente (salvo il caso in cui la servitù non risulti espressamente menzionata e riconosciuta in quest'ultimo titolo di acquisto).

Cass. n. 12429/1995

Il disposto dell'art. 2659 primo comma n. 1 c.c., già prima delle modificazioni apportate dal­l'art. 1 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, esigeva, nelle note di trascrizione riguardanti persone giuridiche, la esatta indicazione della denomina­zione o ragione sociale, in considerazione delle modalità pratiche di attuazione della pubblicità immobiliare, impiantata su base personale, che consente di effettuare le visure delle note di tra­scrizione solo sulla base degli esatti dati di iden­tificazione delle persone giuridiche.

Cass. n. 6269/1995

Nel caso di trasferimento in blocco di im­mobili le finalità previste dalla trascrizione sono realizzate anche quando nella relativa nota sono inseriti elementi di individuazione riferiti al com­plesso immobiliare che consentano comunque di accertare che il trasferimento riguarda i singoli beni da cui tale complesso è costituito, partico­larmente quando il complesso immobiliare è costituito dall'intero piano di un edificio, cioè da un bene di per sé suscettibile di autonoma individuazione in natura. Ne consegue che il terzo non pub eccepire la nullità della trascrizione con riferimento ad uno degli appartamenti dai quali è costituito un piano di un edificio, assumendo la mancata precisazione degli elementi in base ai quali tale appartamento sarebbe autonomamente individuabile rispetto agli altri appartamenti del­lo stesso piano, unitamente ai quali è stato tra­sferito, quando nella nota sono comunque inseriti elementi che consentano di stabilire che oggetto del trasferimento è stato il piano nella sua inte­rezza.

Cass. n. 7515/1986

L'art. 2659, primo comma, n. 2, c.c., secon­do cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in colle­gamento con il successivo art. 2665 il quale stabi­lisce che l'omissione o l'inesattezza delle indica­zioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione «eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto». Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di proprietà esclusiva).

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(continua)
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