Articolo 1599

Dispositivo dell'art. 1599 Codice Civile

Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente [1603], se ha data certa [2704] anteriore all'alienazione della cosa[954 2, 976, 999] ⁽²⁾. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l'acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede [1147, 1153] ⁽³⁾. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione [2643 n. 8, 2644, 2923] ⁽⁴⁾. L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.

Note

(2) Il comma 1 va letto in collegamento con l'art. 1602.

(3) La inopponibilità di cui al comma 2 deriva dal fatto che chi consegue in buona fede il possesso di un bene mobile, ne acquista la proprietà a titolo originario [v. Libro III, Titolo II, Capo III] e non a titolo derivativo.

(4) La trascrizione regola l'eventuale conflitto tra il conduttore e i terzi aventi causa dal locatore (cioè i soggetti che acquistano a titolo derivativo il diritto). Il comma 3 precisa, appunto, l'effetto generale della eseguita trascrizione [v. 2644 2] quando questa ha per oggetto un contratto di locazione immobiliare ultranovennale.

Ratio Legis

La norma collegata strettamente all'art. 1602, ha lo scopo di risolvere il contrasto tra due fattispecie: quella acquisitiva (vendita, permuta etc.) che dovrebbe attribuire all'acquirente il diritto trasferito in modo pieno senza il vincolo del rapporto locativo, e la locazione che attribuisce al conduttore il godimento programmato. Il contrasto viene risolto attraverso il sacrificio dell'interesse dell'acquirente per garantire che la locazione produca i propri effetti. In altri termini, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata (es.: vendita) determina la cessione legale del contratto di locazione [v. 1406]; ne consegue che l'originario rapporto continua, e il terzo acquirente assume la stessa posizione del locatore.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

691Negli art. 1599 del c.c. e art. 1605 del c.c. si disciplina, in modo sostanzialmente conforme al codice del 1865, l'opponibilità ai terzi acquirenti del contratto di locazione e delle anticipazioni (liberazione) o cessioni del prezzo della cosa locata. Si è distinto tra alienazione volontaria e vendita forzata. Quest'ultima ipotesi è regolata nell'art. 2923 del c.c., la precedente nell'art. 1599 del c.c.; così è del pari per la liberazione e per la cessione del prezzo della locazione (art. 2924 del c.c. e [[1605cc]).Si è chiarito che il possesso di buona fede di mobili non iscritti la pubblici registri libera la cosa dal diritto del conduttore, come la libera dai diritti reali afferenti (art. 1599, secondo comma). Si è risoluta la questione dell'opponibllità al terzo acquirente di una locazione soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1599, terzo comma, e 2643, n. 8) e della cessione o liberazione di fitti e pigioni pure soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1605, secondo comma, e 2643, n. 9); e si è risoluta nel senso dell'opponibilità nei limiti della durata per la quale non è richiesta tale formalità. Con ciò si è precisato il senso specifico dell'art. 2644 del c.c., secondo il quale i suddetti atti, se trascrivibili e non trascritti, non debbono avere alcun effetto rispetto ai terzi acquirenti.

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