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Articolo 36 Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

(D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917)

[Aggiornato al 05/02/2020]

Reddito dei fabbricati

Dispositivo dell'art. 36 TUIR

1. Il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana.

2. Per unità immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari.

3. Non si considerano produttive di reddito, se non sono oggetto di locazione, le unità immobiliari destinate esclusivamente all'esercizio del culto, compresi i monasteri di clausura, purché compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione e le loro pertinenze. Non si considerano, altresì, produttive di reddito le unità immobiliari per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento durante il quale l'unità immobiliare non è comunque utilizzata.

3-bis. Il reddito imputabile a ciascun condomino derivante dagli immobili di cui all'articolo 1117, n. 2, del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile un'autonoma rendita catastale, non concorre a formare il reddito del contribuente se d'importo non superiore a lire 50 mila.

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Consulenze legali
relative all'articolo 36 TUIR

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ALFREDO C. chiede
mercoledì 14/02/2018 - Lazio
“Due coniugi possiedono due abitazioni sullo stesso piano di un palazzo che le abitano entrambi.
Ai fini dell'agevolazione dell'abitazione principale un solo coniuge ne usufruisce.
L'altro coniuge, che non possiede alcun reddito se non quello catastale dell'appartamento, deve
presentare la dichiarazione dei redditi per il solo appartamento posseduto?
Nella compilazione della dichiarazione non risulta alcun reddito in quanto viene assorbito dal
pagamento dell'Imu, però in fondo al quadro N viene indicato il reddito catastale di Euro 2.621,00.
La domanda il reddito catastale e reddito oppure no? la dichiarazione deve essere presentata?
grazie e cordiali saluti”
Consulenza legale i 17/02/2018
Il quesito non chiarisce perfettamente la situazione di fatto alla quale ci si riferisce. Tuttavia, si può affermare che il reddito catastale è certamente reddito.

A norma dell’art. 6 del TUIR, approvato con d.P.R. n. 917/1986, i singoli redditi sono classificati nelle seguenti categorie:
a) redditi fondiari; b) redditi di capitale; c) redditi di lavoro dipendente; d) redditi di lavoro autonomo; e) redditi d'impresa; f) redditi diversi.

In base al successivo art. 25, sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano.
Quindi, per effetto delle citate disposizioni, il reddito catastale dell’immobile concorre alla determinazione del reddito complessivo.

Tenuto conto di ciò, in dichiarazione (quadro B), devono essere indicati i dati di tutti gli immobili posseduti, ad eccezione degli immobili che non vanno dichiarati, in quanto non producono reddito per espressa disposizione di legge (a titolo esemplificativo: le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite ad usi agricoli; le costruzioni strumentali alle attività agricole; i fabbricati rurali destinati all’agriturismo; gli immobili completamente adibiti a musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche aperti al pubblico; etc – Cfr. art. 36, comma 3, e art. 42 del TUIR. e istruzioni alla compilazione dei modelli di dichiarazione).

Il reddito dei fabbricati è però calcolato tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione, per i quali, in alternativa alla tassazione piena, è possibile optare per il regime di tassazione definito “cedolare secca” sugli affitti, di cui all’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

Infatti, per gli immobili adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze, in generale, non è dovuta l’IMU e, pertanto, il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.
Tuttavia è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze.

Diversamente, non sono dovute l’Irpef e le addizionali per le abitazioni principali e pertinenze per le quali è dovuta l’IMU (ad esempio abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 – “abitazioni di lusso”).

Per i fabbricati non locati, le istruzioni alla compilazione della dichiarazione precisano che, in generale, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali dovute con riferimento agli stessi, compresi quelli concessi in comodato d’uso, i quali vanno comunque indicati nel quadro B.

Sono, però, previste le seguenti eccezioni:
  • per alcune categorie di immobili può essere prevista l’esenzione totale dall’IMU e, in questi casi, tornerà ad applicarsi l’IRPEF e relative addizionali. Al riguardo, si ricorda che, dal 2016, per l’unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale, è prevista la riduzione al 50 per cento dell’IMU invece dell’esenzione totale (legge n. 208 del 28 dicembre 2015 art.1 comma 10);
  • per gli immobili ad uso abitativo (Categorie catastali A1 – A11, escluso A10) non locati e assoggettati all’IMU che sono situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale (anche se fabbricato rurale) – situazione in cui sembra rientrare il caso prospettato nel quesito -, il relativo reddito concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Riguardo, poi, all’obbligo di presentazione della dichiarazione, si ricorda che, in ogni caso, vale la regola secondo cui sono esonerati dall’obbligo di presentazione della dichiarazione coloro che hanno conseguito redditi per i quali è dovuta un’imposta non superiore ad € 10,33, calcolata sottraendo all’imposta lorda le detrazioni (per carichi di famiglia, per redditi di lavoro dipendente, pensione e/o altri redditi) e le ritenute operate.

Come precisato nella Circolare n. 95/E del 12.05.2000, non basta fare riferimento solo all’importo da versare a saldo che, ovviamente, tiene conto anche degli acconti già versati e di eventuali eccedenze provenienti dai precedenti periodi di imposta.

Se l’imposta dovuta è superiore ad € 10,33, nel caso di titolarità esclusiva di solo reddito di fabbricati (comprese abitazione principale e sue pertinenze), si è comunque esonerati dall’obbligo di presentare la dichiarazione se il predetto reddito non è superiore ad € 500,00, così come precisato nelle istruzioni alla compilazione dei diversi modelli di dichiarazione.