Articolo 24 Testo unico dell'imposta di registro (TUR)

In base all’art. 817 del c.c. costituiscono pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Due sono gli elementi richiesti al fine di qualificare un bene come pertinenza:
- un elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene al servizio o all’ornamento di un altro;
- e un elemento soggettivo, costituito dalla rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto (proprietario o titolare di diritto reale) di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarità funzionale.

La giurisprudenza è abbastanza concorde nel considerare che la distinzione tra cose principali e pertinenze si fonda su un criterio non economico ma funzionale. A tal proposito, la Cassazione (sentenza n. 4242 del 19/7/82), ha affermato che la natura agricola di un terreno sul quale insista un fabbricato non può essere esclusa in base al semplice rilievo che il valore del fabbricato sia superiore a quello del terreno; pertanto, poco conta l’ampiezza dell’ambiente o il valore dello stesso in rapporto all’ampiezza o al valore del bene di cui lo stesso costituirà una pertinenza.

Il successivo art. 818 del c.c. prevede, poi, che gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è stato diversamente disposto, anche se, comunque, le pertinenze possono pure formare oggetto di separati atti e rapporti giuridici.
Sussiste pertanto, una presunzione legale per cui, salvo prova contraria, i rapporti relativi alla cosa principale si intendono estesi alle pertinenze.

Le predette disposizioni vengono richiamate anche sotto il profilo fiscale.
Con la risoluzione n. 149 dell’11 aprile 2008, l'Amministrazione finanziaria ha, infatti, affermato che:
- non esiste una definizione tributaria di pertinenza e, pertanto, anche in ambito fiscale occorre fare riferimento all’art. 817 del c.c.;
- affinché sussista il vincolo pertinenziale devono ricorrere i due elementi, quello soggettivo, rappresentato dalla volontà effettiva di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra due beni e quello oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra la cosa principale e quelle accessorie, di cui abbiamo parlato prima trattando della disciplina civilistica.

Anche sotto il profilo tributario vale, inoltre, la regola generale secondo cui ai beni pertinenziali si applica il medesimo regime fiscale dettato per il bene principale.
Ai fini dell’imposta di registro, invero, l’articolo 22 del Dpr n. 634/72, stabilisce che le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate.
Inoltre, relativamente ai trasferimenti immobiliari, il Testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro, d.P.R. n. 131/86, all’24, dispone che le pertinenze si presumono trasferite all’acquirente dell’immobile, a meno che siano escluse espressamente dalla vendita o si provi, che appartengono a un terzo, o sono state cedute all’acquirente da un terzo.
In tema di agevolazioni prima casa, il comma 3 della nota II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo unico del registro, dispone che l’agevolazione “prima casa”, ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, spetta pure per l’acquisto “anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a).
Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.

L’agevolazione, quindi, si applica anche se detta pertinenza è situata in prossimità dell’abitazione principale, purchè la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione.
L’agevolazione non si applica, invece, qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.

Ai fini Iva, qualora ricorrano le condizioni di cui alla citata nota II-bis, della tariffa, parte prima, d.P.R. n. 131/86, le agevolazioni per la prima casa vengono estese anche alle pertinenze di un immobile abitativo che sia stato precedentemente acquistato, purchè le stesse siano classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una sola pertinenza per ciascuna categoria.
Il regime agevolato consiste nell’applicare l’aliquota Iva del 4 per cento al fabbricato strumentale che risulti imponibile al tributo, qualora esso sia destinato al servizio di un’abitazione acquistata in regime Iva con la medesima agevolazione, anche se acquistato con atto separato rispetto alla abitazione.
Tuttavia, come precisato con le circolari n. 19/E del 2001 e n. 12/E del 2007, qualora la pertinenza risulti esente da Iva, la relativa cessione usufruirà dell’agevolazione “prima casa” prevista ai fini dell’imposta di registro, anche se l’immobile principale abbia fruito del regime agevolato ai fini Iva in quanto imponibile.

In conclusione, quindi, l’acquisto, con atto separato, di un bene pertinenziale da parte dell’usufruttuario del bene principale non è preclusivo della destinazione dello stesso a pertinenza del bene principale se susistono le condizioni soggettive ed oggettive in precedenza indicate e, in relazione alle agevolazioni prima casa, a patto che si tratti di un bene riconducibile nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.