Cassazione civile Sez. V sentenza n. 19336 del 25 settembre 2019

(massima n. 1)

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione, mentre nell'affitto di azienda l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario. (Cassa con rinvio, COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. SALERNO, 27/09/2012)

(massima n. 2)

In tema di imposte sui redditi, il canone relativo all'affitto di azienda è soggetto a tassazione solo se realmente percepito, in quanto non trova applicazione la disposizione di cui all'art. 26 del T.U.I.R., che assoggetta a tassazione i redditi fondiari a prescindere dalla loro effettiva percezione. Peraltro, la tassazione di tali canoni deve tener conto della natura giuridica del concedente. Pertanto, se il concedente è una società commerciale, come nella specie, non perde la qualifica di imprenditore e quindi i canoni riscossi concorrono a formare il reddito di impresa, come componenti positivi, senza rientrare nella categoria dei redditi diversi, prevista, invece, per l'imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda.

(massima n. 3)

In tema di imposte sui redditi, i canoni d'affitto d'azienda non costituiscono reddito fondiario essendo questo legato alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto al quale, per effetto di tale censimento, vengono attribuiti redditi presuntivi soggetti all'imposizione diretta, indipendentemente dalla loro effettiva percezione, mentre, invece, la fiscalità dei suddetti canoni è connessa alla conservazione o meno della qualifica di imprenditore del soggetto concedente, con la conseguenza che tali canoni integrano redditi diversi, ex art. 67, comma 1, lett. h), del D.P.R. n. 917 del 1986, nell'ipotesi di locazione dell'unica azienda da parte dell'imprenditore individuale, ovvero redditi di impresa, nel caso di locazione di ramo d'azienda da parte dell'imprenditore individuale o di locazione d'azienda da parte di società commerciale. (Cassa con rinvio, COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. SALERNO, 27/09/2012)

(massima n. 4)

In tema di ricorso per cassazione, il vizio di cui all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., ricomprende tanto quello di violazione di legge, ossia l'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una previsione normativa, implicante un problema interpretativo della stessa, quanto quello di falsa applicazione della legge, consistente nella sussunzione della fattispecie concreta in una qualificazione giuridica che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista non è idonea a regolarla, oppure nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che ne contraddicono la pur corretta interpretazione. (Cassa con rinvio, COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. SALERNO, 27/09/2012)

(massima n. 5)

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda attiene alla struttura del contratto: "nella locazione di immobile, l'immobile concesso in godimento viene considerato l'oggetto principale del contratto; nell'affitto di azienda, l'immobile rappresenta uno degli elementi costitutivi del complesso organizzato di beni mobili ed immobili (che compone l'azienda)." Ciò si riflette sul regime di tassazione del contratto; in specie nell'affitto di azienda, occorre distinguere ai fini delle imposte sul reddito se il locatore sia una persona giuridica o imprenditore individuale. Qualora il locatore sia una società di capitali, la qualifica imprenditoriale si presume sempre ai sensi dell'art. 81, comma 1, del T.U.I.R. Ne consegue che i canoni locativi spettanti ad una società di capitali vengono attratti nella disciplina propria del reddito d'impresa e non vedono applicato il regime impositivo dei redditi fondiari.