Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 2 Riordino della finanza degli enti territoriali

(D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504)

[Aggiornato al 31/03/2021]

Definizione di fabbricati e aree

Dispositivo dell'art. 2 Riordino della finanza degli enti territoriali

1. Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1:

  1. a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato(1);
  2. b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;
  3. c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile.

Note

(1) Il D.L. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito con modificazioni dalla L. 27/2/2009, n. 14, ha disposto (con l'art. 23, comma 1-bis) che "Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l'articolo 2, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, deve intendersi nel senso che non si considerano fabbricati le unità immobiliari, anche iscritte o iscrivibili nel catasto fabbricati, per le quali ricorrono i requisiti di ruralità di cui all'articolo 9 del decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni."

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 2 Riordino della finanza degli enti territoriali

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

F.M. chiede
venerdý 01/10/2021 - Lombardia
“Una società inizia la ristrutturazione di un complesso immobiliare commerciale ed a seguito della demolizione di parte dell’immobile e dei lavori di ristrutturazione iscrive al catasto in fabbricato nella categoria F.

E’ richiesta una specifica denuncia IMU per segnalare la variazione al Comune?

Ai fini IMU essendo il fabbricato privo di rendita catastale come si conteggia l’imposta? Sul valere presunto dell’area oppure nulla è dovuto in quanto privo di rendita catastale?”
Consulenza legale i 07/10/2021
In linea generale, la categoria catastale F comprende le unità immobiliari urbane (u.i.u.) non idonee a produrre ordinariamente un reddito, anche solo temporaneamente.
A tali entità urbane non è associata alcuna rendita catastale. Dette unità risultano rappresentate esclusivamente nel c.d. elaborato planimetrico (dal quale risultano graficamente, ad esempio, la sagoma di un edificio, le porzioni comuni, la suddivisione delle aree scoperte, gli accessi alle singole unità immobiliari), mentre per esse è esclusa la presentazione di singole planimetrie.
Si tratta di categorie introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione e così via) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.
Vi rientrano:
- F/1, ossia Aree urbane: aree di corte urbana che non risultano legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi;
- F/2, Unità collabenti (diroccate, in disuso, ruderi, non utilizzate): unità immobiliari totalmente o parzialmente inabitabili. Non è consentito dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate. Si può presentare una unità immobiliare con questa categoria solo con documenti di accatastamento, mai in variazione;
- F/3, Unità in corso di costruzione: unità immobiliari di nuova costruzione, non ancora ultimate. In genere, si adotta questa categoria quando si vuole procedere ad una compravendita prima del completamento del fabbricato;
- F/4, Unità in corso di definizione: unità immobiliari non ancora definite: ad esempio, frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti, non già definiti nella forma e/o nel numero; oppure, parti di unità immobiliari non idonee a produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze scorporate da un appartamento per una successiva compravendita;
- F/5, Lastrici solari: unità costituente copertura piana dell’edificio che assolve contemporaneamente la funzione di riparare i piani sottostanti dalle intemperie e di consentire l’utilizzo quale area aperta variamente fruibile;
- F/6, Fabbricato in attesa di dichiarazione;
- F/7, Infrastrutture di reti pubbliche urbane.

Nel quesito non è esattamente precisato la tipologia cui appartiene l’immobile di cui si discute all’interno della categoria F. Va tuttavia, evidenziato che la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24924, del 10.10.2008 ha precisato che: “Nei casi di fabbricati in corso di costruzione, o soggetti ad interventi di recupero come definiti all’art.5, comma 6 del D.Lgs. 504/92, concernente la determinazione della base imponibile I.C.I., ove siano terminati i lavori soltanto per alcune unità immobiliari, le unità non ultimate sono considerate aree fabbricabili ai fini dell’imposizione; l’area fabbricabile è quantificata riducendo l’area complessiva sulla quale sorge l’intero fabbricato di una quota risultante dal rapporto esistente tra la volumetria delle unità ultimate ed assoggettate a imposizione come fabbricato nonché, la volumetria complessiva del fabbricato.”.

Ne deriva che le entità del gruppo F vanno assoggettate ad IMU in base al valore venale del terreno su cui insistono sin tanto che non sono ultimate e come immobili sono nel momento in cui le stesse sono state ultimate, ovvero si verifica il reale utilizzo dell’immobile poiché, come chiarito dalla Corte di Cassazione, è solo da questo momento che si verificano i presupposti di legge per l’attribuzione di una rendita catastale.
Quanto sopra detto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 10735 del 8 maggio 2013 e dall’Amministrazione finanziaria con la Risoluzione n. 8 del 22/07/2013. Nell’ambito del predetto documento di prassi è, infatti, precisato che “l’immobile può essere qualificato come area edificabile, nell’ipotesi in cui sulla stessa non sia individuabile alcuna unità immobiliare, secondo la disciplina dettata dall’art. 2 del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28 e conseguentemente la base imponibile è data dal valore della stessa così come rilevabile in comune commercio, ovvero, in caso contrario, dalla rendita catastale associata a ciascuna unità immobiliare, realizzata sull’area, incrementa del 5%, ai sensi dell’art. 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, e poi moltiplicata per i coefficienti stabiliti dall’art. 13, comma 4, del D. L. n. 201 del 2011”.
Sebbene la predetta Risoluzione faccia riferimento ad una entità del tipo F/5 – lastrico solare, tuttavia, a conclusione della stessa è precisato che le considerazioni in essa svolte valgono anche per tutte le altre categorie fittizie.

In definitiva, l’iscrizione in catasto dell’immobile in categoria F, comporta che l’IMU è dovuta solo in relazione alla rendita del terreno su cui la stessa entità insiste e ciò fino a quando i lavori non sono ultimati o non si verifica l’utilizzo di fatto dello stesso.
In relazione agli obblighi dichiarativi, invece, occorre considerare il fatto che la dichiarazione IMU va presentata ogni qualvolta si verifica una variazione rispetto ai dati in precedenza dichiarati e, pertanto, se l’immobile era stato in precedenza dichiarato come complesso immobiliare commerciale è necessario modificare la dichiarazione originaria anche se il Comune dovrebbe essere a conoscenza dei lavori di demolizione e ristrutturazione/ricostruzione.
Analogo obbligo dichiarativo si porrà, ovviamente, nel momento in cui i lavori saranno ultimati e l’immobile non rientrerà più tra le entità di categoria F.


Idee regalo per avvocati e cultori del diritto