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Articolo 12 Codice del turismo

(D.lgs. 23 maggio 2011, n. 79)

[Aggiornato al 01/02/2022]

Strutture ricettive extralberghiere

Dispositivo dell'art. 12 Codice del turismo

1. Ai fini del presente decreto legislativo, nonché ai fini dell'esercizio del potere amministrativo statale di cui all'articolo 15, sono strutture ricettive extralberghiere:

  1. a) gli esercizi di affittacamere;
  2. b) le attività ricettive a conduzione familiare - bed and breakfast;
  3. c) le case per ferie;
  4. d) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;
  5. e) le strutture ricettive - residence;
  6. f) gli ostelli per la gioventù;
  7. g) le attività ricettive in esercizi di ristorazione;
  8. h) gli alloggi nell'ambito dell'attività agrituristica;
  9. i) attività ricettive in residenze rurali;
  10. l) le foresterie per turisti;
  11. m) i centri soggiorno studi;
  12. n) le residenze d'epoca extralberghiere;
  13. o) i rifugi escursionistici;
  14. p) i rifugi alpini;
  15. q) ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti categorie.

2. Gli esercizi di affittacamere sono strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

3. I bed and breakfast sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.

4. Le case per ferie sono strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori di normali canali commerciali, da enti pubblici, operanti senza fine di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari. Nelle case per ferie possono altresì essere ospitati dipendenti e relativi familiari, di altre aziende o assistiti dagli enti di cui al presente comma con i quali sia stata stipulata apposita convenzione.

5. Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite:

  1. a) in forma imprenditoriale;
  2. b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, da parte di coloro che hanno la disponibilità delle unità abitative di cui al presente articolo;
  3. c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l'esercizio dell'attività di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili è compatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell'ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione.

6. Le strutture ricettive - residence sono complessi unitari costituiti da uno o più immobili comprendenti appartamenti arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, gestiti in forma imprenditoriale, dati in locazione ai turisti, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni.

7. Gli ostelli per la gioventù sono strutture ricettive per il soggiorno e il pernottamento, per periodi limitati, dei giovani e dei loro accompagnatori, gestite, in forma diretta o indiretta, da enti o associazioni.

8. Le attività ricettive in esercizi di ristorazione sono le strutture composte da camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, gestite in modo complementare all'esercizio di ristorazione dallo stesso titolare e nello stesso complesso immobiliare.

9. Gli alloggi nell'ambito delle attività agrituristiche sono locali siti in fabbricati rurali gestiti da imprenditori agricoli ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina dell'agriturismo.

10. Le attività ricettive in residenze rurali o country house sono le strutture localizzate in ville padronali o fabbricati rurali da utilizzare per l'animazione sportivo-ricreativa composte da camere con eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione aperto al pubblico.

11. Le foresterie per turisti sono strutture ricettive normalmente adibite a collegi, convitti, istituti religiosi, pensionati e, in genere, tutte le altre strutture pubbliche o private, gestite senza finalità di lucro che secondo quanto stabilito dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano e, per quelle gestite dagli Enti parco nazionali e dalle aree marine protette, dal Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare con proprio decreto, offrono ospitalità a persone singole e a gruppi organizzati da enti e associazioni che operano nel campo del turismo sociale e giovanile, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose e sportive, al di fuori dei normali canali commerciali.

12. I centri soggiorno studi sono le strutture ricettive, gestite da enti pubblici, associazioni, organizzazioni sindacali, soggetti privati operanti nel settore della formazione dedicati ad ospitalità finalizzata all'educazione e formazione in strutture dotate di adeguata attrezzatura per l'attività didattica e convegnistica specializzata, con camere per il soggiorno degli ospiti.

13. Le residenze d'epoca sono strutture ricettive extralberghiere ubicate in complessi immobiliari di particolare pregio storico e architettonico, dotate di mobili e arredi d'epoca o di particolare livello artistico, idonee ad una accoglienza altamente qualificata.

14. I rifugi escursionistici sono strutture ricettive aperte al pubblico idonee ad offrire ospitalità e ristoro ad escursionisti in zone montane ubicate in luoghi favorevoli ad ascensioni, servite da strade o da altri mezzi di trasporto ordinari, anche in prossimità di centri abitati ed anche collegate direttamente alla viabilità pubblica.

15. I rifugi alpini sono strutture ricettive ubicate in montagna, ad alta quota, fuori dai centri urbani. I rifugi alpini sono predisposti per il ricovero, il ristoro e per il soccorso alpino e devono essere custoditi e aperti al pubblico per periodi limitati nelle stagioni turistiche. Durante i periodi di chiusura i rifugi alpini devono disporre di un locale per il ricovero di fortuna, convenientemente dotato, sempre aperto e accessibile dall'esterno anche in caso di abbondanti nevicate e durante il periodo di apertura stagionale il servizio di ricovero deve essere comunque garantito per l'intero arco della giornata.

16. I requisiti minimi per l'esercizio delle attività di cui al presente articolo, sono stabiliti dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e di Bolzano, tenuto conto della disposizione di cui all'articolo 15, comma 1. (1)

Note

(1) Con sentenza 2 - 5 aprile 2012, n. 80, la Corte Costituzionale ha dichiarato "l'illegittimità costituzionale dell'articolo 1, comma 1, del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio), nella parte in cui dispone l'approvazione dell'art. 1, limitatamente alle parole «necessarie all'esercizio unitario delle funzioni amministrative» e «ed altre norme in materia», nonché degli artt. 2, 3, 8, 9, 10, 11, comma 1, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, comma 2, 21, 23, commi 1 e 2, 30, comma 1, 68 e 69 dell'allegato 1 del d.lgs. n. 79 del 2011".

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R. B. chiede
martedý 29/03/2022 - Lombardia
“Salve,
mia nuora ha acquistato un appartamento in un condominio del paese dove abita per metterlo a reddito con il sistema affitti brevi Airbnb. L'amministratore del condominio le ha mandando una email diffidandola dal far questo asserendo che non è previsto dal regolamento del condominio. L'agenzia a cui è stato dato l'incarico di gestire la cosa afferma che mia nuora è nel suo pieno diritto e non serve chiedere l'autorizzazione all'assemblea dato che ci sono già tutte quelle che servono compresa quella del Comune dove si trova l'immobile.
Il regolamento del condominio, tra le altre voci dice questo: Gli appartamenti non potranno essere adibiti ad uso diverso da quello di abitazione civile, di studi professionali, così come i locali ad uso ufficio dovranno essere adibiti solo a questo uso.
La destinazione eventuale delle porzioni immobiliari ad uso diverso da quello catastalmente censito, fatta eccezione per gli studi professionali ed altre attività affini, dovrà essere consentita dall'assemblea dei condomini con la maggioranza richiesta dall'articolo 1136 del Codice civile.
Grazie per la risposta.”
Consulenza legale i 02/04/2022
Innanzitutto è doveroso precisare che le clausole del regolamento di condominio che vietano un determinato uso nelle singole unità immobiliari sono valide solo se inserite in un regolamento che abbia una chiara natura contrattuale: quindi quando esso sia allegato ai rogiti con i quali si è provveduto ad acquistare gli appartamenti o gli uffici in condominio e indirettamente lo si abbia accettato con la firma del rogito medesimo.
Questo è un insegnamento assolutamente costante della giurisprudenza che precisa in più arresti come la assemblea non possa a colpi di maggioranza vietare un determinato uso delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Si risponderà al quesito dando per presupposto quindi che il regolamento vigente sia di natura contrattuale, stante anche la presenza di clausole che limitano la destinazione d’uso degli appartamenti.

Fatta tale doverosa premessa, si può dire che, nonostante la vigenza della clausola citata, lo svolgimento dell’attività di bad & breakfast non possa considerarsi di per sé illegittima e in un ipotetico contenzioso si avrebbero validi argomenti a sostegno delle ragioni dell’autore del quesito.

In linea di massima la giurisprudenza infatti non vede di buon occhio le clausole che vietano un determinato utilizzo della unità immobiliare in condominio, questo perché esse vanno a limitare fortemente il diritto di proprietà e la libertà di iniziativa economica tutelati dagli artt. 41 e 42 della nostra Carta Costituzionale.

Sulla scorta di questo, vi è una parte della giurisprudenza di merito e di Cassazione che è sostanzialmente favorevole alla apertura di b&b anche in condominio nonostante la presenza di regolamenti che in qualche modo vietano determinati usi nei singoli appartamenti. Tale giurisprudenza argomenta le sue conclusioni sostenendo che la clausola del regolamento limitativa del diritto di proprietà del singolo condomino deve contenere in maniera espressa e chiara le attività che non possono essere svolte nelle unità abitative, non potendo tali clausole essere interpretate in maniera estensiva. (Tribunale di Roma sentenza n.18303 del 17/09/2015 e n.4419 del 03/03/2016, ma anche Cass. Civ. n. 21024 del 18.10.2016).
In particolare Cass.Civ. n.21024/2016 ha ricondotto nella categoria delle servitù atipiche tali tipologie di clausole e come tali esse devono essere espressamente trascritte in Conservatoria non bastando che la nota di trascrizione contenga un semplice rinvio generico al regolamento condominiale.

Nel caso specifico non si può dire che la clausola citata nel quesito contenga un chiaro divieto nel destinare un appartamento ad una attività di b&b o di affittacamere, e quindi sulla scorta della giurisprudenza citata si potrebbe sostenere la non applicabilità della clausola del regolamento, soprattutto se l’attività sarà svolta in maniera saltuaria e non nell’ambito di una attività di impresa. In questo ultimo caso infatti potrebbero trovare applicazione le definizioni previste dall’art 12 del Codice del Turismo. Secondo tale norma per affittacamere si intende: “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.”; mentre il b&b “sono strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.” Orbene entrambe queste definizioni posso tranquillamente rientrare nell’ampio concetto di abitazione civile, destinazione d’uso ammessa espressamente dal regolamento: non vi è scritto da nessuna parte, infatti, che le unità immobiliari debbano essere destinate ad abitazione duratura di chi vi dimora.

Vi è da dire però che rispetto all’orientamento citato ve ne è un altro minoritario che in parte si discosta da quanto detto finora, rappresentato da Cass. Civ. n.21024 del 18.10.2016 che ha vietato lo svolgimento dell’attività di B&B. Le conclusioni a cui è giunta tale pronuncia può essere figlia delle circostanze del caso concreto, in quanto nel condominio per cui si era in causa vigeva un regolamento in cui espressamente veniva vietata l’attività di affittacamere. Quindi, in un certo senso, anche questa ultima pronuncia conferma quanto detto finora, ovvero che la clausola del regolamento contrattuale che limita le possibilità di utilizzo della singola unità abitativa in condominio deve espressamente e puntualmente indicare le attività vietate.

In conclusione, vi sono tutti i presupposti per contestare la raccomandata inviata dall’amministratore di condominio e difendersi nel caso in cui gli altri proprietari intendano intraprendere ulteriori iniziative.