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Articolo 875

Codice Civile

Comunione forzosa del muro che non è sul confine

Dispositivo dell'art. 875 Codice Civile

Quando il muro si trova ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro [885, 903] soltanto allo scopo di fabbricare (1) contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.
Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare (2) preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà (3) entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

Note

(1) L'effettiva realizzazione della costruzione costituisce requisito di validità del trasferimento, non essenso sufficiente la sola volontà di costruire.
(2) L'interpellanza è finalizzata a sollecitare la decisione del proprietario. Essa deve rivestire una forma tale da consentire di accertare la decorrenza del termine iniziale, di cui il titolare può usufruire per rispondere all'interpellanza stessa.
(3) Il proprietario deve esprimere tale intenzione entro il termine stabilito dalla disposizione in oggetto, in modo espresso o tacito. La mancata risposta corrisponde al non esercizio del potere di impedire la comunione.

Spiegazione dell'Articolo 875 del Codice Civile


Comunione forzosa del muro che non è sul confine. Condizioni: la comunione a consentita soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro del vicino

L'art. 874 regola l'ipotesi che il muro del vicino si trovi a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo, di cui si è già accennato nell'ambito delle varie ipotesi che possono presentarsi in materia di distanza legale nelle costruzioni. In tale ipotesi il legislatore ha dovuto conciliare gli interessi contrastanti dei due vicini compatibilmente con lo scopo a cui sono informate le disposizioni sulle distanze legali nelle costruzioni. Imporre obbligatoriamente al costruttore di osservare i tre metri dalla fabbrica del vicino sarebbe stato troppo oneroso per quest'ultimo: perciò, oltre a tale via, gliene apre anche un'altra quella di acquistare la comunione del muro, pagando, oltre il valore della metà del muro e del suolo su cui esso è fabbricato, anche quello della striscia intermedia.

Tale sua facoltà, tuttavia, è subordinata ad alcune condizioni.

Una prima condizione è testualmente posta dall'art. 874, ma era anche universalmente ammessa sotto la vigenza dell'art. 571 vecchio codice, e cioè: « il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso », a differenza dell'acquisto della comunione del muro contiguo, che può essere chiesto dal vicino a qualunque scopo (art. 873 del c.c.).

È da rilevarsi la differenza rispetto al testo dell'art. 571 vecchio codice: « il vicino può chiedere la comunione del muro e fabbricare sin contro il medesimo ». Da tale locuzione alcuni avevano argomentato che il fabbricare sin contro il muro fosse non un obbligo, ma una mera facoltà del vicino. Con la nuova locuzione dell'art. 874 ( « il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso ») ogni dubbio è venuto meno: il vicino deve fabbricare a ridosso del muro.



E sempre che questi non preferisca costruire sul confine anche un semplice muro di cinta. Innovazione rispetto al vecchio Codice

Il diritto di chiedere la comunione forzosa del muro che non è sul confine, oltre che essere condizionato allo scopo di fabbricare contro muro stesso, è altresì subordinato al mancato esercizio della facoltà che la legge accorda con preferenza, al proprietario, di estendere il suo muro sino al confine: « salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine ».

Con locuzione più propria, il corrispondente articolo del codice del 1865 (art. 571) parlava di estensione dell'edificio sino al confine: infatti, se si comprende come possa estendersi sino al confine un edificio, mal si comprende come possa estendervisi un muro. Un muro isolato può fabbricarsi ex novo sul confine: solo se si tratta di muro perimetrale di edificio può parlarsi di estensione del medesimo sino al confine. Non si tratta di una semplice questione di forma, poiché il testo modificato della norme svolge una questione di sostanza: può infatti domandarsi se basti al proprietario vicino, per sottrarsi alla cessione coattiva della striscia di suolo intermedia tra l'edificio preesistente e il confine, di costruire sul confine un semplice muro.

La questione fu dibattuta sotto l'impero dell'art. 571 contenuto nel vecchio codice: alcuni rispondevano affermativamente, ma a torto. L'edificazione di un muro isolato sul confine avrebbe dato luogo all' inconveniente che l'art. 571 voleva prevenire, ad una intercapedine, cioè, più stretta di un metro e mezzo. Non valeva dire che, dopotutto, ogni proprietario è padrone di fare dentro il suo fondo tutte le intercapedini che vuole: in tal caso infatti il vicino avrebbe avuto il diritto di acquistare la comunione del muro costruito sul confine per appoggiarvi contro il suo edificio, venendo così a costituire un'intercapedine minore di un metro e mezzo dall'edificio vicino.

Nel nuovo codice la situazione è variata per effetto della disposizione dell'art. 878 che esclude i muri di cinta dall'osservanza delle distanze legali nelle costruzioni. Quindi oggi è possibile, per il proprietario di un edificio preesistente sul confine a distanza minore di un metro e mezzo, sottrarsi alla cessione coattiva della striscia di suolo tra l'edificio e il confine, fabbricando sul confine un muro di cinta. Non ci sarebbe nemmeno più l''inconveniente sopra rilevato per il codice del 1865, della creazione di intercapedini minori di tre metri, poiché il nuovo art. 878 vieta esplicitamente l'appoggio sul muro di cinta quando « preesista al di là un edificio a distanza inferiore ai tre metri ». Lo stesso deve dirsi se invece di un edificio vi si trovi un muro isolato, ma di altezza superiore ai tre metri, che per l'art. 878, a differenza dei muri di cinta, viene considerato fabbrica agli effetti dell'art. 873.

In definitiva quindi — ed è questa una sostanziale innovazione rispetto al codice precedente — ove il primo edificante faccia uso della facoltà di preferenza accordatagli dall'art. 875, di costruire un muro sul confine, il secondo edificante non potrà più esercitare il diritto di acquisto della comunione per fabbricare contro il muro del vicino, ma dovrà fabbricare almeno tre metri dall' edificio preesistente a distanza minore di un metro e mezzo dal confine.



Preventiva interpellazione al proprietario vicino. Termine di quindici giorni per la risposta e termine semestrale per l'estensione della costruzione sino al confine o per la sua demolizione

Poichè la legge accorda un diritto di preferenza al proprietario del suolo, il secondo edificante non può occupare il suolo intermedio e appoggiare il nuovo edificio a quello preesistente se il proprietario del suolo non ha fatto ancora la sua scelta tra l'estensione della costruzione sino al confine o la cessione della comunione del muro perimetrale e del suolo intermedio.

Sotto la vigenza del codice precedente l'esercizio di questo diritto di preferenza aveva dato luogo a molte difficoltà. Certamente era il secondo edificante che doveva interpellare il vicino se intendesse o meno esercitare il suo diritto preferenziale, ma poichè la legge non prevedeva un termine per la risposta, era necessario adire il magistrato per fissare tale termine. Inoltre avveniva spesso che l'interpellato, invece di rispondere, procedesse alla demolizione della sua precedente costruzione, fino a un metro e mezzo dal confine, per togliere all'interpellante il diritto alla cessione coattiva della comunione del muro e alla cessione della striscia di suolo intermedia, senza bisogno di essere obbligato all' estensione della sua costruzione sino al confine.

Per togliere ogni questione in proposito, il nuovo codice ha aggiunto un capoverso disciplinando la materia: « il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro un termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi da che ha comunicato la risposta ». Così viene stabilito un duplice termine: il primo (quindici giorni) per la risposta alla interpellazione, il secondo (sei mesi) per l'esecuzione effettiva della volontà manifestata con detta risposta. Si sottolinea che il legislatore ha risolto in senso affermativo la questione decisa con alterne vicende nella giurisprudenza, se l'interpellato avesse il diritto di procedere alla demolizione della costruzione preesistente a distanza minore di un metro e mezzo dal confine, invece di procedere alla estensione della sua costruzione sino al confine.

Può sorgere il dubbio se, prescrivendo l'art. 874 il termine di sei mesi per « procedere alla costruzione o alla demolizione », sia sufficiente che entro tale termine la costruzione o la demolizione siano state iniziate, o se invece debbano essere state anche ultimate. Si ritiene che basti l'inizio della costruzione o della demolizione, argomentando sulla base della dizione testuale della legge: si procede alla costruzione o alla demolizione anche col semplice iniziarle. Naturalmente non basterà, ai fini della legge, che il vicino si limiti ad , ma dovrà anche portarle a compimento entro un congruo termine, che non essendo stato fissato dalla legge, dovrebbe essere fissato dal giudice, caso per caso, tenendo conto dell' entità dell'opera e della necessità di eventuali nulla-osta da parte delle autorità comunali.

Se il proprietario si decide a demolire — e la demolizione può essere limitata a quello che è necessario per raggiungere la distanza di un metro e mezzo dal confine — il vicino potrà senz'altro iniziare la sua costruzione senza bisogno di aspettare che la demolizione sia ultimata. Egli infatti dovrà arretrarsi almeno di un metro e mezzo dal confine: se poi aspetta che la demolizione sia ultimata, potrà avere il vantaggio di avvicinarsi verso il confine di tanto, quanto è necessario per formare l'intercapedine minima di tre metri. Se quindi il proprietario vicino demolisce fino a due metri, il costruttore potrebbe spingersi a solo un metro dal confine. Di qui il suo interesse ad aspettare che la demolizione sia stata ultimata.

Se invece il proprietario preferisce estendere la costruzione sino al confine, il secondo costruttore dovrà necessariamente attendere che il muro sul confine sia stato ultimato, qualora intenda acquistarne la comunione e appoggiarvi la sua costruzione. Potrà con ciò subire qualche ritardo nella costruzione, ma egli non se ne può lamentare, perchè la legge accorda la preferenza al primo edificante, e primo edificante è anche colui che abbia una fabbrica preesistente sul confine a meno di un metro e mezzo e intenda esercitare i1 diritto preferenziale accordatogli dalla legge di estenderla sino al confine. Del resto, se il secondo edificante non vuole aspettare, nulla gli vieta di costruire a tre metri dal confine.

Diversamente avviene quando il secondo costruttore intenda fabbricare sul suo confine, in aderenza alla nuova costruzione che il vicino ha dichiarato di voler fare sul confine. Egli potrà fabbricare anche prima della costruzione dell'altro, perché trattasi di fabbriche ambedue sul confine, ma indipendenti l'una dall'altra.



Casi in cui l'acquisto della comunione non è possibile e si è obbligati alla distanza di tre metri

Anche per la comunione del muro che non è sul confine si ripresenta l'indagine dei vari casi in cui tale acquisto risulta incompatibile con l'esercizio dei diritti che spettano al proprietario del muro nei confronti del vicino, e la soluzione delle varie questioni va condotta con criteri analoghi a quelli esaminati all' art. 874 del c.c., nn. 6, 7 e 8) e a cui si rimanda. Si rileva solo che, a differenza di quanto detto ivi al n. 7, poiché la comunione forzosa del muro che non è sul confine può chiedersi soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro, la servitù non aedificandi esclude in modo assoluto la comunione forzosa, mentre non l'escludeva nel caso dell'art. 874.

La comunione forzosa non può chiedersi quando tra il muro e il confine vi sia una striscia di suolo spettante a un terzo: viene infatti a mancare in questo caso il requisito della contiguità dei fondi, che è presupposto dall'art. 874 per la comunione forzosa del muro che non è sul confine. E non può chiedersi nemmeno quando tale striscia di suolo, invece che appartenere a un terzo, sia comune. La cosa è evidente se tale striscia di suolo sia destinata al passaggio, ovvero trattasi di fosso comune destinato allo scolo delle acque dei due fondi confinanti, e ciò anche se la proprietà dell'area in cui sia scavato il fosso appartenga pro diviso sino alla linea mediana a ciascuno dei proprietari laterali. Deriva da ciò che se uno dei proprietari ha costruito un edificio a meno di un metro e mezzo dalla suddetta linea mediana, il vicino non può acquistare la proprietà di tale spazio per addossare il proprio edificio all'altro.

Qualche dubbio può sorgere, invece, nel caso in cui tra i due fondi esista una striscia di suolo comune inferiore a un metro e mezzo, esente da qualsiasi servitù o altra soggezione al servizio dei fondi latistanti. Infatti, per tale ipotesi si potrebbe pensare che se l'art. 874 concede a colui che intenda fabbricare e appoggiare di espropriare la striscia di suolo inferiore a un metro e mezzo quando essa sia di esclusiva proprietà del vicino, a fortiori questo diritto dovrebbe concederglielo quando questa striscia di suolo non è di esclusiva proprietà del vicino, bensì comune. Ma l'argomento, che, preso a se, farebbe una certa impressione, si dimostra infondato quando si tenga presente l' intera disposizione dell'art. 874. Il diritto eccezionale di espropriazione concesso dall'art. 874 non può estendersi all'ipotesi che la striscia di suolo sia comune, perchè in tale ipotesi non sarebbe applicabile la facoltà concessa con preferenza al proprietario del muro e dell'annessa striscia di estendere il proprio edificio sino al confine: facoltà che funziona come un temperamento dell'eccezionale espropriazione del suolo consentita dall'art. 874.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

420Un primo gruppo di norme in queste materie concerne la distanza nelle costruzioni e la comunione forzosa dei muri (articoli 873-879). La relativa disciplina resta dominata, come già nel codice del 1865, da due regole fondamentali: da un lato, l'obbligo di osservare nelle costruzioni su fondi finitimi la distanza di tre metri o la maggiore distanza stabilita dai regolamenti locali; dall'altro, il diritto di chiedere la comunione del muro altrui, contiguo al proprio fondo o a distanza minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni. Occorre tuttavia accennare, in tema di comunione forzosa dei muri, a talune modifiche di carattere particolare apportate alla regolamentazione che essa riceveva nel codice del 1865, dirette sopratutto a introdurre nel testo legislativo opportune precisazioni e a eliminare controversie. Secondo l'indirizzo prevalente della giurisprudenza, si è anzitutto chiarito (art. 874 del c.c.) che l'acquisto parziale della comunione del muro è consentito soltanto rispetto all'altezza: la comunione può essere chiesta per tutta o per parte dell'altezza del muro altrui, purché l'acquisto sia domandato per tutta la lunghezza del muro che si estende sul confine comune. Inoltre si è data una più completa disciplina dell'acquisto della comunione del muro che non si trova sul confine, ma a distanza minore di un metro e mezzo o della metà di quella prescritta dai regolamenti locali, in quanto si è stabilito che la comunione possa essere chiesta soltanto allo scopo di fab-bricare contro il muro medesimo (art. 875 del c.c., primo comma). Al fine poi di eliminare la controversia circa la facoltà del proprietario del muro, quando questo si trova a una distanza dal confine minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni, d'impedire l'acquisto della comunione e l'occupazione del suolo, procedendo alla demolizione del muro, si è disposto (art. 875, secondo comma) che il vicino, il quale intende domandare la comunione, deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla demolizione di esso. Questi deve manifestare la propria volontà nel termine di quindici giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dalla 'comunicazione della risposta. Nuova è la disposizione (art. 876 del c.c.) che autorizza il vicino a servirsi del muro contiguo per innestarvi un capo del pro-prio muro mediante pagamento di un'indennità per l'innesto, senza l'obbligo di acquistare la comunione. In vero, dato l'uso limitato che il vicino intende fare del muro, sarebbe eccessivo costringerlo all'acquisto. Ancora più notevole è l'innovazione contenuta nell'art. 877 del c.c.. Con essa si consente che il vicino, pur non acquistando la comunione del muro altrui, costruisca in aderenza, senza cioè appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. La facoltà di costruire in aderenza può essere fatta valere cosi rispetto al muro esistente sul confine, come rispetto al muro a distanza dal confine minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni; in questo secondo caso, però; il vicino deve pagare il valore del suolo che intende occupare. Sono esenti dalla comunione forzosa e dalla costruzione in aderenza non soltanto, come già per il codice del 1865 (art. 556), gli edifici appartenenti al pubblico demanio e quelli soggetti allo stesso regime del demanio pubblico, ma altresì quelli che siano riconosciuti d'interesse storico, archeologico o artistico a norma delle leggi in materia (art. 879 del c.c.). Nel computo della distanza minima dei tre metri da osservarsi tra le costruzioni finitime non si tiene conto del muro di cinta e di ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza superiore ai tre metri (art. 878 del c.c.). Il principio, già elaborato dalla giurisprudenza per i muri di cinta in relazione alla particolare finalità di questi muri, è stato esteso a tutti i muri isolati che per le loro dimensioni presentino caratteristiche analoghe.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 21455/2015

In tema di distanze legali, nell'ipotesi in cui il proprietario preveniente abbia realizzato la sua costruzione ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dai regolamenti locali e lo strumento urbanistico consenta al confinante che costruisce per primo di spingere il proprio fabbricato sino al confine del fondo contiguo non edificato, la situazione di illegittimità può essere rimossa, in via alternativa, mediante arretramento della costruzione fino alla distanza regolamentare ovvero con il suo avanzamento fino al confine.

Cass. n. 11448/2015

In tema di distanze nelle costruzioni, il principio che la soluzione costruttiva - a distanza legale, in aderenza o in appoggio - può essere mutata ove la situazione lo consenta opera incondizionatamente quando la soluzione originaria sia legittima e non quando il preveniente abbia agito in giudizio per eliminare una situazione illegittima; in tale ultimo caso, l'eccezione riconvenzionale con la quale il convenuto deduca l'intenzione di modificare la costruzione in modo da realizzare una tra le soluzioni legittime nell'ambito del meccanismo della prevenzione non è sufficiente a paralizzare la domanda di demolizione, occorrendo accertare che il proposito del prevenuto sia serio e concretamente realizzabile.

Cass. n. 23693/2014

Il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 cod. civ., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l'edificare a distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco.

Cass. n. 15547/2014

Il principio della prevenzione comporta che il confinante, che costruisce per primo, può edificare sia alla distanza minima imposta dalla legge, sia sul confine, sia a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo in tale ultimo caso la possibilità per il vicino, che elevi un fabbricato successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, chiedendo la comunione forzosa del muro ex art. 875 cod. civ., oppure costruendo in aderenza, ex art. 877 cod. civ.

Cass. n. 15632/2012

In tema di distanze legali, gli artt. 873, 875, 877 c.c. non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine, potendo, in tal caso, il proprietario del fondo finitimo costruire in aderenza alla fabbrica preesistente sia per la parte posta sul confine, sia per quella corrispondente alle rientranze, pagando in quest'ultimo caso la metà del valore del muro del vicino, che diventa comune, nonché il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della costruzione.

Cass. n. 3638/2007

In tema di distanze tra costruzioni, in base al principio della prevenzione, è consentito a chi costruisce per primo di operare la scelta fra il costruire alla distanza legale e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine determinando così le modalità da seguire per chi costruisce dopo e permettergli, quindi, di avanzare la propria costruzione sino all'altrui edificio, a nulla rilevando, ove non vi siano vincoli particolari, che debba spingere il proprio fabbricato fino a quello realizzato in senso obliquo dal preveniente che abbia rispettato tutti i criteri di scelta.

Cass. n. 9911/2004

In tema di distanze legali il principio della prevenzione opera, nei rapporti fra privati, anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta concessione o licenza edilizia e sia quindi illegittima sotto il profilo urbanistico, giacche non e ipotizzabile alcuna lesione soggettiva del proprietario prevenuto, il quale non ha alcun diritto all'osservanza, da parte del preveniente, delle norme edilizie non integrative del codice civile in materia di distanze, come quelle delle leggi urbanistiche concernenti l'obbligo della licenza o della concessione, che attengono esclusivamente all'aspetto formale dell'attività costruttiva. (La corte, nel formulare il principio surrichiamato, ha confermato la decisione impugnata, che aveva ritenuto fondata la domanda di demolizione dell'edificio costruito dalla convenuta in attuazione del piano di zona di cui alla legge 167/1962 a distanza illegale dalla costruzione realizzata per prima dagli attori, disattendendo la censura sollevata con il ricorso dalla convenuta che aveva dedotto che la costruzione degli attori eseguita senza licenza edilizia e non riportata nella mappa catastale non fosse stata perciò considerata nel progetto elaborato per il piano di zona di cui alla legge di edilizia pubblica e residenziale).

Cass. n. 8125/2004

In tema di distanze legali tra costruzioni, ed in applicazione del cosiddetto principio della prevenzione (artt. 873, 875, 877 c.c.), l'irrevocabilità della scelta del preveniente è condizionata all'attività posta in essere dal prevenuto che, solo ove abbia già costruito, adeguandosi alla prima scelta del preveniente, non può ritenersi obbligato ad uniformarsi ad una diversa e successiva scelta dello stesso preveniente che comporti modifiche sulla costruzione da lui (prevenuto) già posta in essere.

Cass. n. 5894/2004

In tema di distanze fra edifici, nel caso in cui la costruzione del prevenuto non presenti una perfetta aderenza a quella realizzata con sporgenze dal preveniente secondo una linea spezzata, il giudice non può disporre l'arretramento della costruzione del prevenuto senza accertare che l'intercapedine possa essere colmata mediante opportuni accorgimenti tecnici atti a perfezionare l'aderenza senza determinare spinte in danno del muro del vicino. In tal caso non si verifica violazione del principio di prevenzione, posto che il prevenuto esercita, seppure con l'adozione di cautele rese necessarie da anomalie a lui non imputabili, la facoltà di costruire in aderenza riconosciutagli dalla legge.

Cass. n. 12483/2002

In tema di distanze tra costruzioni, l'eventuale diritto del proprietario frontista a mantenere un fabbricato preesistente sin dall'origine costruito ad una distanza inferiore a quella legale rispetto all'immobile limitrofo non conferisce al predetto l'ulteriore diritto di apportare al manufatto aggiunte e/o modifiche di qualsiasi natura nella parte che, in base alla normativa attualmente vigente, risulti a distanza inferiore a quella minima legale, atteso che dette aggiunte o modifiche costituirebbero un'ulteriore — e non consentita — violazione della normativa in materia di distanze.

Cass. n. 15492/2001

Il preventivo interpello, richiesto dall'art. 875, comma secondo, c.c. al fine di consentire al vicino l'esercizio della facoltà di estendere al confine il muro realizzato sul suo fondo o di procedere alla sua demolizione o di arretrarlo alla distanza legale, onde sottrarlo alla comunione forzosa, si concreta in un atto distinto dalla domanda di comunione forzosa del muro, nella quale non può considerarsi logicamente implicito, e, pur non esigendo l'osservanza di formule sacramentali, deve essere inequivocabilmente diretto a provocare una vera e propria manifestazione di volontà negoziale riguardante la definitiva sistemazione del rapporto di vicinanza fondiaria, destinata poi ad essere sanzionata dal giudice con sentenza costitutiva.

Cass. n. 15367/2001

Quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino prevenuto deve rispettare le distanze, imposte dalla legge e dai locali regolamenti edilizi, computate dalle sporgenze e rientranze dell'altrui fabbricato; quindi, potrà costruire in aderenza solo in quei tratti in cui l'edificio preveniente si trova sul confine, rispettando le distanze legali, non rilevando il fatto che il suolo non edificato lungo la linea del confine non è più edificabile per volontà del preveniente.

Cass. n. 15382/2000

In tema di distanze tra costruzioni, il principio cosiddetto della prevenzione, in base al quale quello, tra i proprietari di fondi finitimi, che costruisce per primo ha la facoltà di scelta fra il costruire alla distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine, ponendo il vicino che voglia a sua volta edificare nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e costruire in aderenza, ovvero di arretrare la sua costruzione fino a rispettare la maggiore distanza imposta dal regolamento locale, incontra un limite laddove al prevenuto non sia data la possibilità di scelta tra le indicate soluzioni alternative. Pertanto, ove la particolare collocazione dell'immobile del preveniente elida di fatto tale possibilità di scelta (nella specie, perché la costruzione in aderenza avrebbe comportato la creazione di intercapedini pericolose), non è addebitabile al prevenuto la violazione delle norme sulle distanze.

Cass. n. 11858/2000

Ai fini dell'attribuzione della comunione forzosa del muro ai sensi dell'art. 875 c.c., non è ostativo il l'atto che l'interpello previsto da detto articolo venga notificato al preveniente dopo che costui abbia agito in giudizio per ottenere l'osservanza delle distanze legali da parte del vicino prevenuto, ne che quest'ultimo abbia già costruito in violazione di tali distanze, ma è invece necessario accertare se, in relazione alla particolare situazione dei luoghi o all'esistenza di particolari vincoli di carattere negoziale o normativo, è in concreto possibile per il prevenuto estendere la propria fabbrica entro il fondo del vicino ponendola in aderenza con la preesistente costruzione del preveniente. L'indagine sulla serietà della volontà del prevenuto di costruire in aderenza, lungi da essere una ricerca sulle sue determinazioni volitive, si concreta nella attuazione e quindi in definitiva, nella verifica della fondatezza della domanda volta ad ottenere la comunione forzosa.

Cass. n. 4819/1998

Il preveniente può costruire con rientranze orizzontali — nella specie chiostrina — rispetto al confine, realizzando una costruzione lungo una linea spezzata, costringendo il prevenuto che voglia costruire sul confine, in aderenza o in appoggio, ad arretrare in corrispondenza delle rientranze fino a rispettare le distanze minime prescritte, non potendo questi pretendere che il preveniente elimini le rientranze per consentirgli di costruire lungo il confine in linea retta.

Cass. n. 342/1997

Poiché le norme di cui agli artt. 873, 875, 877 c.c. non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine, il proprietario del fondo finitimo può costruire in aderenza sia alla parte di costruzione esistente sul confine, sia a quella arretrata rispetto ad esso, pagando in quest'ultimo caso il valore del suolo da occupare e la metà del valore del muro, se diviene comune.

Cass. n. 5825/1996

In tema di distanze fra le costruzioni il principio che la scelta, in concreto operata dal convenuto di una delle soluzioni costruttive (a distanza legale, in aderenza o in appoggio) consentitegli può essere successivamente mutata qualora la situazione lo consenta, opera incondizionatamente soltanto allorché la soluzione originariamente adottata sia legittima e non anche quando la scelta originaria sia in contrasto con la legge, ed il preveniente, titolare di un diritto soggettivo al rispetto delle norme sulle distanze fra le costruzioni, agisca in giudizio per l'eliminazione della situazione illegittima. In tal caso, se al convenuto è consentito di contrastare la domanda dell'attore medesimo mediante la deduzione, in via di eccezione riconvenzionale, della sua intenzione di modificare la costruzione (già effettuata in violazione di legge) in maniera da realizzare una delle soluzioni consentitegli nell'ambito del meccanismo della prevenzione, tale deduzione non è da sola sufficiente a paralizzare la domanda di demolizione, essendo altresì necessario accertare sia la serietà che la concreta realizzabilità del proposito del prevenuto di attuare una soluzione costruttiva diversa da quella originariamente scelta. Al qual fine deve tenersi conto degli strumenti vigenti all'epoca in cui dovesse eliminarsi l'illegittima intercapedine.

Cass. n. 3769/1996

In tema di costruzioni sulla zona di confine, la scelta offerta al preveniente dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875, 877 c.c. (costruzione sul confine ovvero con distacco legale dal confine o a distanza inferiore al distacco legale) è subordinata alla possibilità, per il vicino, di esercitare, a sua volta, nella prima e nella terza ipotesi, il diritto di costruire in appoggio o in aderenza al muro del preveniente con la conseguenza che la predetta facoltà deve essere negata al preveniente se, in forza di un divieto di legge (norme del regolamento edilizio) o di particolari vincoli nascenti da negozio privato (es. servitù) o di situazioni giuridiche (canali di bonifica, corsi d'acqua) o dell'appartenenza a terzi di tale zona (o di parte di essa), non sia possibile al vicino spingere il proprio fabbricato sino a quello del preveniente; in questo caso, è il preveniente che deve rispettare il distacco legale dal confine e che si espone al rischio, nel caso di costruzione a distanza inferiore, di essere costretto dal vicino ad arretrare la sua costruzione fino a raggiungere la prescritta distanza legale dal confine (nella specie, si è ritenuto inoperante il principio della prevenzione per l'esistenza di una servitù di passaggio che veniva esercitata su una striscia di terreno contigua al confine e che impediva al prevenuto di avanzare la sua costruzione fino a quella del preveniente, posta a distanza illegale).

Cass. n. 2473/1996

Il criterio della prevenzione, previsto dall'art. 875 c.c. allo scopo di regolare armonicamente i rapporti tra le costruzioni di fondi contigui, impone a colui che costruisce dopo di adeguarsi alle scelte del vicino che ha costruito per primo ponendolo, nei casi in cui la fabbrica di quest'ultimo sia sul confine, di fronte alla alternativa di costruire in aderenza o di arretrare in modo da assicurare il distacco previsto dalla legge o dal regolamento o costringendolo, nei casi in cui la preesistente fabbrica del vicino sia ad una distanza dal confine della metà del totale prescritto, ad arretrare la propria costruzione per l'altra metà della distanza prescritta, o, infine, consentendogli, nei casi in cui la prima fabbrica sia posta a distanza inferiore della metà della distanza prescritta, di avanzare la propria costruzione fino alla preesistente, pagando il valore del suolo occupato, o di arretrare la sua fabbrica in modo da assicurare comunque il distacco minimo prescritto senza possibilità di chiedere, invece, il rispetto delle distanze legali attraverso l'arretramento della costruzione del vicino.

Cass. n. 3536/1995

In materia di costruzioni nella zona di confine, il principio della prevenzione conferisce al prevenuto la facoltà di avanzare la propria costruzione fino a quella posta nel fondo confinante a distanza illegale ma non gli toglie il diritto, ove non intenda avvalersi di questa facoltà, di chiedere l'arretramento della predetta costruzione.

Cass. n. 10395/1994

In tema di distanze legali nelle costruzioni il principio della prevenzione comporta che il preveniente il quale abbia scelto per la sua costruzione tra le facoltà consentitegli dallo stato di inedificazione del suolo del vicino quella di porsi alla distanza minima consentita dal confine, deve rispettare tale scelta, e non può successivamente porre un corpo di fabbrica antistante alla costruzione già realizzata, modificando così la scelta originariamente effettuata.

Cass. n. 4948/1990

In tema di distanze legali nelle costruzioni, colui che invochi il diritto di prevenzione — applicabile anche in tema di sopraelevazione, nel senso che chi abbia costruito per primo (avvalendosi delle facoltà del preveniente) ha il potere-dovere di mantenere anche nelle sopraelevazioni la scelta fatta per il piano terra — è tenuto a dare la prova di aver costruito per primo e cioè in un momento in cui il fondo del confinante non era ancora edificato.

Cass. n. 3530/1986

In tema di distanze tra costruzioni il principio della prevenzione opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta licenza, mentre tale principio non è applicabile quando il preveniente abbia violato le norme sulle distanze legali, in quanto in questa diversa ipotesi il giudice deve tenere conto dell'avvenuta violazione al fine di determinare in concreto le facoltà spettanti al secondo costruttore, le quali non possono essere pregiudicate o ridotte da illegittime iniziative del preveniente, salvo il caso in cui quest'ultimo abbia acquistato per usucapione o in base ad altro titolo la servitù contraria alla limitazione legale.

Cass. n. 2936/1986

La disciplina della prevenzione in materia di distanze legali tra costruzioni non consente di ipotizzare un diritto del prevenuto all'esecuzione puntuale, da parte del preveniente, del progetto di costruzione originario contemplato nella licenza edilizia, in quanto questa per la sua natura di autorizzazione amministrativa non attribuisce ai terzi diritti maggiori o diversi da quelli che ad essi siano già riconosciuti dalla legge. Conseguentemente, nelle controversie tra privati derivanti dall'esecuzione di opere edilizie, ciò che rileva è soltanto la conformità o meno di tali opere alle norme edilizie essendo, invece, irrilevante l'esistenza e legittimità degli atti amministrativi (licenze, concessioni ecc.) che condizionano in concreto l'esercizio dello ius aedificandi sul piano del diritto pubblico, come pure la conformità delle costruzioni a tali atti.

Cass. n. 1020/1984

Il diritto del proprietario di un fondo di conseguire la comunione del muro costruito dal vicino non su confine ed a distanza inferiore a quella legale, al fine di appoggiare una propria fabbrica al muro stesso, previa occupazione del suolo intermedio, secondo la previsione dell'art. 875 c.c., postula una seria volontà di procedere a detta nuova costruzione, nonché la giuridica possibilità di realizzarla. Pertanto, il suddetto diritto, se non può essere disconosciuto per il solo fatto del mancato rilascio o del diniego di licenza o concessione edilizia, deve essere negato nel caso di mancata presentazione di un progetto di costruzione, evidenziando ciò il difetto di una seria volontà di procedere a quell'opera, cosi come nel caso in cui l'opera medesima risulti irrealizzabile, per la presenza di norme degli strumenti urbanistici locali, integrative delle disposizioni del codice civile, che vietino ogni possibilità di costruzione in appoggio o in aderenza.

Cass. n. 3796/1982

L'acquisto ex art. 875 c.c. della comunione del muro altrui, non sul confine, che è condizionato nella validità alla concreta realizzazione dell'unico scopo per il quale è consentito (fabbricare contro il muro), deve precedere l'attività di costruzione cui è correlato, o almeno coincidere temporaneamente con il suo inizio, e, pertanto, deve consentirsi, o disporsi, in base a semplice enunciazione della volontà di attuare il suindicato scopo, con la conseguenza che esso può essere legittimamente rifiutato, in via preventiva, soltanto in relazione alla certezza della giuridica impossibilità del proprietario richiedente di eseguire la costruzione per cui l'acquisto è chiesto. Una tale impossibilità non è desumibile dalla mancanza della licenza di costruzione, o concessione, in quanto l'esigenza di detta licenza, o concessione, non comporta, soprattutto nei rapporti fra privati, compressione del diritto di proprietà o di facoltà ad esso inerenti.

Cass. n. 449/1982

L'interpello ex art. 875, secondo comma, c.c., costituendo condizione dell'azione esperita per ottenere la comunione del muro del vicino, è validamente proposto anche dopo la realizzazione delle nuove fabbriche in appoggio o in aderenza a tale muro, ovvero a distanza non regolamentare rispetto al medesimo, sempre che preceda la sentenza costitutiva della comunione e, quindi, comporti la possibilità per la controparte di esercitare la scelta spettantele ai sensi dell'art. 875 citato; conseguentemente, la parte convenuta in giudizio per la demolizione di fabbriche costruite a distanza illegale può formulare l'interpello in questione anche attraverso la domanda riconvenzionale di comunione del muro del vicino, fondata sul summenzionato art. 875, oppure attraverso un atto successivo del processo, come l'atto di appello, costituendo corrispondentemente controdiritto opposto dal convenuto.

Cass. n. 3066/1981

La disciplina della prevenzione di cui all'art. 875 c.c. implica che in tanto esiste il diritto di prevenzione, in quanto ciascuno dei due contrapposti interessati possa costruire sul confine ovvero a distanza da esso inferiore alla metà di quella legale o regolamentare e che, corrispondentemente, in tanto esiste il diritto del prevenuto di costruire in appoggio o in aderenza, nell'ipotesi di costruzione non a confine (artt. 875 e 877, secondo comma, c.c.), in quanto al preveniente sia consentito, a sua volta, di optare per il prolungamento della sua costruzione sino al confine. Pertanto, sopravvenuta, dopo il legittimo esercizio del diritto di prevenzione, una nuova disciplina urbanistica (nella specie: piano regolatore generale) che, vietando le costruzioni se non ad una data distanza dal confine, impedisca a chi ha costruito per primo di valersi dell'opzione suindicata, non può il prevenuto invocare l'art. 875 citato per costruire in appoggio o aderenza al muro del vicino, essendole costruzioni da realizzarsi soggette a tale nuova disciplina e dovendo escludersi la sussistenza di diritti quesiti in base alla situazione verificatasi anteriormente a detta disciplina, anche in relazione all'interpello eventualmente formulato ai sensi del menzionato art. 875, in quanto il diritto a costruire secondo la normativa urbanistica vigente in un determinato tempo resta insensibile alle innovazioni in materia solo per le situazioni già consolidate, ossia per le costruzioni già esistenti.

Cass. n. 4719/1977

La facoltà di costruire contro il muro del vicino che non si trovi sul confine, ai sensi dell'art. 875 c.c., postula il preventivo interpello del vicino medesimo, per conoscere se egli preferisce estendere il muro al confine, o procedere alla sua demolizione. Pertanto, in difetto di tale preventivo interpello, ed in presenza del fatto materiale di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, l'indicata norma non pregiudica il diritto di quel vicino di ottenere la demolizione della costruzione per la parte realizzata in violazione delle prescritte distanze.

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