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Articolo 1491

Codice Civile

Esclusione della garanzia

Dispositivo dell'art. 1491 Codice Civile

Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Ratio Legis

Se il compratore conosce i vizi, la garanzia non ha ragione di esistere in quanto si presume che abbia inteso acquistare il bene nello stato in cui si trovava, quindi viziato. La garanzia è esclusa anche se questi erano facilmente riconoscibili in quanto il legislatore addossa all'acquirente un minimo onere di diligenza (1176 c.c.) nel momento in cui compie l'acquisto; essa opera, però, se il venditore li ha taciuti in quanto in tale caso viene meno ogni ragione di una sua tutela.

Brocardi

Caveat emptor

Spiegazione dell'Articolo 1491 del Codice Civile

Conoscenza dei vizi della cosa, da parte del compratore

Che importanza ha la conoscenza dei vizi della cosa da parte del compratore al momento del contratto?
Il compratore che, pur conoscendo i vizi della cosa, l'acquista, dimostra di darvi scarsa importanza o perché ai suoi fini, per l'utilizzazione cui egli destina la cosa, i vizi hanno importanza non decisiva, o perché egli si ripromette di ripararli a sue spese, o perché altrimenti egli ha interesse all'acquisto della cosa benché difettosa, per utilizzarne ad es. le parti non difettose, per ricostruirla ad altri fini.


Vizi facilmente riconoscibili

Se invece non è dimostrata la conoscenza da parte del compratore al tempo del contratto ma i vizi erano facilmente riconoscibili, nuoce al compratore la grave negligenza per cui egli non conobbe vizi che tutti potevano riconoscere: attesa la facile conoscibilità, il venditore vi fece affidamento ed a buon diritto si ritenne esonerato dalla garanzia.

Più che punire la negligenza del compratore, la legge guarda qui a quello che è normale: verosimilmente il compratore non ha verificato perché gli era indifferente la verifica, perché molto probabilmente aveva interesse ad avere la cosa comunque fosse, anche se viziosa.
Tale normalmente la volontà del compratore.
Solo se, non avendo verificato, si fa tuttavia garantire che la cosa è esente da vizi, egli dimostra di avere fatto affidamento sulla bontà della cosa comprata. Perciò in tal caso il venditore garantisce i vizi nonostante la loro facile riconoscibilità.
Qui la negligenza del compratore (e piu esattamente, potremmo dire, la sua indifferenza) è vinta e superata dalla promessa del venditore.
Di fronte alla preoccupazione manifestata dal compratore nel richiedere la garanzia, è incontestabile la malafede del venditore.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 1258/2013

In materia di vendita, la conoscenza del vizio, che esclude la garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c., si ha quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorché egli non ne abbia individuato la causa.

Cass. n. 2981/2012

L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio.

Cass. n. 18352/2004

In un contratto di vendita, per il sorgere del­l'obbligo di prestare garanzia per i vizi della cosa pur in presenza di vizi facilmente riconoscibili dall'acquirente, si richiede una specifica assicura­zione sull'assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del com­pratore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in un contratto di somministrazione di latte in cui il somministrante aveva assunto l'obbligo di avvertire l'acquirente in caso di repe­rimento di latte inquinato da prodotti farmaceu­tici, e di mettere il latte inquinato in contenitori separati, aveva ritenuto che il non aver posto in essere nessuna delle due condotte costituisse una indiretta garanzia che il prodotto fornito fosse esente da vizi, escludendo l'applicabilità dell'art. 1491 c.c.).

Cass. n. 15395/2000

In tema di vendita, la riconoscibilità del vizio, rendendo non dovuta la relativa garanzia, esclude che l'acquirente possa ottenere sia la ri­duzione del prezzo o la risoluzione del contratto, sia il risarcimento dei danni che l'art. 1494 c.c. gli attribuisce. Quando l'obbligazione di garanzia non sia sorta, come nei casi di esclusione conven­zionale (art. 1490 c.c.) o di conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore (art. 1491 c.c.), non è neppure configurabile un suo inadempimento, sanzionabile con il risarci­mento dei danni.

Cass. n. 14277/1999

Ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richie­de il requisito dell'apparenza, ma quello della fa­cile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l'onere del compratore, quale risulta dal detto art. 1491 c.c., non postula una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione

Cass. n. 2862/1997

L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta conosciuti dal compratore al mo­mento del contratto trova ragione nella piena coincidenza, sussistente in tal caso, fra le condi­zioni del bene secondo la determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene quale oggetto della compravendita, mentre la medesima esclu­sione nell'ipotesi di facile riconoscibilità dei vizi nello stesso momento, costituisce imposizione a carico del compratore di un onere di diligenza minima nella scoperta del vizio, in applicazione del principio di autoresponsabilità. Pertanto af­finché in presenza di vizi facilmente riconoscibili, sorga l'obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest'ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta (contenuta, nella specie, in un modulo a stampa recante le condizioni generali di contratto) giac­ché con tale dichiarazione il venditore promette una particolare qualità della cosa per un tempo determinato, prestando una garanzia di durata, regolata da una propria disciplina e diretta ad altri fini, richiedendosi invece per il sorgere dell'ob­bligo sopraindicato una specifica assicurazione sull'assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compra­tore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi.

Cass. n. 6073/1995

L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall'ultima parte dell'art. 1491 c.c., presuppone che i vizi siano riconosci­bili al momento in cui il contratto viene concluso e non opera, quindi, nel caso in cui la consegna della merce (nella specie, partita di marmo ri­sultata, alla posa in opera, con inaccettabili va­riazioni di colore rispetto al campione) sia stata successiva alla conclusione del contratto.

Cass. n. 12759/1993

La dichiarazione con la quale il compratore riconosce di avere ricevuto la cosa in condizioni di normale efficacia ha effetto limitato alla appar­tenenza e non esonera, pertanto, il venditore dalla garanzia per i vizi che si siano successivamente manifestati ed a maggior ragione per quelli che possono palesarsi solo con la prolungata utilizzazione.

Cass. n. 5075/1983

L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall'ultima parte dell'art. 1491 c.c. presuppone che i vizi siano riconoscibili al momento in cui il contratto viene concluso e non opera quindi, nel caso di compravendita di cosa futura, laddove il compratore non può, al momento della conclusione del contratto, pren­dere visione della cosa. Pertanto, nel caso in cui l'acquirente non abbia potuto esaminare ante­riormente la cosa da lui acquistata, il termine per la denuncia dei vizi decorre solo da quando egli la riceve in consegna.

Cass. n. 3803/1978

II principio secondo cui il requisito della riconoscibilità esclude la garanzia del venditore è posto dalla legge solo per la garanzia relativa ai vizi della cosa venduta (art. 1491 c.c.), mentre per la mancanza di qualità tale requisito non è nep­pure richiamato dall'art. 1497 c.c., il quale limita all'art. 1495 c.c. il riferimento alla normativa det­tata dal codice in materia di vizi della cosa vendu­ta.

Cass. n. 4714/1977

L'art. 1491 c.c. stabilisce unicamente che la normale esenzione del venditore dalla garanzia per vizi della cosa conoscibili al momento del contratto viene meno ? e quindi spetta al com­pratore anche in tale ipotesi la garanzia ? ove il venditore abbia dichiarato la inesistenza dei vizi; resta invece fermo a carico del compratore l'onere della denuncia di tali vizi nel termine di legge, e ciò nel termine di otto giorni dalla conclusione del contratto ovvero dalla eventuale posteriore consegna della cosa.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1491 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

29/04/2015 Sardegna
Giovanni S. chiede
Gentile Team Brocardi
In base all'art. 1491 cc. ho un dubbio se portare la mia situazione davanti ad un tribunale o meno perchè rischierei di perdere la casa
Nel '98 ho acquistato casa con mutuo regionale.
Nel 2014 ho deciso di vendere per sanare i debiti.
L'agenzia blocca la vendita perchè l'abitazione risulta essere abusiva ed insanabile.
Nel contratto di vendita il venditore si impegnava a proprie spese a farmi ottenere l'agibilità, ovviamente oggi impossibile a causa dell'abuso.
La variante in corso d'opera alla concessione edilizia non è mai stata ritirata e quindi resta quella originale, che comunque viene invalidata a causa della mancanza di ascensore oltre il terzo livello .
Il venditore vanta la prescrizione per la quale io non posso più rivalermi su di lui per un risarcimento.
Il giudice potrebbe annullare l'atto ma se effettivamente esiste una prescrizione io mi troverei senza casa e senza soldi.
La banca mi ha messo in sofferenza e iscritto al crif, ho chiesto spiegazioni sulla perizia avuta sulla quale si sono basati per farmi ottenere il mutuo ma hanno risposto che non forniscono questi atti.
Premetto che chi mi ha venduto la casa al tempo era un funzionario della banca in pensione.
Interpellato il notaio, riferiva che si era fidato delle carte proposte anche perchè era stato fatto il mutuo condizionato prima di quello definitivo per cui essendo sicuro dell'erogazione del mutuo dava per scontato della regolarità degli atti.
Pertanto chiedevo:
Il venditore può rivalersi sulla prescrizione?
Posso fargli causa senza il pericolo di perdere la casa per nullità d'atto senza ottenere risarcimento?
Spero di essere stato chiaro nella spiegazione del problema
Cordiali saluti
Consulenza legale i 05/05/2015
Il quesito attiene alla validità e/o risolvibilità del contratto di compravendita avente ad oggetto un immobile privo del certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune nel cui territorio è ubicato l'immobile e ha la funzione di certificare la "sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati" (art. 24, primo comma, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). Prima dell'entrata in vigore del D.P.R. 380/01 non vi era una definizione univoca di "agibilità" e si parlava di "abitabilità" per gli immobili ad uso abitativo e di "agibilità" per quelli destinati ad uso diverso, anche se di fatto esisteva un unico procedimento.

Diverse sono le tesi sostenute da dottrina e giurisprudenza nel corso dei decenni. Una tesi ormai abbandonata è quella che configura l'alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche.

Oggi, invece, l'orientamento giurisprudenziale maggioritario ravvisa in capo al soggetto inadempiente (venditore) una responsabilità per alienazione di aliud pro alio (viene venduta una cosa per un'altra): difatti, il bene scambiato non potrebbe assolvere quella funzione economico-sociale che gli è propria. Tuttavia, per arrivare a questa estrema conseguenza, si reputa necessario che il bene sia del tutto privo dei requisiti per ottenere l'agibilità, a causa di insanabili violazioni della normativa urbanistica ("Il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché (per l’appunto) vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità" ... "Pertanto, il compratore può far valere la responsabilità contrattuale del venditore che si configura per la consegna aliud pro alio, permettendogli di richiedere il risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene", v. ex multis Cass. civ., 14.1.2014 n. 629 e Cass. civ. 11.10.2013 n. 23157).
Questa situazione molto grave sembra prospettarsi nel caso in esame, visto che non sussistono le condizioni per ottenere l'agibilità.

In presenza di una vendita aliud pro alio, il compratore potrà pertanto esperire sia la domanda di risoluzione del contratto - si dovrà valutare l’importanza dell’inadempimento (art. 1455 del c.c.) - sia quella risarcitoria, senza dover rispettare i rigidi termini stabiliti nella disciplina dei vizi della cosa venduta (artt. 1490-1495).

Entro quando si possono esperire tali azioni?
L'azione volta alla richiesta di risarcimento del danno derivante da illecito contrattuale e quella con cui si domanda la risoluzione del contratto è soggetta al termine prescrizionale ordinario decennale, previsto genericamente dall'art. 2946 del c.c. per le azioni nascenti dal contratto o da atto unilaterale.
La prescrizione decorre dal momento in cui sia possibile per il titolare del diritto esercitarlo (art. 2935 c.c.).
Bisogna distinguere le prestazioni per cui le parti hanno previsto un termine da quelle in cui il termine non è previsto.
Nel nostro caso, se il venditore doveva consegnare il certificato entro un certo termine (es. 6 mesi dalla stipulazione del contratto), da quel momento decorrerà il termine prescrizionale.
Nell'altro caso, invece, secondo la giurisprudenza, la decorrenza si avrebbe "non dal momento in cui si verifica un qualunque inadempimento ma soltanto da quello in cui si realizza un inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte, sicché nell'ipotesi di obbligazioni a termine incerto e non immediatamente eseguibili tale momento coincide con quello in cui il ritardo nell'adempimento eccede ogni limite di tolleranza" (v. Cass. civ. n. 11640/2003). In particolare, il momento da cui si fa decorrere la prescrizione decennale è solitamente quello dell'invio della diffida ad adempiere, cioè una richiesta scritta e formale che l'acquirente invia al venditore per chiedere il certificato di agibilità non consegnato al momento del contratto.

Purtroppo, però, la diffida non può essere mandata in qualsiasi momento. Anche il diritto ad agire per ottenere l'esecuzione di una prestazione si prescrive nel termine ordinario decennale. Nel nostro caso, l'acquisto dell'immobile è avvenuto nel 1998, e nel contratto era esplicitamente scritto che il venditore si impegnava a far conseguire all'acquirente il certificato di agibilità (quindi l'acquirente sapeva che il certificato era mancante). Sino al 2014, però - almeno in base a quanto scritto nel quesito -, la parte acquirente non ha mai diffidato il venditore ad adempiere, né agito in via giudiziale. Pertanto, sembra essersi prescritto il diritto ad ottenere l'esecuzione della prestazione, la risoluzione o il risarcimento del danno.

Si potrebbe tentare di posticipare il momento di decorrenza della prescrizione, affermando che in realtà l'acquirente si è avveduto solo da poco della mancanza del certificato di agibilità: è chiaro, però, che questa circostanza potrà essere oggetto di contestazione in sede di giudizio e che l'acquirente dovrà dare compiuta prova della sua incolpevole ignoranza.
In buona sostanza, l'unica chance per l'acquirente è quella di individuare un momento di decorrenza della prescrizione tale da rendere ancora attuabile il diritto alla risoluzione e al risarcimento. In tal senso, si dovrebbero analizzare nel dettaglio i fatti e le eventuali comunicazioni intercorse tra acquirente e venditore nel corso degli anni.

Un'ultima ipotesi molto astratta e da analizzare rispetto al caso concreto è quella di chiedere un indennizzo per arricchimento senza causa. Se, infatti, si fossero prescritte tutte le altre azioni ordinarie, si potrebbe ipotizzare in via del tutto astratta l'esperibilità di questa azione, che mira a indennizzare la parte che ha subito una depauperamento patrimoniale (nel nostro caso, la casa è stata pagata più del suo reale valore, quindi, il venditore si sarebbe "ingiustificatamente" arricchito). Secondo la giurisprudenza, "la prescrizione del credito nei confronti di chi si è arricchito senza causa inizia a decorrere dal momento in cui si matura il diritto all'indennizzo, che coincide con quello in cui si verifica l'arricchimento del beneficiario e la correlativa diminuzione patrimoniale dell'altra parte (Cass. civ., 9.12.1988 n. 6685). Si può ipoteticamente affermare che il momento del depauperamento non coincida con la stipulazione del contratto di compravendita, ma con un momento successivo, cioè il momento in cui è divenuto certo che il certificato di agibilità non era più conseguibile e quindi si è verificato il deprezzamento dell'immobile.

Tutte queste soluzioni devono essere attentamente vagliate da un legale che possa esaminare la documentazione relativa al caso di specie.

In conclusione, per quanto riguarda il notaio, va premesso che il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, terzo comma, c.c., impone al venditore di consegnare all'acquirente.
Tale certificato dovrebbe quindi essere consegnato in occasione della compravendita notarile dell'immobile, che viene gestita dal notaio. Tuttavia, la giurisprudenza dominante reputa che la stipulazione di un atto di vendita avente ad oggetto un edificio privo del certificato di agibilità è giuridicamente possibile e lecita e che il relativo contratto non è nullo, bensì valido. Addirittura, non sarebbe obbligatorio menzionarlo nell'atto compravendita, nemmeno nel caso in cui il certificato esista.
Ne discende che, se il notaio ha correttamente adempiuto al proprio obbligo di accertarsi della corretta percezione da parte del cliente della situazione potenzialmente ostativa del conseguimento degli effetti da lui voluti, l'atto notarile è stato validamente stipulato e sotto questo profilo il notaio non ha responsabilità.

Testi per approfondire questo articolo

  • L'atto notarile di compravendita immobiliare. Profili civilistici, pubblicitari, fiscali, urbanistici, internazional-privatistici

    Data di pubblicazione: giugno 2015
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    Con la chiarezza espositiva che deriva da lunghi anni di professione, l’Autore affronta la tematica con lo scopo dichiarato di fornire uno sguardo d’insieme allo strumento dell’atto di compravendita immobiliare, mettendo in luce le molteplici attività (indagine prima e applicazione pratica poi del diritto vigente) necessarie ad esaminare le singole sfaccettature delle fattispecie, accompagnate da una grande ricchezza di esempi pratici.

    Largo spazio è... (continua)