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Articolo 1491

Codice Civile

Esclusione della garanzia

Dispositivo dell'art. 1491 Codice Civile

Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Ratio Legis

Se il compratore conosce i vizi, la garanzia non ha ragione di esistere in quanto si presume che abbia inteso acquistare il bene nello stato in cui si trovava, quindi viziato. La garanzia è esclusa anche se questi erano facilmente riconoscibili in quanto il legislatore addossa all'acquirente un minimo onere di diligenza (1176 c.c.) nel momento in cui compie l'acquisto; essa opera, però, se il venditore li ha taciuti in quanto in tale caso viene meno ogni ragione di una sua tutela.

Brocardi

Caveat emptor

Spiegazione dell'Articolo 1491 del Codice Civile

Conoscenza dei vizi della cosa, da parte del compratore

Che importanza ha la conoscenza dei vizi della cosa da parte del compratore al momento del contratto?
Il compratore che, pur conoscendo i vizi della cosa, l'acquista, dimostra di darvi scarsa importanza o perché ai suoi fini, per l'utilizzazione cui egli destina la cosa, i vizi hanno importanza non decisiva, o perché egli si ripromette di ripararli a sue spese, o perché altrimenti egli ha interesse all'acquisto della cosa benché difettosa, per utilizzarne ad es. le parti non difettose, per ricostruirla ad altri fini.


Vizi facilmente riconoscibili

Se invece non è dimostrata la conoscenza da parte del compratore al tempo del contratto ma i vizi erano facilmente riconoscibili, nuoce al compratore la grave negligenza per cui egli non conobbe vizi che tutti potevano riconoscere: attesa la facile conoscibilità, il venditore vi fece affidamento ed a buon diritto si ritenne esonerato dalla garanzia.

Più che punire la negligenza del compratore, la legge guarda qui a quello che è normale: verosimilmente il compratore non ha verificato perché gli era indifferente la verifica, perché molto probabilmente aveva interesse ad avere la cosa comunque fosse, anche se viziosa.
Tale normalmente la volontà del compratore.
Solo se, non avendo verificato, si fa tuttavia garantire che la cosa è esente da vizi, egli dimostra di avere fatto affidamento sulla bontà della cosa comprata. Perciò in tal caso il venditore garantisce i vizi nonostante la loro facile riconoscibilità.
Qui la negligenza del compratore (e piu esattamente, potremmo dire, la sua indifferenza) è vinta e superata dalla promessa del venditore.
Di fronte alla preoccupazione manifestata dal compratore nel richiedere la garanzia, è incontestabile la malafede del venditore.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 1258/2013

In materia di vendita, la conoscenza del vizio, che esclude la garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c., si ha quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorché egli non ne abbia individuato la causa.

Cass. n. 2981/2012

L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio.

Cass. n. 18352/2004

In un contratto di vendita, per il sorgere del­l'obbligo di prestare garanzia per i vizi della cosa pur in presenza di vizi facilmente riconoscibili dall'acquirente, si richiede una specifica assicura­zione sull'assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del com­pratore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in un contratto di somministrazione di latte in cui il somministrante aveva assunto l'obbligo di avvertire l'acquirente in caso di repe­rimento di latte inquinato da prodotti farmaceu­tici, e di mettere il latte inquinato in contenitori separati, aveva ritenuto che il non aver posto in essere nessuna delle due condotte costituisse una indiretta garanzia che il prodotto fornito fosse esente da vizi, escludendo l'applicabilità dell'art. 1491 c.c.).

Cass. n. 15395/2000

In tema di vendita, la riconoscibilità del vizio, rendendo non dovuta la relativa garanzia, esclude che l'acquirente possa ottenere sia la ri­duzione del prezzo o la risoluzione del contratto, sia il risarcimento dei danni che l'art. 1494 c.c. gli attribuisce. Quando l'obbligazione di garanzia non sia sorta, come nei casi di esclusione conven­zionale (art. 1490 c.c.) o di conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore (art. 1491 c.c.), non è neppure configurabile un suo inadempimento, sanzionabile con il risarci­mento dei danni.

Cass. n. 14277/1999

Ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richie­de il requisito dell'apparenza, ma quello della fa­cile riconoscibilità del vizio. Pertanto, l'onere del compratore, quale risulta dal detto art. 1491 c.c., non postula una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione

Cass. n. 2862/1997

L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta conosciuti dal compratore al mo­mento del contratto trova ragione nella piena coincidenza, sussistente in tal caso, fra le condi­zioni del bene secondo la determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene quale oggetto della compravendita, mentre la medesima esclu­sione nell'ipotesi di facile riconoscibilità dei vizi nello stesso momento, costituisce imposizione a carico del compratore di un onere di diligenza minima nella scoperta del vizio, in applicazione del principio di autoresponsabilità. Pertanto af­finché in presenza di vizi facilmente riconoscibili, sorga l'obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest'ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta (contenuta, nella specie, in un modulo a stampa recante le condizioni generali di contratto) giac­ché con tale dichiarazione il venditore promette una particolare qualità della cosa per un tempo determinato, prestando una garanzia di durata, regolata da una propria disciplina e diretta ad altri fini, richiedendosi invece per il sorgere dell'ob­bligo sopraindicato una specifica assicurazione sull'assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compra­tore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi.

Cass. n. 6073/1995

L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall'ultima parte dell'art. 1491 c.c., presuppone che i vizi siano riconosci­bili al momento in cui il contratto viene concluso e non opera, quindi, nel caso in cui la consegna della merce (nella specie, partita di marmo ri­sultata, alla posa in opera, con inaccettabili va­riazioni di colore rispetto al campione) sia stata successiva alla conclusione del contratto.

Cass. n. 12759/1993

La dichiarazione con la quale il compratore riconosce di avere ricevuto la cosa in condizioni di normale efficacia ha effetto limitato alla appar­tenenza e non esonera, pertanto, il venditore dalla garanzia per i vizi che si siano successivamente manifestati ed a maggior ragione per quelli che possono palesarsi solo con la prolungata utilizzazione.

Cass. n. 5075/1983

L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall'ultima parte dell'art. 1491 c.c. presuppone che i vizi siano riconoscibili al momento in cui il contratto viene concluso e non opera quindi, nel caso di compravendita di cosa futura, laddove il compratore non può, al momento della conclusione del contratto, pren­dere visione della cosa. Pertanto, nel caso in cui l'acquirente non abbia potuto esaminare ante­riormente la cosa da lui acquistata, il termine per la denuncia dei vizi decorre solo da quando egli la riceve in consegna.

Cass. n. 3803/1978

II principio secondo cui il requisito della riconoscibilità esclude la garanzia del venditore è posto dalla legge solo per la garanzia relativa ai vizi della cosa venduta (art. 1491 c.c.), mentre per la mancanza di qualità tale requisito non è nep­pure richiamato dall'art. 1497 c.c., il quale limita all'art. 1495 c.c. il riferimento alla normativa det­tata dal codice in materia di vizi della cosa vendu­ta.

Cass. n. 4714/1977

L'art. 1491 c.c. stabilisce unicamente che la normale esenzione del venditore dalla garanzia per vizi della cosa conoscibili al momento del contratto viene meno ? e quindi spetta al com­pratore anche in tale ipotesi la garanzia ? ove il venditore abbia dichiarato la inesistenza dei vizi; resta invece fermo a carico del compratore l'onere della denuncia di tali vizi nel termine di legge, e ciò nel termine di otto giorni dalla conclusione del contratto ovvero dalla eventuale posteriore consegna della cosa.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 1491 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Giovanni A. chiede
lunedì 26/12/2016 - Calabria
“Buongiorno, undici mesi fa ho venduto una barca, la compravendita si è conclusa tra privati. Oggi il compratore tramite un un suo legale mi notifica che al momento dell'alaggio della barca tratta in secco, in data 14/12/2016, con l'ausilio di personale tecnico ha riscontrato che in più punti dell'opera morta e viva della barca, vi erano imperfezioni del gel coat, che determinano fori lasciando scoperta la vetroresina. Concludendo che tale problematica è causata da una cattiva costruzione della barca medesima. Di conseguenza chiama in causa il produttore e me in qualità di venditore. Faccio presente che la barca è stata da me acquistata nuova nel 2014, dal cantiere R. Y.. Faccio presente inoltre che il compratore prima di concludere l'acquisto ha effettuato prova in mare e verifica a secco della barca dove non ha riscontrato nessun problema, nella scrittura privata è stata inserita la dicitura vista e piaciuta ed è stato riportato che l'acquirente ha effettuato le suddette verifiche. Pertanto vorrei sapere se ci può essere responsabilità verso di me. Grazie”
Consulenza legale i 06/01/2017
Le norme di riferimento, nel caso di specie, sono quelle riguardanti la garanzia per i vizi cui il venditore è tenuto nei confronti del compratore (articoli 1490 e seguenti del cod. civ.).

Va subito premesso che va esclusa, invece, nel caso in esame, trattandosi di compravendita tra privati (soggetti, cioè, che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale), l’applicazione del Codice del Consumo (D.Lgs n. 206/2005), il che nel caso di specie è un bene, dal momento che tale disciplina stabilisce maggiori tutele a favore del compratore/consumatore.

Ciò detto, per prima cosa occorre individuare di che tipo di vizio si tratterebbe (se effettivamente vizio è, come si dirà meglio in seguito) per stabilire, di conseguenza, se l’acquirente sia incorso o meno in decadenza dall’azione di garanzia.

Da quel che si può evincere dalle lettura del quesito, ad un primo sommario esame, parrebbe trattarsi di vizio cosiddetto “redibitorio”, ovvero vizio che rende la cosa inidonea all’uso oppure che ne diminuisce in modo apprezzabile il valore (imperfezione della cosa che deriva dal processo di produzione, di fabbricazione o di conservazione). Può invece escludersi che si tratti di cosiddetto “aliud pro alio”, ovvero mancanza di qualità promesse o essenziali per l’uso a cui la cosa è destinata (la barca, pur in presenza delle imperfezioni del gel, può comunque essere utilizzata in acqua, e la prova sta nel fatto che il compratore ha effettuato appunto la prova in mare senza alcun problema).
Ebbene, i vizi “redibitori” vanno denunciati al venditore entro 8 giorni dalla scoperta: dal quesito non è possibile evincere se il compratore si sia mosso nei confronti del venditore con tempestività, anche se è presumibile che il legale avversario – prima di intentare un’azione – abbia in effetti inoltrato formale denuncia (con raccomandata, ed es.).
Se la denuncia del vizio è stata tempestiva, occorre allora valutare se vi siano ragioni per escludere la responsabilità del venditore (che purtroppo prescinde dalla colpa ed esiste per il solo fatto che esista il vizio).

La garanzia per i vizi può innanzitutto essere esclusa dalle parti mediante apposito accordo: tale patto, a differenza di patti simili stipulati fra consumatori e venditori professionali, risulta possibile e valido, poiché non è contrario a norme imperative inderogabili.
Qualora, invece, manchi tale patto (cioè la garanzia per vizi non è stata espressamente esclusa) verrà in considerazione l’art. 1491 cod. civ., per il quale la garanzia viene meno se al momento del contratto l’acquirente conosceva, o poteva facilmente conoscere con diligenza, i vizi della cosa stessa (vizi “riconoscibili”).

Stabilire quindi in concreto se i vizi fossero o meno riconoscibili, per un normale utente non esperto, diventa attività spesso tecnicamente e giuridicamente difficoltosa.

La giurisprudenza ha precisato che non deve trattarsi, in ogni caso, di vizio che per essere riconosciuto richieda l’impiego di nozioni e mezzi tecnici, per cui il compratore, ad esempio, dovrebbe ricorrere all’ausilio di esperti al momento della contrattazione: “L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio.” (Cassazione civile, sez. II, 27/02/2012, n. 2981) ed ancora: “occorrerà verificare se, tenuto conto altresì della specifica qualificazione del soggetto che invoca la garanzia, le imperfezioni lamentate possano essere ritenute conoscibili senza l'uso di una diligenza di grado superiore.” Corte appello Genova, sez. I, 03/04/2008, n. 398).
Nel caso sottoposto al nostro esame tutto si risolve, quindi, nello stabilire la riconoscibilità o meno del vizio da parte del compratore e sulla valenza, a tal proposito, della clausola “vista e piaciuta” inserita nel contratto.

Ebbene, in merito a quest’ultimo patto ("“visto e piaciuto”), fino a qualche anno fa la giurisprudenza non aveva assunto una posizione univoca. Parte dei Giudici riteneva che la garanzia per i vizi fosse esclusa dalla clausola “vista e piaciuta” solamente qualora si trattasse di vizi riconoscibili e non taciuti in mala fede, perché la suddetta clausola non può mai essere interpretata come rinuncia a far valere qualsiasi azione sulla qualità e sui vizi della cosa venduta (cfr. Cass. n. 3741, 1979: “La garanzia per i vizi della cosa oggetto della compravendita è esclusa dalla clausola "vista e piaciuta" - la quale ha lo scopo di accertare consensualmente che il compratore ha preso visione della cosa venduta -, qualora si tratti di vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede”).
Altra parte della giurisprudenza di merito, invece, riteneva che detta clausola sarebbe invece da interpretare come l’impegno ad accettare il bene compravenduto senza alcuna riserva e, pertanto, rinunciando in toto alla garanzia per i vizi; se così non fosse, infatti, la clausola verrebbe a perdere ogni incidenza nella disciplina contrattuale in quanto, per i vizi facilmente riconoscibili, l'esclusione della garanzia già è disposta dall'art. 1491 c.c. (cfr. Corte appello Firenze, sez. I 26/01/2011 n. 134).

Sul punto è tuttavia, recentemente, intervenuta la Corte di Cassazione, la quale ha affermato (con pronuncia della quale si riporta ampio stralcio per la sua importanza) che “la garanzia per vizi prevista dall'art. 1490 cod. civ. deve ritenersi operante anche nei casi di vendita di cose mobili usate, dovendo rimanere il vizio della cosa, ed, in particolare, il vizio occulto preesistente alla conclusione del contratto, ben distinto dal semplice logorio del bene, dovuto al normale uso dello stesso. E, anche nei casi di vendita di beni usati (quale una autovettura usata) i contraenti nell'ambito della loro autonomia contrattuale possono derogare alla disciplina legale della garanzia per vizi della cosa venduta, con l'inserimento nel contratto di apposita clausola, ammessa dall'art. 1490 c.c., comma 2, e debitamente approvata per iscritto ex art. 1341 c.c., comma 2.
Ora, secondo un'opinione dottrinale, che ha qualche isolato riscontro nella giurisprudenza di merito, cui ha aderito il Tribunale di Milano, la garanzia per i vizi è esclusa, in termini radicali, dalla clausola "vista e piaciuta", come l'impegno ad accettare il bene compravenduto senza alcuna riserva e, pertanto, rinunciando in toto alla garanzia per i vizi anche per i vizi occulti.
Tuttavia, tale interpretazione, come evidenziato in ricorso, è implicitamente smentita dall'unico precedente massimato di questa Corte, secondo il quale: "La garanzia per i vizi della cosa oggetto della compravendita è esclusa dalla clausola "vista e piaciuta" - la quale ha lo scopo di accertare consensualmente che il compratore ha preso visione della cosa venduta -, qualora si tratti di vizi riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede. (Sez. 2, n. 3741 del 03/07/1979, Rv. 400175)".
La clausola non può riferirsi ai vizi occulti, che si manifestano cioè, dopo i normali controlli eseguiti ante acquisto, soltanto dopo l'uso del bene compravenduto. Nè potrebbe essere diversamente, giacche la espressione "vista", se priva di precisazioni rafforzative, inequivocabilmente allude solo ai vizi agevolmente riscontrabili dall'acquirente a primo esame.
Inoltre, anche considerati i principi fondamentali che governano l'istituto del contratto, la buona fede e l'equità del sinallagma contrattuale, sarebbe incongruo ritenere che quella clausola possa sollevare il venditore dalla garanzia per i vizi occulti. Piuttosto, quei principi inducono a ritenere che quella clausola vada limitata ad una accettazione del bene con tutti quegli eventuali vizi riconoscibili ictu oculi, nonchè, se vi sia stata concreta possibilità di farlo, con tutti i vizi che avrebbero potuto essere riconoscibili con una diligente disamina del bene.
Non ricomprende, anche, l'accettazione dei vizi occulti, perchè, ove così fosse, si determinerebbe uno squilibrio ingiustificato del sinallagma contrattuale.
Il venditore di vettura usata, pertanto, è tenuto alla garanzia per i vizi occulti, anche se la vendita sia avvenuta "nello stato come vista e piaciuta" e, ciò, a prescindere dal fatto che la presenza di essi non sia imputabile ad opera del venditore, ma, esclusivamente, a vizi di costruzione del bene venduto.
Nell'ipotesi in esame, il Tribunale di Milano nel ricostruire il significato della clausola "vista e piaciuta" come l'impegno ad accettare il bene compravenduto senza alcuna riserva, non ha tenuto conto che il visto e piaciuto di per sè intende riferirsi allo stato apparente in cui si trova il bene compravenduto, cioè così come possa essere, ragionevolmente, percettibile e manifesto.” (Cass. civ. 19/10/2016 n. 21204).

Sembrerebbe, dunque, dal tenore della sentenza, che nel nostro caso la garanzia purtroppo operi, anche per il fatto che al compratore è stato segnalato il vizio da personale tecnico ed esperto nel settore (il vizio quindi non parrebbe fosse tra quelli facilmente riconoscibili da chiunque).

Va fatta, tuttavia, un’ulteriore considerazione, tutt’altro che irrilevante, in ordine al “vizio” specifico di cui si parla nel quesito.
Il gel-coat viene applicato nello stampo delle barche in vetroresina su tutta la sua superficie e deve aderire ad ogni parte di esso; viene spruzzato o dato a pennello anche sulle zone di giunto che, pur combaciando, presentano all’interno sempre un leggero stondo: il gel-coat penetra anche in queste zone e, quando si estrae la stampata, un po’ di esso, entrato nella giunta, appare come una sorta di cordoncino o cresta all’esterno dello scafo. Questo piccolo cordone verrà poi eliminato negli interventi di carrozzeria immediatamente successivi all’estrazione dallo stampo e la zona che è stata carteggiata viene poi stuccata e rifinita nuovamente con il gel-coat.
Siccome però lo stucco può avere un leggero ritiro anche a fine del lavoro o dopo un po’ di tempo dalla consegna della barca, potrebbe poi essere appena visibile un leggero incavo oppure una riga appena rilevata. Questo, tuttavia, non ha alcuna conseguenza né tecnica, né estetica, né ancor meno strutturale.
Capita, tuttavia, di frequente che qualche cosiddetto esperto, vedendo il sottile ritiro o la sottile linea, affermi che si tratta di riparazione della barca oppure ancora – come nel caso di specie – di grave vizio di costruzione.

Pertanto, da quanto sopra, sembra di capire che le leggere “smagliature” del gel coat – in realtà abbastanza frequenti - non incidono affatto sulla funzionalità del bene, né sono in grado di diminuirne il valore in modo apprezzabile.
Ma allora, non si potrà neppure parlare di “vizio”, perché al compratore non ne deriverà alcun danno.
E’ questa la ragione sulla quale il venditore dovrà far forza per escludere la propria responsabilità, altrimenti – in teoria – pienamente operante.

Da ultimo e per completezza va detto che quand’anche si potesse parlare di “vizio” vero e proprio, è certamente vero che si può ipotizzare una responsabilità del costruttore (contro il quale, infatti, il compratore ha promosso principalmente l’azione). Tuttavia, è altrettanto vero che:
1) trattandosi, evidentemente, di responsabilità extracontrattuale, il compratore ha l’onere di dimostrare che dal “vizio” egli ha avuto un danno: senza prova del danno, il costruttore andrà esente da ogni colpa; diversamente, la garanzia per i vizi di cui agli art. 1490 e seguenti cod. civ. cui è tenuto il venditore opera indipendentemente dall’esistenza di un danno;
2) anche in caso di accertata responsabilità del costruttore, vi sarebbe comunque una responsabilità in solido del venditore, che quindi rimarrebbe tenuto per l’intero nei confronti del compratore, anche se poi, naturalmente, potrebbe rivalersi sul costruttore.

In sintesi, per rispondere al quesito: la garanzia, ad avviso di chi scrive, è esclusa per il fatto che quello segnalato da cosiddetti “esperti/tecnici” non costituisce vizio redibitorio (secondo la definizione di legge), né di altro tipo. Qualora il compratore, invece, dovesse dimostrare in causa (ma non si vede come potrebbe) che tale presunto “vizio” costituisce difetto di una qualità essenziale della barca o ne diminuisce il valore ma in maniera apprezzabile, allora il venditore sarà tenuto alla garanzia, senza che la clausola “vista e piaciuta” possa venire in soccorso.

Giovanni S. chiede
mercoledì 29/04/2015 - Sardegna
“Gentile Team Brocardi
In base all'art. 1491 cc. ho un dubbio se portare la mia situazione davanti ad un tribunale o meno perchè rischierei di perdere la casa
Nel '98 ho acquistato casa con mutuo regionale.
Nel 2014 ho deciso di vendere per sanare i debiti.
L'agenzia blocca la vendita perchè l'abitazione risulta essere abusiva ed insanabile.
Nel contratto di vendita il venditore si impegnava a proprie spese a farmi ottenere l'agibilità, ovviamente oggi impossibile a causa dell'abuso.
La variante in corso d'opera alla concessione edilizia non è mai stata ritirata e quindi resta quella originale, che comunque viene invalidata a causa della mancanza di ascensore oltre il terzo livello .
Il venditore vanta la prescrizione per la quale io non posso più rivalermi su di lui per un risarcimento.
Il giudice potrebbe annullare l'atto ma se effettivamente esiste una prescrizione io mi troverei senza casa e senza soldi.
La banca mi ha messo in sofferenza e iscritto al crif, ho chiesto spiegazioni sulla perizia avuta sulla quale si sono basati per farmi ottenere il mutuo ma hanno risposto che non forniscono questi atti.
Premetto che chi mi ha venduto la casa al tempo era un funzionario della banca in pensione.
Interpellato il notaio, riferiva che si era fidato delle carte proposte anche perchè era stato fatto il mutuo condizionato prima di quello definitivo per cui essendo sicuro dell'erogazione del mutuo dava per scontato della regolarità degli atti.
Pertanto chiedevo:
Il venditore può rivalersi sulla prescrizione?
Posso fargli causa senza il pericolo di perdere la casa per nullità d'atto senza ottenere risarcimento?
Spero di essere stato chiaro nella spiegazione del problema
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 05/05/2015
Il quesito attiene alla validità e/o risolvibilità del contratto di compravendita avente ad oggetto un immobile privo del certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune nel cui territorio è ubicato l'immobile e ha la funzione di certificare la "sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati" (art. 24, primo comma, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). Prima dell'entrata in vigore del D.P.R. 380/01 non vi era una definizione univoca di "agibilità" e si parlava di "abitabilità" per gli immobili ad uso abitativo e di "agibilità" per quelli destinati ad uso diverso, anche se di fatto esisteva un unico procedimento.

Diverse sono le tesi sostenute da dottrina e giurisprudenza nel corso dei decenni. Una tesi ormai abbandonata è quella che configura l'alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche.

Oggi, invece, l'orientamento giurisprudenziale maggioritario ravvisa in capo al soggetto inadempiente (venditore) una responsabilità per alienazione di aliud pro alio (viene venduta una cosa per un'altra): difatti, il bene scambiato non potrebbe assolvere quella funzione economico-sociale che gli è propria. Tuttavia, per arrivare a questa estrema conseguenza, si reputa necessario che il bene sia del tutto privo dei requisiti per ottenere l'agibilità, a causa di insanabili violazioni della normativa urbanistica ("Il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché (per l’appunto) vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere alla sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità" ... "Pertanto, il compratore può far valere la responsabilità contrattuale del venditore che si configura per la consegna aliud pro alio, permettendogli di richiedere il risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene", v. ex multis Cass. civ., 14.1.2014 n. 629 e Cass. civ. 11.10.2013 n. 23157).
Questa situazione molto grave sembra prospettarsi nel caso in esame, visto che non sussistono le condizioni per ottenere l'agibilità.

In presenza di una vendita aliud pro alio, il compratore potrà pertanto esperire sia la domanda di risoluzione del contratto - si dovrà valutare l’importanza dell’inadempimento (art. 1455 del c.c.) - sia quella risarcitoria, senza dover rispettare i rigidi termini stabiliti nella disciplina dei vizi della cosa venduta (artt. 1490-1495).

Entro quando si possono esperire tali azioni?
L'azione volta alla richiesta di risarcimento del danno derivante da illecito contrattuale e quella con cui si domanda la risoluzione del contratto è soggetta al termine prescrizionale ordinario decennale, previsto genericamente dall'art. 2946 del c.c. per le azioni nascenti dal contratto o da atto unilaterale.
La prescrizione decorre dal momento in cui sia possibile per il titolare del diritto esercitarlo (art. 2935 c.c.).
Bisogna distinguere le prestazioni per cui le parti hanno previsto un termine da quelle in cui il termine non è previsto.
Nel nostro caso, se il venditore doveva consegnare il certificato entro un certo termine (es. 6 mesi dalla stipulazione del contratto), da quel momento decorrerà il termine prescrizionale.
Nell'altro caso, invece, secondo la giurisprudenza, la decorrenza si avrebbe "non dal momento in cui si verifica un qualunque inadempimento ma soltanto da quello in cui si realizza un inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte, sicché nell'ipotesi di obbligazioni a termine incerto e non immediatamente eseguibili tale momento coincide con quello in cui il ritardo nell'adempimento eccede ogni limite di tolleranza" (v. Cass. civ. n. 11640/2003). In particolare, il momento da cui si fa decorrere la prescrizione decennale è solitamente quello dell'invio della diffida ad adempiere, cioè una richiesta scritta e formale che l'acquirente invia al venditore per chiedere il certificato di agibilità non consegnato al momento del contratto.

Purtroppo, però, la diffida non può essere mandata in qualsiasi momento. Anche il diritto ad agire per ottenere l'esecuzione di una prestazione si prescrive nel termine ordinario decennale. Nel nostro caso, l'acquisto dell'immobile è avvenuto nel 1998, e nel contratto era esplicitamente scritto che il venditore si impegnava a far conseguire all'acquirente il certificato di agibilità (quindi l'acquirente sapeva che il certificato era mancante). Sino al 2014, però - almeno in base a quanto scritto nel quesito -, la parte acquirente non ha mai diffidato il venditore ad adempiere, né agito in via giudiziale. Pertanto, sembra essersi prescritto il diritto ad ottenere l'esecuzione della prestazione, la risoluzione o il risarcimento del danno.

Si potrebbe tentare di posticipare il momento di decorrenza della prescrizione, affermando che in realtà l'acquirente si è avveduto solo da poco della mancanza del certificato di agibilità: è chiaro, però, che questa circostanza potrà essere oggetto di contestazione in sede di giudizio e che l'acquirente dovrà dare compiuta prova della sua incolpevole ignoranza.
In buona sostanza, l'unica chance per l'acquirente è quella di individuare un momento di decorrenza della prescrizione tale da rendere ancora attuabile il diritto alla risoluzione e al risarcimento. In tal senso, si dovrebbero analizzare nel dettaglio i fatti e le eventuali comunicazioni intercorse tra acquirente e venditore nel corso degli anni.

Un'ultima ipotesi molto astratta e da analizzare rispetto al caso concreto è quella di chiedere un indennizzo per arricchimento senza causa. Se, infatti, si fossero prescritte tutte le altre azioni ordinarie, si potrebbe ipotizzare in via del tutto astratta l'esperibilità di questa azione, che mira a indennizzare la parte che ha subito una depauperamento patrimoniale (nel nostro caso, la casa è stata pagata più del suo reale valore, quindi, il venditore si sarebbe "ingiustificatamente" arricchito). Secondo la giurisprudenza, "la prescrizione del credito nei confronti di chi si è arricchito senza causa inizia a decorrere dal momento in cui si matura il diritto all'indennizzo, che coincide con quello in cui si verifica l'arricchimento del beneficiario e la correlativa diminuzione patrimoniale dell'altra parte (Cass. civ., 9.12.1988 n. 6685). Si può ipoteticamente affermare che il momento del depauperamento non coincida con la stipulazione del contratto di compravendita, ma con un momento successivo, cioè il momento in cui è divenuto certo che il certificato di agibilità non era più conseguibile e quindi si è verificato il deprezzamento dell'immobile.

Tutte queste soluzioni devono essere attentamente vagliate da un legale che possa esaminare la documentazione relativa al caso di specie.

In conclusione, per quanto riguarda il notaio, va premesso che il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, terzo comma, c.c., impone al venditore di consegnare all'acquirente.
Tale certificato dovrebbe quindi essere consegnato in occasione della compravendita notarile dell'immobile, che viene gestita dal notaio. Tuttavia, la giurisprudenza dominante reputa che la stipulazione di un atto di vendita avente ad oggetto un edificio privo del certificato di agibilità è giuridicamente possibile e lecita e che il relativo contratto non è nullo, bensì valido. Addirittura, non sarebbe obbligatorio menzionarlo nell'atto compravendita, nemmeno nel caso in cui il certificato esista.
Ne discende che, se il notaio ha correttamente adempiuto al proprio obbligo di accertarsi della corretta percezione da parte del cliente della situazione potenzialmente ostativa del conseguimento degli effetti da lui voluti, l'atto notarile è stato validamente stipulato e sotto questo profilo il notaio non ha responsabilità.

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    Sommario

    I. Nozione e causa. – II. Accordo e forma. – III. Oggetto e contenuto. – IV. Effetti ed esecuzione. – V. Vendite speciali. – Introduzione. – Sez. I: la vendita con riserva della proprietà. – Sez. II: la vendita con patto di riscatto. – Sez. III: la vendita di azienda. – Sez. IV: la vendita di eredità. – Sez. V: la vendita su documenti. – Sez. VI: la vendita di immobili da... (continua)