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Articolo 1159

Codice Civile

Usucapione decennale

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Dispositivo dell'art. 1159 Codice Civile

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto [2643, n. 1], ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione (1). La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

Note

(1) La trascrizione prevista dalla norma non assolve alla funzione ordinaria che il codice civile affida tradizionalmente all'istituto della trascrizione, ma costituisce un elemento essenziale al fine di consentire l'acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene immobile. Essa sfugge, inoltre, al principio della continuità delle trascrizioni [v. 2650].


Ratio Legis

La norma disciplina l'usucapione speciale (o abbreviata) [v. Libro III, Titolo VIII, Capo II, Sez. III] di beni immobili, stabilendo che l'acquisto a titolo originario [v. 1156] della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di essi, non discende dal semplice possesso del bene unito al decorso di un determinato periodo di tempo. La disposizione, ai fini della produzione dell'effetto acquisitivo, richiede infatti che il possesso del bene immobile sia stato acquistato in buona fede da un soggetto diverso dal proprietario del bene medesimo (ossia a non domino), in virtù di un titolo idoneo ad operare il trasferimento. Tale titolo deve essere debitamente trascritto da parte del soggetto che acquisisce il possesso della cosa.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

547Si è attuata una più organica e razionale sistemazione della materia col trasferire sotto il titolo del possesso le norme particolari all'usucapione.
Nelle linee essenziali la disciplina dell'usucapione immobiliare non differisce da quella tracciata dal codice del 1865.
L'usucapione ordinaria della proprietà e degli altri diritti reali di godimento sui beni immobili si compie in virtù del possesso continuato per venti anni (art. 1158 del c.c.). Ho ridotto il termine di trent'anni stabilito dal codice anteriore, al fine di adeguarlo al termine di prescrizione dei diritti reali di godimento su cosa altrui.
L'usucapione abbreviata, la quale ha per presupposto il possesso di buona fede e l'esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire o a costituire il diritto reale sull'immobile, si compie, come nel codice precedente (art. 2137), col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo. L'art. 1159 del c.c., parlando di acquisto in buona fede «da chi non è proprietario» dell'immobile, rende chiaro che la disposizione si riferisce all'ipotesi dell'acquisto a non domino e non anche all'ipotesi dell'acquisto viziato a domino. E' così risolta una questione a cui dava luogo la formula meno precisa dell'art. 2137 del codice del 1865.

Brocardi collegati a questo articolo

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 14440/2013

Non è configurabile l'usucapione decennale in favore di chi abbia acquistato un immobile dall'effettivo proprietario, ma in forza di titolo la cui nota di trascrizione rechi inesattezze, tali da indurre incertezza sulla persona del dante causa, idonea ad escludere la validità della trascrizione stessa, trattandosi, agli effetti dell'art. 1159 cod. civ., di titolo non "debitamente trascritto".

Cass. n. 12996/2013

Non è configurabile l'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159 cod. civ., in favore di colui che abbia acquistato un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso riservato "ex lege" ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei fabbricati di nuova costruzione, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative e, perciò, di titolo inidoneo a trasferire la proprietà, a prescindere dalla sua trascrizione.

Cass. n. 4063/2012

In tema di usucapione decennale di beni immobili, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza di titolo astrattamente idoneo è esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l'ignoranza di ledere l'altrui diritto dipenda da colpa grave, ai sensi dell'art. 1147, secondo comma, c.c.. Non può, allora, affermarsi che versi in colpa grave colui il quale, rivoltosi a un notaio per la redazione di un atto traslativo, senza averlo esonerato dal compiere le visure catastali ed ipotecarie, addivenga all'acquisto in considerazione delle garanzie di titolarità del bene e di libertà dello stesso fornite dall'alienante, o apparente tale, e nella ragionevole presunzione che l'ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, per aver del tutto omesso di prendere in esame la tesi dell'attore, il quale aveva sostenuto che la propria buona fede al momento dell'acquisto dovesse essere desunta dalla circostanza che egli aveva incaricato del rogito un notaio "tra i più autorevoli della zona", sicché non avrebbe avuto ragione di dubitare circa il diligente compimento delle visure, dalle quali sarebbe risultata l'esistenza della trascrizione di una domanda giudiziale di trasferimento in proprietà del bene in questione, ai sensi dell'art. 2932 c.c., proposta da un terzo nei confronti del dante causa).

Cass. n. 6238/2010

L'usucapione abbreviata, per i suoi peculiari requisiti rispetto all'usucapione ordinaria, deve essere specificamente invocata e la sua deduzione non può considerarsi compresa in quella concer­nente l'usucapione ordinaria, sicché non può es­sere invocata per la prima volta nel giudizio di cassazione.

Cass. n. 15252/2005

In tema di usucapione decennale di beni immobili, la buona fede di chi ne acquista la pro­prietà in forza di titolo astrattamente idoneo è esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l'ignoranza di ledere l'altrui diritto dipenda da colpa grave (art. 1147 c.c.); in linea generale, non può affermarsi che versi in colpa grave colui il quale, rivoltosi a un notaio per la redazione di un atto traslativo e non avendolo esonerato dal compiere le cosiddette visure catastali ed ipoteca­rie, addivenga all'acquisto in considerazione delle garanzie di titolarità del bene e di libertà dello stesso fornite dall'alienante, o apparente tale, e nella ragionevole presunzione che l'ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche, atteso che il notaio, pur fornendo una prestazione di mezzi e non di risultato, è tenuto a consentire la realizzazione dello scopo voluto dalle parti con la diligenza media, riferibile alla categoria profes­sionale di appartenenza, curando le adeguate operazioni preparatorie affatto da compiere, senza ridurre la sua opera alla passiva registra­zione delle altrui dichiarazioni. (Nella specie, è stata cassata la sentenza impugnata che, senza compiere alcuna specifica indagine in ordine alla colpa in concreto ascrivibile, aveva escluso la buona fede di coloro i quali avevano posseduto per oltre dieci anni l'immobile acquistato con atto regolarmente trascritto, sulla astratta considera­zione che i predetti avrebbero potuto verificare attraverso le visure dei registri immobiliari l'esi­stenza — al momento del loro acquisto — della trascrizione della domanda giudiziale di accer­tamento del trasferimento della proprietà del medesimo bene a favore di terzi, che l'avevano in precedenza comprato dallo stesso dante causa in forza di atto non trascritto).

Cass. n. 12898/2003

L'acquisto della servitù apparente per usu­capione decennale presuppone la sussistenza di un atto a titolo particolare astrattamente idoneo ad attuare il «trasferimento» del diritto che si assume usucapito, e tale atto deve consistere in un titolo col quale il soggetto, il quale si qualifi­chi — senza esserlo — proprietario del «fondo servente», abbia costituito una servitù in favore del «fondo dominante» il cui titolare ne vanti, poi, l'acquisto per usucapione.

Cass. n. 8056/2001

Colui che abbia acquistato la proprietà ed il possesso di un bene da chi ne abbia spogliato il legittimo proprietario/possessore, pur potendo invocare la propria buona fede per estraneità allo spoglio ove sia convenuto in reintegrazione dallo spogliato successivamente all'avvenuto suo acqui­sto, non può invocare tale proprio stato soggettivo se, essendo già in corso il processo di reintegra­zione, questo prosegua nei confronti del suo dante causa, a norma dell'art. 111 c.p.c., poiché in tale ipotesi la pronuncia contro la parte originaria, quale sostituto processuale, fa stato tanto nei confronti di questa, quanto nei confronti del succes­sore a titolo particolare (nell'affermare il principio di diritto che precede, la S.C. ha ulteriormente precisato che, in caso contrario, il proprietario spogliato, che abbia ottenuto una sentenza favorevole, sarebbe esposto al rischio di restare privo della tutela esecutiva in conseguenza di maliziose manovre dello spoliante nei cui confronti sia in­tervenuta la sentenza di condanna).

Cass. n. 1596/2001

La donazione di beni altrui non può essere ricompresa nella donazione di beni futuri, nulla ex art. 771 c.c., ma è semplicemente inefficace e, tuttavia, idonea ai fini dell'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., in quanto il requisito, richiesto dalla predetta disposizione codicistica, della esi­stenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare la proprietà o altro diritto reale di godimento, che sia stato debitamente trascritto, va intesa nel senso che il titolo, tenuto conto della sostanza e della forma del negozio, deve essere idoneo in astratto, e non in concreto, a determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l'acquisto del dirit­to si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare.

Cass. n. 1374/1997

Quando l'alienante dichiari nell'atto di tra­sferimento di un immobile che a favore del bene ceduto esiste una servitù attiva (nella specie, una servitù di passaggio) a carico del fondo di un terzo, la quale non risulti effettivamente costituita, non sussiste un titolo idoneo per l'usucapione decen­nale prevista dall'art. 1159 c.c., poiché tale titolo richiede, riguardo ad una servitù (che in occasio­ne del trasferimento del fondo dominante si tra­sferisce all'acquirente non perché il venditore lo abbia voluto e dichiarato, ma per l'inerenza della servitù al fondo), la partecipazione, oltre che del proprietario del fondo a cui vantaggio opererebbe la servitù, anche dell'apparente proprietario del fondo servente, nei cui confronti deve operare la trascrizione prevista dallo stesso art. 1159.

Cass. n. 8441/1995

La trascrizione non costituisce un elemento integrante della fattispecie negoziale, ma attua solo una pubblicità (di regola) dichiarativa, per cui essa non ha efficacia sanante dei vizi dell'atto, ma può solo costituire un elemento della fattispe­cie legale dell'acquisto per usucapione abbreviata, ai sensi degli artt. 1159 e 1159 bis c.c. Ne deriva che non può essere invocata come titolo la nota di trascrizione redatta, per errore di compilazione del notaio rogante, a favore di persona diversa dall'effettivo acquirente che aveva stipulato l'atto pubblico di acquisto.

Cass. n. 5071/1993

Con riguardo all'usucapione decennale, che presuppone l'acquisto in buona fede di un immo­bile a non domino e postula l'identità tra zona alienata e zona posseduta, nonché la trascrizione del titolo, il quale deve specificamente riguarda­re l'immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l'acquisto per decorso del decennio, il titolo stesso è elemento autonomo ed essenziale, nel senso che deve indicare con esattezza l'immobile ed il diritto immobiliare trasmesso, poiché la perfetta ed assoluta identità fra l'immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino, va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell'uno con quelle dell'altro.

Cass. n. 4215/1987

In ipotesi di acquisto a non domino, la circostanza che il titolo contenga elementi idonei per consentire, con la normale diligenza, di escludere o comunque dubitare della titolarità in capo all'alienante del diritto trasferito può es­sere ostativa all'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159 c.c., ove evidenzi il difetto di buona fede del compratore.

Cass. n. 6544/1985

Ai fini dell'usucapione abbreviata a norma dell'art. 1159 c.c. non costituisce titolo astrattamente idoneo al trasferimento la donazione di un bene altrui, attesa l'invalidità a norma dell'art. 771 c.c. di tale negozio.

Cass. n. 3362/1985

Per aversi l'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. occorre la perfetta corrispondenza tra il contenuto del titolo, astrattamente idoneo al tra­sferimento del diritto reale, ma proveniente a non domino, e l'oggetto del possesso. (Nella specie la C.S. ha riformato la sentenza del giudice del meri­to che aveva ritenuto che costituisse titolo idoneo, in relazione all'usucapione del diritto di superfi­cie e della comproprietà dei muri perimetrali, una sentenza che — senza specificare in ordine a tali diritti reali — aggiudicava ex art. 699 c.p.c. abr. il diritto di proprietà del bene gravato all'esito di una procedura espropriativa).

Cass. n. 3466/1982

Titolo idoneo al trasferimento della pro­prietà, al fine dell'usucapione decennale prevista dall'art. 1159 c.c., è l'atto annullabile, in quanto operante fino a quando non venga annullato, ma non l'atto nullo (nella specie, donazione rogata senza la presenza di testimoni), perché il vizio di nullità, rilevabile da chiunque vi abbia interesse, investe la giuridica esistenza dell'atto medesimo.

Cass. n. 1813/1982

L'usucapione abbreviata è ammissibile solo se il titolo, inefficace per difetto di potere di di­sposizione dell'alienante, presenta, in astratto, i requisiti necessari e sufficienti al trasferimento del diritto reale sull'immobile e sull'universalità di mobili; detta usucapione non è configurabile, pertanto, nel caso di acquisto dal falsus procura­tor, in cui l'alienante pone in essere soltanto un frammento della fattispecie complessa, compiu­tamente realizzabile solo con la ratifica del domi­nus.

Cass. n. 680/1982

L'usucapione decennale della proprietà di un immobile, regolata dall'art. 1159 c.c., ha, quali suoi necessari presupposti, sia l'acquisto in buona fede dell'immobile a non domino, sia l'identità tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo, che deve riguardare specificamente l'immobile che si è inteso trasferire e del quale si sostiene l'acqui­sto per decorso del decennio.

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Quesito n. 10434/2014 martedì 27 maggio 2014

Antonio O. chiede

Con testamento pubblico, tizio lascia alla moglie l'usufrutto e al nipote la nuda proprietà di alcuni beni intestati al de cuius ma ricadenti nella comunione legale. La moglie, che potrebbe vantare la proprietà del 50%, accetta espressamente in sede di pubblicazione del testamento e si comporta come usufruttuaria per lunghi anni senza neppure proporre l'azione di annullamento prevista dall'Art. 184 c.c. Può il creditore particolare, peraltro dopo il decennio previsto dall'Art. 1159 c.c. che consente al nipote di acquistare anche per usucapione abbreviato, pignorare il 50% dei beni che sarebbero dovuti andare alla moglie ma dati al nipote?

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 10434/2014 [risposta a pagamento]

Quando uno dei coniugi, sposato in regime di comunione dei beni, decede, la comunione si scioglie per legge. Il coniuge superstite ha quindi diritto a chiedere la divisione dei beni, che andrebbe completata prima di effettuare la successiva divisione ereditaria, proprio per evitare che agli eredi siano assegnati beni che non erano interamente di proprietà del defunto.
Nei confronti dei terzi, lo scioglimento della comunione diventa opponibile con l'annotazione a margine dell'atto di matrimonio dell'evento "morte".

Il diritto di proprietà è imprescrittibile, pertanto, astrattamente, anche se sono trascorsi numerosi anni, la quota del bene immobile di spettanza della moglie superstite è ancora di sua proprietà. La proprietà, però, come noto, cede di fronte all'acquisto a titolo originario per usucapione da parte di un terzo.

Si deve quindi valutare se nel caso di specie possa trovare applicazione l'art. 1159 del c.c., in base al quale colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario (acquisto c.d. a non domino) un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, lo acquista per usucapione col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

Buona fede
Affinché l'art. 1159 possa operare, il nipote doveva essere in buona fede al momento dell'acquisto per causa di morte, ignorando di ledere l'altrui diritto (quello della moglie del defunto).
La buona fede non sussisterebbe, per la giurisprudenza, se l'ignoranza circa la titolarità del bene in capo all'alienante avrebbe potuto essere facilmente superata mediante una ispezione catastale o la consultazione dei registri immobiliari (Cass. 13929/2002).

Titolo astrattamente idoneo
La disposizione testamentaria con cui venne lasciata la nuda proprietà dell'immobile costituisce valido titolo ai fini dell'usucapione abbreviata?
Se il testatore aveva inteso porre in essere un legato (cioè il lascito di un bene determinato, senza istituire come erede il nipote, che quindi non risponde dei debiti ereditari), autorevole dottrina e parte della giurisprudenza sono orientati verso una risposta positiva. Interpretando in combinato disposto gli artt. 2648 e 1159 c.c. è possibile affermare che la trascrizione del legato può costituire presupposto per la maturazione dell’usucapione decennale ex art. 1159 c.c.
Si ritiene generalmente, infatti, che il legatario, a differenza dell’erede, può essere considerato terzo acquirente rispetto al de cuius, e quindi può avvalersi della trascrizione del suo acquisto ai fini dell’usucapione di cui all’art. 1159 c.c.

Al contrario, va condiviso che nessun effetto può avere la trascrizione dell’acquisto, ai fini dell’usucapione decennale di beni immobili, a titolo di erede: il titolo idoneo a trasferire la proprietà di beni immobili, richiesto per l'usucapione decennale, deve consistere in un negozio traslativo a titolo particolare e non può essere, quindi, ravvisato in atti diretti ad attuare un acquisto mortis causa (v. Cass. 3342/1977). Ciò, in quanto la successione universale mortis causa, determinando il subentrare del successore nell'intero patrimonio del de cuius o in una quota di esso, non consente di accertare la necessaria precisa corrispondenza fra l'oggetto dell'usucapione e quello del titolo, da cui deve invece risultare con precisione il diritto immobiliare trasmesso.

Ciò premesso, alla luce dei dati riportati nel quesito, non è possibile affermare con certezza che l'usucapione ex art. 1159 c.c. si sia perfezionata. Si dovrebbe valutare con attenzione sia la sussistenza dell'elemento della buona fede nel nipote, sia quello della natura dell'acquisto ereditario, se in qualità di erede o di legatario.

Quanto al tipo di azione che potrebbero esperire i creditori, si ritiene che essi potrebbero agire in rivendica del bene in luogo della proprietaria, con azione surrogatoria ex art. 2900 del c.c.

Tag: Successione testamentaria, comunione legale dei coniugi, usucapione abbreviata

Quesito n. 1327/2010 sabato 23 ottobre 2010

loredana v. chiede

L'utilizzo di uno spazio condominiale da parte di un'esercizio di pizzeria per dieci anni può comportare l'usucapione del diritto sullo spazio occupato?

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 1327/2010 [risposta gratuita]

L'usucapiente acquista il diritto in maniera automatica, per effetto della semplice congiunzione tra possesso e decorso del tempo ed al di fuori di qualsivoglia nesso con la situazione giuridica del precedente titolare. Il possesso richiesto ai fini dell'usucapione è un possesso continuo, non interrotto e non viziato da violenza o clandestinità. Il dies a quo del termine per l'usucapione si fissa in relazione al momento in cui è acquistato il potere di fatto sulla cosa con tutti i requisiti del possesso ad usucapionem. Di conseguenza, la proprietà dello spazio condominiale in questione potrà essere usucapita solo in virtù del possesso continuato per venti anni, così come previsto ex art. 1158 del c.c.

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