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Articolo 1475

Codice Civile

Spese della vendita

Dispositivo dell'art. 1475 Codice Civile

Le spese del contratto di vendita [1470] (1) e le altre accessorie (2) sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente [1196].

Note

(1) Si pensi, ad esempio, a quanto è dovuto per la redazione dell'atto pubblico notarile (2699 c.c.).
(2) Ad esempio, le spese fiscali conseguenti alla stipula.

Ratio Legis

La regolamentazione minuziosa della fattispecie, tale da comprendere anche la ripartizione delle spese, si deve al fatto che alla compravendita, contratto più diffuso nella pratica commerciale, sono sempre connesse delle spese.

Spiegazione dell'Articolo 1475 del Codice Civile

Prezzo netto

Se non è stato pattuito diversamente, è giusto che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie siano a carico del compratore, poiché è chiara intenzione delle parti che il venditore debba avere il prezzo al netto. A far gravare le spese esclusivamente sul compratore vi sono due considerazioni.
Innanzi tutto la prassi costante in questo senso dice che è questa la norma piu opportuna.

In secondo luogo, essendo abitualmente più pregiate dal compratore le cose diverse dal denaro anziché il denaro (che altrimenti non comprerebbe) si spiega che chi aliena non intenda contribuire nelle spese del trasferimento (principalmente le spese di registro) e nelle altre accessorie, rimanendo esse a carico di chi acquista. Si potrebbe obiettare: per la stessa ragione il venditore valuta più il denaro che la cosa venduta. Ma specie nelle vendite commerciali l'acquisto della cosa venduta da parte del compratore si considera vantaggio prevalente rispetto all'acquisto del prezzo da parte del venditore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

334 L'art. 359, che riproduce la norma tradizionale sull'onere delle spese del contratto e di quelle accessorie, chiude la sezione prima relativa alle disposizioni generali.
Questa è stata alleggerita di non poche norme, contenute nei primi tre capi del titolo della vendita nel codice del 1865. Alcune di esse erano state già abbandonate dal progetto del 1936; mi riferisco agli articoli 1449 e 1456 che enunciano regole evidentissime, di carattere didascalico. Altre sono assorbite in norme di più vasto contenuto, poste nella parte generale di questo libro, come l'art. 1451, comma secondo e l'art. 1461; l'art. 1458 è stato opportunamente collocato in sede di cessione dei crediti; infine, l'art. 1460 è stato già trasfuso nell'art. 3 del libro delle successioni e donazioni, relativo al divieto dei patti successori.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 8886/2014

Le "spese accessorie" della vendita, che l'art. 1475 cod. civ. pone a carico del compratore, sono quelle necessarie alla conclusione del contratto, non anche quelle relative ad attività prodromiche che non siano in rapporto di strumentalità e causalità rispetto a tale conclusione, sicché la spesa di redazione di un preliminare da parte di un professionista resta a carico del venditore che ne abbia conferito l'incarico.

Cass. n. 7004/2012

Per "spese del contratto di compravendita", che l'art. 1475 c.c. pone in via generale a carico del compratore, devono intendersi tutte quelle che siano necessarie per la conclusione del contratto e siano, perciò, con questo in stretto rapporto di causalità, efficienza e strumentalità, con la conseguenza che vanno escluse soltanto quelle spese per cui risulti mancante un rapporto causale - anche sotto il profilo della inutilità evidente e della esorbitanza delle stesse - ovvero l'eventuale contrario accordo delle parti. Costituiscono, pertanto, "spese" della compravendita, a carico anche del compratore, ai sensi dell'art. 1475 citato - in quanto strumentalmente compiute per rendere possibile il negozio - gli onorari spettanti ad un professionista per la redazione di una relazione tecnica per il frazionamento e di una planimetria che, costituenti parte integrante dell'atto pubblico di vendita di un immobile, siano state effettuate su incarico del solo venditore.

Cass. n. 14899/2011

La provvigione dovuta al mediatore non rientra tra le spese del contratto di compravendita e nelle altre accessorie che l'art. 1475 c.c. pone, salvo diverso accordo, a carico del compratore, atteso che essa scaturisce non dal contratto in questione ma dal diverso rapporto di mediazio­ne, dal quale solo sorgono in capo al mediatore diritti nei confronti di ciascuna delle parti che ha concluso l'affare per la quota ad essa spettante.

Cass. n. 5106/1998

Il venditore e l'acquirente sono tenuti in so­lido nei confronti della amministrazione finanzia­ria al pagamento dell'imposta di registro, fermo restando l'obbligo del compratore di rivalere il venditore a norma dell'art. 1475 c.c. ove l'ammini­strazione finanziaria abbia ottenuto quest'ultimo pagamento.

Cass. n. 7637/1991

La norma dell'art. 1475 del codice civile la quale dispone che le spese del contratto di com­pravendita sono a carico dell'acquirente se le parti non abbiano pattuito diversamente, ha carattere supplettivo, in quanto riconosce sul punto l'effi­cacia primaria della volontà delle parti, e pone una regola valida solo nell'ipotesi in cui questa non risulti manifestata; né dalla detta norma può inferirsi che spetti all'acquirente la scelta del notaio e degli altri professionisti la cui opera sia eventualmente necessaria e neppure l'iniziativa di ogni attività volta alla conclusione del contratto.

Cass. n. 8237/1990

Per «spese del contratto di compravendita», che l'art. 1475 c.c. pone in via generale a carico del compratore, devono intendersi tutte quelle che siano necessarie per la conclusione del con­tratto e siano, perciò, con questo in stretto rap­porto di causalità, efficienza e strumentalità, con la conseguenza che vanno escluse soltanto quelle spese per cui risulti mancante un rapporto causa­le — anche sotto il profilo della inutilità evidente e della esorbitanza delle stesse — ovvero l'eventuale contrario accordo delle parti. Costituiscono per­tanto «spese» della compravendita, a carico an­che del compratore, ai sensi dell'art. 1475 cit. — in quanto strumentalmente compiute per rendere possibile il negozio — gli onorari spettanti ad un professionista per la redazione di una relazione tecnica per il frazionamento e di una planimetria che, costituenti parte integrante dell'atto pubblico di vendita di un immobile, siano state effettuate su incarico del solo venditore.

Cass. n. 2260/1976

L'art. 1475 c.c., disciplinando il pagamento delle spese, ivi compreso l'importo dell'imposta di registro, nei rapporti tra venditore e compratore, contiene una norma di diritto privato che non tocca la sfera dei rapporti tra l'amministrazione finanziaria e i soggetti passivi dell'imposta, che è propria del diritto tributario; pertanto, per rendere operante l'obbligo assunto da uno dei contraenti, e, quindi, ripetibile ex contractu la somma pagata dal venditore a titolo di imposta, non è necessario accertare se l'acquirente sia di­rettamente debitore o responsabile d'imposta nei confronti dell'amministrazione finanziaria, ma è sufficiente che il venditore fosse tenuto a corrispondere quella somma agli uffici fiscali e che tale debito fosse inerente al contratto di compraven­dita. Ove, poi il venditore paghi un'imposta non dovuta, avendo omesso sia di impugnare l'atto di accertamento notificatogli sia di dame notizia all'acquirente, cosa da porlo in condizione di far valere efficacemente tale illegittimità, siffatto comportamento può dar luogo ad un accerta­mento di responsabilità nei rapporti interni fra i soggetti privati che incide solo indirettamente sull'onere di ripartizione delle spese di vendita e che deve essere ritualmente richiesto in giudizio.

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Quesiti degli utenti
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Davide B. chiede
martedì 14/03/2017 - Lazio
“Spett. le Redazione,
In qualità di amministratore di una Srl immobiliare ho venduto un immobile residenziale ad un privato; il notaio ha fatto pagare al cliente l' imposta di registro poiché costruzione "non nuova"; a seguito di un accertamento fiscale la GDF e l' agenzia delle Entrate hanno assoggettato l' atto ad Iva che ho prontamente versato; adesso desidero rifarmi sul cliente per L' importo dell' Iva oltre le sanzioni; a seguito della ns. missiva del pagamento il cliente ha risposto affermando che poiché è già stata pagata L imposta di registro non deve pagare L Iva mentre noi crediamo che debba ripagarci L Iva oltre le sanzioni e farsi restituire dall Agenzia delle entrate L imposta di registro ingiustamente pagata eventualmente rifacendosi sul notaio che ha redatto L' atto
Siete d'accordo con la nostra tesi? Potete mostrarmi della giurisprudenza a riguardo?

Cordialmente si ringrazia e saluta”
Consulenza legale i 17/03/2017
L’art. 93 del Decreto-legge del 24/01/2012 n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012 n. 27, ha modificato, con effetto dal 24.01.2012, l’art. 60 del d.P.R. n. 633/72, eliminando la preclusione all’esercizio della rivalsa al cessionario o committente dell’imposta pagata in conseguenza di accertamento o rettifica.

Per effetto della modifica apportata al comma 7, infatti, l’art. 60 citato riconosce al contribuente (in questo caso la società immobiliare cedente) il “diritto di rivalersi dell'imposta o della maggiore imposta relativa ad avvisi di accertamento o rettifica nei confronti dei cessionari dei beni o dei committenti dei servizi” (in questo caso il cliente-acquirente).
L’esercizio di tale diritto è subordinato esclusivamente al pagamento da parte del contribuente, dell'imposta o della maggiore imposta, delle sanzioni e degli interessi.

Ne deriva che, nel caso prospettato, laddove la S.r.l. immobiliare abbia provveduto al pagamento di quanto dovuto a titolo di imposte, sanzioni ed interessi, per effetto dell’atto impositivo emesso a suo carico dall’ufficio accertatore, la stessa ha diritto di rivalersi nei confronti dell’acquirente dell’immobile.
La rivalsa, così come disposto dall’art. 18 del d.P.R. n. 633/72 deve, però, essere limitata alla sola imposta corrisposta e non anche alle sanzioni ed agli interessi che devono, invece, rimanere a carico di chi ha commesso la violazione (ossia la società immobiliare che ha emesso la fattura senza addebito dell’IVA).

Relativamente all’imposta di registro, si osserva che, per effetto del principio dell’alternatività tra IVA e Registro, gli atti relativi alle cessioni di beni (o prestazioni di servizi) rientranti nel campo di applicazione dell’IVA sono soggetti ad imposta di registro in misura fissa.
Pertanto, a seguito dell’assoggettamento ad IVA della cessione dell’immobile, l’imposta di registro, inizialmente corrisposta in misura proporzionale, si rende dovuta in misura fissa.
Tenuto conto di ciò, il soggetto che ha assolto l’onere del pagamento del tributo (cliente-acquirente) ha diritto al rimborso della maggiore imposta a suo tempo corrisposta.

Il diritto al rimborso dell’imposta di registro va esercitato mediante presentazione di apposita istanza, in carta semplice, all’ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stata effettuato la registrazione dell’atto. L’istanza deve essere presentata entro il termine di decadenza di 36 mesi, decorrenti dal momento in cui sorge il diritto alla restituzione (pagamento dell’IVA all’immobiliare) e deve contenere i motivi in base ai quali si ritiene di aver diritto al rimborso. Alla domanda vanno allegate le distinte dei versamenti dell’imposta di registro, a suo tempo eseguiti e, nel caso di specie, è opportuno allegare anche la fattura integrativa emessa dalla immobiliare ed indicare almeno i riferimenti al mod. F24 mediante il quale quest’ultima ha eseguito il versamento della maggiore imposta accertata, oltre che dei relativi interessi e sanzioni.

Si fa osservare, da ultimo, che il diritto al rimborso non può essere esercitato nei confronti del notaio che ha redatto l’atto, poiché lo stesso si pone esclusivamente quale responsabile per il pagamento delle imposte gravanti sull’atto e versate all’erario.

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