Preliminare per la vendita di un bene che risulta ipotecato: che fare?

Il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo oppure chiedere al giudice di fissare un termine per la liberazione dal vincolo.

È noto che l’art. 1482 c.c. disciplina il caso in cui, una volta stipulato un contratto di compravendita immobiliare tra due soggetti, emerga che il bene era gravato da una garanzia reale. In tale ipotesi, infatti, si prevede che il compratore possa

• sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata vincoli non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati;
• far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno.

In tal modo, dunque, il legislatore fornisce al compratore uno strumento di autotutela per l'ipotesi in cui il godimento del bene acquistato non sia pieno, salvo che tale situazione fosse da lui conosciuta.

E se l’esistenza dell’ipoteca sull’immobile oggetto dell’affare emerge prima della conclusione dell’operazione negoziale, cioè dopo la firma del contratto preliminare ma prima della stipula del definitivo? Quali sono le tutele riconosciute al promissario acquirente?

Su tale tema è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 7612 del 9 marzo 2022, affermando – ponendosi in linea di continuità rispetto ad un orientamento giurisprudenziale già affermato (cfr., ad esempio, Cass. n. 20961/2017) – che “il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se, come accertato nel caso in esame, alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore”.
Una possibilità per il promissario acquirente, pertanto, è quella di rifiutare la conclusione dell’affare, non addivenendo alla stipula del definitivo.

A tal proposito, la Suprema Corte ha infatti precisato che il promissario acquirente che un’alternativa è quella fornita l’art. 1482 c.c., norma applicabile altresì al contratto preliminare. Il promissario acquirente del bene ipotecato, dunque, ha altresì la facoltà di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore.

La vicenda concreta rimessa al vaglio della Cassazione, in particolare, riguardava appunto la stipula di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile poi risultato gravato ad ipoteca: il promissario acquirente, nello specifico, si era rifiutato di firmare il definitivo e i promittenti venditori avevano chiesto al giudice la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della controparte.
Il Tribunale, dunque, aveva accolto la domanda attorea e avverso tale pronuncia aveva proposto appello il promissario acquirente.
La Corte distrettuale aveva poi dato ragione a quest’ultimo, ritenendo che non vi fosse alcun inadempimento da parte sua e che ad essere inadempienti fossero stati invece i promittenti venditori: questi, infatti, avevano garantito che i beni promessi in vendita erano liberi da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli ma il promissario acquirente, nelle more della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, aveva scoperto che il compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare era gravato da ipoteca.
I promittenti venditori, pertanto, avevano chiesto la cassazione della sentenza e, nel rigettare il ricorso, la Suprema Corte ha ribadito l’importante principio di cui si è data notizia.