Articolo 25 Testo unico edilizia

Per dare una risposta, è opportuno ripercorrere le evoluzioni normative che hanno interessato l’abitabilità, in modo da inquadrare correttamente la fattispecie.
Va ricordato, infatti, che il procedimento amministrativo è regolato dal fondamentale principio tempus regit actum, che impone di tenere conto di tutte le modifiche legislative intervenute nel corso del tempo (per questo motivo, tutti i riferimenti a norme di legge che verranno indicati nel presente parere si rifaranno alla versione in vigore nel 2006).

La materia era in passato regolata dall’art. 4, D.P.R. n. 425/1994, che prevedeva la presentazione di un’istanza al Sindaco corredata dal certificato di collaudo, dalla dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, dalla dichiarazione del direttore dei lavori attestante, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
La norma suddetta contemplava già il meccanismo del silenzio assenso, che si formava trascorsi quarantacinque giorni dall’istanza in mancanza di un provvedimento espresso da parte della P.A..
Come correttamente rilevato anche nel quesito, il D.P.R. n. 425/1994 è stato abrogato dall'136, D.P.R. n. 380/2001 con decorrenza dal 30 giugno 2003; il T.U. Edilizia, infatti, è entrato in vigore a seguito di varie proroghe solo due anni dopo la sua approvazione.
La norma di riferimento è diventata dunque l’art. 25 T.U. Edilizia, che a sua volta ha subito nel tempo varie modifiche, per arrivare poi all’abrogazione ad opera del D.Lgs. n. 222/2016.
In ogni caso, nel 2006 (cioè quando è stata richiesta l’agibilità), tale ultima norma prevedeva di presentare la domanda entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, corredata dai documenti già sostanzialmente indicati dalla normativa previgente.
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, la P.A. aveva l’onere di verificare, ai fini del rilascio del certificato, la presenza di vari documenti, tra i quali la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77 per i nuovi edifici privati, nonché all'articolo 82 per gli edifici pubblici e privati aperti al pubblico.
Trascorso inutilmente tale termine (sessanta giorni in caso di autodichiarazione), l'agibilità si intendeva attestata nel caso fosse stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'art. 5, comma 3, lettera a), T.U. Edilizia.
Dunque, una parte dei documenti -quelli previsti dal comma 1 dell’articolo in discorso- dovevano essere allegati all’istanza da parte richiedente, mentre i documenti elencati al comma 3 venivano acquisiti dal Responsabile del procedimento (RUP).
A proposito del certificato menzionato nel quesito, va poi considerato che l’art. 77 del Testo Unico (che viene in rilievo nel caso in esame, trattandosi di un edificio privato) stabiliva che la dichiarazione relativa alla conformità alle norme tecniche relative alle barriere architettoniche fosse allegata al progetto.

Mettendo in ordine quanto sopra esposto, si può concludere che l’errata indicazione di una normativa già abrogata nell’istanza di agibilità non influisce in modo sostanziale, posto che l’Amministrazione era comunque tenuta a esaminare la domanda alla luce della normativa a suo tempo vigente.
Inoltre, il fatto che all’istanza de qua non risulti allegata la certificazione riguardante le barriere architettoniche non è di per sé dirimente, in quanto tale documento –come visto- doveva necessariamente accompagnare il progetto e la sua presenza potrebbe essere stata lì verificata autonomamente dal RUP.
Nulla si dice, inoltre, nel quesito in merito al parere dell’ASL, la cui presenza costituisce una fondamentale condizione per la formazione del silenzio assenso secondo la normativa di riferimento applicabile.
Pertanto, prima di trarre qualsiasi conclusione è opportuno controllare non solo la documentazione che accompagnava l’istanza di agibilità, ma tutto il contenuto della pratica edilizia.

Per quanto riguarda l’autorizzazione agli scarichi, invece, non è possibile dare una risposta certa solo con le informazioni indicate nella richiesta di parere, posto che la L. n. 319/1976 in realtà è stata abrogata ad opera della L. n. 152/1999, la quale a sua volta è stata sostituita proprio nel 2006 dal D.L.gs. n. 152/1996 (senza contare le varie leggi regionali susseguitesi in materia).
Senza un riferimento temporale più preciso, diventa infatti molto difficile individuare la corretta disciplina che regola il presente caso.

Tuttavia, si nota in generale che, se le verifiche sopra suggerite relative ai documenti dovessero dare esito negativo, secondo la giurisprudenza non si potrebbe considerare regolarmente formato il silenzio assenso (Cassazione civile sez. II, 14 aprile 2015, n. 7472).
Una soluzione al problema dal punto di vista pubblicistico potrebbe essere quella di prendere contatti con l’ufficio tecnico comunale illustrando in modo chiaro il problema e produrre le certificazioni mancanti. La fattispecie potrebbe essere reinquadrata in una sorta di richiesta tardiva di agibilità, che attualmente dà luogo a una sanzione pecuniaria di modesta entità (art. 24 T.U. Edilizia).

Sul versante privatistico, invece, si rileva che la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile da adibire ad abitazione non costituisce una condizione di validità della compravendita, ma integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c. rilevante nella fase attuativa del contratto e concernente la possibilità di adibire l'immobile all'uso contrattualmente previsto (Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157).
Recentemente, la Suprema Corte ha poi chiarito che la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del venditore di un immobile destinato ad uso abitativo non configura necessariamente un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, dovendosi, a tal fine, verificare un concreto squilibrio delle reciproche prestazioni tra le parti. Il successivo rilascio del certificato di agibilità, se pure ad iniziativa e spese dell'acquirente, esclude in ogni caso l'ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cassazione civile, sez. II, 13 agosto 2020, n. 17123).
È da escludere, dunque, che i contratti di compravendita o i preliminari siano affetti da nullità, anche se rimangono in astratto possibili risvolti di natura risarcitoria nei confronti del venditore.