menu
Tutti i servizi
Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE
Art. precedenteprec. Art. successivosucc.
Naviga l'articolo
Torna su ^
Dispositivo
Spiegazione
Massime
Notizie
Tesi di laurea
Hai un problema legale?
Archivio Consulenze legali
Sei un avvocato?

Articolo 20 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 08/02/2024]

Procedimento per il rilascio del permesso di costruire

Dispositivo dell'art. 20 Testo unico edilizia

Fonti → Testo unico edilizia → PARTE I - Attività edilizia → Titolo II - Titoli abilitativi → Capo II - Permesso di costruire → Sezione III - Procedimento

1. La domanda per il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da uno dei soggetti legittimati ai sensi dell'articolo 11, va presentata allo sportello unico corredata da un'attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti, e quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti previsti dalla parte II. La domanda e' accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all'efficienza energetica.

1-bis. Con decreto del Ministro della salute, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro 90 giorni dall'entrata in vigore della presente disposizione, sono definiti i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici.

2. Lo sportello unico comunica entro dieci giorni al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli articoli 4 e 5 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. L'esame delle domande si svolge secondo l'ordine cronologico di presentazione.

3. Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento cura l'istruttoria e , formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell'intervento richiesto. Qualora sia necessario acquisire ulteriori atti di assenso, comunque denominati, resi da amministrazioni diverse, si procede ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241.

4. Il responsabile del procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può, nello stesso termine di cui al comma 3, richiedere tali modifiche, illustrandone le ragioni. L'interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica entro il termine fissato e, in caso di adesione, è tenuto ad integrare la documentazione nei successivi quindici giorni. La richiesta di cui al presente comma sospende, fino al relativo esito, il decorso del termine di cui al comma 3.

5. Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell'amministrazione o che questa non possa acquisire autonomamente. In tal caso, il termine ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

5-bis. [Se entro il termine di cui al comma 3 non sono intervenute le intese, i concerti, i nulla osta o gli assensi, comunque denominati, delle altre amministrazioni pubbliche, o è intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni interpellate, qualora tale dissenso non risulti fondato sull'assoluta incompatibilità dell'intervento, il responsabile dello sportello unico indice la conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. Le amministrazioni che esprimono parere positivo possono non intervenire alla conferenza di servizi e trasmettere i relativi atti di assenso, dei quali si tiene conto ai fini dell'individuazione delle posizioni prevalenti per l'adozione della determinazione motivata di conclusione del procedimento, di cui all'articolo 14-ter, comma 6-bis, della citata legge n. 241 del 1990, e successive modificazioni.](1)

6. Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare all'interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta di cui al comma 3. Qualora sia indetta la conferenza di servizi di cui al medesimo comma, la determinazione motivata di conclusione del procedimento, assunta nei termini di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni, è, ad ogni effetto, titolo per la realizzazione dell'intervento. Il termine di cui al primo periodo è fissato in quaranta giorni con la medesima decorrenza qualora il dirigente o il responsabile del procedimento abbia comunicato all'istante i motivi che ostano all'accoglimento della domanda, ai sensi dell'articolo 10-bis della citata legge n. 241 del 1990, e successive modificazioni. Dell'avvenuto rilascio del permesso di costruire è data notizia al pubblico mediante affissione all'albo pretorio. Gli estremi del permesso di costruire sono indicati nel cartello esposto presso il cantiere, secondo le modalità stabilite dal regolamento edilizio.

7. I termini di cui ai commi 3 e 5 sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento.

8. Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti(1).

9. [Qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il termine di cui al comma 6 decorre dal rilascio del relativo atto di assenso, il procedimento è concluso con l'adozione di un provvedimento espresso e si applica quanto previsto dall'articolo 2 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni. In caso di diniego dell'atto di assenso, eventualmente acquisito in conferenza di servizi, decorso il temine per l'adozione del provvedimento finale, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende respinta. Il responsabile del procedimento trasmette al richiedente il provvedimento di diniego dell'atto di assenso entro cinque giorni dalla data in cui è acquisito agli atti, con le indicazioni di cui all'articolo 3, comma 4, della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modificazioni. Per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, resta fermo quanto previsto dall'articolo 146, comma 9, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.](2)

10. [Qualora l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all'amministrazione comunale, il competente ufficio comunale acquisisce il relativo assenso nell'ambito della conferenza di servizi di cui al comma 5-bis. In caso di esito non favorevole, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-rifiuto.](3)

11. Il termine per il rilascio del permesso di costruire per gli interventi di cui all'articolo 22, comma 7, è di settantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda.

12. Fermo restando quanto previsto dalla vigente normativa in relazione agli adempimenti di competenza delle amministrazioni statali coinvolte, sono fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi regionali che prevedano misure di ulteriore semplificazione e ulteriori riduzioni di termini procedimentali.

13. Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni di cui al comma 1, dichiara o attesta falsamente l'esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al medesimo comma è punito con la reclusione da uno a tre anni. In tali casi, il responsabile del procedimento informa il competente ordine professionale per l'irrogazione delle sanzioni disciplinari.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Il comma 8 è stato modificato dall'art. 10, comma 1, lett. i) del D.L. 16 luglio 2020, n. 76.
(2) Comma abrogato dal D.Lgs. 30 giugno 2016, n. 127.
(3) Comma abrogato dal D.L. 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9 agosto 2013, n. 98.

Spiegazione dell'art. 20 Testo unico edilizia

La norma in commento sancisce la scansione procedimentale, ed i relativi termini, che contraddistinguono l’iter finalizzato al rilascio del permesso di costruire, dalla domanda fino al provvedimento finale.

L’istanza, corredata dei documenti tecnici indicati al comma 1, viene presentata dai soggetti legittimati ai sensi dell’art. 11 del Testo Unico, ossia il proprietario e “chi abbia titolo per richiederlo” (per un approfondimento sul punto si rimanda al commento all’articolo 11).

L’esame delle richieste di permesso di costruire costituisce esercizio di un potere vincolato, scevro da qualsiasi valutazione discrezionale o di opportunità da parte della P.A..
In breve, di fronte ad una domanda di permesso, l’Amministrazione dovrà compiere una completa istruttoria, nei tempi e nei modi fissati dall’articolo 20, finalizzata a verificare la conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici ed alla normativa edilizia vigente, a conclusione della quale viene adottato un provvedimento definitivo di rilascio o di diniego.

Per le opere che richiedano l’acquisizione di atti di assenso anche da parte di altre Amministrazioni, come ad esempio in presenza di vincoli di vario genere, viene utilizzato il modulo della conferenza di servizi.
La gestione di tale fase e il coordinamento tra le Amministrazioni coinvolte è affidato allo Sportello Unico dell’Edilizia (SUE), che nella attuale disciplina dettata dal Testo Unico rappresenta il punto di raccordo e riferimento fondamentale per l’espletamento delle pratiche edilizie (art. 5).

Atteso che l’atto di impulso iniziale è un’istanza di parte, non è necessaria la comunicazione di avvio del procedimento ex art. 7, L. n. 241/1990.
Qualora l’Amministrazione ravvisi ragioni ostative al rilascio del permesso, invece, è indispensabile che all’interessato venga comunicato il preavviso di diniego di cui all’art. 10 bis, L. n. 241/1990.
Il mancato rispetto della norma citata costituisce un grave vizio di legittimità che affligge il provvedimento finale, in quanto determina la indebita compressione delle garanzie partecipative del privato, che deve essere messo in condizione di interloquire in modo concreto con la P.A..

Laddove le difformità con le previsioni edilizie ed urbanistiche di zona investano aspetti marginali dell’intervento, che possono essere facilmente corretti o modificati, l’Amministrazione, invece di negare in via automatica il titolo abilitativo, può invitare il richiedente a modificare il progetto o, in alternativa, rilasciare un permesso condizionato.

La competenza all’adozione degli atti conclusivi in relazione alla domanda spetta al Responsabile del procedimento, incarico che nell’attuale quadro normativo delineato dal Testo unico degli enti locali viene ricoperto dai dirigenti comunali o, nei Comuni privi di personale avente tale qualifica, ai responsabili degli uffici e dei servizi.
È venuta meno, invece, ogni competenza del Sindaco in materia, non trattandosi di atti concernenti l’indirizzo politico, quanto piuttosto di atti rientranti nell’ambito della gestione amministrativa dell’Ente.

Il provvedimento finale viene notificato all’interessato e dell’avvenuto rilascio del titolo viene data notizia mediante pubblicazione sull’Albo pretorio comunale; tale ultimo adempimento è richiesto al fine di portare a conoscenza del permesso tutti i soggetti che potrebbero avere interesse a ricorrere innanzi al Giudice amministrativo contro l’atto eventualmente lesivo nei propri confronti.
La giurisprudenza, infatti, ritiene ammissibile l’impugnazione del titolo abilitativo da parte di chi possa vantare un rapporto di vicinitas, ossia uno stabile collegamento materiale con l’area interessata dall’intervento edilizio autorizzato.

Il silenzio-assenso

Il comma 8 dell’articolo in commento prevede che, decorsi inutilmente i termini di conclusione del procedimento, si formi il silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire, ossia un provvedimento tacito di accoglimento vincolato e non revocabile.
Tale previsione costituisce una modalità alternativa di rilascio del permesso rispetto alla regola generale che impone alla P.A. di emettere un provvedimento espresso a conclusione del procedimento amministrativo.
La norma risponde ad esigenze di semplificazione burocratica, nonché alla finalità di assicurare una tutela al privato in caso di inerzia della Pubblica Amministrazione.
La formazione del silenzio assenso è subordinata non solo al decorso del tempo, ma anche alla presenza dei presupposti richiesti ai fini della conformità urbanistico/edilizia dell’intervento costruttivo oggetto della domanda di permesso.
Infatti, il privato non può ottenere mediante tale strumento un beneficio che non gli sarebbe possibile conseguire in caso di esercizio espresso del potere da parte della P.A..

La formazione del silenzio è preclusa nell’ipotesi di opere in relazione alle quali vengano in rilievo vincoli concernenti l'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali.
Vista la rilevanza degli interessi coinvolti, per tali categorie di interventi è richiesto l’espletamento di una Conferenza di servizi ex art. 14, L. n. 241/1990, al termine della quale viene emesso un provvedimento conclusivo espresso.

La formazione del silenzio, comunque, non fa venir meno l’interesse del richiedente a che la P.A. si pronunci in modo espresso, posto che il privato, considerate anche la portata e le caratteristiche dell’intervento edilizio, può avere la necessità di un documento utilizzabile nei rapporti con la stessa P.A. e/o con soggetti terzi, ad esempio per l’avvio delle pratiche bancarie e finanziarie propedeutiche all'inizio delle opere, per il trasferimento del bene o del permesso, per la sottoscrizione del preliminare di acquisto del fabbricato, per la documentazione di cantiere, per corrispondere gli esatti importi del contributo dovuto per gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione.

Massime relative all'art. 20 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 4088/2015

La comunicazione dei motivi ostativi al rilascio del permesso di costruire ha effetto interruttivo della decorrenza del termine per la conclusione del procedimento (art. 10 bis L. n. 241/ 1990) (Riforma della sentenza del T.a.r. Campania, Salerno, sez. I, 25 marzo 2014, n. 617).
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza n. 4088 del 1 settembre 2015)

Cons. Stato n. 1942/2014

Nel procedimento di rilascio dei titoli edilizi, l'amministrazione ha il potere e il dovere di verificare l'esistenza, in capo al richiedente, di un idoneo titolo di godimento sull'immobile interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, costituendo tale verifica un'attività istruttoria che non è diretta, in via principale, a risolvere i conflitti di interesse tra le parti private in ordine all'assetto proprietario degli immobili interessati, ma che risulta finalizzata, più semplicemente, ad accertare il requisito della legittimazione del richiedente (D.P.R. n. 380/2001 - T.U. Edilizia) (Conferma della sentenza del T.R.G.A. Trento, n. 108/2002).
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza n. 1942 del 16 aprile 2014)

Cons. Stato n. 6200/2011

Sul piano sostanziale il procedimento di rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva vede come uniche parti necessarie il privato che ne ha formulato richiesta e l'organo pubblico competente. I soggetti stabilmente residenti nella zona o nell'unità immobiliare cui si riferisce l'atto autorizzatorio hanno una posizione di controinteresse solo potenziale. Costoro, una volta rilasciato il permesso a costruire, possono proporre impugnativa nella qualità terzo leso dalla statuizione dell' amministrazione, che si affermi non conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia (Conferma della sentenza del T.R.G.A. - Bolzano, n. 208/2009).
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 6200 del 24 novembre 2011)

Cons. Stato n. 1271/2011

Il tempo costituisce un bene della vita e, pertanto, il ritardo nella conclusione di un procedimento comporta un costo e causa un danno che, se accertato e adeguatamente provato, va comunque risarcito. La giurisprudenza è pacifica nell'ammettere il risarcimento del danno da ritardo (a condizione ovviamente che tale danno sussista e venga provato) e l'intervenuto art. 2-bis, comma 1, della L. n. 241/90, introdotto dalla L. n. 69/2009, conferma e rafforza la tutela risarcitoria del privato nei confronti dei ritardi delle P.A., stabilendo che le pubbliche amministrazioni e i soggetti equiparati sono tenuti al risarcimento del danno ingiusto cagionato in conseguenza dell'inosservanza dolosa o colposa del termine di conclusione del procedimento".
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza n. 1271 del 28 febbraio 2011)

Notizie giuridiche correlate all'articolo

Tesi di laurea correlate all'articolo

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 20 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Pasquale D. chiede
mercoledì 28/02/2018 - Friuli-Venezia
“Nel 1992 mia madre ha acquistato insieme all’appartamento al terzo piano (passato in successione al sottoscritto e in cui vivo) di un condominio costruito agli inizi anni 70, il sottotetto/mansarda al quarto piano dai vecchi proprietari, i quali mi avevano fatto presente la situazione di “inabitabilità” dello stesso, pur essendo nei fatti ristrutturato in parte come abitazione, avendo gli stessi dichiarato che “riguardo ad alcune opere in parziale difformità dalla licenza predetta è stata presentata la domanda di rilascio di concessione in sanatoria, ai sensi dell’art. 31 della legge 28.2.1985 n. 47 e successive modifiche e integrazione” ( dal Contratto Notarile 22 gennaio 1992) senza riscontro da parte del Comune, per quanto ne so.
Nel 1995 ripresentai domanda utilizzando la 47/85 legge sul condono edilizio, alquanto onerosa, che mi consentì la trasformazione d’uso e con i successivi lavori di adeguamento, ottenni l’abitabilità il 7/2/2011. Ora un condomino, a seguito di dissapori dovuti a questioni di posti macchina condominiali (di cui a un mio precedente quesito) minaccia di impugnare la sanatoria e la conseguente abitabilità della mansarda in quanto all'epoca della domanda di condono non ho chiesto l'accordo di tutti i condomini. E' da rilevare che negli anni successivi alla sanatoria, l'Assemblea richiese l'aggiornamento dei millesimi in quanto fino a quel momento la mansarda era considerata come non-abitazione. Convenni con la richiesta e i millesimi furono aggiornati a mie spese. Ha un fondamento giuridico la "minaccia" del condomino? In sostanza la richiesta di condono fatta ai sensi della L. 47/85 prevedeva il consenso degli altri condomini su una proprietà privata, quale era all'epoca il sottotetto? Aggiungo che nel Regolamento si parla di cambi di destinazione d'uso non consentiti per alcune fattispecie che nulla hanno a che vedere con la mia situazione.”
Consulenza legale i 05/03/2018
Il diritto che il condomino vicino minaccia di azionare deve ritenersi del tutto privo di alcun fondamento giuridico per le ragioni che qui di seguito si esporranno.

Risulta indubbio, intanto, che la trasformazione di una soffitta/mansarda in unità abitativa comporti un vero e proprio mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, realizzabile a condizione che:
  1. la legislazione regionale e/o comunale ammettano questa modifica della destinazione d’uso;
  2. il regolamento (contrattuale) di condominio non contenga alcun espresso divieto in materia.

Costituendo un eventuale divieto regolamentare in tal senso una vera e propria limitazione alla proprietà privata, esso potrebbe essere ammissibile soltanto se:
  • contenuto nel regolamento predisposto dall’originario proprietario dello stabile e successivamente accettato dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati;
  • deliberato dall’assemblea all’unanimità.
In assenza del consenso di tutti i condomini, un divieto di tale tipo dovrà considerarsi nullo, perché eccedente i limiti dei poteri dell’assemblea.

Nel caso di specie sembra che non sussista alcun divieto del genere, il che comporta che, in conformità agli artt. 1102 e 1122 c.c., ciascun condomino sarà legittimato a richiedere la concessione edilizia (in sanatoria nel nostro caso) per effettuare delle opere che, anche se incidenti su parti comuni dello stabile condominiale, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare sotto i profili funzionali e spaziali.

Gli altri condomini, da parte loro, saranno legittimati ad opporsi alla trasformazione del sottotetto in locale abitabile solo quando possano lamentare pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio, o comunque danni che potrebbero conseguire al concreto svolgimento delle attività inerenti alla nuova destinazione.

Va tuttavia precisato che occorre comunque il consenso di tutti gli altri condomini, allorché si renda necessario provvedere all’allaccio ai servizi condominiali (ad esempio, per gli scarichi del bagno e la cucina).

Per tale ipotesi sarà necessaria l’unanimità dei voti, essendo sufficiente la contrarietà di un solo condomino, che dimostri l’impossibilità tecnica e il pregiudizio che ne deriverebbe al servizio comune, per bloccare il mutamento di destinazione.

Nel nostro caso sembra che questo consenso in realtà non sia stato mai richiesto e formalmente conseguito, ma si ritiene che ciò non debba costituire motivo di preoccupazione, potendosi desumere implicitamente dall’aver provveduto l’assemblea dei condomini a rettificare ex art. 69 disp. att. c.c. i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale (ciò che sicuramente non sarebbe stato fatto qualora non vi fosse stata alcuna intenzione di prestare il proprio consenso a tale trasformazione).

Escluso, dunque, che sotto il profilo della normativa dettata in materia di condominio, il condomino possa agire per far valere una assenza di consenso da parte di tutti gli altri condomini alla trasformazione della mansarda in abitazione, problema che, si sottolinea, neppure si pone se già esistevano gli allacci alle utenze condominiali, vediamo per quale ragione non gli è neppure consentito esercitare alcuna azione per impugnare la concessione edilizia in sanatoria.

Intanto va precisato che, in materia di permessi edilizi, principio generale è quello secondo cui, se da un lato deve essere assicurata al vicino la tutela in sede giurisdizionale dei propri interessi nei confronti di un intervento edilizio ritenuto illegittimo, dall’altro lato deve parimenti essere salvaguardato l’interesse del titolare del permesso di costruire a che l’esercizio di detta tutela venga attivato senza indugio e non irragionevolmente differito nel tempo, determinando una situazione di incertezza delle situazioni giuridiche contraria ai principi ordinamentali.

Sulla base di questo principio la giurisprudenza amministrativa ha avuto modo di rilevare che il vicino confinante (nel nostro caso il condomino), ove si debba dolere di una edificazione abusiva, già percepibile nella sua interezza, dovrà e potrà partecipare tempestivamente al procedimento per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria, presentando eventuali diffide, esposti, istanze di accesso e, comunque, evidenziando alla P.A. la supposta illegittimità dell’opera.

Tale attività comporterà per lo stesso vicino confinante la qualificazione di controinteressato nel procedimento di sanatoria edilizia, con conseguente legittimazione a ricevere notizie della stessa sanatoria e con possibilità di impugnare i relativi atti dalla loro conoscenza.

Qualora invece il confinante non si sia attivato tempestivamente e non abbia partecipato al relativo procedimento amministrativo, in tal caso il condono o la sanatoria non verrà ad esso comunicato ma solo pubblicato all’albo pretorio ex art. 20 c.7 T.U. 380/2001.

Secondo la giurisprudenza amministrativa, infatti, in presenza di un’attività edilizia "ex post" sanata, risultando questa già percepibile nella sua consistenza fisica, ritorna in tutta la sua efficacia il principio generale di decorrenza dei termini per impugnare dalla pubblicazione (individuati in 60 giorni), e ciò al fine di assicurare stabilità e certezza agli atti amministrativi, non potendo gli stessi rimanere sine die soggetti ad una eventuale impugnativa, né potendosi consentire che il privato confinante, attraverso l'utilizzo ad libitum dello strumento dell'accesso, possa decidere di impugnare i relativi atti in qualsiasi momento.

Pertanto, si afferma unanimemente in giurisprudenza che, con riferimento al dies a quo dell’impugnativa di una sanatoria o di un condono edilizio, ove il terzo confinante non abbia provveduto a partecipare attivamente al relativo procedimento prima che questo si concluda, ai fini della decorrenza del termine per l'impugnazione, da parte di terzi, di provvedimenti di concessione in sanatoria di manufatti abusivi, occorre avere esclusivo riguardo alla data di scadenza della pubblicazione del provvedimento in sanatoria, da effettuarsi in forza dell'art. 20, di cui al d.P.R. n. 380/2001 e dell'art 21, l. n. 1034 del 6 dicembre 1971 (applicabili anche a tale tipo di titolo abilitativo), in quanto qui già compiutamente nota la lesione materiale subita (così T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 06 maggio 2005, n. 5552; T.A.R. Puglia Lecce, sez. III, 21 maggio 2009 n. 1200; T.A.R. PUGLIA, Lecce, Sez. I - 25 maggio 2011, n. 971).

In estrema sintesi, dunque, può dirsi che nulla gli altri condomini possono più lamentare in conseguenza dell’assenza di consenso preventivo alla trasformazione della mansarda (potendosi ormai tale consenso desumere dall’aver addirittura provveduto per tale ragione alla revisione delle tabelle millesimali), né alcuna azione possono più intraprendere per far annullare il provvedimento di concessione in sanatoria, non avendo preso parte al relativo procedimento amministrativo e non avendo esercitato il diritto di contestare il provvedimento che ne è conseguito entro il termine di 60 giorni dalla sua pubblicazione.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Anonimo chiede
martedì 11/07/2017 - Campania
“Permesso a costruire in sanatoria per lavori completati nel 2006, rilasciato nel'ottobre 2016. Regione (omissis).

Chiedo di conoscere termini di decadenza per eventuale opposizione di terzi (liti parentali): in particolare da quanto decorrono i canonici 60 gg, visto che i lavori sono stati completati da anni. Da un'eventuale accesso agli atti?

Con riferimento al possibile interesse del vicino, la cosiddetta "vicinatas" vale anche nel caso di vicino non dirimpettaio, confinante per una porzione limitata del fabbricato per il tramite di una corte comune (di cui sono comproprietario)?
Deve teoricamente il vicino dimostrare l'interesse e danno subito (eventualmente)?
Grazie”
Consulenza legale i 20/07/2017
Con specifico riferimento alla materia edilizia, è principio giurisprudenziale pacifico quello secondo cui i titoli abilitativi (come il permesso di costruire) sono impugnabili dai terzi controinteressati nel termine decadenziale di 60 giorni decorrente da quando si possa ritenere integrata la conoscenza da parte di questi ultimi dell’intervento edilizio programmato.
La legittimazione ad agire del vicino è data dal fatto che “il terzo si trovi in una situazione di stabile collegamento con la zona interessata dalla costruzione oggetto di sanatoria, a prescindere da ogni indagine sulla sussistenza di un ulteriore specifico interesse.” (T.A.R. Torino, sez. I, 01/12/2016, n. 1477).

Il momento, tuttavia, a decorrere dal quale si può dire “integrata la conoscenza” non è univoco ed il termine iniziale dal quale iniziano a decorrere i 60 giorni dipende da una serie di elementi. Questo è quanto ha chiarito anche il Consiglio di Stato – massima autorità giudiziaria in materia amministrativa – nelle sue più recenti pronunce.
Più in particolare, la quarta sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza del 25 luglio 2016 n. 3319, ha stabilito che il termine iniziale a partire dal quale scatta il computo dei giorni per proporre il ricorso deve essere fissato in funzione dell'oggetto della contestazione.

Se il terzo intende impugnare il titolo edilizio sostenendo che nessun manufatto poteva essere edificato sull'area, il termine iniziale coinciderà con la data di inizio dei lavori, in quanto l’apertura del cantiere dimostra chiaramente la volontà di realizzare un manufatto che, invece, si ritiene illegittimo.
Nel caso, invece, in cui il terzo avanzi contestazioni di diverso titolo quali, ad esempio, la violazione delle distanze o la consistenza del manufatto, il termine per la proposizione del ricorso decorrerà dalla data di completamento dei lavori.
Il ricorso, però, potrebbe essere presentato anche quando l'opera abbia assunto un grado di avanzamento tale da rendere percepibile al terzo l'esatta dimensione, consistenza, finalità, dell'erigendo manufatto (si vedano, fra le tante, T.A.R. Lazio Latina, sez. I, 29 luglio 2008, n. 972; T.A.R. Campania Salerno, Sez. II, 19 luglio 2007, n. 860; TAR Campania Napoli, Sez. IV, 18 marzo 2003 n. 2637; Consiglio di Stato, Sez. IV, 26 aprile 2006 , n. 2295). Ciò perché evidentemente, in questo caso, se è vero che il terzo si accorge dell'avvio della nuova opera, è altrettanto vero che, finché questa non raggiunge un sufficiente grado di avanzamento, egli non potrà valutarne la consistenza.

Secondo la giurisprudenza, dunque, in generale, il termine inizia a decorrere dalla piena conoscenza del provvedimento, che coincide col completamento dei lavori, a meno che sia data prova di una conoscenza anticipata: “Nel processo amministrativo il termine per impugnare il permesso di costruzione edilizia decorre dalla piena conoscenza del provvedimento, che s'intende avvenuta al completamento dei lavori, a meno che sia data prova di una conoscenza anticipata” (Consiglio di Stato, sez. IV, 25/07/2016, n. 3319).

L’onere di provare la tardività del ricorso ricade, comunque, sulla parte che la eccepisce.

Di seguito alcuni recenti riferimenti giurisprudenziali in materia:

“In caso di impugnazione da parte del vicino di un permesso di costruire rilasciato a terzi, il termine per impugnare inizia a decorrere dal completamento dei lavori o comunque dal momento in cui la costruzione realizzata è tale che non si possono avere dubbi in ordine alla portata dell'intervento. Ciò in quanto il principio della certezza delle situazioni giuridiche e di tutela di tutti gli interessati comporta che non si possa lasciare il soggetto titolare di un permesso edilizio nell'incertezza circa la sorte del proprio titolo oltre un ragionevole lasso di tempo, L'anzidetto principio è posto a tutela della posizione di tutte le parti direttamente o indirettamente interessate al provvedimento e, pertanto, anche di quella del soggetto titolare del titolo a non realizzare una costruzione che sia suscettibile di un possibile futuro abbattimento. Sotto tale profilo, va rilevato che se, da un lato, deve essere assicurata al vicino la tutela in sede giurisdizionale dei propri interessi nei confronti di un intervento edilizio ritenuto illegittimo, dall'altro lato, deve parimenti essere salvaguardato l'interesse del titolare del permesso di costruire a che l'esercizio di detta tutela venga attivato senza indugio e non irragionevolmente o colposamente differito nel tempo, determinandosi una situazione di incertezza delle situazioni giuridiche contrarie ai principi ordinamentali.”( T.A.R. Brescia, (Lombardia), sez. I, 09/01/2017, n. 28).

“In caso di ricorso giurisdizionale avverso il permesso di costruire rilasciato a terzi il termine d'impugnazione, fatti salvi i casi di piena conoscenza dell'esistenza e dell'entità delle violazioni urbanistiche o del contenuto specifico del permesso o del progetto edilizio, di norma inizia a decorrere dal completamento dei lavori; peraltro, nel caso in cui il vicino sostenga l'assoluta inedificabilità dell'area, il principio della certezza delle situazioni giuridiche e di tutela di tutti gli interessati deve far ritenere che, al contrario, non si può lasciare il soggetto titolare di un permesso edilizio nella perpetua incertezza circa la sorte del proprio titolo, perché, nelle more, il ritardo nell'impugnazione si risolverebbe in un danno aggiuntivo connesso all'ulteriore avanzamento dei lavori che ex post potrebbero essere dichiarati illegittimi; ed infatti, il principio della certezza delle situazioni giuridiche è posto a tutela di tutte le parti direttamente o indirettamente interessate al provvedimento, ivi compreso naturalmente anche quelle del soggetto titolare del permesso di costruire illegittimo a non realizzare affatto una costruzione che sia suscettibile di un futuro abbattimento.” (Consiglio di Stato, sez. IV, 10/06/2014, n. 2959; conformi: Consiglio di Stato, sez. IV, 28/10/2015, n. 4909; Conformi T.A.R. Napoli, (Campania), sez. VII, 13/10/2016, n. 4698: T.A.R. Bari, (Puglia), sez. III, 03/10/2016, n. 1172; T.A.R. Napoli, (Campania), sez. VIII, 23/08/2016, n. 4092).

“Ai fini della decorrenza del termine di impugnazione del permesso di costruire da parte di terzi, occorre avere riguardo alle modalità e ai tempi di verificazione dell'effetto lesivo per il ricorrente, diverso a seconda che si contesti l'illegittimità del permesso di costruire per il solo fatto che esso sia stato rilasciato (ad esempio, per contrasto con l'inedificabilità assoluta dell'area) ovvero per il contenuto specifico del progetto edilizio assentito; in questo secondo caso la mera conoscenza degli estremi del titolo edilizio non è sufficiente da sola a far decorrere il termine di impugnazione, in quanto esso non contiene informazioni sufficienti sul contenuto specifico del progetto edilizio assentito, atte a farne immediatamente percepire l'effetto concretamente lesivo per i terzi interessati.” (T.A.R. Latina, (Lazio), sez. I, 03/11/2016, n. 673; conformi T.A.R. Lecce, (Puglia), sez. I, 19/11/2015, n. 3343); T.A.R. Latina, (Lazio), sez. I, 30/06/2016, n. 465; T.A.R. Napoli, (Campania), sez. VIII, 19/01/2016, n. 244); T.A.R. Roma, (Lazio), sez. II, 07/07/2015, n. 9046).


“Agli effetti della decorrenza del termine per l'impugnazione permesso di costruire, che si assume essere stato illegittimamente rilasciato, la conoscenza dello stesso da parte del proprietario limitrofo può intendersi acquisita quando le opere abbiano raggiunto uno stadio e una consistenza tali da renderne chiara l'illegittimità e la lesività per le posizioni soggettive del confinante, con la precisazione che l'idoneità dello stato e della consistenza dell'intervento a palesare ai terzi la sua asserita abusività va valutata non in termini assoluti, ma - come è ovvio - con riferimento agli specifici vizi di legittimità che il ricorrente assuma sussistere nel caso concreto: ad esempio, laddove egli assuma l'inedificabilità assoluta dell'area su cui insiste l'intervento, sarà sufficiente che questo abbia raggiunto un livello anche molto modesto per renderne chiara la possibile illegittimità.” (T.A.R. Napoli, (Campania), sez. III, 01/12/2008, n. 20723).

La risposta al secondo quesito posto in relazione alla fattispecie in esame si trova nella pronuncia del T.A.R. Bari, (Puglia), sez. III, 07/05/2007, n. 1254, per il quale: “Ai sensi dell'art. 31 l. 17 agosto 1942, n. 1150, per poter impugnare un permesso di costruire è necessaria quantomeno una situazione di stabile collegamento con la zona interessata alla costruzione.”

L’espressione “stabile collegamento”, di per sé, lascia già intendere che il concetto di vicinitas non dev'essere inteso in senso stretto.
A chiarire meglio ed ulteriormente, poi, il principio espresso dalla suddetta pronuncia viene in considerazione la nota alla sentenza che si trova nella rivista “Giur. merito, 2007, 10, 00, 2743”, nota il cui contenuto in seguito si riporta integralmente per la sua chiarezza e completezza: “La giurisprudenza del giudice amministrativo ha chiarito che l'art. 31 comma 9 l. 17 agosto 1942, n. 1150, come modificato dall'art. 10 l. 6 agosto 1967, n. 765, nel legittimare «chiunque» a ricorrere contro le concessioni edilizie, pur non avendo introdotto un'azione popolare, va correttamente inteso nel senso che deve riconoscersi una posizione qualificata e differenziata ai singoli proprietari siti nella zona in cui la costruzione è assentita ed a tutti coloro che si trovino in una situazione di stabile collegamento con la zona stessa, ove gli stessi ritengano che, per effetto della nuova costruzione, in contrasto con le prescrizioni urbanistiche, si determini una rilevante e pregiudizievole alterazione del preesistente assetto urbanistico ed edilizio, che i ricorrenti intenderebbero, invece, conservare.

La condizione della vicinitas, ossia dello stabile collegamento tra il ricorrente e la zona interessata dall'intervento assentito, va valutata alla stregua di un giudizio che tenga conto della natura e delle dimensioni dell'opera realizzata, della sua destinazione, delle sue implicazioni urbanistiche ed anche delle conseguenze prodotte dal nuovo insediamento sulla qualità della vita di coloro che per residenza, attività lavorativa e simili, sono in durevole rapporto con la zona in cui sorge la nuova opera.

In altri termini, in presenza di un provvedimento di rilascio di concessione edilizia l'interesse a ricorrere del terzo trova piena giustificazione quando esiste una situazione soggettiva ed oggettiva di stabile collegamento con la zona coinvolta da una costruzione che, se illegittimamente assentita, è idonea ad arrecare un pregiudizio ai valori urbanistici della zona stessa. Data la premessa la conseguenza è che la qualifica giuridica di proprietario di un bene immobile confinante deve di per sé ritenersi idonea a creare la legittimazione e l'interesse al ricorso, non essendo altresì necessaria la verifica della concreta lesione di un qualsiasi altro interesse di rilevanza giuridica, riferibile a norme di diritto privato o di diritto pubblico” (Cons. Stato, sez. IV, 31 maggio 2007, n. 2849; Cons. Stato, sez. IV, 11 aprile 2007, n. 1672; Cons. Stato, sez. IV, 11 aprile 2007, n. 1657; Cons. Stato, sez. IV, 16 marzo 2007, n. 1276).”

Per concludere, infine, è ovvio che, nel momento in cui si propone opposizione, secondo il noto principio della ripartizione dei carichi probatori (art. 2697 cod. civ.), il terzo avrà l’onere di dimostrare sia l’interesse ad agire in giudizio, sia il danno eventualmente subìto (o il pericolo di danno che dai lavori possa derivare).
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica