Articolo 12 Testo unico edilizia

L’articolo in esame individua i presupposti che devono necessariamente sussistere ai fini del legittimo rilascio del permesso di costruire.

Il primo presupposto è la conformità dell’opera a tutte le varie fonti di regolamentazione dell’attività edilizia, ossia agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina urbanistico-edilizia vigente.
Ne consegue che l’Amministrazione, per la valutazione della possibilità di accordare al privato il titolo abilitativo richiesto, dovrà confrontare l’intervento con tutte le norme che –a vario titolo- riguardano i profili dell’uso del territorio in vigore al momento del suo rilascio.
Si tratta di una valutazione sostanzialmente di carattere vincolato e non discrezionale, con la conseguenza che, se l’opera non è in linea con la normativa edilizia-urbanistica vigente, la P.A. è tenuta a emettere un diniego, mentre quando questa conformità sussista, è dovuto il rilascio di un provvedimento di segno positivo.
Infatti, la discrezionalità dell’Amministrazione si esplica in tutta la sua ampiezza nella fase di pianificazione urbanistica, nel corso della quale viene definito l’assetto che si vuol dare al territorio, e non nei procedimenti finalizzati al rilascio dei titoli edilizi.

Il secondo presupposto è l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o la previsione da parte del Comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, o l’impegno dell’interessato a realizzarle contestualmente all’intervento edificatorio.
Lo scopo della norma è quello di assicurare che lo sviluppo edilizio avvenga in modo razionale, ordinato e nell’ambito di un sistema infrastrutturale adeguato, posto che con l’espressione “opere di urbanizzazione primaria” ci si riferisce alla viabilità, alle reti idriche, fognarie e tecnologiche, all’illuminazione pubblica, al verde attrezzato (art. 16, comma 7, del Testo Unico Edilizia).
L’Amministrazione, quindi, ai fini del rilascio del permesso deve accertare che tali infrastrutture siano già esistenti e siano adeguate alla natura ed all’entità dell’intervento edilizio o che, comunque, esse siano destinate ad essere realizzate in tempi certi ad opera del Comune o dello stesso soggetto che richiede il titolo abilitativo.

L’atto di impegno del privato può essere contenuto in una convenzione da stipulare a latere con Comune o in un atto di sottomissione unilaterale, ma non può generalmente sopperire alla mancanza di un piano attuativo eventualmente previsto dalla strumento urbanistico.
La giurisprudenza, tuttavia, non applica tale principio in modo rigido o eccessivamente formalistico, ammettendo che il permesso di costruire possa essere rilasciato anche in assenza di piano attuativo, nel caso in cui l’Amministrazione in concreto accerti che la zona destinata ad accogliere l’intervento edilizio è già compiutamente edificata e urbanizzata.

Gli ultimi due commi della norma in esame prevedono le misure di salvaguardia di competenza comunale e regionale da applicare in caso di contrasto dell’opera oggetto della richiesta di permesso di costruire con le previsioni degli strumenti urbanistici in itinere, cioè già adottati ma non ancora approvati (e dunque non ancora entrati in vigore).
Gli aspetti da considerare per accertare la sussistenza di tale incompatibilità sono ad esempio le altezze, volumi, destinazione d’uso ammessi e così via.

Tali misure hanno la specifica finalità non di dare luogo ad un’applicazione anticipata delle previsioni del nuovo piano, bensì di evitare che, nel corso del lungo e complesso procedimento amministrativo che conduce all’approvazione dello strumento urbanistico, vengano eseguite opere che ledano i futuri obiettivi pianificatori del Comune.

La misura di salvaguardia comunale consiste nella sospensione di ogni determinazione in merito alla domanda di permesso di costruire per un periodo di tempo tra i tre e i cinque anni ed opera immediatamente, a decorrere dall’adozione dello strumento urbanistico.
La sospensione non opera qualora il permesso sia stato già rilasciato, anche per silenzio assenso (art. 20 del Testo Unico) e senza che assuma rilievo l’eventuale mancato avvio dei lavori.
Quando, invece, l’istanza di rilascio del titolo edilizio sia precedente all’adozione dello strumento urbanistico, ma non sia ancora intervenuto alcun provvedimento finale, deve essere disposta la sospensione, in quanto l’Amministrazione è necessariamente tenuta considerare la situazione di fatto e diritto esistente al momento della propria determinazione (in applicazione del principio tempus regit actum).

La misura di salvaguardia regionale non viene attuata in via automatica, bensì dietro richiesta del Sindaco, e riguarda interventi edilizi già in corso e provvisti di titolo, ma che -nonostante ciò- siano suscettibili di compromettere o rendere più onerosa l’attuazione degli strumenti urbanistici in via di approvazione.

Infine, la giurisprudenza ritiene, quanto alla durata di tali misure, che il termine di legge ricominci a decorrere qualora lo strumento urbanistico già adottato subisca modifiche.