La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 32694/2019, si è pronunciata in merito alla legittimità o meno del rifiuto apposto dal promissario acquirente di un immobile alla stipula del definitivo, dopo essere venuto a conoscenza dell’origine donativa del bene, circostanza, questa, che era stata taciuta dalla controparte.
Nel caso di specie il promissario acquirente di un immobile, soltanto in seguito alla stipula del contratto preliminare di vendita, scopriva che il bene oggetto del negozio proveniva da una donazione fatta al promissario venditore dai suoi genitori. Dato che tale circostanza esponeva il bene al rischio di riduzione da parte dei legittimari dei donanti, il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore, chiedendo l’annullamento del contratto preliminare, la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, nonché, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento e, in ogni caso, la condanna della controparte al risarcimento del danno.
L’attore precisava, infatti, che non avrebbe mai stipulato il preliminare se fosse stato a conoscenza della provenienza dell’immobile.
Tribunale e Corte d’Appello rigettavano le domande attoree, ritenendo che la provenienza del bene da una donazione non determinasse di per sé un effettivo pericolo di rivendica ai sensi dell’art. 1481 del c.c.
La parte attrice ricorreva, pertanto, in Cassazione, evidenziando come la provenienza da donazione del bene contrastasse con la garanzia prestata dal promittente venditore, in quanto l’immobile, in realtà, non risultava totalmente libero.
La Corte di Cassazione, ritendo fondate tali doglianze, ha accolto con rinvio il ricorso.
I Giudici della Suprema Corte, infatti, hanno evidenziato come, nonostante il pericolo di rivendica diventi attuale soltanto dopo la morte del donante perché solo allora diviene effettivo il diritto dei legittimari, l’origine donativa del bene oggetto di contrattazione non può essere ritenuta così irrilevante da potersi tacere al promissario acquirente.
Si è, inoltre, sottolineato come, in ossequio a quanto deciso dagli stessi Ermellini con la sentenza n. 965/2019, che ha imposto al mediatore di rendere nota la provenienza della cosa da donazione, una tale circostanza non possa essere taciuta al promissario acquirente. In caso contrario, infatti, la controparte risulterebbe legittimata a rifiutare la stipula del definitivo anche qualora il pericolo di rivendica non fosse ancora concreto ed attuale.
La Suprema Corte, dunque, discostandosi dalla sua precedente posizione che permetteva il rifiuto della stipula del definitivo solo di fronte ad un rischio effettivo di perdita del bene (Cass. n. 2541/94, 8002/2002 e 8571/2019), nella citata pronuncia ha affermato il principio di diritto per cui: “in tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario acquirente ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”.
