Attraverso tale disposizione, il
legislatore ha attribuito al conduttore il diritto di esercitare un
diritto di prelazione per il caso in cui il
locatore si determini, dopo aver esercitato la
disdetta alla seconda scadenza contrattuale, a locare nuovamente a terzi l’immobile.
In tale caso, il locatore è obbligato a
comunicare al conduttore tale sua intenzione attraverso una
raccomandata con avviso di ricevimento, così come previsto dal primo comma dell’art. 40. La dottrina ritiene che il locatore sarà tenuto ad effettuare al conduttore l’offerta di prelazione sia per le offerte che gli sono state comunicate da terzi sia per quelle che egli stesso ha autonomamente formulato. I rapporti di
locazione rilevanti in tal senso sono quelli relativamente ai quali l’immobile sia stato utilizzato dal conduttore per
esercitare un'attività d’impresa che ha comportato
contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
La
ratio della disposizione è simile a quella di cui all’
art. 38 della l. equo canone nel caso di alienazione dell’immobile, ovvero garantire la prosecuzione dell’attività imprenditoriale svolta fino a quel momento all’interno dell’immobile locato, salvo le precisazioni che si svolgeranno in seguito in merito alla natura e agli effetti del diritto di prelazione di cui all'art. 40.
Il comma 2 dell'art. 40 esclude l’operatività di tale diritto di prelazione nel caso in cui il conduttore “
abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo”.
Una
differenza sostanziale tra il diritto di prelazione di cui alla norma in oggetto e quello previsto per l’ipotesi di alienazione dall’
art. 38 della l. equo canone è costituita dalla
natura, e quindi dagli
effetti, del
diritto di prelazione in caso di nuova locazione. La dottrina è pervenuta alla conclusione per cui, considerato che il diritto di prelazione in quest’ultimo caso è tutelato solamente in termini
obbligatori e non reali, diversamente rispetto a quanto accade con la figura di prelazione prevista dall’
art. 38 della l. equo canone, il legislatore abbia voluto dare alla prelazione di cui all’art. 40 un impatto minore nella dinamica contrattuale della locazione, circoscrivendo in maniera più limitata il diritto di autodeterminazione del locatore.
Come noto, la libertà di scelta del
contraente, che di regola è tutelata dall’
ordinamento giuridico, è fortemente compressa per il locatore dall’
art. 38 della l. equo canone, nel caso in cui egli intenda alienare il bene a terzi, e questo al fine di tutelare la continuità dell’impresa svolta nell’immobile fino a quel momento.
Nel caso di nuova locazione sullo stesso immobile, effettivamente, l’interesse del conduttore a mantenere la disponibilità dell’immobile
non è tale da comprimere il potere di disposizione del
proprietario in termini uguali rispetto a quelli previsti dall’art. 38.
Infatti, mancando il riconoscimento espresso di un diritto di riscatto in capo al conduttore, in caso di violazione del suo diritto di prelazione, l’inquilino
non potrà sostituirsi al nuovo conduttore, ma potrà solamente chiedere il
risarcimento del danno da inadempimento contrattuale ex art. 1218 del c.c.. Si configura, in tal senso, un
diritto di credito in capo al conduttore.
Il conduttore che voglia esercitare il suo diritto di prelazione, è tenuto a comunicare tale intendimento al locatore, entro trenta giorni, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, offrendo “condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore”.
Le considerazioni svolte in merito alla
natura dell’atto di
denuntiatio effettuati per l’istituto di cui all’
art. 38 della l. equo canone citato, valgono anche per la prelazione prevista e disciplinata dall’art. 40. In tal senso, si ripropone la questione degli effetti della
denuntiatio e, in particolare, se la stessa vada configurata come
proposta contrattuale o come
atto di interpello.
A seconda che si acceda all’una o all’altra tesi, diverse saranno le conseguenze sul piano degli effetti prodotti dall’accettazione del conduttore. Nel primo caso, infatti, il contratto si considera concluso al tempo e nel luogo in cui l’accettazione giunge a conoscenza del proponente, secondo lo schema proposta-accettazione delineato dall’
art. 1326 del c.c.. Viceversa, nel secondo caso, a seguito dell’accettazione del conduttore, sorgerà l’obbligo per le parti di addivenire alla stipulazione del nuovo contratto di locazione.
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