Articolo 155 bis Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Prima di entrare nel merito del quesito è opportuno fare una piccola premessa sulle modalità di funzionamentodell’organo assembleare e dei suoi quorum costitutivi edeliberativi previsti dai commi 1°,2° e 3° dell’art. 1136 del c.c. a cui l’art. 155bis disp.att. del c.c. fa rinvio.

Per principio generale, per il corretto funzionamento di un qualsiasi organo collegiale, da una semplice riunione condominiale fino ad arrivare a complesse assemblee soci di importanti società multinazionali, si devono tenere ben distinti i quorum costitutivi da quelli deliberativi.
I primi sono le maggioranze necessarie affinché l’organo possa validamente dirsi costituito o possa quindi prendere le decisioni a cui è chiamato a discutere durante la riunione, i secondi sono le maggioranze che devono essere raggiunte affinché l’organo possa approvare gli argomenti messi all’ordine del giorno della riunione assembleare (per esempio: approvazione del rendiconto condominiale, nomina amministratore, approvazione di un lavoro straordinario ecc. ecc.). Inoltre è opportuno tenere presente che, sempre per principio generale, la convocazione di un qualsiasi organo assembleare reca due date distinte: una di prima e una di seconda convocazione. Per prassi consolidatissima, almeno in ambito condominiale, la data di prima convocazione va deserta, e la riunione si tiene di fatto il giorno di seconda convocazione, questo perché, come vedremo, la legge prevede per la riunione di seconda convocazione dei quorum costituitivi e deliberativi molto più bassi.

L’art. 1136 del c.c. ci dice al suo comma 1° che in prima convocazione l’assemblea può dirsi costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Una volta che il presidente della assemblea accerti l’intervento di un numero sufficienti di componenti affinché l’organo possa decidere, lo stesso, sempre in prima convocazione, decide gli argomenti all'odine del giorno con i quorum deliberativi di cui al 2° comma dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi.

Se, come succede nella stragrande maggioranza dei casi, la riunione si tiene il giorno di seconda convocazione, i quorum costitutivi e deliberativi sono assolutamente più bassi. Il 3° comma dell’art.1136 del c.c. ci dice che in seconda convocazione l’assise è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo); in linea generale le decisioni sono assunte se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (quorum deliberativo).
Vi sono però degli specifici argomenti per la cui adozione la legge richiede dei quorum deliberativi più elevati rispetto a quello indicato al 3° comma dell’art.1136 del c.c., seppur l’assemblea sia tenuta in seconda convocazione: questo, ad esempio, è il caso dell'art. 1122 bis del c.c.

Il nuovo comma 1° dell’art.1122 bis del c.c. introduce un vero e proprio diritto soggettivo del singolo condomino alla installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo. Tali impianti se destinati al singolo condomino, non sono soggetti, secondo il 4° comma dell’articolo in esame, ad alcuna autorizzazione assembleare per la loro installazione, ma la stessa può imporre determinate modalità di messa in opera o l’osservanza di determinate cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. Tali decisioni, secondo il 3° comma dell’art. 1122 bis del c.c., devono essere assunte dalla assise con le altissime maggioranze di cui al 5° comma dell’art. 1136 del c.c., anche se la stessa sia stata convocata in seconda convocazione.
Le decisioni di cui al 5° comma dell’art.1136 del c.c. sono assunte con un quorum deliberativo composto da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Qualora gli impianti non centralizzati indicati dal comma 1° dell’art.1 122 bis del c.c. siano già presenti alla data di entrata in vigore della riforma del diritto condominiale, e vi sia la necessità di effettuare degli adeguamenti tecnici interviene l’art. 155 bis disp. att. del c.c., norma che possiamo definire gemella dell’art 1122 bis del c.c.

Il 155 bis disp.att. del c.c., dispone che:” L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122 bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice”.
Su tale norma, veramente mal scritta, non si sono trovate delle sentenze specifiche o articoli che ne possono chiarire il significato e la portata. Tuttavia, a parere di chi scrive, per come la stessa è formulata essa semplicemente specifica che, qualora vi siano da effettuare degli adeguamenti sugli impianti esistenti, le maggioranze necessarie in assemblea per adottare le decisioni conseguenti sono quelle indicate dalla normativa generale dei primi commi dell’art. 1136 del c.c. e non i più gravosi quorum di cui al 5° comma dell’art. 1136 del c.c., richiamato dal 3° comma dell’art. 1122 bis del c.c.
In altre parole, ai sensi dell’art. 155 bis disp.att. del c.c., qualora l’assemblea sia chiamata a statuire se effettuare o meno degli interventi di adeguamento degli impianti già esistenti, la stessa potrà decidere con i seguenti quorum deliberativi:

1. maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi (comma 2° dell’art.1136 del c.c.), se l’assemblea si tiene in prima convocazione (caso molto raro);
2. maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (comma 3° dell’art.1136 del c.c.), se l’assemblea si tiene in seconda convocazione (caso estremamente più frequente).

Rimangono fermi, e vengono ribaditi dall’art. 155 bis disp.att. del c.c. i quorum costitutivi già precedentemente riferiti e indicati dai commi 1° e 3° dell’art. 1136 del c.c. applicabili nel caso in cui l’assemblea si tenga in prima o seconda convocazione.
Ad ogni modo, visto che tale lettura è del tutto personale e non confortata da alcuna pronuncia giurisprudenziale di merito o di legittimità, si consiglia, per andare sul sicuro, di adottare le delibere di adeguamento degli impianti con i quorum deliberativi più elevati di cui al 2° comma dell’art. 1136 del c.c.