Articolo 614 bis Codice di procedura civile

Dalla lettura del caso che si propone si ritiene che le questioni da affrontare siano essenzialmente due:
A) quella relativa ai rimedi da esperire per costringere un terzo a rispettare le prescrizioni imposte in sede di sanatoria edilizia
B) quali azioni esercitare per ottenere la rimozione della parte di muro caduta nel fondo del vicino

Per quanto riguarda il problema sub A), si ritiene che la strada più celere sia quella di presentare un’istanza ed eventuale atto di diffida, con contestuale assegnazione di un termine per provvedere, al Comune nel cui territorio l’abuso è stato commesso, quale ente preposto alla vigilanza e repressione degli abusi edilizi, chiedendo l’adozione di provvedimenti repressivi dello specifico abuso edilizio compiuto sul terreno limitrofo.
A seguito di tale atto il Comune avrà non solo l’obbligo di rispondere all’istanza, ma anche quello di procedere per la refusione degli abusi edilizi.
La mancata ottemperanza a tale istanza comporterà il formarsi del c.d. silenzio rifiuto da parte dell’amministrazione, impugnabile tramite la speciale procedura di cui all’art. 21 bis legge 6 dicembre 1971 n. 1034 istitutiva dei tribunali amministrativi regionali, come introdotto dalla legge n. 205 del 2000, secondo quanto anche statuito dalla Sezione V del Consiglio di Stato con la sentenza n. 230 del 16 gennaio 2002.

Va detto, infatti, che il silenzio-rifiuto, come tale, sarà censurabile se da un lato riguardi l’estrinsecazione di un comportamento (potenzialmente) comunque dovuto da parte dell’Amministrazione e, dall’altro sia attivato – come nella fattispecie – non in maniera acritica e generalizzata, ma da chi vanta uno specifico e qualificato interesse.

Deve peraltro rilevarsi che nella fattispecie in esame viene ad essere prospettata una non generica situazione di abusività di interventi edilizi la cui antigiuridicità può essere espressamente specificata nelle varie istanze che l’interessato andrà a produrre, la cui legittimazione attiva è, come prima accennato, particolarmente qualificata dalla titolarità di un diritto di proprietà limitrofo al luogo in cui si sono perpetrati gli abusi denunciati.

Qualora, poi, il comportamento omissivo (silenzio-rifiuto) dell’Amministrazione sia stigmatizzato da un soggetto qualificato (in quanto, per l’appunto, titolare di una situazione di specifico e rilevante interesse che lo differenzia da quello generalizzato di per sé non immediatamente tutelabile), tale comportamento assumerà una connotazione negativa e censurabile dovendo l’Amministrazione (titolare dei generali poteri-competenze in materia di controllo e di repressione sull’abusivismo edilizio) dar comunque seguito (anche magari esplicitando l’erronea valutazione dei presupposti da parte dell’interessato) all’istanza.

In altri termini si ritiene che sull’accertata sussistenza di una posizione qualificata e legittimante, e di un’istanza circostanziata e specifica relativa a presunte realizzazioni abusive, il Comune sia tenuto a rispondere all’istanza (anche e solo per dimostrarne l’eventuale infondatezza di presupposti), in quanto da un lato tale compartecipazione si conforma all’evoluzione in atto dei rapporti tra Amministrazione e amministrato (titolare di una specifica posizione), e dall’altro perché in tale ipotesi il comportamento omissivo (spesso causa di un’inerte complicità agevolatrice del degrado edilizio), assume una sua sindacabile connotazione negativa.

Per quanto riguarda il termine per dare esecuzione alle prescrizioni imposte in sede di sanatoria, va detto che la concessione in sanatoria deve intendersi subordinata alla realizzazione delle prescritte opere, con l’ineludibile conseguenza che fin quando tali opere non verranno realizzate, la concessione non sarà valida; sarebbe opportuno verificare se per esse sia stato dato un termine, in difetto di che non si potrà parlare di lesione alle prescrizioni vera e propria, ma neppure può dirsi che il manufatto sia regolare (dal che ne discende la legittimazione all’istanza di cui sopra).

Dal punto di vista delle spese da sostenere, si sottolinea che trattasi di semplice istanza instauratrice di un procedimento amministrativo, per la quale non sono previsti costi particolarmente gravosi.

Delle spese un po’ più gravose dovranno invece sostenersi nell’ipotesi di inerzia del Comune ad adottare un provvedimento, nel qual caso si instaurerà un procedimento giurisdizionale amministrativo, nel corso del quale si potrà comune chiedere la condanna della pubblica amministrazione alla refusione delle spese che si è stati costretti a sostenere per il suo comportamento inerte.

Per quanto riguarda la rimozione della parte di muro caduta sul fondo altrui, si ritiene applicabile la norma di cui all’articolo [[n2053c]] codice civile, la quale dispone che il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, dove nel concetto di altra costruzione può senz’altro farsi rientrare il muro in questione.

Ovviamente sarà opportuno valutare se sia più economico eliminare a proprie spese i resti del muro che si trovano sul proprio fondo ovvero esperire tale azione legale.

Sulla base di quello che viene riferito nel quesito, non pare che il complesso edile descritto possa considerarsi un supercondominio, ma piuttosto esso deve considerarsi un condominio parziale ai sensi dell’ult. co. dell’art. 1123 del c.c. I due istituti sono sicuramente affini, ma hanno tratti distintivi significativi che devono essere tenuti ben presenti.

Il supercondominio, figura giuridica oggi prevista dall’ art. 1117 bis del c.c. , si ha nel momento in cui un unico complesso edile è costituito da corpi di fabbrica tra di loro strutturalmente e architettonicamente autonomi, ma che hanno tra di loro in comune ai sensi dell’ art. 1117 del c.c. determinati cespiti, come ad esempio un giardino, una piscina, o il cancello di ingresso. Nel caso del super condominio in corrispondenza dei singoli corpi di fabbrica avremo quindi tanti condomini autonomi, ciascuno con il proprio amministratoree la propria assemblea; affianco ad essi avremo un super condominio, anche lui col proprio amministratore e con la propria assemblea chiamato ad amministrare i soli impianti e opere comuni a tutti i palazzi.

Il condominio parziale invece è un istituto giuridico che è stato teorizzato dalla giurisprudenza partendo dall’ultimo comma dell’art. 1123 del c.c. (tra le tante pronunce sul tema si cita le SS.UU n.7449 del 07.07.1993) e si differenza dal super condominio proprio perché il complesso edile in cui viene applicato non è composto da corpi di fabbrica distinti e autonomi, ma da un unico e grande edificio, nel quale però vi sono opere e impianti destinati a servire solo un gruppo di condomini. Per fare un esempio si pensi al caso, molto frequente nella realtà, in cui siamo innanzi ad un unico edificio suddiviso in tante scale distinte (magari anche con numeri civici autonomi), ciascuna delle quali servita da distinti impianti ascensore.

In una situazione come quella descritta, gli insegnamenti della Corte di Cassazione, facendo applicazione dell’ultimo co. dell’art. 1123 del c.c. ci dicono, tra le altre cose, che saranno tenuti al pagamento delle spese ordinarie relative a quel singolo impianto ascensore solo quei condomini che hanno il proprio appartamento ricompreso nella specifica scala servita da quel singolo e distinto ascensore. In altre parole, pagheranno le spese ordinarie relative all’ascensore “A” solo i condomini della scala “A” e non quelli della scala “B” o “C” i quali hanno a loro volta i loro ascensori “B” e “C” a cui dovranno provvedere. In relazione al condominio parziale la Cassazione ci dice anche che saranno competenti a decidere in merito alla manutenzione delle singole opere e dei singoli impianti riferibili solo ad una porzione di edificio esclusivamente quel gruppo di condomini a cui necessariamente tali impianti servono. Tornando all’esempio di prima solo i condomini della scala “A” potranno decidere in merito alla manutenzione del loro ascensore (o di altri impianti similari), e gli altri condomini delle altre scale non avranno alcun potere decisionale in merito.

Vi è da dire però una cosa importante in quanto a differenza del supercondominio, composto come si è detto da tanti condomini autonomi, il condominio parziale non è qualcosa di diverso rispetto al condominio in cui esso è ricompreso: il condominio infatti rimane unico con un solo amministratore e una sola assemblea nella quale si formeranno maggioranze differenti in base alle singole opere e impianti di cui si dovrà discutere di volta in volta.
È ovvio infatti che in un grande e unico edificio composto da tante scale e tanti civici autonomi vi saranno giocoforza beni ed impianti che devono considerarsi comuni a tutte le scale e a tutte le parti dell’edificio e sulle quali avranno potere decisionale tutti i condomini; ad essi, si affiancano opere e impianti che invece sono comuni solo a determinate porzioni dell’edificio medesimo e sulle quali avranno potere decisionale solo quei condomini a cui tali impianti effettivamente servono.
E è proprio questa ultima ipotesi che si è concretizzata nel caso specifico come chiaramente viene indicato dall’art. 2 del regolamento condominiale il quale indica, tra gli altri, le reti fognarie tra le parti comuni ed indivisibili dell’intero edificio.

A parere di chi scrive il problema descritto nel quesito nasce proprio dall’aver applicato erroneamente l’istituto del supercondominio ad un edificio che in realtà nulla aveva a che fare con tale figura giuridica e doveva continuare ad essere gestito come unico condominio all’interno del quale doveva essere fatta corretta applicazione dell’istituto del condominio parziale di cui al 3° co. dell’art.1123 del c.c. Questo è stato un errore di chi amministrava all’epoca l’edificio e dei suoi proprietari i quali non potevano procedere a scindersi in tanti condomini autonomi. In questo senso è molto chiaro l’art. 61 delle disp. att. c.c.: tale norma dispone infatti che un condominio può essere sciolto per dar vita a tanti condomini autonomi quando l’edificio può essere architettonicamente e strutturalmente diviso in più parti distinti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi. Nel caso specifico però questo non può dirsi concretizzato in quanto l’edificio mantiene degli impianti comuni a tutte le sue parti, come appunto l’impianto fognario.

Le argomentazioni addotte dall’amministratore del civico 35 sono giuridicamente errate: al di là del fatto che vi sia stata una scissione in più condomini autonomi questo non porta al superamento delle norme del regolamento di condominio (tra l’altro avente natura contrattuale) e certamente ciò non modifica il fatto che siamo innanzi ad un unico corpo di fabbrica dotato di un solo ’impianto fognario funzionalmente unitario come chiaramente dice una perizia appositamente commissionata da alcuni condomini. Per questi motivi le spese di manutenzione straordinaria della rete fognaria devono essere ripartite tra tutti i proprietari dell’intero stabile nel suo complesso (civici 33+35), applicando il 1° co. dell’art.1123 del c.c. e la tabella generale proprietà per tali tipologie di opere comuni, la quale con molta probabilità fu predisposta in passato dal costruttore stante l’unitarietà del corpo di fabbrica.
Per completezza si precisa che alle medesime conclusioni giuridiche si sarebbe giunti anche nel caso in cui si fosse fatta applicazione (la quale rimane comunque errata) dell’istituto del supercondominio in quanto comunque l'impianto fognario si sarebbe giocoforza dovuto considerare un bene comune ai distinti condomini di cui si sarebbe composto il supercondominio nel suo complesso.

Per quello che si è potuto capire dai documenti che corredano il presente parere (sentenza e atto di appello di controparte) ci si sente di affermare che il contenzioso è sicuramente ben incardinato, mentre paiono piuttosto flebili le argomentazioni di controparte. Le argomentazioni difensive di parte attrice si ritengono solide in quanto poggiano su concetti che si possono definire ormai acquisiti nel diritto condominiale.

È innanzitutto ormai principio consolidato che la titolarità della azione per la tutela del decoro architettonico spetti anche al singolo condomino: anche tale bene comune immateriale viene considerato infatti una proprietà del condominio (al pari dei manufatti elencati dall’ art. 1117 del c.c.) alla cui salvaguardia è legittimato oltre all’amministratore anche il singolo proprietario: in questo senso è molto chiara l’ordinanza della Cassazione n. 28465 del 05.11.2019 citata anche nella sentenza di primo grado.
Sotto questo aspetto le difese di controparte appaiono a parere di chi scrive scarsamente convincenti. Esse puntano maldestramente a confondere le acque dicendo sostanzialmente che parte attrice starebbe promuovendo l’azione non in proprio ma in qualità di erede dei propri genitori, i quali, con comportamenti tenuti in assemblee promosse prima che l’autrice del quesito divenisse proprietaria, avrebbero prestato acquiescenza e tacita accettazione all’opera che si ritiene lesiva del decoro.
Ammesso e non concesso che gli atti e i comportamenti tenuti dai genitori e familiari di parte attrice possano costituire tacita accettazione dell’opera, tale circostanza è del tutto ininfluente e irrilevante. Parte convenuta infatti omette di sottolineare un dettaglio fondamentale: nel momento in cui si eredita, per l’effetto si diventa anche proprietari della unità immobiliare in condominio e quindi si acquisisce anche nel contempo lo status di condomini, potendo quindi esercitare iure proprio e non certamente iure hereditatis tutte quelle azioni e prerogative che appartengono all’essere condomini di quel palazzo, tra cui certamente come abbiamo già detto rientra la tutela del decoro architettonico.
Tutti i comportamenti infatti che costituirebbero in teoria accettazione tacita dell’opera vengono imputati dalla controparte ai genitori di parte attrice e non alla persona della parte attrice medesima, la quale certamente non poteva prestare acquiescenza a nulla visto che ella all’epoca dei fatti, per quanto si è inteso, non era condomina del palazzo.

Il secondo principio assolutamente granitico su cui si fonda le difese dell’autrice del quesito risiede nella natura giuridica dell’azione a tutela del decoro.
Tale azione infatti essendo una manifestazione del diritto di proprietà del singolo condomino non è soggetta a termini di prescrizione: il co. 3° dell’ art. 948 del c.c. ci dice che l’azione per rivendicare la proprietà è imprescrittibile, fatto salvo il termine per usucapire, il quale ai sensi dell' art. 1158 del c.c. è generalmente di venti anni.
(Cass.Civ. n.7727/00).
Anche sotto questo aspetto le difese di controparte paiono flebili anche se aiutate da motivazioni della sentenza che paiono piuttosto carenti.
La lesione al decoro architettonico non si realizza infatti necessariamente solo con una sopraelevazione ex art. 1127 del c.c., ma con qualsiasi opera il quale comporti una significativa lesione alle linee armoniche del fabbricato condominiale. È questo infatti l’onere probatorio che incombe sul proprietario che sostiene che vi sia stata una lesione al decoro del suo palazzo, onere probatorio che a parere di chi scrive è stato assolutamente assolto da parte attrice anche con l’ausilio della perizia del CTU nominato dal giudice di primo grado che sostanzialmente sposa le argomentazioni attoree.

Controparte, per quanto si è inteso, vorrebbe far credere che la lesione al decoro si concretizzerebbe solo attraverso una sopraelevazione, mentre le altre modalità di lesione, come per esempio un improprio aumento di cubatura, non costituirebbe una lesione al decoro, e pertanto non godrebbero della sostanziale imprescrittibilità di cui all’art. 948 del c.c. Viceversa, secondo sempre le argomentazioni di controparte, l’azione per far valere queste altre forme di lesione “secondarie” sarebbe soggetta all’ordinario termine di prescrizione decennale di cui all’art. 2946 del c.c.. Sotto questo aspetto, ci si limita a dire che questa ricostruzione non sta in piedi e per quanto si sa non trova conforto in nessuna pronuncia giurisprudenziale nota a chi scrive.

Forse l’unica piccola sbavatura della difesa di parte attrice è rappresentata dalla domanda avanzata ai sensi dell’art. 614bis del c.p.c., rubricato misure di coercizione indiretta. Tale domanda è sicuramente opportuno formularla in un tipo di contenzioso come quello descritto, ma essa è stata avanzata tardivamente nel processo di primo grado. Si consiglia per questo di non coltivarla nel successivo grado di appello, anche perché grazie alla recente riforma Cartabia sul processo civile, potrà essere proposta eventualmente nel giudizio di esecuzione nel caso in cui controparte non ottemperasse all’ordine di demolizione.

La nuova formulazione dell’art. 614bis del c.p.c. come introdotta dalla riforma Cartabia consente di avanzare la domanda di misure coercitive anche nel giudizio di esecuzione se non richiesta nel precedente processo di cognizione. A parere di chi scrive questa novità normativa rende quindi del tutto inutile coltivare nel giudizio di appello la richiesta di misure di coercizione in quanto in quella sede tale tipo di richiesta è ormai compromessa.