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Articolo 1120 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Innovazioni

Dispositivo dell'art. 1120 Codice civile

(1) I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (2).

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

  1. 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  3. 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico (3) o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. (4)

Note

(1) Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
L’articolo, che disciplina le innovazioni, è stato profondamente mutato:
- è rimasto inalterato il primo comma, che rinvia ai nuovi quorum di cui all’art. 1136 del c.c. quinto comma (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio).
- le innovazioni che abbiano ad oggetto le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti e le altre elencate nel nuovo secondo comma dell'articolo (che si possono definire "virtuose") potranno invece essere approvate con quorum inferiori (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio); chiunque voglia far deliberare l'assemblea su queste innovazioni ha titolo per chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea. L’amministratore deve provvedere alla convocazione, salvo che non ritenga di chiedere necessarie integrazioni del contenuto e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
(2) La giurisprudenza ha elaborato il concetto di "innovazione", che non è mai stato definito normativamente. Le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
(3) E' stata la giurisprudenza ad enucleare il significato di "decoro architettonico", definendolo come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità.
L'azione del condomino a tutela del decoro architettonico, in quanto estrinsecazione di una facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile.
(4) Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32 ha disposto (con l'art. 10, comma 9) che:
"In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da piu' unita' immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.".

Spiegazione dell'art. 1120 Codice civile

Innovazioni lecite ed illecite

Commentando l'art. art. 1108 del c.c. si è già detto come il nuovo ordinamento abbia profondamente mutato la norma del vecchio codice (art. 677), secondo la quale uno dei partecipanti non poteva fare innovazioni nella cosa comune, anche se le ritenesse vantaggiose per tutti, se gli altri non vi acconsentivano, ed abbia attribuito, invece, ad una particolare maggioranza il potere di deliberare tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio godimento.

Nell'ordine dello stesso principio generale alla comunione, in tema di parti comuni negli edifici, l'art. 1120 stabilisce che la maggioranza dei condomini può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Anche nella disposizione in esame, cioè, è bandito « il concetto egoista ed esclusivista del diritto di ciascun condomino », come diceva la Relazione della Commissione reale per il corrispondente art. 344, mentre viene posto termine alla serie infinita di contestazioni giudiziarie, talvolta diversamente definite, sul fatto se un atto fosse da considerare di innovazione oppure no. Opportune limitazioni, peraltro, fanno sì che l’ introduzione del nuovo principio non desti alcuna preoccupazione.

Anzitutto occorre che le innovazioni siano dirette alternativamente, congiuntamente al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, sia operando sulla cosa comune come tale, sia operando su di essa colla creazione di altra cosa comune (p. es. impianto di ascensore nella tromba delle scale; creazione di un locale di portineria nell'ingresso).

Secondo il capoverso dell'articolo, poi, se uno di tali vantaggi dovesse conseguirsi a prezzo della stabilità o della sicurezza del fabbricato o dell'alterazione del suo decoro architettonico o della inservibilità di talune parti comuni dell'edificio all'uso o al godimento anche di un solo condomino, l' innovazione costituisce atto illecito, qualunque imponente maggioranza possa deliberarla. Il maggior vantaggio della parte comune dell'edificio non può essere conseguito a danno dell'edificio di cui fa parte, nella consistenza materiale o artistica di esso, oppure a prezzo della mancanza di uso o di godimento da parte anche di un solo condomino della cosa innovata o di altra cosa comune. La parte non deve far perdere la considerazione dell'intero, né può essere alterato il contenuto essenziale della comunione.

Non basta: come per le innovazioni di cui all’ art. 1108 del c.c., anche per queste di cui all'art. 1120 si esige una particolare maggioranza. Invero, non solo occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e non all'assemblea, ma occorre anche che tali voti rappresentino i due terzi del valore dell'edificio. Data la mancanza di autonomia della parte, si comprende il riferimento al valore dell'intero edificio. Altre limitazioni, infine, derivano dall'articolo successivo per le innovazioni gravose o voluttuarie.

Il Progetto della Commissione Reale (art. 344) dava genericamente ad ogni condomino dissenziente anche la possibilità di proporre reclamo all'Autorità giudiziaria contro la determinazione della maggioranza, ma opportunamente tale disposizione è stata soppressa nel testo definitivo a causa del fondato dubbio espresso dalle Commissioni legislative, secondo cui « essa finisce col far risorgere, almeno in parte e di fatto, lo ius prohibendi ». Al condomino dissenziente quindi compete il ricorso all'Autorità giudiziaria, a norma dell' art. 1137 del c.c., solo contro le deliberazioni contrarie alla legge al regolamento di condominio.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

527 La disciplina delle innovazioni si coordina con quella adottata in tema di comunione in generale. La maggioranza dei partecipanti, che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, può disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o più redditizio delle cose comuni. La maggioranza non è costituita soltanto dall'entità degli interessi, ma dal duplice coefficiente del valore dell'edificio e del numero dei condomini. Permane il limite fissato nell'art. 8, secondo comma, del R. decreto-legge 15 gennaio 1934 circa il divieto delle innovazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano inservibili all'uso o al godimento, anche di un solo condomino, alcune parti comuni dell'edificio (art. 1120 del c.c.). Qualora le innovazioni siano troppo onerose o abbiano carattere voluttuario, si distingue il caso in cui l'innovazione consista in opere suscettibili di utilizzazione separata da quello in cui l'utilizzazione separata non sia possibile. Nel primo caso i condomini che non intendono trarre vantaggio dall'innovazione sono esonerati dal contributo nella spesa; ma ad essi e ai loro eredi o aventi causa è data la possibilità di partecipare, in ogni tempo, ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera, Nel secondo caso l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l'ha approvata ne sopporti integralmente la spesa relativa (art. 1121 del c.c.).

Massime relative all'art. 1120 Codice civile

Cass. civ. n. 21049/2017

In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta "ad substantiam". (Fattispecie relativa all'alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza "a tasca", a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva).

Cass. civ. n. 20712/2017

In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

Cass. civ. n. 6129/2017

In tema di condominio, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all'art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all'art. 1, comma 1, del d.p.r. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un'innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l. n. 13 del 1989, va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione

Cass. civ. n. 11034/2016

In tema di condominio, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominale, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera.

Cass. civ. n. 22276/2013

Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi dell'art. 26, secondo comma, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti da tale legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l'assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l'impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l'impossibilità di realizzare l'impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10 del 1991 impone all'art. 8 (nel testo originario, applicabile "ratione temporis") di preferire l'adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l'utilizzo di energia solare per riscaldare gli edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato, ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative.

Cass. civ. n. 18052/2012

In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c.

Cass. civ. n. 9877/2012

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, quinto comma, c.c., non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all'utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni.

Cass. civ. n. 14474/2011

Ciascun partecipante al condominio di edifici può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio.

Cass. civ. n. 20902/2010

È legittima la delibera dell'assemblea di condominio che, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, quinto comma, c.c., richiamato dall'art. 1120 c.c., deliberi l'installazione di un ascensore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condòmini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri condòmini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera, ed ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento delle cose comuni, alcun pregiudizio a ciascun condomino ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., non dovendo necessariamente derivare dall'innovazione un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente.

Cass. civ. n. 20254/2009

A norma dell'art. 9, comma 3, della L. 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare - con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, c.c., detta sottrazione è consentita solo se e assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione.

Cass. civ. n. 14455/2009

Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, c.c. in materia di divieto di innovazioni suite parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato sul punto l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici).

Cass. civ. n. 27822/2008

In tema di condominio, nel caso in cui i condomini abbiano deciso a maggioranza, ai sensi dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 e del relativo regolamento di esecuzione approvato con d.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto, ed è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l'installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti in condomini sono tenuti ad allacciare il proprio. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte di merito che, nell'ipotesi suddetta, facendo applicazione dell'art. 5, comma nono, d.P.R. nr. 412 del 1993, prevedente il diverso caso della ristrutturazione di impianti individuali già esistenti con scarichi non a norma, aveva ritenuto gravare le spese della nuova canna fumaria soltanto a carico dei condomini che avevano installato un autonomo impianto di riscaldamento).

Cass. civ. n. 5997/2008

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune - di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali - a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 c.c., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l'inservibilità di talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino.

Cass. civ. n. 21835/2007

Nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini — che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa — non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di rimozione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore).

Cass. civ. n. 16639/2007

La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali), in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune, non costituisce innovazione. Rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche, del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.

Cass. civ. n. 851/2007

In tema di condominio negli edifici, per «decoro architettonico» deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità; pertanto, nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate.

Cass. civ. n. 12654/2006

In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l'esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell'atto o nell'effetto di un facere necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa. Pertanto, non viola la disciplina dettata in materia di innovazioni la delibera dell'assemblea dei condomini la quale si limiti a lasciare immutato lo status quo ante relativo alla utilizzazione o al godimento degli spazi comuni. (Nella specie è stata ritenuta legittima la delibera con cui l'assemblea aveva rifiutato la richiesta del condomino di tracciare nel cortile comune i posti auto assegnati a ciascuno dei comproprietari sulla base dei titoli di acquisto).

Cass. civ. n. 16980/2005

Con riferimento agli interventi sulle parti comuni dell'edificio condominiale previsti dalla legge n. 10 del 1991 per attuare il risparmio energetico ed incentivare l'utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, l'art. 26, comma secondo, di tale legge consente che sia approvata a maggioranza delle quote millesimali la delibera di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi attraverso l'uso delle fonti alternative di energia indicate dall'art. 1 o l'installazione di impianti unifamiliari a gas, secondo quanto stabilito all'art. 8, lett. g); la delibera è valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma primo - attenendo il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera - purché l'assemblea preveda anche il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi, giacché, essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella soppressione dell'impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune. In proposito non trovano applicazione le disposizioni dettate dall'art. 26, commi quinto e sesto, che, nel consentire la deroga alle maggioranze stabilite dagli artt. 1120 e 1136 c.c., fanno riferimento alle innovazioni volte ad installare nei nuovi edifici sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore indipendentemente dagli interventi di soppressione e sostituzione dell'impianto centralizzato esistente. (Nella specie, è stata ritenuta illegittima la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato con la maggioranza prevista dall'art. 26 comma secondo, cit., la soppressione dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i singoli condomini di attivarsi per l'eventuale installazione degli impianti autonomi).

Cass. civ. n. 8286/2005

In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione di un servo-scala per facilitare l'accesso ai disabili non implica rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati idonei al superamento delle barriere architettoniche e deliberati dall'assemblea. A tal fine, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge n. 118/1971 e all'art. 1 primo comma del D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13/89, è approvata dall'assemblea con la maggioranza ridotta prescritta dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c. (ai quali soltanto si riferisce l'art. 2, comma primo, della legge n. 13 del 1989).

Cass. civ. n. 17398/2004

In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico — allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia — è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia, ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento — del tutto opinabile — del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole.

In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico — di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c. — attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che — a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni — il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso.

Cass. civ. n. 14384/2004

In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27 primo comma della legge n. 118/1971 e all'art. 1 primo comma del D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13/89, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge n. 13/1989, che fa salvo il disposto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma c.c.

Cass. civ. n. 5975/2004

Gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all'aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l'esecuzione di opere nuove, l'aggiunta di nuovi dispositivi, l'introduzione di nuovi elementi strutturali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza di merito che - con una motivazione carente - aveva considerato le spese per l'adeguamento dell'ascensore come spese di ricostruzione, senza spiegare quale fosse, e in che cosa consistesse, l'elemento strutturale e costruttivo nuovo).

Cass. civ. n. 5899/2004

In tema di innovazioni nel condominio degli edifici, l'alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma. (Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha cassato la decisione del giudice del merito, la quale aveva invece escluso la possibilità di considerare l'atrio dell'edificio come un elemento dotato, in sé, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico dell'edificio).

Cass. civ. n. 1004/2004

Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art. 1120 secondo comma c.c., e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae «utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo.

Cass. civ. n. 16098/2003

In tema di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico — di cui all'art. 1120, secondo comma, c.c. — è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Per altro verso, deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile d'un apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito.

Cass. civ. n. 1166/2002

La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell'art. 26, comma secondo, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all'art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla rilevazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma primo, della stessa legge, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera. Le suddette norme, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa «interna» (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell'art. 1120 c.c.) da una fase esecutiva «esterna» (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento.

Cass. civ. n. 5117/1999

È illegittima la deliberazione dell'assemblea del condominio di un edificio adottata a maggioranza delle quote millesimali (anziché con il consenso unanime di tutti i condomini richiesto dall'art. 1120, secondo comma c.c.) con la quale si prevede la trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari e si autorizza ogni condomino a provvedere autonomamente ad installare l'impianto che ritiene più opportuno, senza alcun riferimento al rispetto delle prescrizioni della legge n. 10 del 1991 per la riduzione dei consumi energetici.

Cass. civ. n. 3508/1999

La norma di cui all'art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. Ne consegue che, ricorrendo dette condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.

Cass. civ. n. 10289/1998

La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte a parcheggio autovetture dei singoli condomini va approvata a maggioranza, non essendo, all'uopo, necessaria l'unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto.

Cass. civ. n. 8731/1998

Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro di un determinato fabbricato è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.

Cass. civ. n. 1873/1998

Il proprietario di un immobile non può invocare la norma stabilita dall'art. 1120 c.c. per pretendere che il proprietario di quello antistante ne curi l'estetica intonacandolo adeguatamente all'esterno, perché tale norma disciplina i rapporti condominiali sui beni comuni, non esclusivamente altrui, mentre gli interessi al rispetto dell'«ornato pubblico» e dell'«aspetto dei fabbricati» possono trovare tutela nei regolamenti edilizi comunali (artt. 871 c.c. e 33 legge 17 agosto 1942, n. 1150) — la cui esistenza e contenuto va provata da chi l'invoca — che, se violati, non obbligano ad un facere, ma al risarcimento del danno (art. 872 c.c.).

Cass. civ. n. 1775/1998

La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima se l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio.

Cass. civ. n. 9717/1997

L'alterazione del decoro architettonico dell'edificio in condominio, vietata dall'art. 1120 c.c., postula un mutamento estetico implicante un pregiudizio economicamente valutabile; tuttavia quando la modifica non sia del tutto trascurabile e non abbia arrecato anche un vantaggio, deve sempre ritenersi insito nel pregiudizio estetico quello economico, senza necessità di una espressa motivazione sotto tale profilo tutte le volte in cui non sia stato espressamente eccepito e provato che la modifica ha anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile.

Cass. civ. n. 5028/1996

L'art. 1120 c.c., nel consentire all'assemblea condominiale, sia pure con una particolare maggioranza, di disporre innovazioni, non postula affatto che queste rivestano carattere di assoluta necessità, ma richiede soltanto che esse siano dirette «al miglioramento o all'uso pia comodo o al maggior rendimento delle cose comuni», salvo a vietare espressamente, nel secondo comma, quelle che possono recare pregiudizio alla statica o al decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo dei condomini. Pertanto, al di fuori di tale divieto, ogni innovazione utile deve ritenersi permessa anche se non strettamente necessaria, col solo limite, posto dal successivo art. 1121, del suo carattere voluttuario o della particolare gravosità della spesa in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio, nel quale caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Cass. civ. n. 3840/1995

L'opera nuova può dare luogo ad una innovazione anche quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti, interessi beni o parti a questa estranei ma ad essa funzionalmente collegati. Anche in tal caso, quindi, se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa contribuendo, ai sensi dell'art. 1120 (Rectius: 1121 N.d.R.) c.c., alle spese per la sua costruzione e manutenzione. (Nella specie, si trattava di un ascensore per il collegamento dell'androne dell'edificio condominiale con una strada posta ad un livello notevolmente inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre che l'androne ed il sottosuolo comuni, anche un terreno in proprietà esclusiva del condomino che aveva eseguite).

Cass. civ. n. 2329/1995

Il condominio può deliberare, con la maggioranza qualificata di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c., che il dismesso impianto centralizzato di riscaldamento sia mantenuto in esercizio solo per il riscaldamento dei locali condominiali, trattandosi di una attività che, senza alterarne la consistenza e la destinazione originaria, attua il potenziamento ed il migliore godimento della cosa comune.

Cass. civ. n. 4831/1994

La sostituzione del bruciatore dell'impianto di riscaldamento di un edificio condominiale, nei casi in cui il bruciatore sostituito era guasto o obsoleto, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto a ripristinare la funzionalità dell'impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale dello stesso, mentre deve essere ricondotta alle modifiche migliorative, e non alle innovazioni, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia, più economica o meno inquinante (nella specie, si trattava della sostituzione di un bruciatore alimentato da gasolio con un bruciatore alimentato da gas metano).

Cass. civ. n. 1926/1993

In tema di condominio di edifici, la delibera di rinuncia all'impianto centralizzato di riscaldamento nella disciplina previgente alla L. 6 gennaio 1991 n. 10, configurando non una semplice modifica, bensì una radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale ed economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di allacciamento al medesimo, è soggetta all'art. 1120 secondo comma c.c., che vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente, senza che in contrario rilevi la disposizione dell'art. 5 della L. 29 maggio 1982 n. 308 (abrogata dall'art. 23 della citata L. n. 10 del 1991), che si riferisce alla diversa ipotesi di interventi su parti comuni di edifici volti al contenimento di consumo energetico.

Cass. civ. n. 3549/1989

Al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico.

Cass. civ. n. 6817/1988

In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione vietata ai sensi del secondo comma dell'art. 1120 c.c. (e, pertanto, deve essere approvata dalla unanimità dei condomini), la costruzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche dell'area scoperta soprastante a copertura di locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall'uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune.

Cass. civ. n. 8861/1987

Il codice civile, in materia di condominio di edifici, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni, all'aspetto architettonico dell'edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente dell'edificio comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo (percepibile da qualunque osservatore), e denotando per decoro architettonico una qualità positiva dell'edificio derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, onde una modifica strutturale di una parte anche di modesta consistenza dell'edificio o un'aggiunta quantitativa diversa dalla sopraelevazione, pur non incidendo normalmente sull'aspetto architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti sull'estetica dell'edificio e così sul detto decoro architettonico incorrendo nel divieto ex art. 1120 cit.

Poiché le norme del regolamento di condominio di natura negoziale possono derogare o comunque integrare la disciplina legale, deve ritenersi che qualora una norma del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l'architettura, l'estetica o la simmetria del fabbricato, essa non solo contribuisce a definire la nozione di decoro architettonico formulata dall'art. 1120 c.c., ma recepisce anche un autonomo valore (dandone una definizione più rigorosa), nel senso che il decoro architettonico del fabbricato condominiale in questione è qualificato da elementi attinenti alla simmetria, estetica ed architettura generale impressi dal costruttore o comunque esistenti al momento dell'esecuzione della innovazione, sicché l'alterazione di esso (decoro) è ravvisabile, con conseguente operatività del divieto di cui all'art. 1120 c.c., alla menomazione anche di un solo dei predetti elementi. (Nella specie la Suprema Corte ha corretto la motivazione della decisione impugnata nel senso che la norma del regolamento condominiale, nel definire la nozione di decoro architettonico, recepiva un autonomo valore, confermando la decisione stessa poiché i giudici del merito avevano accertato, con esatti criteri, che nel caso concreto la trasformazione di una finestra sul cortile in porta-finestra non aveva pregiudicato alcuno degli elementi di simmetria, architettura ed estetica considerati dall'art. 11 del regolamento condominiale).

Cass. civ. n. 6640/1987

Il decoro architettonico, che, espressamente richiamato dall'art. 1120 c.c., va valutato con riferimento alla linea estetica dell'edificio indipendentemente dal suo particolare pregio artistico, è un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini ed è suscettibile anche di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni.

Cass. civ. n. 4474/1987

La tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità.

Cass. civ. n. 175/1986

L'alterazione del decoro dell'edificio condominiale (che in sé non è bene comune ma al regime legale dei beni comuni è assoggettato) ben può derivare dall'alterazione dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio stesso che abbiano sostanziale o formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé, di autonoma considerazione senza che possa rilevare la circostanza che analogo manufatto sia stato da altri realizzato su di un diverso fronte dello stesso edificio.

Cass. civ. n. 6269/1984

L'impianto centrale di riscaldamento è normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base, prevenendo e distribuendo le dispersioni di calore attraverso i solai e conferendo un apporto calorico alle parti comuni dell'immobile. Conseguentemente, il distacco delle diramazioni relative a uno o più appartamenti dall'impianto centrale deve ritenersi vietato in quanto incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato. Il distacco è, invece, consentito quando è autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipanti alla comunione, ovvero anche quando, da parte dei condomini interessati al distacco, venga fornita la prova che da questo non possa derivare alcuno dei suddetti inconvenienti.

Cass. civ. n. 2846/1982

In materia di condominio devono intendersi per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell'art. 1120 c.c., le modificazioni materiali di essa che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione. Pertanto, non costituiscono innovazioni e non richiedono la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale le modificazioni delle cose comuni dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della medesima, che ne lascino tuttavia immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei condomini.

Cass. civ. n. 4592/1978

Costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, e che importi una modificazione materiale della forma o della sostanza della cosa medesima, con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento o, comunque, alterarne la destinazione originaria con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell'innovazione, anche se sia stata programmata a iniziativa di un solo condomino che se ne assuma tutte le spese. Non sono, invece, innovazioni tutti gli atti di maggiore e più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazioni della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.

Cass. civ. n. 697/1977

L'assemblea dei condomini, con deliberazione presa a maggioranza, mentre ha potere di predeterminare, sul cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, nell'interno di esse, le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, non ha, altresì, il potere di disporre la trasformazione dell'area di parcheggio in una vera e propria area edificabile, destinata alla costruzione di alcune autorimesse (a beneficio, oltretutto, non della collettività, bensì dei singoli che intendano profittarne).

Cass. civ. n. 2696/1975

La installazione in un edificio in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art. 1120, primo comma, c.c., una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., secondo cui l'approvazione deve avvenire «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio». L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio (o parte autonoma di esso), che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera. Sono innovazioni vietate, che, quindi, debbono essere approvate dalla unanimità dei condomini, soltanto quelle che, pur essendo volute dalla maggioranza nell'interesse del condominio, compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche facoltà di godimento per tutti i condomini. A meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art. 1120 c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1120 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Giancarlo C. chiede
giovedì 03/10/2019 - Emilia-Romagna
“Sono proprietario di 1 di 2 appartamenti siti in condominio prevalentemente abitativo (oltre 700 millesimi per gli appartamenti ) ove a piano terra vi sono un ufficio ed un bar, il quale ultimo, (ottenuta concessione comunale) ha posato una pedana (oltre il marciapiedi) sulla via pubblica, ove mantiene fissi giorno e notte vari tavolini con sedie e -sempre aperti- 2 grossi ombrelloni di tela bianca tipo quelli fiera.
La facciata del condominio è in pregevolissimo stile Liberty, con relativi fregi floreali e cornici intorno a porte e finestre, in ottime condizioni (posso inviare foto facciata del palazzo e pedana bar).
Ciò premesso, Vi formulo il seguente QUESITO:
anche se non è materialmente attaccata ai muri condominiali, la pedana lede il decoro architettonico del condominio ? (come mi parrebbe aver capito dalla lettura della Ordinanza Cassazione Civile n. 1235 pubblicata il 18/1/2018 che recita "Nè ai fini della verifica del danno estetico alla facciata......assume rilievo il fatto che la piattaforma non sia stata realizzata "in aderenza" al muro comune".
Posso quindi chiedere la rimozione della pedana o almeno degli ombrelloni ?”
Consulenza legale i 07/10/2019
Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica definizione legislativa, è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai considerare acquisita.
Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato: si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva, comporta una loro alterazione esteticamente peggiorativa.
Perché si possa ottenere giudizialmente la rimozione della opera eseguita senza l’autorizzazione assembleare che si intende lesiva del decoro (ovviamente a spese di chi tale opera l’ha realizzata), è essenziale dimostrare che la stessa crei una rilevante alterazione delle linee del fabbricato. Tale prova viene resa molto più agevole nel momento in cui l’alterazione venga realizzata su un fabbricato in pregevolissimo stile Liberty, anche se la tutela che si sta esaminando può essere riconosciuta verso qualsiasi edificio, non necessariamente dotato di un qualche valore artistico o architettonico.

La sentenza citata nel quesito è sicuramente molto pertinente per il caso prospettato: la vicenda da cui prende le mosse tutto il contenzioso è caratterizzata proprio dal fatto che un condomino esercente una attività bar ristorazione abbia installato davanti alla facciata dell’edificio una piattaforma di rilevante metratura, contenete degli ombrelloni e delimitata da ringhiere.
È interessante notare come i supremi giudici ritengano lesiva del decoro architettonico anche la innovazione realizzata parzialmente su suolo pubblico, e che non sia materialmente unita o ancorata alla facciata dell’edificio. I giudici, infatti, ci dicono espressamente:” In ogni caso, per il giudizio sull’alterazione dello stile architettonico della parete esterna di un fabbricato condominiale, è privo di decisività il dato che il manufatto ivi realizzato si innesti nel muro comune o coesista con esso, rimanendone autonomo.

Nel loro argomentare, i giudici nell’accogliere la domanda avanzata da parte attrice di rimozione della piattaforma, pongono a sostegno di tali richieste non solo l’art 1120 del c.c. (nel testo antecedente alla riforma condominiale del 2012), ma anche la norma generale sulla comunione di cui all’art.1102 del c.c. In particolare nella sentenza viene precisato che ai sensi dell’art. 1102 del c.c. è illegittimo l’uso particolare e più intenso del bene comune (nel caso di specie la facciata dell’edificio), ove lo stesso arrechi una lesione al decoro architettonico.

In conclusione, posto che l’opera descritta nel quesito è sicuramente lesiva del decoro del palazzo, è assolutamente consigliabile sollecitare per iscritto un intervento dell’amministratore, il quale nell’ambito dei suoi poteri di vigilanza e controllo sui beni comuni, quale deve essere considerato il decoro architettonico, possa magari ottenere bonariamente la rimozione della piazzola. Se questo primo intervento non raggiunge l’effetto sperato, lo stesso amministratore, o autonomamente o sollecitato da altri proprietari, deve convocare un’assemblea avente tra gli argomenti all’ordine del giorno la discussione in merito alla opportunità di promuovere, tramite intervento legale, tutte le azioni giudiziarie necessarie volte alla rimozione dell’opera.
Qualora in seno alla assise non si raggiungessero le maggioranze necessarie a promuovere un’azione giudiziaria condominiale, ciascun condomino sarebbe legittimato ad agire autonomamente al fine di ottenere la rimozione della pedana in legno, azione che, posto quanto detto sopra, si prospetta possa avere esiti positivi.

Fabio C. chiede
sabato 20/07/2019 - Emilia-Romagna
“Buona sera, abito in un condominio e la mia caldaia si è rotta. La canna fumaria è collettiva comune. Il condominio è di sei unità, 2 per piano. Per sei unità ci sono 2 canne fumarie, quindi ogni canna fumaria è condivisa da 3 unità/condomini. Attualmente abbiamo tutti e 3 una caldaia a tiraggio forzato. Dopo una perizia abbiamo saputo che l unico modo per poter installare una caldaia a norma ovvero una caldaia a condensazione(intanto vi chiedo conferma che sia obbligatorio) c'è da fare un intervento alla canna fumaria per un totale di 4500 euro. Io e uno dei condomini siamo d'accordo. Il terzo no e ha chiesto all'amministratore di posticipare una riunione con tutti e 6 i condomini per fine settembre. È possibile che mi obblighino a stare senza caldaia? Posso momentaneamente installarla e scaricare a parate? Come posso fare? Scusatemi ma sono in serie difficoltà.”
Consulenza legale i 26/07/2019
In primo luogo evidenziamo che dal 26 settembre 2015 è vietato per legge in Italia immettere sul mercato caldaie che non siano a condensazione. Tutto questo in forza di progetto europeo finalizzato all’utilizzo delle energie rinnovabili e al miglioramento del rendimento energetico tutti i sistemi di riscaldamento (direttiva Europea “Ecodesign” n. 2005/32/CE).
Da tale data, quindi, rivenditori e installatori hanno potuto rifornirsi solo di caldaie a condensazione, potendo però smerciare le rimanenti caldaie tradizionali come fondi di magazzino, fino a esaurimento scorte.
Sostituire la vecchia caldaia tradizionale con quella a condensazione non è dunque obbligatorio, purché l’apparecchio non dia segnali di obsolescenza e funzioni correttamente. Finché al controllo dei fumi, obbligatorio per legge, la caldaia risulta ancora performante, l’utente può decidere di non sostituire la vecchia con una nuova caldaia a condensazione.

A causa peraltro di alcuni vincoli normativi relativi allo scarico dei prodotti della combustione, c’è un caso in cui è ancora possibile installare un particolare tipo di caldaia tradizionale, detta “a camera aperta” o a tiraggio naturale: quando si deve sostituire una caldaia convenzionale in un appartamento di un edificio multipiano e si è in presenza di una canna fumaria condominiale “collettiva ramificata” (alla quale sono allacciate tutte caldaie a tiraggio naturale) è infatti necessario installare ancora una caldaia a camera aperta al posto di un modello a condensazione.

In questo caso, infatti, l’installazione di caldaia a condensazione in condominio richiederebbe di agire sulle parti comuni, con modifiche agli impianti; Il legislatore ha pertanto escluso questa situazione dagli obblighi di efficientamento energetico. È però possibile, per un condomino che lo desideri, installare una caldaia a condensazione trovando soluzioni alternative per lo scarico dei fumi e dei liquidi di condensazione.

A questo punto, nel caso in esame, diventa chiaro che, in assenza di un vero e proprio obbligo di legge – nel qual caso la spesa di sostituzione della canna fumaria diventerebbe obbligatoria non solo per il condomino dissenziente ma altresì per l’amministratore, che si dovrebbe adoperare perché il lavoro sia fatto - l’intervento potrà essere eseguito solo con il consenso del terzo condomino.

A parere di chi scrive, più precisamente, l’intervento rientra nel concetto di innovazione di cui all’art. 1120 c.c..
L’innovazione, soggetta sempre a delibera, è costituita da un’opera di trasformazione della cosa comune che incide sulla sua struttura tecnica o sulla sua destinazione funzionale e che importa un miglioramento della cosa stessa. Tra l’altro l’innovazione manca del carattere della necessità (anche per questa ragione si ritiene che il caso in esame rientri nel concetto di innovazione, trattandosi di interventi non strettamente necessari), che invece caratterizza le opere di manutenzione. Insomma non eseguire o trascurare le innovazioni non comporta alcun danno alle cose comuni.
L’art. 1120 precisa che: “I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
(…) 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio (…)”.

L’art. 1121 del c.c., poi, aggiunge che se l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o ha carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni dell’edifico e consista in impianti o in opere suscettibili di utilizzazione separata i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se però l’utilizzazione separata non è possibile l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
I condomini che in un primo tempo non hanno tratto vantaggio dall’innovazione e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi stessi, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Ciò detto e riassunte le norme, si ritiene che la convocazione, nel caso in esame, dell’assemblea sia necessaria, perché è solo quest’ultima che può e deve deliberare sulla eventuale sostituzione della canna fumaria nel caso in esame.
La norma (art. 1120 c.c.) dice però anche che la decisione va assunta in fretta e questo avvantaggia chi intende procedere con l’intervento con una certa urgenza: “L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.
Se tuttavia – come pare a chi scrive – si tratta di interventi che comunque non consentono un utilizzo separato a beneficio di due soli condomini su tre, è inevitabile che siano questi ultimi a dover sostenere integralmente la spesa, senza onerare l’altro, il quale però avrà in ogni tempo il diritto di usufruire della canna nuova, purché contribuisca alla spesa.


Facciamo presente e precisiamo, a titolo di completezza, che comunque la fattispecie rientra nel cosiddetto “condominio parziale” elaborato dalla giurisprudenza a partire dall’art. 1123, 2° comma, c.c.. In buona sostanza, se un bene serve solo determinati condomini e non altri, solo i primi dovranno farsi carico delle relative spese. Il problema delle spese relative alla canna fumaria, dunque, interesserà nello specifico solo i tre condomini da questa serviti.

Da ultimo si risponde alla domanda se sia possibile installare comunque la propria caldaia a condensazione autonomamente e “scaricare a parete”.

Ad avviso di chi scrive la risposta è negativa, perché lo scarico ipotizzato potrebbe andare in contrasto con il divieto di cui all’art. 1122 c.c., il quale vieta di eseguire opere nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva che possano recare danno alle parti comuni o possano pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio.

Il consiglio è quello, come si diceva poc’anzi, di chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria urgente ai sensi del 1120 c.c. per discutere e risolvere velocemente il problema prima di settembre.



Franco C. chiede
martedì 28/05/2019 - Emilia-Romagna
“Buongiorno,
Vorrei installare un ascensore (mini ascensore) esterno per raggiungere il secondo piano di una palazzina facente parte insieme ad altre due di un condominio di circa 20 unità. La palazzina in oggetto è dotata di una scala a chiocciola che attualmente non sarebbe più regolare a causa di gradini alti, di pedata insufficiente e per la mancanza di pianerottoli intermedi per cui una rampa ha 21 gradini e l'altra 18. Detta scala serve un ufficio al primo piano e due abitazioni al secondo piano. Io ho 69 anni come mia moglie e per il momento non abbiamo particolari difficoltà motorie, cosa diversa per qualche parente e conoscente che qualche volta ospitiamo. Nell'unità abitativa di fronte alla nostra abita una coppia che quasi ottantenne dice che non ha nessuna necessità di un ascensore, quindi non disponibile a partecipare alle spese ma addirittura si oppone alla eventuale realizzazione. Anche il proprietario dell'ufficio del primo piano non pare interessato all'opera.
Quindi se si può fare, la spesa sarà tutta a mio carico.
L'ascensore potrebbe essere installato a fianco della colonna scale adiacente alla porta di ingresso e sbarcare sul terrazzo di mia proprietà, ed eventualmente se interessati al balcone del primo piano. Tali balconi son abbastanza ampi e possono accedere aprendo un passaggio ai pianerottoli esistenti, una opportuna chiusura tra sbarco ascensore e pianerottolo rende i due balconi isolati dall'ascensore stesso. Questo consentirebbe a tutti l'eventuale uso del servizio ascensore.
Premetto anche che l'area dove appoggerebbe l'ascensore (circa 2÷3 m²) è un solaio di copertura dell'accesso ai garage della palazzina, ma fa parte di una ampia area cortiliva utilizzabile da tutti i condomini, e non limita alcun passaggio.

Chiedo quale maggioranza condominiale serve per poter occupare l'area di appoggio dell'ascensore? Inoltre, serve una autorizzazione ulteriore e con quale maggioranza da parte degli utenti della scala e del resto della palazzina di proprietà di una banca che però non usufruisce ne della scala ne della zona cortiliva interessata?

In attesa di un vostro riscontro saluto cordialmente


Consulenza legale i 30/05/2019
L’installazione dell’impianto ascensore all’interno di un palazzo che ne è privo è una delle fattispecie più frequenti nel contesto condominiale e anche uno dei motivi di maggior litigio tra i proprietari.
Nel caso prospettato parrebbe non poter trovare applicazione la normativa riguardante il superamento delle barriere architettoniche in edificio, la L. n.13/1989, in quanto i condomini intenzionati ad installare la macchina elevatrice non sono portatori di handicap.

Generalmente l’installazione di un impianto ascensore in condominio costituirebbe un tipico caso di innovazione ex art. 1120 del c.c. che, in virtù della normativa di favore riconosciuta dalla riforma del diritto condominiale, può essere approvata con le maggioranze più agevoli del 2° comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

Secondo la giurisprudenza assolutamente dominante, però, qualora l’iniziativa di installare l’impianto sia presa da un solo proprietario, non trova più applicazione la normativa sulle innovazioni sopra descritta, ma l’art. 1102 del c.c., disciplinante l’uso della cosa comune in generale. È appena il caso di ricordare che la normativa sulla comunione in generale può trovare applicazione anche in ambito condominiale per via del rinvio operato dall’art.1139 del c.c.
Secondo la giurisprudenza di legittimità la normativa sulle innovazioni trova applicazione nel momento in cui la spesa dei lavori debba essere ripartita tra più proprietari; ma quando l’iniziativa di installare l’ascensore è presa da un solo condomino, e quindi la relativa spesa non deve ripartirsi tra tutti i proprietari, deve trovare applicazione la norma generale rappresentata dall’art. 1102 del c.c. (da ultimo in questo senso, tra le tante, si veda Cass. Civ.,Sez.II, n.10852 del 16.05.2014).
Come è noto l’art. 1102 del c.c. dispone che ciascun partecipante può fare uso della cosa comune purché: non ne alteri la destinazione e permetta agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
In merito ai requisiti indicati dall’art. 1102 del c.c., la giurisprudenza ha avuto più volte modo di precisare che il permettere agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune, non significa che uno dei proprietari non possa fare della cosa un uso più intenso, anche comprimendo in parte, ma senza limitarlo, la possibilità di utilizzo degli altri partecipanti alla comunione. In altri termini l’espressione parimenti uso non può essere interpretata come un uso qualitativamente identico e simultaneo della cosa da parte di tutti i comunisti.

In questo senso, sempre secondo la giurisprudenza dominante, l’installazione dell’ascensore nell’androne delle scale o nell’andito adiacente non può violare l’art. 1102 del c.c. in quanto tali parti dell’edificio costituiscono, tra l’altro, la destinazione naturale per l’installazione dell’impianto ascensore.
Lo stesso discorso fatto dalla giurisprudenza può tranquillamente applicarsi all’area su cui dovrebbe appoggiare l’opera, in quanto seppur una piccola porzione del giardino condominiale verrebbe occupata dall’ascensore, e quindi utilizzata più intensamente dal condomino che lo utilizza, non verrebbe compromesso agli altri proprietari l’utilizzo dell’area giardino.
Seppur l’installazione dell’elevatore da parte di un condomino deve considerarsi ammessa, la giurisprudenza chiarisce che devono essere sempre garantiti: la stabilità e la sicurezza dell’edificio, la possibilità degli altri proprietari di partecipare, anche successivamente, all’innovazione contribuendo alle spese di costruzione e manutenzione e il decoro architettonico dell’edificio. Si aggiunge inoltre che, visto le caratteristiche del progetto descritto nel quesito, a parere di chi scrive è necessario assicurarsi che l’opera non vada a pregiudicare l’affaccio e la veduta dei singoli balconi coinvolti.
A fronte del fatto che non trova applicazione la normativa sulle innovazioni, non è richiesta alcuna autorizzazione assembleare per procedere all’inizio dei lavori e alla occupazione delle aree comuni necessarie, anche se è buona norma dare preventivo avviso all’amministratore delle modalità di realizzazione dell’opera e dei tempi di costruzione.

Stante il fatto che l’iniziativa personale di installare un ascensore solitamente porta parecchio malumore e litigi tra i proprietari, è opportuno precisare che seppur la giurisprudenza dominante sia a favore dell’autore del quesito, questo non impedisce agli altri condomini di paralizzare l’iniziativa con azioni giudiziarie più o meno fondate adducendo, ad esempio, la lesione del decoro architettonico o la compromissione delle vedute dei balconi. Della fondatezza di tali iniziative giudiziarie potremmo dare riscontro, ovviamente, solo qualora se ne presenterà la necessità.





Fabio S. chiede
giovedì 04/04/2019 - Lombardia
“Spett. Studio Brocardi,

Conformemente all'art. 1102 del c.c. ho applicato all'esterno della palazzina in cui abito il corpo macchina del condizionatore senza inficiare il "pari uso" e le distanze previste.
Da una comunicazione privata del mio amm. sembra che alcuni condomini abbiano sollevato il dubbio che la mia installazione lesioni il "decoro architettonico".
Indipendentemente dal'ubicazione della macchina, comunque nascosta alla vista di chiunque e in una zona non di passaggio comune,
avendo negli anni alcuni condomini:

a) spostato in facciata la propria caldaia provvista di copertura in tinta con la palazzina ma riconoscibile e che permette la vista della canna fumaria
b) chiusura dei terrazzi di proprietà con creazione di locali posti sul lato opposto all'ingresso
c) imbiancatura in facciata principale con colore diverso dagli altri appartamenti ( bianco anziché rosa)
d) gazebo fissato in modo definitvo al sottobalcone di proprietà dell'appartamento superiore e dotato di copertura rigida

La mia domanda è : qualora ne esistesse la necessità potrei utilizzare in mia difesa, il fatto che il "decoro architettonico" ormai risulti già lesionato ???”
Consulenza legale i 10/04/2019
Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari. La mancanza di una specifica definizione legislativa, è stata colmata dalla giurisprudenza che, con le pronunce che si sono susseguite negli anni, è giunta ad una definizione che si può oramai ritenere acquisita. Il decoro architettonico viene definito dai giudici come l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato; si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva del fabbricato, comporta una alterazione esteticamente peggiorativa di tali linee armoniche.

Da questa iniziale definizione non si può non notare come la lesione del decoro architettonico passi necessariamente per un giudizio di carattere estetico, il quale è necessariamente variabile a seconda del soggetto chiamato, a seconda dei casi, a valutare tale lesione: ma proprio per questo i giudici hanno ancorato la valutazione della lesione al decoro a precisi parametri oggettivi. Infatti, non tutte le modifiche alle linee estetiche del fabbricato sono rilevanti al fine della valutazione della lesione:esse devono avere specifiche caratteristiche. Innanzitutto, l’alterazione deve essere apprezzabile, e in secondo luogo da essa deve scaturire un pregiudizio che sia economicamente valutabile e che comporti quindi un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole unità in proprietà esclusiva in esso comprese (si veda in tal senso Cass. Civ.,Sez.II, n.1286 del 25.01.2010).

Sotto questo ultimo aspetto, assume particolare rilevanza la situazione fattuale in cui versa la facciata del fabbricato, ed in particolare la sussistenza di precedenti lesioni, rispetto alla alterazione che viene attualmente contestata.
…Il giudice trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l’edificio prima del contestato intervento, potendo anche giungersi a ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato dai precedenti lavori.” (Si veda in tale senso Cass. Civ.,Sez.II, n.11177 dell’08.05.2017).
Alla luce di quanto detto, si può sicuramente sostenere che l’autore del quesito possa validamente difendersi dalle lamentele degli altri proprietari adducendo la presenza di precedenti lesioni al decoro architettonico che fanno si che il suo attuale intervento non abbia provocato una significativa compromissione alla estetica complessiva della facciata dello stabile.

Renato G. chiede
domenica 06/01/2019 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno,

sono amministratore di un condominio edificato negli anni '40 privo di ascensore.

Un nuovo condomino, che ha acquistato l'appartamento al terzo ed ultimo piano dell’edificio, ha manifestato l'intenzione di installare un ascensore allo scopo di abbattere le barriere architettoniche in favore del figlio disabile.
L'ascensore verrebbe installato all'esterno dell'edifico sul lato posteriore (rispetto all'entrata) ed andrebbe ad occupare una parte della facciata attualmente dotata di finestre che andrebbe adattata, ed uno spazio comune limitrofo all'edificio.

Chiedo cortesemente se, considerato lo scopo, il condomino ha il diritto di procedere in ogni caso all'installazione, anche se l'assemblea nella peggiore delle ipotesi non esprimesse il consenso all'utilizzo delle parti comuni o non venisse raggiunto il quorum previsto dalla normativa vigente di cui prego fornire inequivocabili riferimenti.

Ringrazio dell'attenzione e porgo cordiali saluti.


Consulenza legale i 10/01/2019
Il legislatore si è occupato della eliminazione delle barriere architettoniche e al diritto alla mobilità dei disabili in condominio con due importanti interventi legislativi: il primo è la L. n. 13 del 9.01.1989; il secondo è la legge di riforma del condominio L. n. 220 del 2012 che è andata a modificare parzialmente il testo di legge dell’89 precedentemente citato.
Viene definita barriera architettonica qualunque elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli spostamenti o la fruizione di servizi (specialmente per le persone con limitata capacità motoria o sensoriale, cioè portatrici di handicap).
In ambito condominiale i classici esempi di barriere architettoniche sono, ad esempio, la mancanza dell’ascensore nello stabile e la presenza nell’ ingresso di gradini o altri ostacoli che rendano difficoltoso l’ingresso nell’edificio.

L’ art. 2 co. 1 della L. n. 13\1989, nel suo testo da ultimo vigente, dispone che: "Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche… sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.”
L’art. 1120 2° co. del c.c. prevede, a sua volta, che le innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche devono approvarsi dalla assemblea con la maggioranza indicata da 2° co. dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Viene quindi prevista una maggioranza più bassa rispetto a quella richiesta dal 1° co. dell'art 1120 del c.c. per approvare in linea generale una qualsiasi innovazione alle parti comuni dell'edificio che è la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell'edifcio (667 millesimi).

Il 3° co. dell’art 1120 del c.c. obbliga l’amministratore a convocarel’assemblea condominiale entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato a installare innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche. Tale richiesta deve contenere la tipologia di intervento richiesto e le modalità di esecuzione.
Ora, a fronte della richiesta avanzata per iscritto dal condomino interessato, se l’assemblea non raggiunge le maggioranze di cui all’art. 1136 2°co. del c.c., oppure la stessa non si pronunci sulla richiesta entro 3 mesi dalla sua ricezione, il comma 2° dell’art. 2 della L. n. 13/1989 riconosce il diritto al condomino portatore di handicap o ai suoi eventuali rappresentanti legali (come i genitori) di installare l’ascensore o montacarichi a loro spese.
Quindi al condomino disabile viene riconosciuta dal legislatore una duplice strada per ottenere l’installazione di un impianto ascensore: la prima è quella di far pronunciare in merito l’assemblea, ripartendo il costo della innovazione fra tutti i condomini; la seconda, a fronte del rifiuto o dell’inerzia del consesso condominiale, è quella di installarlo a sue spese.

Qualora il condomino disabile eserciti il diritto a lui riconosciuto dal comma 2° dell’art. 2 della L. n. 13/1989, ai sensi dell’art.1121 co. 3 del c.c., è fatta salva la possibilità per i condomini inizialmente contrari alla installazione della macchina ascensore di partecipare successivamente ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di manutenzione ed esecuzione dell’opera.
È importante sottolineare come la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 167 del 29.04.1999, ha ritenuto applicabile la normativa volta alla eliminazione delle barriere architettoniche, non solo al soggetto che viene qualificato portatore di “handicap” dall’ordinamento (ad es. perché riconosciuto tale secondo l’art.3 della L. n. 104 del 05.02.1992), ma anche al soggetto che versi in oggettive ridotte capacità motorie.

Con un importante arresto la Cass. Civ., Sez.II, con sentenza del 25.10.2012 n. 18334 ha stabilito inoltre che il diritto del disabile ad installare l’impianto ascensore prevale sul decoro architettonico dell’edificio, anche nel caso di una villa liberty o comunque di particolare valore artistico, quando la compromissione di tale bene condominiale non cagioni un considerevole pregiudizio economico o, pur arrecandolo, lo stesso sia giustificato da una utilità per il disabile che compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave ed appariscente entità.
La giurisprudenza ha invece posto dei paletti al diritto del disabile ad abbattere le barriere architettoniche in condominio quando le innovazioni necessarie:
a) compromettano la statica dell’edificio;
b) compromettano l’utilizzo del bene comune anche da parte di un solo condomino, o causino una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (si veda in tal senso Cass. Civ.Sez. II del 29.11.2016, n. 24235).

Riassunto, per sommi capi, il quadro normativo e giurisprudenziale in questa delicata ed importante materia, si può concludere che a fronte di un eventuale rifiuto della assemblea condominiale di installare l’impianto ascensore, il padre del figlio disabile avrà diritto a procedere alla installazione a sue spese, salvo che le modalità di esecuzione dell’intervento non pregiudichi la stabilità dell’edificio, o non comprometta l’utilizzo della parti comuni da parte degli altri condomini. Sotto questo ultimo aspetto, si deve tenere conto che la limitazione all’uso delle parti comuni deve essere estremamente significativa, non essendo sufficiente una lieve compromissione dello spazio comune, che di fatto permetta agli altri condomini comunque di usufruirne.

Sulla scorta di quanto riferito nel quesito e della giurisprudenza che si è citata, non può considerarsi ostativo alla installazione una eventuale lesione del decoro architettonico dell’edificio. Riteniamo che le modalità di installazione dell’ascensore, collocato nella parte posteriore dell’edificio, non comporti una lesione tale del decoro architettonico che possa indurre un eventuale giudice adito in un ipotetico contenzioso, a far prevalere tale bene giuridico rispetto alla normativa posta a tutela degli interessi del soggetto disabile.


Paolo B. chiede
mercoledì 19/09/2018 - Puglia
“Buonasera,
Vi scrivo per avere il vostro parere al seguente quesito.

Sono proprietario di un appartamento in condominio. Di questo condominio fanno parte anche dei locali commerciali, posti a piano terra, che hanno dei sottolocali accatastati per deposito, il cui accesso avviene mediante una scala interna ad ogni rispettivo locale, Detti locali, privi di servizi igienici, usufruiscono della luce e dell'aria mediante dei finestroni posti all'interno dell'intercapedine dove non c'é ricambio d'aria e la luce proviene, esclusivamente, dai mattoni di vetro-cemento posti sul marciapiede stradale.
In uno di questi locali (concesso in locazione) viene svolta l'attività di bar e produzione di pasticceria. L'affittuario, autorizzato dal proprietario, nel corso del 2017 ha presentato al Comune di Lecce domanda per esecuzione opere edili e di variazione d'uso per i sottolocali da deposito a laboratorio artigianale.
Il tutto é stato eseguito senza alcuna comunicazione all'amministratore del condominio fino a quando non sono stati eseguiti i lavori esterni all'edificio per l'installazione di due canne per lo il ricambio dell'aria nei sottolocali.
Il sottoscritto ha informato immediatamente l'amministratore il quale ha inviato agli interessati un telegramma per fornire tutta la documentazione a riguardo, comunicazione che alla data odierna é rimasta disattesa.
Nel frattempo, ho immediatamente presentato domanda di accesso agli atti all'Ufficio Edilizia del comune di Lecce. Dopo aver visionato gli atti consegnatimi dal Comune, ho segnalato le anomalie rilevate (cfr. allegato), e presentata richiesta di accertamenti dei lavori al Nucleo di Vigilanza Edilizia di Lecce.
Detti lavori siccome modificano l'estetica esterna del palazzo condominiale, come stabilito dal REGOLAMENTO DEL COSTRUTTORE, devono essere comunicati preventivamente all'amministratore il quale indice la relativa assemblea, la cui decisione é sovrana anche in caso di autorizzazione di concessione edilizia da parte del Comune. Inoltre, oltre alla variazione dell'aspetto estetico esterno, potrà essere impugnato il cambio di destinazione d'uso?

Consulenza legale i 26/09/2018
Il quesito posto ci offre la possibilità di affrontare argomenti estremamente rilevanti nella vita condominiale: le innovazioni che ledono il decoro architettonico dell’edificio, le opere pericolose e il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare.

Le innovazioni che ledono il decoro architettonico dell’edificio. Opere pericolose.

La giurisprudenza di legittimità assolutamente dominante definisce il decoro architettonico, come l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali dell’edificio che, viste nel suo insieme, vanno a costituire l’estetica del fabbricato. Il decoro architettonico viene considerato come un bene comune condominiale ed è tutelato dal codice civile indipendentemente dal fatto che la costruzione sia considerata di pregio o abbia qualche vincolo storico-paesaggistico.
L’art 1120 del c.c. al suo comma 4°, vieta in maniera netta qualsiasi innovazione che possa andare a ledere il decoro architettonico dell’edificio.
Ora è opportuno chiedersi se l’installazione di una canna per il ricambio dell’aria sul muro perimetrale esterno dell’edificio condominiale possa considerarsi vietata ai sensi dell’art.1120 comma 4° del c.c.
In questo senso non è possibile fornire all’autore del quesito una risposta netta, in quanto tutto dipende dalle modalità di realizzazione dell’opera.
La Cass.Civ. n. 1286, Sez.II, del 25.01.2010, ha statuito infatti che l’indagine volta a stabilire se una determinata innovazione leda il decoro architettonico dello stabile condominiale, sia una attività che varia caso per caso, demandata al giudice di merito, che sfugge a qualsiasi sindacato di legittimità.
In altre parole, pare opportuno in questo caso adire l’autorità giudiziaria locale, al fine di porre al vaglio del giudice competente le modalità di realizzazione della canna di areazione; il giudice, supportato da opportune indagini peritali, valuterà se l’innovazione apportata rientri tra quelle vietate ai sensi dell’art 1120 comma 4° del c.c.

La costruzione di una canna per il ricircolo dell’aria, può essere stigmatizzata, però, non solo dal punto di vista dell’art. 1120 comma 4° del c.c., ma anche sotto il punto di vista della sua eventuale pericolosità ex art 890 del c.c.
Tale norma introduce nel nostro ordinamento due principi per la costruzione presso il confine di fabbriche ritenute dal legislatore nocive e pericolose. Tali opere devono essere realizzate, infatti, nel rispetto dei regolamenti locali vigenti, e, qualora la normativa locale nulla dica in merito alle distanze nelle costruzioni di tali opere, deve sempre essere garantita la solidità, salubrità e sicurezza del fondo del vicino.
Se in giudizio, attraverso una perizia tecnica, si riesce a dimostrare che la realizzazione della canna di areazione possa considerarsi opera nociva e pericolosa e che la stessa sia stata realizzata non rispettando i regolamenti locali vigenti in materia di distanze per la costruzione di fabbriche nocive e pericolose, o comunque , in assenza di detti regolamenti, non sia garantita una distanza tale da preservare le unità condominiali da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza, ecco che, si potrebbe arrivare a chiedere la rimozione per violazione dell’art. 890 del c.c. della canna di areazione, al di là del fatto che la stessa possa ledere o meno il decoro architettonico.

E’ importante sottolineare che tutte queste considerazioni sono valide al di là del fatto che le opere siano state autorizzate dagli uffici edilizi comunali competenti. La procedura amministrativa che autorizza un cambio d’uso o la realizzazione di una opera sulle parti comuni dell’edificio è volta a verificare se tali interventi siano conformi agli strumenti urbanistici vigenti; l’autorità comunale non opera alcun controllo sul rispetto delle norme civilistiche e condominiali, che possono essere fatte valere in giudizio dal condominio o, se del caso, dai singoli proprietari.

Il cambio di destinazione d’uso.
Dalla lettura del quesito parrebbe intendersi che nel condominio sia tuttora vigente un regolamento contrattuale predisposto dal costruttore originario dell’edificio.
Il regolamento condominiale contrattuale è quella tipologia di regolamento che non trova la sua origine in una delibera assembleare, ma, allegato ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, viene firmato da tutti i partecipanti al condominio nel momento in cui vengono acquistati gli appartamenti e successivamente trascritto nei registri immobiliari, vincolando, conseguentemente, sia gli originari condomini sia eventuali futuri aventi causa degli stessi.

In ragione di ciò, se, all’interno di detto regolamento, sono previste determinate disposizioni che vanno a vietare in maniera chiara ed espressa determinati utilizzi o destinazioni delle singole unità in proprietà esclusiva, ecco che, da un punto di vista civilistico, il cambio di destinazione dovrà essere autorizzato con il consenso unanime di tutti i condomini.
Sovente è il caso in cui nei regolamenti condominiali si prevede il divieto di destinare le unità abitative in proprietà esclusiva a determinate attività o destinazione d’uso (es. studio medico o laboratorio artigianale).

Se vi è stato da parte di un condomino un cambio di destinazione d’uso in violazione di precisi divieti previsti dal regolamento di condominio contrattuale, e in assenza della espressa autorizzazione di tutti i condomini, la compagine condominiale avrà titolo per chiedere alla autorità giudiziaria che vengano cessate nella unità abitativa in proprietà esclusiva gli utilizzi vietati dal regolamento.

Discorso differente si ha se nel condominio in luogo di un regolamento contrattuale, sia vigente un regolamento che trovi la sua legittimazione in una delibera assembleare adottata a maggioranza.
L’assemblea condominiale infatti, non può a colpi di maggioranza limitare il diritto di proprietà del singolo condomino, impedendo in un regolamento assembleare che le unità abitative vengano destinate a determinati usi. Una delibera che approvasse un regolamento condominiale di tal fatta, sarebbe nulla per violazione di legge, e come tale impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art 1137 del c.c.

Pur non essendo chi scrive un esperto di diritto urbanistico e edilizio, si desidera chiudere il quesito con una breve considerazione sotto questo aspetto.
Un cambio di destinazione d’uso o una ristrutturazione di una unità abitativa, prima di essere realizzati devono essere autorizzati con appositi provvedimenti dagli uffici edilizi degli enti comunali competenti. Si è accennato poco sopra, che compito di questi uffici è proprio quello di andare a verificare la conformità dell’intervento che si andrà a realizzare con gli strumenti e regolamenti urbanistici vigenti in quel determinato territorio. Si è anche detto che tali uffici non si occupano degli aspetti condominiali e civilistici della costruzione, la cui tutela è lasciata in linea di massima alla iniziativa privata. Ma può il terzo privato (ad esempio il vicino di casa) intervenire nel procedimento amministrativo di rilascio del provvedimento autorizzativo, facendo eventualmente valere l’eventuale difformità dell’intervento edilizio che si vuole realizzare con gli strumenti urbanistici vigenti, e quindi sollecitando l’autorità competente a rigettare la richiesta di autorizzazione avanzata da chi vuole eseguire l’intervento edilizio?
Il ],Sez VI, con sentenza n. 1156 del 21.03.2016 ha statuito che per pacifica giurisprudenza il terzo non direttamente destinatario del provvedimento edilizio è legittimato ad intervenire nel procedimento autorizzatorio o nell’eventuale processo amministrativo di impugnazione del titolo edilizio dal criterio cosiddetto della vicinitas, ovvero: in caso di stabile collegamento materiale tra l’immobile del ricorrente e quello interessato dai lavori, quando questi ultimi comportino contra legem un’alterazione del preesistente assetto urbanistico ed edilizio; quanto al pregiudizio della situazione soggettiva protetta dei medesimi soggetti terzi, il danno è ritenuto sussistente in re ipsa per gli abusi edilizi, in quanto ogni edificazione abusiva incide se non sulla visuale, quanto meno sull’equilibrio urbanistico del contesto e l’armonico e ordinato sviluppo del territorio, a cui fanno necessario riferimento i titolari di diritti su immobili adiacenti, o situati comunque in prossimità a quelli interessati dagli abusi;”

In parole più semplici, in caso di cambio di destinazione d’uso o ristrutturazione di una unità abitativa in proprietà esclusiva, se tali interventi non sono conformi agli strumenti urbanistici vigenti e, pertanto, costituiscono un abuso edilizio, il vicino di casa ben può intervenire nel procedimento amministrativo volto ad ottenere l’autorizzazione a compiere i lavori, per porre in risalto le irregolarità urbanistiche ed edilizie e fare in modo che gli uffici comunali competenti, se del caso, neghino l’autorizzazione.


Giuseppe P. chiede
venerdì 31/08/2018 - Sicilia
“Abito un condominio la cui maggioranza (50%+1 ed oltre i /3 m/m) è composta da uno stesso nucleo famigliari (fratelli, cognati,suoceri) mentre gli altri appartengono a faglie diverse. Circa un paio di anni fa è stata deliberata una serie di interventi per la messa in sicurezza dell'edificio e finiture varie,conferendo ad un tecnico l'incarico per la relativa progettazione,senza specifiche dettagliate indicazioni. il tecnico, entro i termini fissati dal disciplinare d'incarico, consegnava gli elaborati,chiedendo il pagamento della prima tranche del suo onorario; ma la maggioranza bocciava il relativo piano di riparto predisposto dall'amministratore,perchè il progettista non aveva previsto alcuni interventi, come la zoccolatura in marmo dell'edificio, non prevista,in vero, fra gli interventi approvati. Da tener presente che i piano terra sono di proprieta' della maggioranza. Nasceva,quindi, una controversia epistolare e telefonica fra i tre soggetti, fino a quando la maggioranza non ha "dimissionato" l'amministratore, sostituendolo con un altro ( di vecchia conoscenza) ma più accondiscendente ai suoi "desiderata", tant'è che nel giro di pochi mesi, con cavolloso motivo "dimissionava" anche il tecnico, senza peraltro, dargliene notizia. Nel mese di giugno u.s., la maggioranza ha approvato un c.m.e., elaborato dal nuovo tecnico, che prevede ,tra l'altro, l'isolamento termico a parete ventilata con finiture in gres porcellanato (130€/mq) e applicazioni di cornici (25€/mq) per alcuni piani o porzioni di piano, mentre per altri (compreso lo scrivente) solo il cappotto (69€mq) con un sovrapprezzo (1,50€/mq). Faccio presente che non esiste alcuna delibera assembleare di scelta di uno e/o ambedue sistemi di isolamento termico, e conseguentemente, il c.m.e. elaborato ed approvato è da ritenersi come redatto all'insaputa della minoranza, che ignora che abbia dato indicazioni in tal senso, al nuovo tecnico; peraltro, il verbale sopra citato, mi è stato notificato il 7 agosto u.s., 40 giorni dopo la sua approvazione, e durante la chiusura feriale delle attività giudiziarie, pur avendone sollecitato, con raccomandata A/R, l'invio preannunciando eventuale impugnativa. Per quanto sopra esposto, chiedo: la parete ventilata, con tutti gli annessi e connessi, può considerarsi, innovazione voluttuaria, e, rispetto al cappotto (ne condividirei la scelta) gravosa? In caso di risposta negativa, sarei obbligato a contribuire alla spesa globale, ripartita per millesimi di proprietà individuale, pur non godendo (né volendone godere) della sfarzosità delle finiture in gres porcellanato? Cosi mi consigliate, in relazione, al comportamento dell'amministratore, che con il ritardato invio del verale mi ha fatto perdere oltre 30 giorni (mese di lugio) per l'impugnativa, atteso che si vogliono iniziare i lavori entro tempi brevi? In attesa di V/s cortesi determinazioni, sentitamente ringrazio e deferentemente saluto.”
Consulenza legale i 10/09/2018
Preliminarmente è opportuno affrontare l’aspetto procedurale posto dal quesito, per poi chiedersi se la decisione dell’organo assembleare possa considerarsi innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1123 del c.c.

Come regola generale l’art 1137 del c.c., dispone che la delibera assembleare possa essere impugnata innanzi alla autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 gg., che decorre: dalla data della delibera, per i condomini presenti in assemblea ma dissenzienti o astenuti, dalla data della comunicazione per i condomini assenti il giorno della assemblea.

Quindi, se andiamo ad applicare solo l’art. 1137 del c.c. al caso posto dal quesito, il termine per impugnare dovrebbe iniziare a computarsi dal 7 agosto (giorno della comunicazione della delibera), e sarebbe già spirato il giorno 6 settembre.
Tuttavia, l’art 1137 del c.c. deve essere letto unitamente all’art.1 della L. n. 742 del 7 ottobre 1969 così come modificato dalla sentenza della Corte Costituzionale n.49 del 02.02.1990. Tale articolo dispone di diritto la sospensione dei termini processuali delle giurisdizioni ordinarie dal 1° agosto al 31 agosto di ogni anno. La Corte Costituzionale con la sentenza citata ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art.1 della L. n. 742/1969 nella parte in cui non dispone che la sospensione ivi prevista, si applichi anche al termine di 30 gg. previsto dall’art. 1137 del c.c.

In forza della normativa che si è sopra descritta, pertanto, la comunicazione ad un condomino dissenziente di una delibera condominiale il 7 agosto non comporta immediatamente il decorso del termine di 30 giorni per impugnare; detto termine inizierà a decorrere dal 1° settembre e spirerà il 30.09, il quale giorno se è festivo viene prorogato, ai sensi dell’art.155 c.p.c. , al primo giorno non festivo previsto dal calendario.

In conclusione, il comportamento tenuto dall’amministratore non ha portato alcun danno alla tutela dei diritti dell’autore del quesito, in quanto all'oggi la delibera è ancora pienamente impugnabile. Tra l’altro essendo le liti condominiali tra i casi in cui è richiesto, ai sensi dell’art 5 del D.Lgs. 28/2010, di esperire un tentativo di mediazione obbligatorio prima di adire l’autorità giudiziaria, sarà sufficiente depositare una istanza di mediazione ad un Organismo regolarmente iscritto presso il Registro del Ministero di Giustizia, per sospendere il decorso del termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del c.c.

Dobbiamo ora chiederci quali lagnanze possiamo far valere nella impugnazione di una delibera assembleare, in quanto non la si può impugnare per il solo fatto che non siamo in accordo con le scelte operate dalla maggioranza. La importantissima sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.4806/2005 ci dice che sono annullabili le delibere affette:
da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

E’ quindi opportuno verificare se la delibera con la quale l’assemblea ha adottato i lavori contestati abbia gli opportuni quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art 1136 del c.c. Pare solo il caso di segnalare in questa sede che la tipologia dei lavori approvati dalla assemblea rientra tra le riparazioni straordinarie di notevole entità, previste dal 4° comma dell’art. 1136 del c.c., e, pertanto, vanno approvati con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà in millesimi del valore dell’edificio. È importante verificare anche che l’ordine del giorno e la convocazione siano stati regolarmente comunicati a tutti i partecipanti al condominio secondo quanto dispone l’art 66 disp.att. del c.c., e, se qualche condomino è intervenuto per delega, è opportuno verificare la regolarità delle stesse, secondo il disposto dell’art. 67 disp.att del c.c.

Ora veniamo a trattare la seconda parte del quesito: l’isolamento termico dell’edificio può considerarsi innovazione gravosa e voluttuaria ai sensi dell’art.1121 del c.c.? Prima di chiederci ciò, bisogna rispondere ad un'altra domanda che logicamente precedede: l’isolamento termico dell’edificio può considerarsi semplice innovazione ai sensi dell’art. 1120 del c.c.?
La giurisprudenza tende ad effettuare una distinzione tra semplice modifica della cosa comune e sua innovazione.
La Cass. Civ. Sez. II, n.12654 del 26.05.2006 ha statuito che:” In tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi le modifiche che importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti
Seguendo questa consolidata giurisprudenza, non è possibile considerare l’isolamento termico di un edificio come una innovazione ai sensi degli artt. 1120 e 1121 del c.c., in quanto esso non comporta una alterazione sostanziale dei muri maestri, una modifica della consistenza sostanziale o una diversa destinazione degli stessi; l’isolamento termico comporta un semplice miglioramento della efficienza isolante dell’edificio. Motivo per cui non credo che nella fattispecie possa trovare applicazione l’art. 1120 e 1121 del c.c.


Eugenio G. chiede
lunedì 06/11/2017 - Lombardia
“Buongiorno
Sono interessato a capire quale maggioranza, in termini di millesimi del valore dell'edificio (,cioè 500+1 oppure 333 ) occorre per approvare il rifacimento della coibentazione termica del sottoporticato che ha una superfice di circa 400 m2 per una spesa preventivata di circa 17000 €.
Nell'ultima assemblea straordinaria erano presenti 23 condomini per un totale di 791,92 millesimi di proprietà.
La votazione finale ha visto 422,68 millesimi favorevoli per eseguire il lavoro, contro 359,01 per non eseguire il lavoro. Secondo il nostro amministratore, non essendo stato raggiunto il quorum necessario (quale? appunto), il lavoro non sarà eseguito.
L'assemblea di cui sopra era in seconda convocazione.
Segnalo anche che per eseguire questo intervento siamo in possesso di una perizia stilata da un termotecnico autorizzato che certifica un miglioramento nei consumi in caso di realizzazione di questa coibentazione.
Inoltre sul documento di certificazione energetica dell'edificio rilasciato nel 2009 da un ente certificatore, nelle note/suggerimenti, è specificato, nonostante esistesse già una specie di coibentazione, il rifacimento della stessa anche se alla nota stessa sia stata data una priorità bassa.
Forse avrete già intuito che il problema è nato da quando sono stati introdotti per legge i contabilizzatori di calore essendo il nostro edificio dotato di riscaldamento centralizzato. Questa modifica ha comportato per me, che abito al primo piano, una penalizzazione sia in termini climatici che finanziari, cioè ho più freddo e pago di più. La ripartizione dei costi è del 30% fisso e 70% a consumo.
A questo proposito vorrei sapere, se possibile, se corrisponde al vero che in caso che un condomino esca di casa per tutta la stagione invernale, debba mantenere comunque una temperature di 16°C all'interno del suo appartamento in modo da garantire una temperatura non invernale al condomino che abita sopra di lui.
Se questo fosse vero chi deve garantire a me, visto che la legge dovrebbe essere uguale per tutti, che abito al primo piano sopra il porticato, i 16°C sottostanti?
Grazie e Cordiali Saluti”
Consulenza legale i 15/11/2017
Occorre preliminarmente distinguere il caso del rifacimento del cd. cappotto termico da quello della coibentazione ex novo dell’edificio.

Quando deve essere fatto ex novo l’isolamento termico dell’edificio, perché prima ne era sprovvisto o perché quello esistente è completamente obsoleto, allora può parlarsi di innovazione: l’opera ricade sotto l’egida dell’art. 1120 c.c. il quale al secondo comma prevede che “I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:1) [omissis];2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune”.

Dunque, stando alla lettera di questa norma, dal momento che la coibentazione è certamente un intervento che mira all’efficientamento energetico dell’edificio, la decisione al riguardo deve essere presa “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio” (art. 1136 c.c. 2° comma).
Maggioranza che nel caso de quo non vi sarebbe, come sostenuto dall’amministratore.

Anche nel caso si trattasse di una ristrutturazione del vecchio sistema di coibentazione, visto l’importo dei lavori preventivati, il condominio avrebbe la necessità di una maggioranza altrettanto ampia.
Sempre l’art. 1136 c.c. impone che “le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”, il quale come anzidetto richiede sempre il voto favorevole della metà del valore dell’edificio.

Senonché in tale quadro si inserisce, quale lex specialis, l’art. 26 L. 10 del 1991 (così come modificato dall'articolo 28 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220) stando al quale “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

Sebbene siano sorti dubbi circa il raccordo delle due disposizioni normative appena richiamate, ad oggi è possibile affermare che qualora si debba dar corso ad un intervento che mira al risparmio energetico si applicherà l’art. 1120 c.c., e dunque occorrerà la maggioranza del valore dell'edificio, a meno che dette opere vengano ad essere deliberate dall’assemblea a seguito della diagnosi di un tecnico e sulla base della relazione da questi redatta.
Pertanto nel caso specifico deve ritenersi raggiunta la maggioranza necessaria a dar corso alla coibentazione, atteso che vi è non una ma ben due relazioni tecniche.

Non esiste poi una norma che imponga di tenere nel proprio appartamento una certa temperatura.
Chiaramente un impianto di tipo centralizzato, raggiunge un livello di prestazione eccellente se non ci sono vuoti di calore, ma resta comunque salva la possibilità per ciascun condomino di decidere la temperatura di casa sua.
L’art. 4 DPD 74/2013, forse invocato per imporre a ciascun condomino di non scendere con la temperatura sotto i 16 gradi, è una norma che elenca i casi in cui il riscaldamento può essere acceso nonostante i limiti giornalieri previsti dalla normativa, ma non impone l’accensione obbligatoria del medesimo.
Occorre però verificare che tale obbligo non sia stato imposto con regolamento condominiale e che i contabilizzatori installati permettano tale opzione.

Mario V. chiede
martedì 07/03/2017 - Lazio
“Nel nostro condominio è in essere un impianto centralizzato di riscaldamento alimentato a gasolio per 18 appartamenti. Come è noto, dal 1 settembre tale alimentazione non sarà più consentita. L’ amministratore ha reso edotto i condomini che per quella data l’impianto verrà dismesso. Nel corso di varie assemblee tenutesi circa la metà dei condomini ha manifestato la volontà di non voler più usufruire, per il futuro, di un impianto centralizzato ma di singoli impianti autonomi in quanto non è possibile la semplice trasformazione da gasolio a gas. Infatti il locale dove è ubicato attualmente l'impianto non è idoneo per una caldaia a metano andrebbe quindi rifatto un nuovo impianto con diversa allocazione. Il condominio non presenta locali idonei. Coloro che vorrebbero fare il nuovo impianto centralizzato avrebbero pensato di istallare la caldaia sul terrazzo-stenditoio di proprietà e di uso comune confinante con terrazzi di singole proprietà. La spesa per il nuovo impianto ammonterebbe a circa 50.000 euro. Ora si chiede, visto anche la modifica sostanziale dell’uso del terrazzo-stenditoio, l’opposizione di alcuni condomini potrebbe impedire l’istallazione della caldaia? Vista l’entità della spesa per il nuovo impianto, trattandosi di innovazione (come anche più volte indicato dall’amministratore) questa andrebbe suddivisa solo tra coloro che ne usufruiranno o fra tutti i condomini?
Ringrazio”
Consulenza legale i 14/03/2017
Per offrire una risposta al quesito occorre capire se l’intervento condominiale in oggetto debba ricondursi alla fattispecie di cui all’art. 1117 ter del codice civile, che disciplina le “modificazioni delle destinazioni d’uso”, oppure a quella di cui all’art. 1120 cod. civ. che riguarda le “innovazioni”.

Prima della riforma del 2012 anche le modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni rientravano nel concetto di innovazione: la giurisprudenza ha precisato che costituiscono “innovazioni” “non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti” (Cass. civ. n. 12654/2006). Inoltre, deve trattarsi di “(...) una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale”. (Cass. civ. n. 18334/2012).

Gli interventi “modificativi”, invece, sono interventi che, per esigenze di particolare interesse collettivo, comportano la modifica della destinazione d'uso in modo rilevante (fattibili purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non alterino il decoro architettonico).
Non determina sicuramente una modifica di destinazione di uso, per esempio, la locazione dei locali dell'ex portineria, oppure l'utilizzo di alcuni locali che ospitavano il lavatoio oppure la caldaia come ripostiglio o sala riunioni. Queste sarebbero, infatti, semplici modifiche delle modalità di uso di un bene comune da deliberare in assemblea, a maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell'edificio.

Ebbene, per gli interventi modificativi, che prima della riforma rientravano nella categoria generale delle innovazioni, quest’ultima ha stabilito un quorum deliberativo più alto: si tratta infatti non di innovazioni semplici ma «modificative».
Quindi, per approvarle (a differenza delle innovazioni “semplici”) ora occorrono almeno i 4/5 dei partecipanti e almeno 800 millesimi, con un iter di convocazione dell'assemblea piuttosto articolato, perché si tratta di modificazioni del bene comune che possono trasformarlo fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.
Le innovazioni, invece, possono essere adottate con maggioranze meno allargate, elencate nell’art. 1120 cod. civ. e, per espresso richiamo di quest’ultima, nell’art. 1136 cod. civ..

Si ritiene che la realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento rientri nel concetto di innovazione in senso stretto di cui all’art. 1120 cod. civ., comma 2: “(…) I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; (…)”.

Nel caso di specie, tuttavia - per tornare al quesito - non si tratta propriamente di realizzazione di un nuovo impianto ma di adeguare (pur sostituendolo, di fatto) quello esistente. Un impianto di riscaldamento, infatti, già esiste. E si presume che esista dalla fondazione stessa del condominio. E' la legge che oggi impone di adeguarlo (sostituendolo, per limiti tecnici insuperabili del vecchio impianto che non permette il cambio del combustibile senza il contemporaneo cambio della caldaia), non è una volonta diretta dei condomini, che semplicemente subiscono la volontà espressa dal legislatore.
E' altrettanto vero, peraltro, che l’ubicazione della nuova caldaia determina certamente una modifica della destinazione d’uso della comune terrazza (o almeno di una parte di essa), adibita sino ad oggi a stenditoio.

In definitiva, ad avviso di chi scrive, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento non può qualificarsi come innovazione ma deve leggerrsi come modifica dello stato d’uso di una parte comune dell’immobile, perché l’accento va posto non tanto sull’intervento di sostituzione dell'impinato (non si tratta, si ribadisce, di un nuovo impianto in senso proprio), quanto piuttosto sulle conseguenze che la nuova collocazione dell’impianto avrà su alcune parti comuni e sul loro utilizzo (nel caso di specie, la terrazza ora adibita a stenditoio).

Va evidenziato che (e con ciò si riponde alla prima domanda posta nel quesito) l’opposizione di una parte solamente del condominio non basterebbe ad impedire i lavori di realizzazione del nuovo impianto.

Per la risposta alla seconda domanda occorre invece partire dal testo dell’art. 1123 cod. civ., 2° comma: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. (…)”.
Tale norma va poi coordinata con l’art. 1118 cod. civ., che è stato introdotto dal legislatore della riforma proprio pensando a situazione come quella che ci occupa: “(…) Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Benchè, nel caso di specie, come abbiamo già più volte sottolineato, non si tratti di manutenzione della caldaia ma proprio di sostituzione della medesima con altra, sembra doversi comunque fare applicazione della norma succitata.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004, ha chiaramente precisato che le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne (salvo deroga contrattuale attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini): lo ha stabilito, precisando che tali spese, attenendo alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (art. 1123, primo comma, cod. civ.) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a loro carico delle obligatio propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto di proprietà sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.

In conclusione, pertanto, la decisione assembleare relativa alla sostituzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, non riguardando la delibera un'innovazione vera e propria (nel senso che l'impianto non viene realizzato ex novo ma semplicemente sostituito ed adeguato) ed attenendo invece, perlopiù, alla modifica della destinazione d'uso della terrazza comune (questo è il vero punto), richiederà le maggioranze di cui all'art. 1117 ter cod. civ..

Alla spesa dovranno quindi partecipere anche i condomini che non sono più intenzionati a servirsi dell'impianto centralizzato.

Poerio R. chiede
martedì 27/09/2016 - Lazio
“Buongiorno, chiedo cortesemente il Vostro parere in merito all' installazione di un montascala per disabili presso un condominio da me gestito.
Premetto che l' installazione di una pedana inclinata non è possibile per l' esiguo spazio disponibile e perchè impedirebbe il passaggio al transito di condomini sulle vie di accesso condominiale, termirebbe inoltre in un giardino parte comune. Il montascala è quindi una soluzione obbligata.
Si chiede se esista obbligo da parte del Condominio di aderire a tale richiesta considerato che l' edificio è stato costruito nell' anno 1970 e se vi sia obbligo di accollo delle relative spese. Si chiede inoltre quali siano le maggioranze eventualmente previste in Assemblea per l' accettazione (1/3 o 1/2 dei millesimi).
Vi chiedo infine se il condomino richiedente, qualora l' Assemblea deliberi la non adesione, possa effettuare l'installazione a proprie spese osservando normative e obblighi di legge in materia.”
Consulenza legale i 10/10/2016
L’argomento che si propone di affrontare è sostanzialmente quello relativo alla eliminazione delle barriere architettoniche in un condominio.
Dal 18 giugno 2013 per ottenere l’abbattimento delle barriere architettoniche (compresa l’installazione di un ascensore negli stabili) le cose sono cambiate.
Infatti, la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012), stabilisce un nuovo quorum deliberativo per le decisioni dell’assemblea in seconda convocazione.

Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice civile, sono inseriti i seguenti: «I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche (…)».
Precisamente, il legislatore ha ritenuto di aumentare il quorum necessario per assumere le delibere relative ad interventi di abbattimento delle barriere architettoniche richiedendo, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

La disciplina previgente a tale normativa, invece, e precisamente la legge 9 gennaio 1989 n. 13, richiedeva per l’abbattimento delle barriere architettoniche l’approvazione da parte di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore millesimale.
Ratio fondamentale di tale normativa era quella di consentire ad ogni inquilino di circolare senza difficoltà nel proprio condominio, partendo dal presupposto che qualsiasi ostacolo che possa impedire la mobilità a chi ha una capacità motoria ridotta o impedita costituisca una barriera da eliminare.

Peraltro, la medesima normativa, come sopra modificata, ha consentito in questi anni alla giurisprudenza di estendere sempre di più la tutela in tale materia, riuscendosi così a proteggere non soltanto i disabili residenti negli edifici condominiali ma anche tutti coloro che hanno occasione di accedervi per qualsiasi motivo.

Tralasciando queste considerazioni di carattere sociale, va poi precisato che, una volta raggiunto il quorum deliberativo, la spesa dell’intervento deliberato su ogni parte comune va ripartita in base ai millesimi di proprietà, così come previsto dal Codice Civile, compresi ovviamente coloro che hanno espresso parere negativo.

Fortunatamente l'art. 2 della Legge 13 del 9 gennaio 1989 mirava a tutelare il disabile in situazioni di completo disinteresse da parte del condominio e l’intervento di modifica apportato dall’ art. 27, comma 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220 ha riguardato solo i quorum costitutivi e deliberativi richiesti per tali innovazioni.

E’ da ritenere tuttora in vigore, infatti, il secondo comma del medesimo articolo 2 Legge 13/1989, nella parte in cui prevede che, qualora il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, tale deliberazione, il disabile possa installare, a proprie spese, servoscala o strutture mobili e facilmente rimovibili.

Pertanto, nella situazione in esame, dopo aver avuto parere negativo dall'Assemblea condominiale, ritengo sia facoltà della persona invalida intervenire accollandosi tutte le spese. È tuttavia necessario, per rispettare la legge, che la modifica apportata sia una struttura mobile o facilmente rimovibile (è tale è certamente da ritenere un montascala).

Altra condizione, ovviamente, è che l'intervento risulti conforme alle prescrizioni tecniche previste dalla legge.
Trattasi di una norma che senza dubbio mira a tutelare i disabili ma che si interseca anche con la normativa sul condominio e pertanto sulle parti comuni, essendo consentito un intervento limitato (strutture mobili o facilmente rimovibili), in modo da non ledere il diritto di proprietà degli altri condomini, che è sancito dalla Costituzione.
A causa dell'accollamento totale delle spese da parte del disabile, talvolta la norma di cui sopra non viene di fatto sfruttata appieno in quanto accade spesso che qualcuno sia costretto a rinunciare all'intervento proprio per ragioni di carattere economico, rendendo ciò di fatto la legge insufficiente.

Si ritiene ad abundantiam opportuno ricordare, a tal proposito, che l'intervento in esame può usufruire della detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie (pari al 50%), in quanto questa detrazione fa rientrare nelle opere agevolabili anche quelle volte all'abbattimento delle barriere architettoniche.
Così, una volta effettuato l'intervento, per accedere alla detrazione fiscale bisognerà pagare la fattura con apposito bonifico bancario e successivamente conservare la fattura e la ricevuta di pagamento, oltre che eventuali permessi comunali o comunicazione ASL quando necessari.

Renato C. chiede
sabato 09/07/2016 - Lombardia
“Buongiorno, sono proprietario di un locale artigianale, al piano terra in uno stabile civile, ma adibito ad officina di autoriparazioni.
Le due entrate del locale, nato come negozio, quando l'ho acquistato sono state modificate e dotate di rampe
di accesso per i veicoli, (1983) piuttosto che da marciapiede e giardinetto come il resto dei negozi al piano terra.
Sopra queste rampe di acceso, e a fianco di queste entrate durante la giornata lavorativa tengo (quando ne ho) auto e moto parcheggiate in attesa di vendita, o ferme per effettuare piccole riparazioni.
Una moto in particolare viene parcheggiata di lato all'entrata, di fronte alla facciata sempre sulla "struttura rampa" predisposta per l'accesso, la quale resta di fronte alla facciata di competenza rispetto la parte interna, solo al mio locale.
Un condomino ha proposto di posare una fioriera in luogo della mia moto in vendita, perché dice che da fastidio, e di certo con la votazione otterrà la maggioranza.
Con ciò premesso, se la votazione passerà (al 13-07-2016) il condominio è legittimato ad impedirmi di utilizzare lo spazio?
Oppure rendendolo per me e la mia attività permanentemente più incomodo, si può applicare l'art. 1120 per cui dichiarare nulla la delibera?
Grazie!

Cordiali Saluti.”
Consulenza legale i 21/07/2016
Com’è noto, il proprietario di una unità immobiliare in condominio assume le vesti di “condomino”, vale a dire di compartecipante alla comunione forzosa che viene a crearsi tra singole unità immobiliari e c.d. parti comuni.
Il condominio è stato oggetto di una recente riforma con la legge n. 220 dell’11/12/2012, entrata in vigore il 18/6/2013, che ha novellato gli articoli del codice civile ad esso inerenti.

In particolare, l’art. 1117 c.c. individua quelle che sono le parti comuni dell’edificio: “1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”. Su tali parti comuni l’art. 1118 c.c. sancisce la proporzionalità del diritto di ciascun condomino “al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti”, il che dà anche la misura del contributo alle spese di manutenzione e conservazione.

Il caso di specie presenta alcune peculiarità: il locale risulta essere ubicato al piano terra del condominio, con ben due ingressi indipendenti costituiti da rampe di accesso e costruiti in epoca contestuale all’acquisto da parte dell’attuale proprietario.

Prima di verificare la possibilità di applicazione dell’art. 1120 c.c. sulle innovazioni vietate, occorre affrontare un argomento “a monte”, vale a dire stabilire se i due ingressi del locale di proprietà esclusiva adibito a officina di autoriparazioni siano da considerarsi “parti comuni” – e quindi ricadenti nel condominio – oppure siano di proprietà esclusiva del condomino. A parere di chi scrive gli ingressi indipendenti sono di proprietà esclusiva del condomino e pertanto non annoverabili tra le “parti comuni” del condominio: l’art. 1117 c.c., infatti, annovera tra le “parti comuni” tutte quelle che siano “necessarie all’uso comune”, cosa che non pare accadere per le due rampe di accesso indipendente che sono adibite a servire il solo locale di autoriparazioni . Ciò posto, il condominio non può andare a deliberare limitando il godimento della proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Resta da verificare se la moto in vendita in luogo della fioriera possa in qualche modo ledere il decoro architettonico del condominio medesimo. La risposta parrebbe essere negativa (anche se occorrerebbe uno sguardo quantomeno al titolo di proprietà e all’eventuale regolamento condominiale per avere contezza piena delle affermazioni): sin dal 1983 esiste quella rampa di accesso e – se avesse leso il decoro architettonico dell’edificio – non si vede perché, in oltre 30 anni, non sia stato fatto nulla per ripristinare lo status quo ante o, addirittura, sia stata data l’autorizzazione alla modifica dell’ingresso indipendente.

Si sottolinea ancora come, per una corretta applicazione dell’art. 1120 c.c., occorra verificare se l’opera (la posa di una fioriera) possa essere annoverata tra le innovazioni. Al silenzio del legislatore sono sopperite varie pronunce della giurisprudenza di legittimità, la quale ha stabilito che “per innovazione in senso tecnico giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione … non possono definirsi innovazioni” (C. Cass., 23/10/1999 n. 11936; conf. 5/10/2009 n. 21256). Ciò posto, la posa di una fioriera non pare annoverabile tra le “innovazioni” in senso tecnico giuridico, ciò che non consentirebbe una applicazione dell’art. 1120 c.c.

In conclusione pertanto:
- il condomino può legittimamente opporsi alla delibera assembleare ribadendo l’esclusiva proprietà della rampa di accesso alla sua unità immobiliare (salvo approfondimento circa il titolo di proprietà e il regolamento condominiale, come esposto sopra), con ciò precisando che il condominio non può andare a limitare il godimento della sua proprietà;
- in caso di accoglimento della delibera, il condomino può impugnarla e farne valere la nullità, ciò che comporta l’assenza del termine di decadenza per l’impugnazione (che l’art. 1137 c.c. fissa in 30 giorni dall’adozione), posto che una siffatta delibera lede tanto il diritto individuale del condomino, quanto il suo godimento della proprietà esclusiva. Si badi però che – in caso di impugnazione – si rende necessaria l’attivazione della procedura di mediazione obbligatoria.

Fabio T. chiede
mercoledì 25/05/2016 - Toscana
“L'assemblea di condominio a approvato quanto segue:
L'assemblea, visto che sono sempre cadute nel dimenticatoio le richieste di cessazione di attività commerciale fatte, dal condominio, nell'arco di diversi anni e che più volte siamo stati presi in giro con promesse non mantenute e visto ,che ,nel caso in cui il fabbricato non adempia una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti,ad un tempo ad abitazione e ad un esercizio commerciale,il criterio dell'utilità sociale,cui è informato l'art. 844 del codice civile,impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini,privilegiando,alla luce alla luce dei principi costituzionali (Cost. Art 14,31 e 47) le esigenze personali di vita connesse all'abitazione,rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali,attività che non sono compatibili con i concetti di quiete, tranquillità,riposo e sicurezza,assolutamente meritevoli di tutela di un immobile destinato a civile abitazione, chiede la cessazione dell'attività di affittacamere .
Preciso,cche entro i 30 giorni dall'assemblea non ce stata alcuna opposizione e che il titolare una volta data la chiave dell camere se ne va a casa sua e ciascuno fa quello che vuole tanto non c'è nessuno che controlla. Visto quanto sopra possiamo far scrivere lettera di di diffida a continuare l'attività.”
Consulenza legale i 01/06/2016
Va preliminarmente detto che sulla qualificazione dell’attività di affittacamere la Corte di Cassazione ha modificato recentemente il proprio orientamento.

Fino a non poco tempo fa, infatti, riteneva che l’attività in questione non potesse essere assimilata ad un’attività commerciale perché non comportava un mutamento di destinazione d’uso dell’unità immobiliare ad uso abitativo e quindi, come tale, era sempre consentita (“l'esercizio dell'attività di affittacamere non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è condotta. Conseguentemente, anche in presenza di regolamento condominiale che vieti di destinare gli appartamenti "ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato", l'attività di bed & breakfast è da ritenersi consentita (…)” (Cass. Civ., sez. II, 20 novembre 2014, n. 24707).

Di recente, invece, con la sentenza n. 109 del 07 gennaio 2016, la Suprema Corte ha modificato il proprio orientamento in maniera più restrittiva, ritenendo, a proposito dell’attività di affittacamere, che detta attività sia “del tutto sovrapponibile [...] a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast” e che pertanto, qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento, non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, salvo, ovviamente, il consenso unanime dei condomini che invece autorizzi la predetta attività nonostante il divieto contrattuale.

Dalle pronunce sopra richiamate si evince chiaramente che l’unico discrimine sta nella volontà dei condomini. Indipendentemente, cioè, dalla qualificazione dell’attività di affittacamere come commerciale o meno, vale sempre la regola generale per cui l’uso che il condominio fa della sua proprietà individuale ed esclusiva non può trovare limitazioni se non nella volontà unanime dei condomini.

Più precisamente, le limitazioni all’uso della proprietà individuale sono consentite solo se trovino la loro fonte in un regolamento condominiale contrattuale – ovvero predisposto dall’originario proprietario dell’immobile ed al quale hanno necessariamente aderito i successivi aventi causa delle singole unità immobiliari – oppure nella volontà assembleare unanime.

Nel caso di specie, pertanto, qualora non vi sia un regolamento condominiale o non sia stata assunta una decisione assembleare all’unanimità che disponga un divieto in merito, non si potrà impedire l’attività privata del condomino, che sarà, comunque, tenuto al rispetto dei limiti di cui all’art. 1122 cod. civ..

Paolo R. chiede
venerdì 10/07/2015 - Veneto
“Vivo in una palazzina di due appartamenti e vorrei sapere se ho il diritto di chiudere il portoncino d'entrata con chiave, visto che anche l' altro condomino è dotato di chiave per l' apertura. Il portoncino è dotato di sistema di apertura elettrica e di serratura manuale.”
Consulenza legale i 15/07/2015
Con riferimento alla vicenda descritta nel quesito, la norma che viene in rilievo è l'art. 1102 del c.c., laddove recita: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".

I comproprietari di un bene, in base a tale norma, possono usare la cosa interamente, senza particolari limitazioni.
Vengono stabiliti per legge solo due limiti fondamentali:
- il divieto di alterare la destinazione della cosa comune;
- il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
La legittimità dell'uso della cosa comune, se manca l'accordo tra le parti, va verificata dal giudice di merito, in base al confronto tra uso diverso e destinazione possibile della cosa.
L'uso da rispettare va inteso come quello attuale, cioè l'ultimo voluto dai partecipanti alla comunione o l'ultimo praticato.
Inoltre, si ritiene ormai comunemente che ciascun comproprietario abbia diritto di trarre dal bene comune una utilità anche maggiore e più intensa rispetto agli altri, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso.

Ciò premesso, sembra che il comproprietario che fa uso della chiave per chiudere il portoncino d'entrata agisca con pieno diritto. Difatti, da un lato, utilizza il bene secondo la sua destinazione, che comprende la chiusura manuale; dall'altro, non impedisce all'altro comproprietario - dotato di copia della chiave - l'uso del portoncino.

Naturalmente, questo ragionamento non è applicabile se tra le parti era intervenuto un accordo (anche solo verbale, ma contenente un serio impegno) in base al quale esse avrebbero dovuto sempre usare il portoncino con la modalità di apertura/chiusura elettrica: in questo caso, prevarrebbe il contenuto dell'accordo, e i comproprietari sarebbero tenuti ad attenersi ad esso.

Se la gestione del portoncino comune crea dissapori tra i due comproprietari, è consigliabile redigere un regolamento ai sensi dell'art. 1106 del c.c., che andrà approvato con il consenso di entrambi, e che disciplinerà l'uso futuro del bene.
Per avere aiuto nella redazione del regolamento ci si può rivolgere ad un professionista, come un amministratore di condominio, che certamente ha esperienza in materia.

ENNIO M. chiede
sabato 18/10/2014 - Lazio
“In un condominio composto di 7 unità immobiliari esiste una zona destinata a posti auto scoperti per sole 6 unità. Il rogito dei 6 condomini riporta i dati esatti del posto auto asservito all'appartamento. Nel rogito del settimo condomino non risulta nulla: egli dispone di un accesso privato, carrabile, e sul quale paga la relativa tassa, direttamente nel giardino privato. Il condomino, a sue spese, pensa alla manutenzione del suo cancello.
E' stata deliberata la sostituzione del cancello carrabile dell'area destinata a posti auto scoperti con altro similare ed automatizzato, decisione unanime dei presenti in assemblea e non impugnata dagli assenti, ai quali è stato recapitato il verbale dell'assemblea nei modi previsti dalle vigenti norme.
Il settimo condominio non utilizza il cancello carrabile dei parcheggi, tanto che non possiede neanche la chiave, né ha motivi di accedere all'area, neanche dalla parte interna confinante con l'ingresso pedonale della palazzina.
QUESITO:
La sostituzione del cancello deve essere addebitata ai soli condomini che hanno il posto macchina assegnato, oppure anche al settimo?
Se anche il settimo condomino deve corrispondere la quota parte, ha diritto a vedersi riconosciuta la realizzazione di un posto macchina? La suddivisione delle spese deve essere fatta in ragione dei millesimi di proprietà o in parti uguali, visto che la parte asservita a parcheggio non ha quota millesimale?
Attendo una risposta.
Grazie”
Consulenza legale i 27/10/2014
L'art. 1117 del c.c. dice che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio le aree destinate a parcheggio "se non risulta il contrario dal titolo" (inteso come titolo di acquisto del bene immobile posto in condominio).
Nel caso proposto, in base ai dati forniti nel quesito, si evince che la zona destinata a parcheggio risulta in comune solo a 6 dei 7 condomini: il settimo non risulta proprietario di quel bene, comune agli altri. In altre parole, il "titolo" di acquisto dell'unità immobiliare prevede che quella parte del condominio (parcheggio) - che sarebbe per sua natura bene condominiale per tutti -, nel caso specifico del settimo condomino non lo sia.
Ciò implica che tale condomino non sarà tenuto a sostenere alcuna spesa relativa a manutenzione di aree di cui non è neppure parzialmente proprietario.

Anche laddove si potesse ipotizzare che l'area adibita a parcheggio sia comunque un bene comune a tutti e 7 i condomini, si delineerebbe la fattispecie prevista dal terzo comma dell'art. 1123 del c.c., ossia la situazione in cui esiste un'opera/impianto destinato a servire una parte dell'intero fabbricato: in questo caso, le spese relative alla manutenzione di quel bene sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, con esclusione, quindi, di chi non lo utilizza. Il settimo condomino privo di posto auto sarebbe comunque esonerato dalla partecipazione alla spesa relativa al cancello, di cui non fa uso in alcun modo.

Quanto alla questione della suddivisione delle spese di rifacimento del cancello tra i 6 condomini che lo utilizzano, non esistendo una tabella millesimale specifica, ci si deve rifare alle regole generali.
La sostituzione di un cancello con uno automatizzato non è generalmente considerato dalla giurisprudenza come un'innovazione, trattandosi di un'intervento sul bene comune ne rende più comodo il godimento (v. ad esempio Cass. civ. n. 9999/1992, "in tema di condominio di edifici la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con un cancello o con una sbarra comandati elettricamente e con consegna del congegno di apertura e di chiusura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell'assemblea dei condomini, attinenti all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, e non incorre, pertanto, nel divieto stabilito dall'art. 1120, secondo comma, c.c. per le innovazioni pregiudizievoli delle facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune, né alterandone la funzione o la destinazione").
La suddivisione delle spese va operata secondo la regola stabilita dall'art. 1123 c.c., in base al quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Quindi, i criteri da seguire sono i seguenti:
- criterio convenzionale stabilito dai condomini stessi (che, ad esempio, possono decidere di dividere le spese in parti uguali);
- in mancanza di accordo dei condomini, suddivisione in base ai millesimi di proprietà secondo la tabella generale.
Nel caso di specie, per ragioni di equità (il parcheggio è utilizzato in maniera paritaria dai 6 condomini, con posti auto - si presume - identici), sarebbe opportuno dividere l'importo in sei parti uguali, ma tale decisione, come già detto, spetta ai condomini.

Agnese chiede
domenica 29/04/2012 - Lombardia
“Vorrei chiedere all'assemblea condominiale il permesso di erigere una serra\giardino d'inverno, sul mio terrazzo, che non si trova all'ultimo piano ma al terzo (il palazzo e' di cinque piani l'ultimo e' un attico con terrazzo). Di che tipo di maggioranza avrei bisogno? Art. 1136 due terzi o art. 1120 un terzo? Grazie e cordiali saluti. Agnese”
Consulenza legale i 03/05/2012
L'opera descritta nel quesito rientra nel novero delle c.d. innovazioni di cui all'art. 1120 del c.c. primo comma.
Le deliberazioni che hanno ad oggetto le predette innovazioni necessitano di un'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 del c.c. secondo comma).
Inoltre, relativamente all'opera descritta nel quesito, è opportuno ricordare che la Corte di Cassazione è intervenuta con una recente pronuncia, la n. 18507 dell'11.5.2011, con cui ha ribadito che la trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri perimetrali in veranda, o di un terrapieno et similia mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica o altri elementi costruttivi, non costituisce intervento di manutenzione straordinaria, di restauro o pertinenziale, ma è opera già soggetta a concessione edilizia e attualmente a permesso di costruire.

Francesco B. chiede
sabato 23/10/2010
“In un vasto complesso di elevata qualità in costruzione(già realizzate in circa 20 anni 9 Res.ze)i singoli Reg.ti Cond.li hanno via via recepito quanto stabilito nel più generale Reg.di Comprensorio che tra le altre prescrizioni impone una tipologia di tende da sole per i balconi.Accade che,consegnati da poco gran parte degli immobili dell'ultima Res.za,si è constatato che questa presenta caratteristiche costruttivo-architettoniche notevolmente differenti:piano mansarda a forma triangolare anzichè schiacciata e più alta e con doppie finestre ai due estremi;entrambi i prospetti privi di balconi aggettanti e,in particolare,quello interno presenta al 2° piano una balconata continua per tutta la lunghezza (mt.450 ca);lo spazio fra i due corpi di fabbrica della Res.za trovandosi del 1° piano,oltre a essere privo delle aiuole risulta diviso in ben 16 cortiletti frontisti (8+8) di mq.50 ca.separati fra loro sui tre lati da muri alti mt.1,90. Ora,proprio tale ultima caratteristica costruttiva ha creato la c.d. "galleria del vento" dei test auto o come una canna di fucile per la cartuccia:essendo a ridosso dei Monti Peloritani i frequenti venti di Nord-Ovest e Nord-Est vi si gettano con tale violenza da sradicare e trasportare anche a notevole distanza stendibiancheria,poltroncine/tavoli da giardino,ecc. con grave rischio ma in pratica rendendo impossibile la quotidianità del vivere all'aperto nei detti spazi che sono circa metà superficie di ogni appartamento.Stanti la assoluta diversità/difformità nella tipologia costruttiva/architettonica rispetto a tutte le altre nonchè la inappropriatezza/inadeguatezza delle comuni tende da sole (da sostituire con maggiore frequenza,ecc.) e le notevoli limitazioni nel diritto di fruire legittimamente l'immobile acquistato nonchè il fondato/concreto dubbio che lo standard qualitativo prospettato ex ante per Messina in realtà ne risultasse sminuito;nel corso di incontri informali e di due regolari Assemblee era stata avanzata la proposta di adottare in luogo delle tende e solo per la porzione esterna alle cucine una copertura autoportante in travetti di legno e fasce di alluminio apribili di un Marchio noto in Europa, scongiurando così l'effetto "kasbah" o di mercatino rionale data l'apertura di ben 16 tende tutte orizzontali!:siffatta proposta illustrata alla ditta costruttrice/venditrice veniva condivisa per iscritto perchè ritenuta migliorativa e in linea con gli elevati standard di qualità dell'intero Comprensorio;ma uno dei Condòmini ha eccepito che trattandosi di Reg.to Cond.le contrattuale,occorressero 1000/1000mi e con ciò la discussione si è conclusa prima ancora di cominciare! Allo scrivente invece sembra che poichè tali cortili a livello configurano parti di uso esclusivo aventi lo scopo di ampliare il godimento e l'uso dell'appartamento cui sono annessi,ove in luogo delle tende si adottasse siffatta copertura autoportante in legno/alluminio non si avrebbe una innovazione bensì una semplice modifica tendente a potenziare/rendere più comodo il godimento degli appartamenti (16 su 32) posti a 1° piano.Per tutte queste ragioni,tenendo presente soprattutto la spiegata specificità, è opinione dello scrivente che vada negata anzitutto la legittimità della assimilazione totale ed assoluta di tale ultima Res.za in uno con l'esigenza di adottare legittimamente ogni utile modificazione per il pieno esercizio del diritto di proprietà in difformità a quanto statuito in entrambi i Regolamenti (apprezzato dalla Ditta) e, quindi, a ciò bastando anche 501,00/1000mi in luogo dell'unanimità. O no? Grazie dell'attenzione.”
Consulenza legale i 24/10/2010

La questione proposta è molto complessa e di non rapida soluzione.
Indichiamo però, in generale, le maggioranze necessarie in alcune situazioni che sembrano rilevare nel caso in esame.

Innovazioni: le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dall'articolo 1120, comma 1, devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.).

Modifica di regolamento condominiale, limitatamente alle parti che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (ad esempio, quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali): modificabili con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, commi 2 e 3 c.c.

Modifica di regolamento condominiale, laddove viene incisa la sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad esempio, modifica dei criteri di ripartizione delle spese): modificabili solo per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini.


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    Collana: Trattato dir. civ. Cons. naz. notariato
    Pagine: 224
    Data di pubblicazione: febbraio 2014
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    Lo studio della contitolarità dei diritti reali nella sua configurazione di comunione ordinaria (caratterizzata dai due elementi inderogabili della organizzazione in quote singolarmente alienabili e della soggezione a scioglimento) consente di osservare le diverse comunioni tipiche a regime speciale con uno sguardo d'insieme e di individuare tra di esse collegamenti, affinità, differenze. L'argomento impone un'attenzione ai precedenti storici senza la quale risulta difficile... (continua)

  • La prelazione nelle comunioni

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    La rilettura in chiave promozionale della prelazione ereditaria conduce a superare antiche contrapposizioni alle quali l’istituto è rimasto ancorato in nome di una assoluta quanto astratta libertà di disposizione che non trova riscontro nei principi del sistema vigente. La prelazione non si contrappone all’autonomia negoziale ma la valorizza orientandola alla massima attuazione della solidarietà costituzionale, secondo la vocazione sociale connaturata alla... (continua)