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Articolo 843 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Accesso al fondo

Dispositivo dell'art. 843 Codice civile

Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità (1), al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune (2).

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.

Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale [896 3].

Note

(1) L'ingresso al fondo può essere disposto dal giudice, se il proprietario non lo consente.
(2) L'accesso è limitato, per tempi e modi, allo stretto indispensabile per l'attuazione dei lavori.

Ratio Legis

La disposizione deroga al principio per cui il titolare può impedire a terzi l'accesso al fondo. La natura giuridica del rapporto tra il proprietario e chi sia interessato ad entrare nel fondo consiste in un' obligatio propter rem o, comunque, in un puro limite del diritto di proprietà. Sono, in ogni caso, due i criteri per l'accesso al fondo altrui: l'uno è consiste nell'assoluta necessità di accedere al fondo, l'altro nella proporzionalità del danno subito dal titolare a tutto vantaggio per il terzo.

Brocardi

Ius excludendi omnes alios

Spiegazione dell'art. 843 Codice civile

La facoltà di chiudere il proprio fondo

L' art. 841 del c.c. consacra un principio tradizionale, già formulato dall'art. 442 del codice del 1865, e che è il riflesso della facoltà di esclusione del proprietario. La formula della nuova norma è più precisa di quella della norma brogata: in quest'ultima, infatti, si facevano salvi i diritti di servitù spettanti ai terzi e la riserva da un lato era troppo ristretta, perchè il diritto di chiudere il proprio fondo deve lasciare e lascia integri tutti i diritti di terzi, di qualunque natura essi siano, e non solo quelli di servitù; dall'altro lato, del tutto pleonastica. Con l'espressione "in ogni tempo", inserita nella nuova norma, viene strettamente ricollegata la facoltà di chiudere il fondo con il diritto di proprietà, di cui essa fa parte, e se ne mette in evidenza l'imprescrittibilità.


L'esercizio della caccia e il limite al diritto di proprietà

La chiusura del fondo costituisce un presupposto in base al quale, in concorso con altre circostanze, il proprietario può impedire l'accesso ad estranei, per l'esercizio della caccia. Non basta, però, a tal fine che il fondo sia comunque chiuso: l'art. 842, comma 1, rimanda alla legge sulla caccia. Questa prescrive che il fondo sia chiuso completamente da mura, rete metallica o altra effettiva chiusura, di altezza non minore di m. 1,80 o da corsi d'acqua della profondità di almeno m 1,50 e della larghezza di almeno m. 3 (art. 28 T. U. approvato con R.D. 31 gennaio 1931, n. 117).

In mancanza di chiusura nei modi predetti, l'esercizio della caccia non può essere impedito se non in casi particolari, come risulta dal coordinamento dell'art. 843 commi 1 e 2 con le disposizioni contenute nelle leggi speciali.

Vi sono, infatti, ipotesi considerate nella legge sulla caccia e ipotesi considerate anche nell'art. 843 o esclusivamente in tale articolo.

Per le ipotesi considerate nella legge speicale, non c'è dubbio che le disposizioni ad esse relative non possano ritenersi abrogate, nè espressamente nè tacitamente, dal nuovo codice. Pertanto è vietata la caccia, contro il consenso del proprietario, nelle appartenenze di ville, abitazioni, parchi (art. 28 cit.); sui laghi e negli stagni di proprietà privata, anche aperti, è vietato porre, contro il divieto del proprietario, imbarcazioni, tine o altro natante per la caccia (art. 30).

L'art. 843 concede al proprietario la facoltà di opporre l'esercizio della caccia a chi non è munito di licenza rilasciata dall'autorità. Tale facoltà, pur non essendo contemplata dalla legge speciale, viene ad estendere l'ambito delle limitazioni all'esercizio della caccia, accrescendo i poteri del proprietario. Indirettamente, in tal modo, il proprietario, limitatamente alla propria sfera giuridica e alla tutela del proprio diritto, realizza anche l'interesse pubblico al controllo sui portatori di armi. L'Amministrazione si serve di solito del propri agenti, che possono elevare contravvenzioni a carico di coloro che non sono muniti di regolare licenza, ma anche questo può essere un mezzo supplementare per evitare l'esercizio della caccia senza licenza perchè, concedendo la facoltà di opposizione a tutti i proprietari, si viene praticamente a rendere quasi impossibile la caccia stessa. Dunque la disposizione contenuta nella norma in esame, più che a tutela dell'interesse privato, viene dettata per la tutela dell'interesse pubblico.

L'articolo 843 concede, infine, al proprietario la facoltà di opporsi all'esercizio della caccia, anche se il fondo non è chiuso nei modi anzidetti, quando vi siano colture in atto suscettibili di danno. La disposizione è dettata nell'interesse del proprietario e a tutela, anche, dell'agricoltura. La legge speciale (art. 30) adopera una formula diversa, sancendo i divieto della caccia nel periodo in cui possa danneggiare le colture. Le due disposizioni hanno diversa portata: quella contenuta nella legge speciale fa riferimento a periodi nei quali le colture possono essere danneggiate, e quindi adotta un criterio, entro certi limiti, astratto; quella contenuta nell'art. 843 si riferisce alla suscettibilità attuale di danno alle colture, e perciò adotta un criterio di massimo grado. Naturalmente deve prevalere la disposizione contenuta nell'art. 843, non fosse altro perchè è di data posteriore.

Qualche dubbio può sorgere, in merito all'applicazione di tale disposizione, per quanto riguarda la determinazione dell'attuale suscettibilità di danno alle colture: certo si tratta di una questione di fatto, che dovrà essere risolta dal magistrato, per stabilire se debba ritenersi illegittima l'opposizione del proprietario o l'attività del cacciatore, con conseguente condanna ai danni dell'uno o dell'altro, se vi siano stati danni. Ma si devono segnare i limiti entro cui il giudizio del magistrato va contenuto: è stato autorevolmente sostenuto che il proprietario possa opporsi all'esercizio della caccia quando sul fondo vi sia una coltura in atto, affermandosi, quindi, il criterio secondo cui ogni coltura in atto deve ritenersi di suscettibile di danno.

Ma il testo legislativo viene cosi modificato, con una interpretazione estensiva non giustificabile. La legge non dice « quando vi sia coltura in atto », ma dice quando « vi siano colture in atto suscettibili di danno »: l'attualità, dunque, non riguarda l'esistenza delle colture, ma la loro suscettibilità di danno. D'altra parte, se la norma è dettata nell'interesse dell'agricoltura, ammessa l'ipotesi che delle colture attualmente esistenti possano non essere suscettibili di danno, non si vede perchè estendere la tutela anche a questa ipotesi.


L'esercizio della pesca

Anche per quanto riguarda la pesca, in base all'art. 33 T.U. citato, che punisce colui che pesca nelle acque di proprietà privata, l'art. 843 stabilisce che per l'esercizio della pesca occorre il consenso del proprietario. Le ragioni del proprietario sono qi tutelate più energicamente di quanto non lo siano rispetto alla caccia. Il terzo non ha nessuna facoltà: la sua attività, dunque, sarà sempre illegittima se non autorizzata dal proprietario.


La tutela dei diritti di persone diverse dal proprietario

Al proprietario si sostituirà – naturalmente – sia per il lato positivo (facoltà di autorizzare) che negativo (facoltà di opporsi) chiunque abbia l'effettivo godimento, e quindi il possesso, del fondo: sia titolare di un diritto reale (es.: usufruttuario), sia titolare di un diritto personale (es.: locatario). Anche in questi casi, tuttavia, la tutela può riguardare il diritto di proprietà: se si tratta, infatti, di un diritto reale, questo non potrà che essere uno ius in re aliena, che avrà il suo fondamento nella proprietà, sì che le facoltà spettanti al titolare del diritto reale possono ritenersi come derivate dal proprietario; se si tratta, invece, di un diritto personale, il proprietario sarà sempre da considerare come protagonista, perchè, di solito, egli è tenuto a garantire il pacifico godimento della cosa, oltre a garantire il possessore dalle molestie che ne diminuiscono l'uso e il godimento, e ad assumere la lite, contro il terzo, qualora sia invece chiamato al posto del possessore che deve essere estromesso.

Qualora il proprietario, nei casi predetti, si sia riservato un diritto di godimento sulle acque, il permesso di esercitarvi la pesca deve essere concesso da lui e non dal possessore.


Il divieto di penetrare nell'altrui fondo recinto e le sue limitazioni

Il divieto di penetrare nel fondo recinto è presidiato energicamente dall' art. 637 del c.p.. Tuttavia, anche al di fuori del casi già menzionati, la facoltà del proprietario di impedire ai terzi l'accesso nel proprio fondo subisce delle limitazioni, nell'interesse pubblico e di altri privati.

Sotto il primo profilo, si deve ricordare la limitazione nascente dalle disposizioni contenute negli artt. 7 e 8 della L. 25 giugno 1865, n. 2359 sull'espropriazione per causa di pubblica utilità. In base ad essa gli ingegneri, gli architetti ed i periti incaricati della formulazione del piano di massima per l'espropriazione, possono introdursi nelle proprietà private e procedere alle operazioni necessarie alla preparazione di tale piano, purchè siano muniti di un decreto del prefetto o del vice prefetto: chi si opponga od ostacoli tali indagini incorre in sanzioni penali.

Il principio riceve applicazione in varie leggi speciali: si possono citare l'art. 1 cap. R. D. 20 maggio 1926, n. 1154; art. 1 R. D. 13 agosto 1926, n. 1907; art. 20 R.D. 29 luglio 1927, n. 1443; art. 97 T.U. sulle acque pubbliche approvato con R.D. 11 dicembre 1932, n. 1775.

Ma vi sono casi in cui la limitazione della facoltà di vietare l'accesso è dettata a tutela dell'interesse dei privati: l'art. 844 disciplina tali ipotesi, coordinando le disposizioni contenute negli artt. 592 e 713 codice del 1865, e integrandole con opportune generalizzazioni.

La prima ipotesi va ricollegata ai rapporti di vicinato: il proprietario deve permettersi l'accesso e il passaggio nel suo fondo al proprietario vicino al fine di riparare un muro o altra opera propria o comune (art. 844 del c.c.). Salvo qualche lieve ritocco di natura formale, viene integralmente riprodotta la disposizione contenuta nel citato art. 592, codice del 1865.

La seconda ipotesi prescinde anche dai rapporti di vicinato. L'art. 713 codice del 1865 concedeva al proprietario di sciami d'api il diritto di inseguirli nel fondo altrui; l'art. 844 obbliga il proprietario del fondo di permettere l'accesso non solo se si tratti di riprendere sciami d'api, ma qualsiasi animale che, sfuggendo alla custodia, si sia riparato in tale fondo, e anche per qualsiasi causa propria. Disposizioni speciali, tuttavia, sono dettate per gli sciami d'api (art. 924 del c.c.) e per gli animali mansuefatti, non già al fine di estendere la facoltà di inseguimento nel fondo altrui ad ipotesi già comprese nella disposizione generale, ma piuttosto al fine di limitare nel tempo la possibilità di esercizio di tale facoltà: due giorni e venti giorni rispettivamente.

Il solo presupposto per l'esercizio della facoltà di accesso è che si voglia recuperare una cosa propria di colui che si voglia accedere nel fondo. Il permesso, dunque, potrebbe essere rifiutato se si trattasse di res nullius o di res derelicta. Così se qualcuno ha gettato, animo derelinquendi, la cosa propria sul fondo altrui, non può pretendere di ottenere il permesso che avrebbe (nuovamente) lo scopo di acquistare mediante occupazione la proprietà della cosa abbandonata, non di riavere il possesso della cosa propria. E nemmeno può esercitare l'azione di rivendicazione, perchè manca il presupposto fondamentale, la proprietà.

Si capisc ehe l'estraneo può acquistare la proprietà della cosa nullius o derelicta che si trovi nel fondo altrui, anche senza o contro la volontà del proprietario del fondo (sempre che questi non giunga in tempo ad acquistarla per occupazione), ma in questo caso andrà incontro alle conseguenze civili e penali del suo atto illecito.

Anche nei casi in cui la richiesta di permesso di accedere al fondo è legittima, il proprietario può tuttavia legittimamente impedire l'accesso, consegnando la cosa o l'animale (art. 844, ultima parte alinea 3). se il permesso di accedere nel fondo venga illegittimamente negato, non potrebbe incorrere nelle sanzioni penali di cui agli artt. 392 e 393 c.p. L'arbitrio del proprietario deve essere riconosciuto e dichiarato dal magistrato, e il terzo potrà fare ricorso « alle azioni rivendicatorie e di risarcimento ».


Il risarcimento del danno causato dall'accesso

L'art. 844, alinea 2, dispone che se l'accesso provoca danno, è dovuta al proprietario un'adeguata indennità. La disposizione dettata per i casi previsti dallo stesso articolo ha carattere generale e discende dai principi generali. Il permesso di accedere al fondo non può considerarsi come permesso di danneggiare il fondo, o come preventiva rinuncia al diritto di chiedere il risarcimento dei danni. E neppure il diritto di accedere sul fondo altrui può considerarsi come diritto di danneggiare il fondo, o come causa di esenzione dall'obbligo del risarcimento.

Ne discende che l'obbligo di risarcimento grava anche su coloro che hanno il diritto di esercitare la caccia nei fondi altrui, o su coloro che hanno ottenuto il permesso di esercitare la caccia o la pesca.


Applicabilità delle sanzioni penali

L'applicazione delle sanzioni civili a carico del proprietario che rifiuti o contrasti l'accesso illegittimamente o di coloro che illegittimamente o contro la volontà del proprietario si introducono nel fondo altrui, non esclude l'applicazione di sanzioni penali, in tutti quei casi in cui le circostanze di fatto integrano un reato.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

411 Determinati nell'art. 842 del c.c. i limiti del potere inibitorio del proprietario del fondo nei riguardi di chi intenda esercitarvi la caccia o la pesca, si disciplinano nell'art. 843 del c.c. due casi di accesso coattivo, che costituiscono una limitazione della proprietà fondiaria, senza per altro dar luogo a veri e propri rapporti di servitù. 11 primo caso, regolato dal codice del 1865 in tema di servitù legali (art. 592), concerne l'obbligo del proprietario di permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, quando ciò sia necessario per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino o anche comune. L'altro caso concerne il ricupero di cose, proprie nel fondo altrui. In termini più generali di quelli stabiliti dall'art. 713 del codice precedente, il quale si limitava a consentire l'accesso al proprietario di sciami di api e di animali mansuefatti, il nuovo testo, con maggior riguardo alle esigenze insite nei rapporti di vicinanza, consente l'accesso a chi voglia riprendere la cosa sua che accidentalmente vi si trovi o l'animale che vi si sia riparato, sfuggendo alla custodia.

Massime relative all'art. 843 Codice civile

Cass. civ. n. 5012/2018

Gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell'art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo ad un'obbligazione "propter rem", non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all'accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare.

Cass. civ. n. 7768/2011

A norma dell'art. 843 c.c., il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune; ove, però, nel relativo giudizio insorgano contestazioni, il giudice è tenuto a verificare l'esistenza dei presupposti che legittimano il vicino ad esercitare tale potere di accesso ovvero la liceità dell'opera.

Cass. civ. n. 1908/2009

In materia di rapporti di vicinato, la previsione dell'art. 843 cod. civ. - secondo cui il proprietario è tenuto a permettere l'accesso o il passaggio nel suo fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell'immobile di sua proprietà - configura un'obbligazione "propter rem", cui corrisponde l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l'obbligo per il medesimo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita.

Cass. civ. n. 28234/2008

In tema di accesso al fondo altrui per l'esecuzione di interventi edilizi (nella specie realizzazione di una canna fumaria), ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio.

Cass. civ. n. 17383/2004

In tema di limitazioni legali della proprietà, gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell'art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo a un'obbligazione propter rem non possono determinare la costituzione di una servitù. (Nella specie, la Corte ha escluso il possesso della servitù di passaggio invocata dai ricorrenti che avevano utilizzato il fondo del vicino collocandovi una scala attraverso cui raggiungevano — in mancanza di altri accessi — il lastrico solare dell'immobile di loro proprietà per eseguire i lavori di manutenzione o riparazione).

Cass. civ. n. 8544/1998

L'art. 843 c.c. che fa obbligo al proprietario di consentire l'accesso ed il passaggio nel suo fondo, sempreché ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune, costituisce norma di stretta interpretazione (art. 14 preleggi) e, pertanto, non comprende la possibilità di effettuare scavi nel fondo stesso nonché opere concernenti la parte del muro che è al di sotto del piano di campagna.

Cass. civ. n. 2274/1995

L'obbligo del proprietario di permettere, ai sensi dell'art. 843 c.c., l'accesso ed il passaggio nel suo fondo quando questi siano necessari per la costruzione o riparazione di un muro od altra opera propria del vicino o comune non si ricollega ad una servitù a carico della proprietà esclusiva ma ha i caratteri di un'obbligazione propter rem che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transuente del vicino e che ha per contenuto la prestazione del consenso all'accesso ed al passaggio, che il soggetto obbligato è tenuto ad adempiere indipendentemente dall'accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia, non trattandosi della costituzione di un diritto in re aliena, è meramente dichiarativa e non costitutiva. (Nella specie, si trattava dell'accesso al tetto condominiale attraverso una mansarda del proprietario dell'ultimo piano per la manutenzione dell'antenna televisiva centralizzata e del vaso di espansione dell'impianto termico comune).

La necessità, di cui all'art. 843 c.c. subordina il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune, non deve essere riferita all'opera da compiere ma all'accesso ed al passaggio.

Cass. civ. n. 3222/1982

L'obbligo imposto dall'art. 843 c.c. al proprietario di consentire al vicino l'accesso al suo fondo, al fine di eseguire la costruzione e la riparazione di un muro e di altra opera, e la corrispondente facoltà riconosciuta al vicino medesimo di accedere al fondo per eseguire dette attività, hanno natura di limitazioni legali della proprietà e possono essere disciplinate, in base al principio della libera autonomia contrattuale, da apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati, sia per quanto attiene alle modalità di svolgimento e alla durata del passaggio, e all'eventuale occupazione del fondo, sia per quanto riguarda il pagamento di un'indennità, intesa come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione.

Cass. civ. n. 774/1982

L'accesso al fondo del vicino — consentito dall'art. 843 c.c. qualora sia necessario per la costruzione di un'opera — permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato dal deposito di cose, necessariamente strumentale alla costruzione, con la conseguenza che, a necessità terminata, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante — cui, sin dall'inizio, fa carico l'obbligo del ripristino — ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza (salva l'indennità nel caso di danni).

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relative all'articolo 843 Codice civile

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William R. chiede
mercoledì 20/04/2016 - Veneto
“Buon giorno .
Faccio seguito al quesito n 15852, e vostra cortese risposta.
Mi sembra opportuno specificare che il livello originario tra il condominio e la mia proprietà erano uguali, solo in seguito alla costrizione di questo il livelle del terreno del condominio è stato alzato. Nelle vostra spiegazione, non mi sembra risulti contemplata tale situazione.
Il muro di sostegno è stato messo in sicurezza con idonei tiranti, indi l’urgenza prospettata, non esiste più. Comunque considerando che i lavori fatti su entrambe le parti sarebbero più agevoli e meno dispendiosi, dare l’accesso potrebbe / dovrebbe essere un obbligo in considerazione della ridotta mobilità dei mezzi nella proprietà vicina.
Sorgono quindi dei problemi di ordine pratico. Lo scavo delle fondazione delle muro comporterebbe che il terreno di risulta venga portato via o depositato sul terreno di mia proprietà essendo lo spazio disponibile del condominio veramente esiguo.
(Ho l’obbligo di detenere il terreno del condominio in deposito, visto che mi stravolgerebbe l’intero piazzale composto da stabilizzato che si impasterebbe col terreno stesso ?)
L’intervento potrebbe forse comportare il rifacimento di parte della fognatura e sottoservizi del condominio, con conseguenze di possibili svernamenti sulla mia proprietà in quanto la linea fognaria potrebbe essere contenuta dal muro stesso .
Per quanto mi riguarda mi verrebbe interdetto l’accesso alla strada esterna, forti disagi per un tempo ancora non determinato, per ben tre nuclei famigliari con le rispettive autovetture e a un cantiere a causa di ristrutturazione del fabbricato.
Stante la sentenza 1908/2009 “ In materia di rapporti di vicinato, la previsione dell’ art 843 c.c. – secondo cui il proprietario è tenuto a permettere l’accesso o il passaggio sul fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell’immobile di sua proprietà – configura un’obbligazione “ propter rem “ , a cui corrisponde l’obbligo per il vicino di versare un’adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l’obbligo per il medesimo di ripristinare lo stato dei luoghi a opera finita “
Tale sentenza è da considerarsi costante, nella giurisprudenza ?
Esistono dei parametri per quantificare il danno in considerazione che il danno è anche di natura soggettiva e aleatoria e non sempre di facilmente comprovabile in sede giudiziaria ( mancato transito alla strada di accesso – ingombro del piazzale – eventuale deposito di merci e cose – durata dei lavori allo stato indeterminabili in conseguenza al tipo d’opera e all’impresa impegnata – opere provvisionali già in essere pur limitate ).
Tale intervento, a detta del rappresentante del condominio, sembrerebbe interessare alcuni plinti e tubature sulla mia proprietà, come se volessero allargare l’ala di fondazione, in quanto probabilmente gli è reso difficile sulla loro proprietà. ( la questione non è del tutto chiara )
Cosa ne pensate ?
Per quanto mi risulta la sentenza Cass n 8544/1998 non permette di effettuare scavi sul fondo del vicino, ne opere di fondazione.
Tale sentenza è costante ?”
Consulenza legale i 28/04/2016
Si procede a rispondere ai singoli quesiti.
1. Nel caso in cui il dislivello tra fondo superiore e fondo inferiore non abbia origine naturale, bensì venga creato dai proprietari di uno dei due fondi, non può trovare applicazione il dettato di cui all'art. 887 del c.c., poiché tale norma disciplina solamente l'ipotesi in cui il dislivello sia di origine naturale (cfr. Cassazione civile, Sez. III, 17 marzo 2005, n. 5762 "la fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia d'origine naturale").
Come già indicato nella risposta precedente, nel caso in cui il dislivello venga creato da uno dei due proprietari, l'obbligo di costruzione e manutenzione del muro di sostegno incombe su quest'ultimo proprietario, la cui attività ha appunto fatto emergere l'esigenza di erigere un muro.
In questo senso la Giurisprudenza ha affermato che:
a) "se il dislivello, invece, è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, l'obbligo della costruzione e della manutenzione del muro di sostegno incombe su quest'ultimo, che risponde ex art. 2053 c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina" (cfr. Cassazione civile, Sez. III, 17 marzo 2005, n. 5762);
b) "la fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale. Se il dislivello, invece, è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, rendendo indispensabile la costruzione di un muro di sostegno, l'obbligo della relativa conservazione incombe su quest'ultimo" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 21 febbraio 2007, n. 4031).
Pertanto, il condominio, il quale ha creato un dislivello tra i fondi (che prima non esisteva), così come ha sostenuto doverosamente le spese per la costruzione del muro di contenimento, ora deve provvedere alla manutenzione dello stesso, ai sensi dell'art. 2053 del c.c., il quale prevede che: "il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione".
In sostanza, alla luce dell'elemento in fatto fornito tramite questa seconda richiesta di consulenza, le spese per la manutenzione del muro non sembrano doversi ripartire tra i proprietari dei due fondi in virtù dell'art. 887 del c.c., bensì sembra che esse debbano ricadere per intero sul condominio, il quale, si ribadisce, ha costruito il muro in seguito alla realizzazione del piano rialzato.
Tuttavia, seppure, come chiarito, in generale le spese spettano al condominio che ha realizzato il muro, occorre ribadire che nel caso in cui il muro realizzato dal condominio si trovi nel suo fondo, il condominio stesso potrebbe pretendere che il proprietario del fondo vicino contribuisca alle spese per la manutenzione, nel caso in cui si ravvisasse una responsabilità in capo a quest'ultimo: "nel caso in cui l'esigenza di rifacimento di un muro di recinzione posto tra due fondi a dislivello, di proprietà esclusiva di uno solo dei confinanti per essere interamente compreso sul suo fondo, sia determinata da condotte concorrenti di entrambi i proprietari, le relative spese di ricostruzione e consolidamento vanno poste a carico degli stessi in relazione alle rispettive responsabilità per il mutamento dello stato dei luoghi, ai sensi degli artt. 2043 e 1227 c.c., restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 887 c.c., il quale attiene al regime delle spese nella diversa ipotesi di comunione del muro a dislivello" (cfr. Cassazione Civile, Sez. III, 31 agosto 2015, n. 17305).
2. Si conferma che ricorre l'obbligo di consentire l'accesso al vicino per la realizzazione dei lavori sul muro di sostegno, nel caso in cui tale ingresso e transito nel fondo sia "necessario" per la realizzazione degli stessi lavori.
Questo è il parametro fornito dalla Giurisprudenza di legittimità: "in tema di accesso al fondo altrui per l'esecuzione di interventi edilizi (nella specie realizzazione di una canna fumaria), ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 26 novembre 2008, n. 28234).
Ancora, "ai fini del riconoscimento della necessità cui l'art 843 c.c. subordina la concessione dell'accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Ne consegue che, ove egli pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi "aliunde" l'invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1801).
Nel caso di specie, in considerazione del fatto che il condominio avrebbe una "ridotta mobilità dei mezzi" sul proprio fondo - come evidenziato nella formulazione del quesito - potrebbe risultare difficile dimostrare che non ricorrano i requisiti della necessarietà dell'accesso e del transito dei mezzi.
3. Il principio contenuto nella sentenza richiamata nella formulazione del quesito (Cassazione Civile, Sez. II, 27 gennaio 2009, n. 1908) - la quale afferma che "in materia di rapporti di vicinato, la previsione dell'art. 843 c.c. - secondo cui il proprietario è tenuto a permettere l'accesso o il passaggio nel suo fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell'immobile di sua proprietà - configura un'obbligazione "propter rem", cui corrisponde l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l'obbligo per il medesimo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita" - è certamente da ritenersi consolidato.
Infatti, il nostro ordinamento prevede un meccanismo che indennizzi il disagio ed i danni subiti per il sacrificio del proprio diritto di proprietà; in particolare, l'art. 843 del c.c., comma 1 e 2, stabilisce che:
"[I]. Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
[II]. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità".
Come correttamente evidenziato, è difficile rinvenire dei parametri generali che possano applicarsi a situazioni concrete così differenti tra loro; per tale motivo, la Giurisprudenza affida ad un giudizio di equità la quantificazione della indennità.
Chiaramente tale indennità sarà certamente determinata altresì dall'allegazione dettagliata dei singoli danni subìti, poiché, appunto, ogni situazione è differente rispetto alle altre.
4. Con riferimento alla possibilità si scavare nel fondo del vicino al fine di estendere la fondazione del muro, si ritiene che il nostro ordinamento non configuri un obbligo in capo al vicino di prestare necessariamente il consenso in tale direzione.
Infatti, la pronuncia della Cassazione richiamata (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474) stabilisce che "l'obbligo, gravante sul proprietario di un fondo, di consentire l'accesso ed il passaggio nella sua proprietà, se necessari per la riparazione di un muro (comune o) di proprietà esclusiva del vicino (art. 843 c.c.), non trova la sua fonte in una diritto di servitù a favore del fondo finitimo, integrando, per converso, gli estremi di una obligatio "propter rem" che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino (da adempiere indipendentemente dall'accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia ha carattere meramente dichiarativo) e consistente nel dovere di consentire l'accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell'edificio finitimo tutte le volte in cui l'impedimento dell'accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni".
Alla luce del dato testuale di cui all'art. 843 del c.c. ed alla luce della Giurisprudenza constante della Corte, si ritiene di escludere che il condominio possa ampliare il dettato della norma in questione sino al punto di consentire che gli scavi si estendano al fondo del vicino.
Infatti, anche la Giurisprudenza più recente chiarisce che: "in materia di rapporti di vicinato, la previsione dell'art. 843 c.c. (...) il proprietario è tenuto a permettere l'accesso o il passaggio nel suo fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell'immobile di sua proprietà" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 27 gennaio 2009, n. 1908).
Inoltre, si ritiene che, seppure per l'esecuzione dei lavori il condominio può accedere dal fondo del vicino (poiché sembrano ricorrere i presupposti di legge), tuttavia, in generale, si devono contenere al minimo i danni derivanti dalla compromissione del diritto di proprietà (come per l'allocazione della terra sul fondo del vicino per il tempo strettamente necessario alla realizzazione dei lavori e con l'obbligo di ripristinare la situazione precedente).
Infine, con riferimento al pericolo di sversamenti sulla proprietà del fondo inferiore occorre certamente verificare ex ante che nella realizzazione dei lavori verranno poste in essere tutte le accortezze dovute; in secondo luogo, sarebbe comunque ammissibile la proposizione delle cd. azioni di nunciazione, disciplinate dagli artt. 1171 e 1172 del c.c.

Gregorio chiede
domenica 10/07/2011 - Calabria

Buonasera. Abito in una casa bifamiliare e accanto c'è un condominio che stanno per ristrutturare. La ditta appaltatrice deve montare il ponteggio sul mio terrazzo ma non mi ha chiesto il permesso. Come posso tutelarmi in caso di danni causati dai lavori e la messa in sicurezza del ponteggio visto che ho tre bambine che giocano sul terrazzo, essendo estate? Ho diritto ad un risarcimento per l’occupazione del suolo, visto che in base all'articolo 843 del C.C. sono costretto a lasciarli montare il ponteggio? Grazie”

Consulenza legale i 22/07/2011

Entro il confine della propria proprietà c’è il divieto di accesso. Tuttavia, il proprietario deve permettere il passaggio nel fondo al vicino che abbia necessità di effettuare attività di riparazione della propria opera. L'obbligo di indennizzo di cui all'art. 843 c.c. deriva dall'esercizio di un'attività lecita e consentita e prescinde anche dall'esistenza della colpa, essendo correlativo al prodursi del danno a causa dell'accesso o del passaggio, però non si riferisce al semplice disagio per occupazione del suolo.

Comunque, chi scrive, se dal ponteggio collocato nel suo fondo, dovesse avvertire pericolo di un danno grave e prossimo alla proprietà (o alle figlie), può, a norma dell’art. 1172 del c.c. e art. 688 del c.p.c. e ss., denunziare ciò alla competente autorità giudiziaria agendo in via cautelare con l’apposita “azione di nunciazione di danno temuto”allo scopo di ottenere un idoneo provvedimento inibitorio.


Massimiliano P. chiede
martedì 05/07/2011 - Sardegna
“In merito al dispositivo dell'art. 843 c.c. secondo capoverso che parla di un eventuale indennizzo per l'accesso e il passaggio nel proprio fondo, avrei la necessità di sapere in che misura deve essere calcolata l'indennità da chiedere tenedo presente che ho dovuto pagare 5 euro unatantum per poter parcheggiare l'autovettura in un fondo, prospicente alla spiaggia, in località Ezzi Mannu(Porto Torres).L'azienda beneficiaria, tale "Roccavorte" ubicata in Via Sassari 163 - Porto Torres ha delimitato una striscia di terreno lunga 1,5 km circa parallela alla spiaggia e chiede 5,00 euro ad autovetura come indennizzo per l'accesso al fondo. Chiedo se tale comportamento sia lecito. Cordiali Saluti.”
Consulenza legale i 22/07/2011

L'obbligo di indennizzo di cui all’art. 843 c.c. deriva dall'esercizio di un'attività lecita e consentita e prescinde anche dall'esistenza della colpa, essendo correlativo al prodursi del danno a causa dell'accesso o del passaggio, ma non si riferisce al semplice disagio per occupazione del suolo.

Nel caso di specie, non sussistono nemmeno i presupposti stabiliti dalla legge (cioè l’accesso al fondo per necessità al fine di costruire o riparare un muro o altra opera), per cui evidentemente si tratta, di un’arbitraria imposizione pecuniaria (un pedaggio selvaggio) da denunciare all’autorità di pubblica sicurezza.

Anche la giurisprudenza è di questa idea, si cita la pronuncia della Corte di Cassazione, III sez. penale, del 16 febbraio 2001, per cui "Nessuna proprietà privata e per nessun motivo può impedire l'accesso al mare alla collettività se la proprietà stessa è l'unica via per raggiungere una determinata spiaggia".

vivi chiede
giovedì 05/05/2011 - Sicilia

“Buonasera, premetto che non abito in un condominio ma in una villa bifamiliare, volevo sapere come posso impedire al mio vicino che i suoi gatti accedano nella mia proprietà. Grazie”

Consulenza legale i 06/05/2011

Innanzitutto il proprietario del fondo è legittimato dall’art. 841 del c.c. a chiudere in qualunque tempo il fondo, ciò anche per evitare che animali altrui siano più facilitati all’ingresso. Tuttavia, qualora il fondo risulti già sufficientemente “protetto”, secondo l’art. 925 del c.c. gli animali mansuefatti, cioè quegli animali, originariamente selvatici, che sono stati addomesticati dall'uomo e che hanno conseguito l'abitudine a ritornare (consuetudo revertendi) dove risiedono abitualmente, se entrano nel fondo altrui, possono essere inseguiti, salvo il diritto del proprietario del fondo ad un’indennità per il danno.

A mente dell’art. 2052 del c.c., inoltre, esiste una responsabilità oggettiva del proprietario dell’animale in custodia che provochi un fatto dannoso ad altri (per es. rotture, danneggiamenti vari), salvo la prova del caso fortuito.

Nel caso di specie, la convivenza con animali domestici non deve ledere la libertà altrui. Del disturbo arrecato è utile rendere edotto il proprietario, prima che gli animali arrechino danni, chiedendo di inibire l’interferenza con l’uso di una maggiore diligenza nella custodia ed, in caso di sua inerzia, si può eventualmente adire l’autorità giudiziaria, configurandosi nel comportamento molesto un atto emulativo ex art. 833 del c.c..


Filippo chiede
lunedì 18/04/2011 - Campania

Sto realizzando un muro di cinta per conto di un mio cliente con giusta D.I.A. inoltrata al Comune. Il vicino però ostacola i lavori parcheggiando, volutamente, un auto sul confine e si rifiuta di spostarla. Ho fatto intervenire i vigili urbani e commissariato di polizia i quali affermano che non possono fare niente in quanto la vettura è parcheggiata in proprietà privata. Cosa posso fare per continuare i lavori e a chi rivolgermi ? Grazie!”

Mcristina L. chiede
venerdì 25/03/2011 - Lombardia

“avrei necessita' di sapere se l'indennita', prevista dal secondo capoverso dell'art. 843 c.c. in caso di danni derivanti dalle impalcature per il rifacimento della facciata (approvato da regolare assemblea del condominio) da montare sul terrazzo di proprieta' di un condomino,si riferisce anche al semplice danno del disagio da occupazione del suolo (previsti 90 giorni) e se il detto condomino proprietario del terazzo ha facolta' di impedire il passaggio degli operai sul detto terrazzo durante i lavori. Ringrazio anticipatamente e saluto.”

Consulenza legale i 26/03/2011

Qualora si rendano necessarie riparazioni alle parti comuni, il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale è tenuto a concedere il passaggio con persone e materiali ai condomini che intendano provvedervi.

L'obbligo di indennizzo di cui all'art. 843 del c.c. deriva dall'esercizio di un'attività lecita e consentita e prescinde anche dall'esistenza della colpa, essendo correlativo al prodursi del danno a causa dell'accesso o del passaggio, ma non si riferisce al semplice disagio per occupazione del suolo.


Marina chiede
venerdì 11/03/2011 - Lazio

“In merito al dispositivo dell'art. 843 c.c. secondo capoverso che parla di un eventuale indennizzo per l'accesso e il passaggio nel proprio fondo, avrei la necessità di sapere in che misura deve essere calcolata l'indennità da chiedere tenedo presente, nel mio caso, che le impalcature dovranno essere montate sul mio terrazzo e ci resteranno per circa 60 giorni per i lavoro di rifacimento del tetto e smaltimento dell'amianto.

Ringrazio anticipatamente.
Saluti.”

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