Articolo 2848 Codice Civile

Quanto accaduto è stato descritto in maniera abbastanza chiara e precisa, soltanto che, purtroppo, non sembra esservi possibilità di una soluzione favorevole a chi pone il quesito per le ragioni che qui di seguito verranno illustrate.
E’ ben noto che le ipoteche costituiscono le più diffuse tipologie di garanzie che le banche o le società finanziarie (nel caso di specie l’INPS) possono richiedere ai loro clienti per l'accensione di un mutuo.
Infatti, l'ipoteca offre al soggetto mutuante la possibilità di esercitare il diritto di prelazione, ovvero il diritto di acquisire e quindi vendere il bene ipotecato nel caso in cui il cliente mutuatario non dovesse pagare anche solo una rata del mutuo.
Per legge (art. 2847 del c.c.) le ipoteche hanno tutte una durata di 20 anni, il che comporta che se il mutuo ha una durata superiore ai 20 anni l'ipoteca dovrà necessariamente essere rinnovata.
Il rinnovo dell'ipoteca, che prevede sostanzialmente una nuova iscrizione ai registri immobiliari, dovrebbe sempre essere effettuato prima dello scadere dei 20 anni, in quanto soltanto in questo modo il soggetto mutuante sarà in grado di mantenere inalterato il grado dell'ipoteca (se l’ipoteca era di primo grado, continuerà ad essere tale anche dopo la sua rinnovazione).

Ciò, tuttavia, non esclude che le ipoteche possano essere rinnovate in ritardo (come si desume esplicitamente dal disposto del successivo art. 2848 c.c.), nel qual caso assumeranno un grado superiore rispetto a quello che avevano assunto precedentemente (a meno che nel corso del ventennio non vi sia stata altra iscrizione ipotecaria).
Generalmente è lo stesso soggetto mutuante (banca, finanziaria o istituto previdenziale) ad occuparsi dell’operazione, provvedendo così a rinnovare l'ipoteca in modo automatico almeno un paio di mesi prima della sua scadenza, così da poter avere la certezza di godere di un certo margine di tempo prima della scadenza del ventennio.
Ciò, tuttavia, non vuol dire che le spese per il rinnovo debbano essere sostenute dal mutuante, in quanto trattasi di spese che per legge, ma anche in forza dello stesso contratto di mutuo, devono comunque essere pagate dal proprietario del bene stesso.
In tal senso depone il disposto di cui all’art. 2846 del c.c., ove è detto espressamente che, seppure anticipate dal richiedente (ovvero il mutuante), le spese d’iscrizione dell’ipoteca sono a carico del debitore (salvo patto contrario risultante dal contratto di mutuo).

Tuttavia, mentre nel caso di rinnovazione effettuata entro il ventennio non è richiesto l’intervento del notaio, trattandosi semplicemente di presentare al conservatore dei registri immobiliare una formalità in doppio originale, conforme alla precedente, in cui si dichiari di volere rinnovare l’iscrizione originaria (così art. 2850 del c.c.), qualora il creditore, scaduto il ventennio, voglia avvalersi del diritto riconosciutogli dall’art. 2848 c.c., si dovrà effettuare una iscrizione ex novo, per la quale, invece, occorre il ministero del notaio.
Sta proprio in ciò la ragione giustificatrice del maggior importo che viene adesso richiesto al debitore mutuatario, dovendosi comunque tenere presente che non ci si può opporre a tale richiesta (costituendo il mantenimento della validità della garanzia ipotecaria condizione essenziale per continuare a godere della somma mutuata) e che, in ogni caso, qualora si volesse avere un riscontro delle spese da rimborsare per tale causale all’istituto mutuante, si potrà consultare il foglio informativo del mutuo, ove deve essere specificato l’ammontare massimo di ciascun costo che al momento della conclusione del contratto il mutuatario si obbliga a sopportare.