Articolo 1579 Codice Civile

Efficacia ed inefficacia del fatto di rinuncia

Il principio generale contenuto nel I comma dell'art. 1229 del codice, per il quale è nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o per colpa grave riceve applicazione in tema di locazione, caratterizzata peraltro da una restrizione in quanto viene considerate soltanto, quale causa di nullità della clausola, la malafede del locatore.

In linea generale la garanzia per i vizi della cosa locata costituisce elemento naturale e non sostanziale del contratto di locazione per cui ad essa si può rinunciare per clausola espressa o tacitamente. È lecito presumere che la rinunzia vi sia stata quando il conduttore, al momento della convenzione, conosceva i vizi e il locatore non si sia obbligato a variare lo stato dei locali. Come la garanzia si riferisce sia ai vizi esistenti al momento del contratto sia a quelli che si manifestano nel corso della locazione, la rinunzia alla garanzia, salvo diversa manifestazione delle parti, si estende a questi e a quei vizi; essa, però, non importa obbligo del conduttore ad eseguire le riparazioni.

Se, di regola, il patto di rinunzia è valido, non lo è piu quando il locatore non soltanto conosca l'esistenza dei vizi ma li nasconda scientemente al conduttore, perché in questo caso si presume che il conduttore, qualora li avesse conosciuti o non avrebbe addirittura concluso il contratto o avrebbe preteso condizioni diverse. La rinunzia o la limitazione della garanzia è conseguenza della dissimulazione del locatore e non può ritenersi operativa di fronte ad un così grave vizio del consenso.
Ugualmente se i vizi e i difetti siano di tale gravità da rendere assolutamente impossibile l'uso e il godimento della cosa locata, è evidente che in questo caso è compromesso tutto lo scopo economico del contratto ed ogni rinuncia alla garanzia sarebbe inoperante. Per accertare se ricorra o meno l'impossibilità al godimento bisogna considerare il contratto nel suo complesso e non i singoli elementi che partecipano alla determinazione del suo oggetto.

La malafede del locatore toglie efficacia alla clausola ma non vizia il contratto e ciò per ii principio utile per inutile non vitiatur. I conduttore, quindi, qualora intenda avvalersi della garanzia, potrà invocare, a seconda della maggiore o minore gravità del difetto, la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo.

394 Sempre a proposito dei vizi della cosa mi è sembrato necessario comminare nell'art. 431 la nullità del patto che eventualmente limiti per essi la responsabilità del locatore, quando risulti che quest'ultimo li abbia fraudolentemente occultati o quando i vizi siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.
La nullità del patto di esonero nel caso di dissimulazione del vizi è stata prevista pure a proposito della vendita; le stesse ragioni di lealtà contrattuale che la giustificano per tale contratto, militano a favore della sua estensione alla locazione.
A sua volta, la nullità del patto di esonero quando i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa, si spiega con il fatto che esso distruggerebbe il carattere commutativo del contratto.

690 A proposito dei vizi della cosa locata, si è chiarito che debbano essere, occulti (art. 1578 del c.c.), e con l'art. 1579 del c.c. si è fatta un'applicazione dell'art. 1229 del c.c., primo comma, ma con una restrizione: per l'art. 1229, primo comma, sono nulle le clausole che esonerano da responsabilità per dolo o colpa grave. Nell'art. 1579 si contempla la sola male fede del responsabile quale causa di nullità della clausola limitativa. Degna di rilievo è la disposizione dell'art. 1590 del c.c. relativa al vizi della cosa che espongono a serio pericolo la salute delle persone: essa rappresenta un'applicazione del secondo comma dell'art. 1229. Per vizi siffatti le rinunce sono prive di effetto, perciò il bene tutelato con la sanzione della responsabilità è indispensabile.