E’ del 15 novembre 2016 un’altra interessante sentenza della Corte di Cassazione in materia condominiale (sentenza n. 23256).
Nel caso esaminato dalla Cassazione, l’amministratore di un condominio aveva agito nei confronti di una condomina, proprietaria di un appartamento al settimo piano e della contigua terrazza.
L’amministratore aveva evidenziato che la condomina aveva ottenuto dall’assemblea “l'autorizzazione ad eseguire la copertura a tetto della propria unità immobiliare” e che la medesima stava “procedendo alla copertura di metà dell'area interessata dalla terrazza, eseguendo una sopraelevazione con innalzamento dei muri maestri per la realizzazione di un altro appartamento”.
Tali opere, tuttavia, secondo il condominio, “recavano un grave pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, che sorgeva in area già interessata da episodi di instabilità geologica, perchè lo appesantivano di un apporto edilizio, e provocavano altresì una manifesta alterazione dell'aspetto architettonico”.
Di conseguenza, il condominio chiedeva che venisse ordinato alla condomina “l'immediata sospensione dei lavori edilizi in atto”, ordinando “la riduzione in pristino dei luoghi” e condannando la convenuta al risarcimento dei danni prodotti al condominio.
Il procedimento, a suo tempo incardinato davanti al Pretore, si concludeva con la condanna della condomina al risarcimento dei danni, con ordine di sospensione dei lavori.
Il provvedimento veniva, tuttavia, ribaltato dalla Corte d’Appello, la quale evidenziava come, dagli accertamenti tecnici effettuati, non potesse dirsi che la sopraelevazione denunciata fosse lesiva dell’aspetto architettonico dell’edificio, neppure per quanto riguardava i pericoli sismici.
Il Condominio proponeva, dunque, ricorso in Cassazione, la quale riteneva di dover aderire solo parzialmente alle argomentazioni svolte dal condominio ricorrente.
Secondo la Cassazione, infatti, “l'art. 1127 del c.c., sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell'edificio che non la consentono, ovvero dall'aspetto architettonico dell'edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti”.
Evidenziava la Corte, inoltre, come “il limite segnato dalle condizioni statiche” deve intendersi “espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione”.
Di conseguenza, “le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso”.
Osservava la Cassazione, peraltro, come tale divieto di sopraelevazione “debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non permettano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica”.
Quindi, “qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127 del c.c. comma 2, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico”.
Nel caso di specie, tuttavia, la consulenza tecnica espletata aveva evidenziato che la chiusura del terrazzo e la sopraelevazione non pregiudicavano “la stabilità sismica dell'edificio condominiale” ma che, comunque, “il fabbricato (…) non risultava a norma rispetto alla normativa attuale indipendentemente dalla sopraelevazione”.
Secondo la Cassazione, tuttavia, la Corte d’appello aveva errato nel non tenere in considerazione il fatto che “la domanda di demolizione può essere paralizzata unicamente dalla prova che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia adeguata a fronteggiare il rischio sismico; di tal che, se detta prova non è acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere”.
In altri termini, “condizione di liceità della sopraelevazione” eseguita dalla condomina era la verifica che il fabbricato fosse stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dall’art. 14 della legge n. 64 del 1974 (normativa antisismica), “dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della sopraelevazione e dell'edificio sottostante”.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso, rinviando la causa alla Corte d'Appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione, tenendo conto dei principi sopra enunciati.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, l’amministratore di un condominio aveva agito nei confronti di una condomina, proprietaria di un appartamento al settimo piano e della contigua terrazza.
L’amministratore aveva evidenziato che la condomina aveva ottenuto dall’assemblea “l'autorizzazione ad eseguire la copertura a tetto della propria unità immobiliare” e che la medesima stava “procedendo alla copertura di metà dell'area interessata dalla terrazza, eseguendo una sopraelevazione con innalzamento dei muri maestri per la realizzazione di un altro appartamento”.
Tali opere, tuttavia, secondo il condominio, “recavano un grave pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, che sorgeva in area già interessata da episodi di instabilità geologica, perchè lo appesantivano di un apporto edilizio, e provocavano altresì una manifesta alterazione dell'aspetto architettonico”.
Di conseguenza, il condominio chiedeva che venisse ordinato alla condomina “l'immediata sospensione dei lavori edilizi in atto”, ordinando “la riduzione in pristino dei luoghi” e condannando la convenuta al risarcimento dei danni prodotti al condominio.
Il procedimento, a suo tempo incardinato davanti al Pretore, si concludeva con la condanna della condomina al risarcimento dei danni, con ordine di sospensione dei lavori.
Il provvedimento veniva, tuttavia, ribaltato dalla Corte d’Appello, la quale evidenziava come, dagli accertamenti tecnici effettuati, non potesse dirsi che la sopraelevazione denunciata fosse lesiva dell’aspetto architettonico dell’edificio, neppure per quanto riguardava i pericoli sismici.
Il Condominio proponeva, dunque, ricorso in Cassazione, la quale riteneva di dover aderire solo parzialmente alle argomentazioni svolte dal condominio ricorrente.
Secondo la Cassazione, infatti, “l'art. 1127 del c.c., sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell'edificio che non la consentono, ovvero dall'aspetto architettonico dell'edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti”.
Evidenziava la Corte, inoltre, come “il limite segnato dalle condizioni statiche” deve intendersi “espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione”.
Di conseguenza, “le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso”.
Osservava la Cassazione, peraltro, come tale divieto di sopraelevazione “debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non permettano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica”.
Quindi, “qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127 del c.c. comma 2, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico”.
Nel caso di specie, tuttavia, la consulenza tecnica espletata aveva evidenziato che la chiusura del terrazzo e la sopraelevazione non pregiudicavano “la stabilità sismica dell'edificio condominiale” ma che, comunque, “il fabbricato (…) non risultava a norma rispetto alla normativa attuale indipendentemente dalla sopraelevazione”.
Secondo la Cassazione, tuttavia, la Corte d’appello aveva errato nel non tenere in considerazione il fatto che “la domanda di demolizione può essere paralizzata unicamente dalla prova che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia adeguata a fronteggiare il rischio sismico; di tal che, se detta prova non è acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere”.
In altri termini, “condizione di liceità della sopraelevazione” eseguita dalla condomina era la verifica che il fabbricato fosse stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dall’art. 14 della legge n. 64 del 1974 (normativa antisismica), “dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della sopraelevazione e dell'edificio sottostante”.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso, rinviando la causa alla Corte d'Appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione, tenendo conto dei principi sopra enunciati.
