Può essere utile fornire alcune precisazioni in ordine alla responsabilità dell’amministratore di condominio, in ordine ai diversi adempimenti cui lo stesso è tenuto.
Va osservato, infatti, che non qualunque ipotesi di inadempimento dell’amministratore giustifica la possibilità di revoca dell’incarico, dal momento che, in base all’art. 1129 codice civile, è necessario che ricorra una “grave irregolarità”.
Tra i diversi Tribunali che si sono pronunciati sull’argomento, si segnala una pronuncia del Tribunale di Mantova, il quale, si è occupato di un caso in cui l’amministratore di condominio aveva ritardato la predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea.
Nel caso di specie, il Tribunale in questione aveva sancito l’assenza di responsabilità in capo all’amministratore medesimo, dal momento che il ritardo doveva ricondursi alla “mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio e non costituiva una grave irregolarità ai fini della revoca dell’amministratore”.
Precisava il Tribunale, infatti, che “in tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, qualora ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l’autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell’amministratore unicamente qualora sussistano le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo”.
In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio si è pronunciata anche la Corte di Cassazione, che, con la sentenza n. 25251 del 2008, ha precisato che l’amministratore “ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini”.
In altri termini, l’amministratore di condominio assume anche una “responsabilità da cosa in custodia”, rispondendo dei danni che vengano arrecati a terzi dalle cose comuni.
Peraltro, la Corte, con la pronuncia sopra citata, ha precisato, altresì, che tale obbligo “non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore”.
In sostanza, ciò significa che se la custodia della cosa comune sia stata affidata a un soggetto terzo, l’amministratore va esente da responsabilità.
Così, ad esempio, nel caso esaminato dalla Corte, l’amministratore non è stato considerato responsabile per il danno subito da un oggetto “in conseguenza dell’inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale”.
Revoca dell'amministratore di condominio solo in caso di "gravi irregolarità".
