Se un soggetto sta occupando un nostro immobile nonostante l’avvenuta scadenza del contratto di locazione, come facciamo a mandarlo fuori di casa?
E se, invece, qualcuno sta occupando il nostro immobile senza contratto di locazione, come possiamo fare a recuperare la disponibilità del bene?
Nella prima delle due ipotesi (contratto di locazione scaduto), la legge prevede la specifica procedura di “sfratto per finita locazione” (art. 657 c.p.c.), analoga a quella dello “sfratto per morosità”, alla quale è possibile far ricorso nell’ipotesi in cui il conduttore di un immobile non paghi il canone di locazione.
Laddove, dunque, il contratto di locazione sia scaduto e l’inquilino si rifiuti di lasciare l’immobile, è possibile intimare a quest’ultimo lo “sfratto”, rivolgendosi, poi, al Giudice, al fine di ottenerne la “convalida”.
In questo caso, verrà fissata una “udienza di convalida”, in occasione della quale:
- l’occupante può non comparire o comparire e non opporsi allo sfratto: in entrambi i casi, il Giudice convaliderà lo sfratto, fissando un termine per il rilascio dell’immobile;
- l’occupante può opporsi allo sfratto: in questo caso, se l’opposizione è adeguatamente provata, si aprirà un ordinario procedimento giurisdizionale, volto ad accertare la legittimità dello sfratto. Va osservato, tuttavia, che se l’opposizione non è fondata su prova scritta e se non sussistono “gravi motivi” di opposizione, il Giudice potrà ordinare ugualmente il rilascio dell’immobile, riservandosi di esaminare le eccezioni sollevate dall’occupante.
E se l’inquilino sta occupando il nostro immobile senza un vero e proprio contratto di locazione (si pensi, alle frequenti “locazioni in nero” o all’ipotesi di immobile occupato abusivamente da sconosciuti)?
In questo caso, non è possibile ricorrere alla procedura di “sfratto” sopra descritta, in quanto la stessa presuppone la sussistenza di un valido contratto di locazione scaduto,
Di conseguenza, sarà necessario ricorrere ad una diversa procedura, dimostrando e facendo valere “l’occupazione senza titolo” dell’immobile di nostra proprietà e chiedendo il rilascio dell’immobile stesso.
In quest’ultima ipotesi, dunque, si dovrà agire in giudizio, proponendo un ricorso, nel quale si dovrà evidenziare al Giudice che il soggetto in questione sta occupando abusivamente l’immobile e chiedendo al Giudice stesso di ordinare all’occupante di andarsene.
Se l’inquilino non se ne va, nonostante l’avvenuta scadenza del contratto di locazione, è possibile chiedere lo sfratto.
