Con la sentenza n. 8230/2019, le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione hanno risolto il contrasto giurisprudenziale concernente l'interpretazione della sanzione di nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985, nonché dall’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Il caso in esame riguarda proprio tale ultima norma, la quale prevede al primo comma che "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù".
Questa la vicenda oggetto di giudizio: un soggetto aveva acquistato due distinti appezzamenti di terreno, intestandone fittiziamente la nuda proprietà alla moglie e l'usufrutto alla suocera ed aveva, poi, curato la ristrutturazione totale del fabbricato rurale esistente su uno di detti fondi, sostenendo, da solo, l'intera spesa.
Successivamente, sopravvenuta la crisi del rapporto coniugale, in pendenza del giudizio di separazione personale, egli aveva agito nei confronti della moglie e della suocera per ottenere, tra l'altro, la declaratoria della simulazione dei suddetti acquisti; tuttavia, al momento di trascrivere tale domanda, aveva scoperto che le convenute avevano venduto nel frattempo a terzi i predetti immobili.
Pertanto, l’uomo conveniva in giudizio le due venditrici, gli acquirenti degli immobili ed il notaio rogante, per sentir dichiarare la nullità dell’atto di compravendita, poiché i consistenti lavori di ristrutturazione sullo stesso erano stati eseguiti in assenza di titolo abilitativo; in subordine chiedeva che l’atto in questione fosse dichiarato inefficace nei suoi confronti, ai sensi dell'art. 2901 del c.c., in quanto compiuto in pregiudizio delle sue ragioni creditorie.
Le domande dell’attore venivano rigettate sia in primo che in secondo grado; l’attore a questo punto proponeva ricorso per cassazione. La questione veniva rimessa alle Sezioni Unite, stante il rilevato contrasto giurisprudenziale.
La decisione in commento è preceduta da un’attenta ed articolata disamina sia della disciplina urbanistica, sia del regime delle nullità che della giurisprudenza in materia di norme edilizie ed urbanistiche.
Il contrasto interpretativo da dirimere riguardava la possibilità di ravvisare, in aggiunta alla nullità formale (pacificamente ammessa), dovuta al mancato inserimento nell'atto della dichiarazione dell'alienante, altresì l'esistenza di una nullità sostanziale dell'atto traslativo, dovuta all'irregolarità urbanistica della costruzione. La teoria della nullità sostanziale è stata affermata dalla giurisprudenza più recente, mentre in precedenza veniva negata.
Nel respingere, tuttavia, la tesi della nullità sostanziale, le Sezioni Unite hanno precisato che quella prevista dalle disposizioni in esame non può essere sussunta nell'orbita della nullità c.d. virtuale di cui all'art. 1418 del c.c., comma 1, che presupporrebbe l'esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili. Un simile divieto, però, non trova riscontro nel vigente ordinamento.
Per risolvere il contrasto insorto, la Suprema Corte ha affermato la tesi della nullità testuale (in quanto volta a colpire gli atti menzionati dalla norma). Più precisamente, si tratta di una nullità che va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, rientrando nell’ambito della nullità c.d. formale.
Pertanto, la Corte ha affermato i seguenti principi di diritto:
"La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile".
"In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
