Cosa succede se sul cortile comune di un condominio viene costruita un’opera che limita le possibilità di veduta da parte dei condomini?
La questione è stata posta al vaglio della Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza 19 gennaio – 21 marzo 2016, n. 5551, ha fornito delle specifiche indicazioni in proposito.
Nel caso di specie, un condomino si era rivolto al Tribunale al fine di veder condannato un altro condomino alla rimozione della parte di fabbricato che era stata costruita sul cortile comune e che limitava il godimento del giardino condominiale (si trattava, in particolare di “un’appendice posteriore di tipo pensile”, costruita sul lato est del fabbricato, che, da un lato, appoggiava sul suolo comune mediante tre pilastri, mentre, dall’altro lato, appoggiava totalmente sul muro perimetrale posteriore del fabbricato condominiale).
Il Tribunale, pur riconoscendo il diritto al risarcimento del danno, rigettava la domanda di rimozione promossa dall’attore, motivando tale sua decisione sulla base della considerazione per cui la costruzione, anche se illegittima, era stata tollerata per molti anni.
Veniva proposto, quindi, ricorso per Cassazione, che si concludeva con la pronuncia in commento.
In particolare, la Corte, nella parte motivazionale della sentenza, osserva come, stante le caratteristiche della costruzione, si fosse in presenza di “un vero e proprio corpo di fabbrica aggettante sul cortile comune”, il quale, incorporando in esso parte della colonna d’aria sovrastante, comportava, certamente, un’alterazione della normale destinazione del cortile, volto principalmente a fornire luce e aria agli immobili circostanti.
Il giudicante, dunque, non ritiene condivisibile la conclusione cui era giunto il giudice d’appello, che non pare aver valutato la fattispecie in tutti i suoi molteplici aspetti, in quanto non ha tenuto in debita considerazione la questione relativa allo “spazio aereo sovrastante il cortile comune stabilmente occupato dal manufatto in questione”.
Nello specifico, la Corte ricorda come, nell’ambito di un edificio condominiale, la funzione del cortile comune sia proprio quella di “fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano”, con la conseguenza che, come è ovvio, “lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri l’utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa”.
Pertanto, la costruzione di opere nel cortile comune del condominio deve ritenersi“consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi” In proposito, va precisato, infatti, che l’art. 840 c.c., comma terzo, nello stabilire che “il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle”, implicitamente esclude che la colonna d’aria che sovrasti un’area comune possa essere utilizzata esclusivamente a proprio vantaggio e a scapito degli altri comproprietari.
In conclusione, in base al percorso argomentativo seguito dalla Corte, l’erezione di costruzioni su di un bene comune, può ritenersi consentita al singolo condomino solo ed esclusivamente nell’ipotesi in cui dalla stessa non derivi un pregiudizio a carico degli altri condomini, alterando la normale destinazione del bene comune stesso.
