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L''amministratore può agire contro il venditore-costruttore del fabbricato condominiale in caso di gravi difetti di costruzione dell'edificio condominiale?

L''amministratore può agire contro il venditore-costruttore del fabbricato condominiale in caso di gravi difetti di costruzione dell'edificio condominiale?
L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili di cui all'art. 1669 c.c. può essere esercitata anche contro il venditore se questi ha assunto nei confronti
degli acquirenti una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9911 del 19 aprile 2017, si è occupata di un interessante caso in materia di condominio.

In particolare, l’amministratore di condominio può agire in giudizio nei confronti del costruttore-venditore del fabbricato condominiale, nel caso in cui riscontri dei difetti costruttivi dell’edificio?

Nel caso esaminato dalla Cassazione, un condominio aveva agito in giudizio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., nei confronti dell’impresa venditrice-costruttrice del fabbricato condominiale, al fine di vederla condannata all’eliminazione di “gravi difetti costruttivi dell'edificio”.

L’impresa costruttrice aveva contestato la legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio , dal momento che la controversia non aveva ad oggetto “interventi di tutela conservativa dell'edificio comune”.
L’impresa, inoltre, “negava la propria responsabilità, essendosi limitata a vendere le singole unità abitative dell'edificio, la cui realizzazione aveva appaltato a terzi”.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda del condominio e la sentenza era stata confermata dalla Corte d’appello, la quale aveva evidenziato che l’amministratore era stato autorizzato ad agire dall’assemblea condominiale.
Ritenendo la decisione ingiusta, l’impresa costruttrice-venditrice aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.

La Suprema Corte, tuttavia, non riteneva di poter dar ragione all’impresa, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato.
Osservava la Cassazione, in particolare, che “l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c.” può essere esercitata anche dall’acquirente contro il venditoreche abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali (…) pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo”.

Ebbene, nel caso di specie, la Cassazione evidenziava che era stata la stessa impresa ricorrente “ad affermare a chiare lettere di aver venduto ai singoli condomini le unità immobiliari dell'unico edificio la cui costruzione, essa, in qualità di proprietaria del terreno, affidò in appalto ad un terzo”, con la conseguenza che il condominio aveva, del tutto legittimamente, agito nei confronti della stessa.
Precisava la Cassazione, peraltro, che l’amministratore aveva la legittimazione ad agire in giudizio ai sensi dell’art. 1669 c.c., anche a prescindere dalla delibera di autorizzazione dell’assemblea condominiale, come evidenziato dalla stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 17484 del 2006.

Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso proposto dall’impresa costruttrice-venditrice, confermando integralmente la sentenza impugnata e condannando la ricorrente anche al pagamento delle spese processuali.

Redazione Giuridica

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