menu
Tutti i servizi
Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE
Art. precedenteprec. Art. successivosucc.
Naviga l'articolo
Torna su ^
Dispositivo
Spiegazione
Relazioni
Massime
Notizie
Modelli
Hai un problema legale?
Archivio Consulenze legali
Sei un avvocato?

Articolo 9 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 12/11/2014]

Oneri accessori

Dispositivo dell'art. 9 Legge equo canone

Fonti → Legge equo canone → Titolo I - Del contratto di locazione → Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Spiegazione dell'art. 9 Legge equo canone

Gli oneri accessori rappresentano quelle spese che, comuni a più conduttori, sono necessarie per il mantenimento e la conservazione dell’immobile, e si aggiungono al canone di locazione.
Alcune norme del codice civile, come l’art. 1609 del c.c. dettato in materia di “piccole riparazioni a carico dell’inquilino”, ma anche gli articoli 1575 e 1576, si ritiene che rimangano comunque in vigore.
Viceversa, è da considerarsi abrogato, a detta della migliore dottrina, l’art. 1610, dovendosi oggi ritenere interamente a carico del conduttore la spesa per lo spurgo dei pozzi e delle latrine; il locatore sarà solo tenuto ad effettuare le operazioni materiali, con diritto di rivalersi interamente sul conduttore.
È invalsa nella prassi la consuetudine di pattuire, tra locatore e conduttore, una somma forfettaria, in genere da corrispondere mensilmente, a copertura delle spese per gli oneri accessori.
La dottrina e la giurisprudenza si sono interrogate in merito alla meritevolezza e alla ragionevolezza di tale pratica.
Ebbene, a tal riguardo è necessario operare delle considerazioni di diritto intertemporale.
Prima dell’abrogazione dell’art. 79 ad opera della Legge sulle locazioni abitative, infatti, erano da ritenersi nulle tutte le pattuizioni che avessero obbligato l’inquilino a pagare oneri accessori in maniera superiore a quella prevista, o in ogni caso in maniera forfettaria.
L’art. 13 della legge locazioni abitative, oggi, prevede più genericamente la nullità dei patti volti ad attribuire al locatore un indebito vantaggio di natura economica o normativa.
Di conseguenza, si sono iniziati a ritenere legittimi diversi patti derogatori della disciplina legislativa, però solamente con riferimento ai contratti “liberi”, e non invece a quelli concordati, per i quali viene adottata una apposita tabella di riparto per gli oneri accessori (che si trova nell’allegato G del D.M. 30 dicembre 2002), tendenzialmente non derogabile, se non nei casi espressamente previsti dalla legge.
Per i contratti “regolamentati” e per quelli diversi dall’uso abitativo quindi, operando l'art. 13, si tende a ritenere ammissibile la possibilità di stabilire una spesa mensile forfettaria per gli oneri accessori, a patto che tale forfetizzazione non risulti in concreto, all’esito dell’accertamento giudiziale, uno strumento per eludere la norma de quo, realizzando in concreto un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato.
Secondo una dottrina maggiormente restrittiva, la clausola di salvezza dell’art. 9, in virtù della quale è fatto salvo il patto contrario, farebbe esclusivamente riferimento alla possibilità di pattuire per il conduttore condizioni più favorevoli, almeno per quanto riguarda i contratti conclusi sotto la vigenza dell’art. 79 della l. equo canone.
L’entrata in vigore della Legge sulle locazioni abitative sembra ammettere anche la possibilità di stipulare un accordo più favorevole anche per il locatore, sempre nel rispetto, tuttavia, dell’art. 13.
Tale dottrina, tuttavia, ritiene che sia esclusa in ogni caso la possibilità per le parti di convenire un pagamento forfettario degli oneri accessori, per violazione non solo e non tanto dell’art. 13, quanto piuttosto dell’art. 9, che pone come requisito essenziale per il pagamento degli stessi la “specificità degli oneri”.
Effettivamente, stabilire da parte del locatore una somma fissa mensile a titolo di oneri accessori potrebbe permettergli di lucrare sulla eventuale differenza, allorquando il concreto costo dei servizi dovesse rivelarsi inferiore.
Sembra quindi evidente il contrasto di un patto che intenda forfetizzare la somma dovuta per gli oneri accessori con il requisito della specificità richiesto espressamente dall’art. 9, il quale è volto in primis a tutelare proprio il conduttore, parte debole del rapporto locatizio, da possibili abusi perpetrati a suo danno dal locatore.
Ci si è chiesti in dottrina se sussista un obbligo diretto del conduttore di corrispondere le spese per il pagamento di tali oneri, o più semplicemente un obbligo di rimborsare il locatore che vi abbia provveduto.
In tale senso, si ritiene in modo pacifico che il soggetto formalmente obbligato a sostenere il pagamento degli oneri sia esclusivamente il locatore, il quale potrà poi naturalmente rivalersi sul conduttore per ottenere quanto anticipato.
Come previsto dalla norma, il conduttore ha il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione.
L’inadempimento dell’obbligazione di pagare tali oneri non scatta se la richiesta da parte del locatore del pagamento non sia avvenuta in maniera specifica e puntuale, e in ogni caso non prima di due mesi dalla ricezione della richiesta.
Entro i due mesi, e non oltre, il conduttore ha diritto di prendere visione ed estrarre la documentazione relativa alle spese, allo scadere dei quali egli sarà costituito in mora automaticamente, senza necessità di ulteriori diffide da parte del locatore.
Se il locatore si rifiuti di esibire la documentazione richiesta dal conduttore, tale mora non si verificherà, poiché il credito non sarà ancora esigibile.
Il mancato pagamento degli oneri accessori costituisce causa di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 5, a patto che l’importo non pagato superi le due mensilità del canone.
La richiesta di pagamento degli oneri accessori da parte del locatore si ritiene che possa avvenire anche in forma orale, non essendo previsto dalla norma nessun particolare vincolo di forma.
Infine, si discute in dottrina se l’elenco di cui all’art. 9 sia o meno tassativo.
Effettivamente, il primo comma si conclude facendo riferimento in generale ad “altri servizi comuni”.
Tale inciso farebbe propendere per una soluzione negativa al quesito.
Tuttavia, i servizi il cui costo è addebitabile al conduttore sono quelli connessi in maniera diretta all’utilizzo e al godimento dell’immobile, restando esclusi i servizi che riguardino nel complesso l’unità condominiale, senza incidere in concreto sul godimento del condomino rispetto al proprio immobile.
Molti dubbi e controversie sono sorte in merito alle spese da ritenersi escluse dal novero degli oneri accessori.
Un dibattito è sorto anche attorno alle spese di amministrazione dell’immobile, che interessano direttamente la sola parte locatrice, e che però spesso vengono addebitate, come voce di spesa, tra le “spese condominiali” a carico del conduttore.
È pacifico, viceversa, che il conduttore non debba accollarsi le spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento, o di quello antincendio o quelle per la manutenzione dell’antenna televisiva.

A tal proposito, una recente sentenza del Tribunale di Milano, la n. 9533 del 2018, ha affermato che “La legittimità del pagamento delle spese, svincolato dall’effettivo godimento dei servizi, fondato sulla volontà delle parti, non è legittimo nell’ambito del contratto di locazione degli immobili urbani per il principio di cui all’art. 9 L. n. 392 del 1978, applicabile anche alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo; se le forniture dei servizi non esistono, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo, nonostante che esso sia previsto in contratto”.

Rel. ministeriale L. 392/1978

(Relazione ministeriale L. 392/1978)

0 
Il legislatore ha inteso definire in maniera analitica i criteri di ripartizione degli oneri accessori del canone, sostituendo con una disciplina completa le parziali prescrizioni della legislazione precedente.
Questa scelta è perfettamente in armonia con il sistema oggettivo ed automatico stabilito per la definizione del canone.
È stato unanimemente ritenuto che a carico del conduttore sono solo le spese tassativamente indicate, oltre quelle relative alle riparazioni di ordinaria manutenzione di cui all’art. 1576 del codice civile.
Ogni clausola che preveda ulteriori oneri per il conduttore è, quindi, nulla perché in contrasto con l’art. 79.
Qualche dubbio è sorto in ordine alla definizione degli «altri servizi comuni» nonché alle spese per l’amministrazione.
Prima dell’entrata in vigore della nuova legge la prevalente giurisprudenza aveva escluso il rimborso da parte del conduttore di queste spese.
Nella considerazione che l’amministratore tuttora costituisce il rappresentante dei proprietari e ne gestisce gli interessi, si è prevalentemente ritenuto che le spese relative gravano esclusivamente sul locatore. Alcuni commentatori, per contro, hanno rilevato che i compiti dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 del codice civile, in buona parte si compendiano nella gestione e nella fornitura di numerosi servizi svolti nell’interesse di chi occupa l’immobile (disciplina delle prestazioni dei servizi nell’interesse comune, scelta e controllo dei fornitori, erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio, convocazione per l’assemblea anche dei conduttori) e che quantomeno la quota delle spese di amministrazione relative a questi servizi dovrebbe essere a carico del conduttore.
Il nuovo regime stabilito per gli oneri accessori si applica anche ai contratti in corso: a questa conclusione è generalmente pervenuta la dottrina nell’esatta considerazione che il legislatore ha ritenuto di dettare una disciplina particolare - per questi contratti - solo relativamente alla durata ed al canone. Terminato il periodo transitorio, questi contratti non si diversificano dai nuovi sotto alcun profilo.
Il patto contrario, idoneo a ripartire gli oneri accessori in maniera più favorevole al conduttore, dovrebbe, quindi, intervenire dopo l’entrata in vigore della legge; i patti stipulati precedentemente non possono ritenersi più efficaci dal momento che il legislatore ha conservato valore al solo accordo locativo, sostituendo ad ogni altra determinazione contrattuale derivante da tale accordo (in particolare della durata e del canone) la disciplina legale.
In particolare, per quanto riguarda gli oneri accessori, la legge ha espressamente comminato la nullità di pattuizioni che abbiano forfettariamente indicato tali oneri (art. 66), determinandone essa stessa la misura (dieci per cento del canone) ove di essi non sia provato l’importo effettivo.

Massime relative all'art. 9 Legge equo canone

Cass. civ. n. 680/2005

Benché nella locazione di immobili per uso non abitativo non esista una predeterminazione legale dei limiti massimi del canone, tuttavia, poiché opera il combinato disposto degli artt. 9 e 41 L. n. 392/78, non è dovuto dal conduttore un onere accessorio per una fornitura, se la stessa non è effettivamente prestata. Ne consegue che è nulla una clausola contrattuale che imponga al conduttore l’obbligo di corrispondere una somma mensile a titolo di contribuzione per spese di riscaldamento dell’impianto centralizzato del condominio, anche laddove l’immobile locato risulti privo di elementi radianti e quindi la fornitura non esista, posto che una tale pattuizione finisce per attribuire al locatore un vantaggio in assenza di sinallagmaticità.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 680 del 14 gennaio 2005)

Cass. civ. n. 1338/2000

Nell’ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, la data di decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell’ambito del rapporto di locazione. (Nella specie è stato anche affermato che non può tenersi conto della normativa che impone all’Inail di approvare il bilancio entro il 31 luglio dell’anno successivo, trattandosi di norma concernente l’organizzazione interna dell’ente ai fini contabili, la cui osservanza o meno non può incidere sul rapporto privatistico di locazione dal quale nasce il credito per gli oneri accessori).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1338 del 7 febbraio 2000)

Corte app. Milano n. 1974/1999

In tema di passo carraio, rientra tra gli oneri accessori gravanti sul conduttore il rimborso al proprietario, formale intestatario dell’accesso, di quanto da quest’ultimo sborsato per la tassa di occupazione del suolo pubblico, strettamente collegata all’effettivo pieno godimento della cosa locata.
(Corte d'appello Milano, Sez. III, sentenza n. 1974 del 20 luglio 1999)

Trib. civ. Milano n. 13696/1998

Nel caso di unità immobiliari ubicate in edificio appartenente per intero al proprietario- locatore, il diritto di questi a ripetere dai conduttori gli oneri accessori di cui all’art. 9 L. 392/78 si prescrive in due anni (ex art. 6 L. 841/73), decorrenti dal termine del singolo esercizio annuale.
(Tribunale civile Milano, sentenza n. 13696 del 21 dicembre 1998)

Cass. civ. n. 5485/1998

Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 ss. c.p.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5485 del 4 giugno 1998)

Cass. civ. n. 12718/1997

È nulla la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori determinati forfettariamente, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall’ultimo comma dell’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano (art. 79, stessa legge).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12718 del 16 dicembre 1997)

Cass. civ. n. 11388/1997

In tema di locazione di immobili, qualora un servizio condominiale (nella specie, servizio di pulizia) venga prestato in maniera inadeguata, il conduttore dell’appartamento sito nello stabile al quale detto servizio si riferisce può eccepire nei confronti del proprietario-locatore la sua inadempienza e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11388 del 17 novembre 1997)

Cass. civ. n. 4588/1995

II credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall’art. 9 della legge sull’equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall’art. 6 della L. 22 dicembre 1973, n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, perché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso d’abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall’art. 2948, n. 3 c.c. che risponde ad un’esigenza di rapida definizione di quell’accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, senza che a ciò osti l’art. 84 di quest’ultima legge che, disponendo l’abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull’equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime vincolistico.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4588 del 22 aprile 1995)

Cass. civ. n. 4154/1995

La disposizione del terzo comma dell’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita nel medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, e non può, quindi, sospendere o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4154 del 11 aprile 1995)

Cass. civ. n. 384/1995

Quella prevista dall’art. 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392 è un’assemblea condominiale allargata alla partecipazione, per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria), dei conduttori, i quali, su queste, deliberano in luogo dei condomini. Trattasi di un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, ispirata dal principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui (art. 9 della L. n. 392 del 1978), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che le predette disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio, essendo privo di un’azione diretta nei confronti del conduttore - tant’è che l’art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, a favore del solo locatore, se il conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico - può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 384 del 13 gennaio 1995)

Cass. civ. n. 4165/1994

Quando dal locatore siano già state chieste in giudizio al conduttore le somme contrattualmente dovute per rimborso di spese condominiali, e quest’ultimo si sia reso moroso anche nel pagamento di ulteriori somme maturate dopo il bilancio consuntivo, l’estensione della domanda al pagamento degli ulteriori crediti determina non una mutatio, ma un’emendatio libelli, rimanendo immutata la causa petendi (inadempimento dell’obbligazione contrattuale) già dedotta in giudizio ed essendo solamente ampliato il petitum inteso come oggetto mediato della domanda, che rimane inalterato nella sua individualità ontologica.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4165 del 29 aprile 1994)

Cass. civ. n. 3132/1994

Il disposto dell’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, addossando al conduttore i cosiddetti oneri accessori (totalmente, per quanto riguarda il servizio di pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore, la fornitura dell'acqua, del riscaldamento, dell’energia elettrica e del condizionamento d’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura degli altri servizi comuni; ed al novanta per cento per quanto riguarda il servizio di portineria), fa salvi i patti contrari, si applica esclusivamente ai patti stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge stessa, trattandosi di norma che si correla strettamente al nuovo ed unitario regime giuridico dei rapporti locativi e costituisce una contropartita alla fissazione di un «equo canone» e ad una durata della locazione sottratta alla volontà delle parti, con la necessaria conseguenza che i patti stipulati anteriormente al suddetto momento, siano essi favorevoli o sfavorevoli al locatore, risultano travolti dal sopravvenire della nuova disciplina destinata a determinare, con effetto anche per i contratti in corso, un diverso equilibrio degli interessi contrapposti.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 3132 del 30 marzo 1994)

Cass. civ. n. 7128/1992

La competenza ratione materiae del pretore ai sensi dell’art. 8, comma secondo, n. 4 c.p.c. riguarda le cause relative alla misura dei servizi del condominio di case, intendendosi per tali quelle in cui occorre fissare le regole di esercizio dell’uso sulla cosa comune da parte di singoli utenti nell’ambito di un condominio. Da tale competenza restano escluse, pertanto, le controversie relative alla ripartizione degli oneri riguardanti la fruizione dei servizi comuni, sia quando questa faccia capo ai singoli condomini, sia quando essa debba essere ripartita tra locatore e conduttore in base al rapporto di locazione. Pertanto la competenza di questa ultima va stabilita in base agli ordinari criteri della competenza per valore.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7128 del 10 giugno 1992)

Cass. civ. n. 5836/1992

In tema di locazione di immobile urbano, la controversia concernente il pagamento degli oneri accessori è devoluta al giudice competente secondo gli ordinari criteri di valore, non venendo in rilievo la speciale competenza del pretore che l’art. 45, L. 27 luglio 1978, n. 392, prevede con esclusivo riferimento al canone.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5836 del 16 maggio 1992)

Cass. civ. n. 4133/1992

Gli artt. 9 e 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392, rispettivamente relativi agli oneri accessori della locazione di immobili per uso abitativo ed alla partecipazione del conduttore alle assemblee dei condomini, si applicano anche ai rapporti con gli assegnatari utenti di alloggi ex Incis militari convertiti in locazione ai sensi degli artt. 22 L. 18 agosto 1978 n. 497 e 22 L. 8 agosto 1977 n. 513, che sono interamente regolati dalle norme privatistiche di detta legge.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4133 del 4 aprile 1992)

Cass. civ. n. 7257/1991

Ove il servizio di portierato non venga svolto dal relativo incaricato in maniera conforme alle prescrizioni e con la diligenza dovuta, il conduttore di un appartamento sito nell’edificio, cui quel servizio si riferisce, può eccepire, nei confronti del proprietario locatore, la sua inadempienza in relazione a quel servizio e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7257 del 2 luglio 1991)

Cass. civ. n. 6216/1991

Le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6216 del 3 giugno 1991)

Cass. civ. n. 5031/1991

Il credito del locatore nei confronti del conduttore per il rimborso degli oneri accessori non presuppone la avvenuta prestazione dei relativi servizi, essendone normalmente richiesto il pagamento anticipato, con conseguente preventiva acquisizione della necessaria liquidità, fermo restando l’onere, a carico del locatore, di fornire - a richiesta - i documenti giustificativi delle spese effettuate.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5031 del 7 maggio 1991)

Cass. civ. n. 1451/1991

L’art. 9 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che, al terzo comma, assegna al conduttore il termine di due mesi dalla richiesta per il pagamento degli oneri accessori, riconoscendogli il diritto di ottenere, prima del pagamento, l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione ed il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, ha abrogato, per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 9 ter della L. 28 luglio 1967 n. 628, il quale, omettendo di specificare il termine del pagamento, stabiliva solo che «prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori, il conduttore ha diritto di ottenere la distinta degli oneri medesimi con l’indicazione dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei relativi documenti giustificativi»; la detta disposizione si applica non solo ai contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge n. 392 del 1978, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione relativa agli effetti del rapporto in corso ed, in particolare, alla disciplina di una obbligazione del conduttore, divenuta parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1451 del 12 febbraio 1991)

Cass. civ. n. 1835/1989

Gli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell'inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un'equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1835 del 18 aprile 1989)

Cass. civ. n. 6088/1988

Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell’amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento e di revisione dell’impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l’ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di denaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto, e, quindi, a prestare i relativi servizi.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6088 del 11 novembre 1988)

Cass. civ. n. 8938/1987

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per la risoluzione del contratto, contesti che il locatore abbia sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuata una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’avere indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della L. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8938 del 1 dicembre 1987)

Cass. civ. n. 4490/1982

In seguito all’entrata in vigore della legge 392/78, la valutazione dell’importanza o gravità dell’inadempimento in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa - ai fini della risoluzione del rapporto - all’apprezzamento discrezionale del giudice, bensì predeterminata legalmente e cioè mediante previsione di un parametro legale ancorato a due elementi rigidi: l’uno d’ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o, trattandosi di oneri accessori, superiore a due mensilità del canone; l’altro d’ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato. Quanto al mancato pagamento degli oneri accessori non può essere più seguito l’indirizzo giurisprudenziale formatosi sotto la previgente normativa vincolistica ed in base alla quale l’omesso pagamento degli oneri accessori giustificava la risoluzione del rapporto locatizio soltanto in caso di rilevante e reiterata gravità dell’inadempimento, cioè in casi eccezionali ed anormali, fermo restando per il conduttore il potere di paralizzare la domanda di risoluzione del locatore con l’eccezione di inadempimento per non avere ottenuto dal locatore medesimo l’indicazione specifica delle spese condominiali e non aver potuto esercitare la facoltà di prendere visione dei relativi documenti giustificativi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4490 del 10 agosto 1982)

Notizie giuridiche correlate all'articolo

Modelli di documenti correlati all'articolo

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 9 Legge equo canone

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

A. N. chiede
mercoledì 03/04/2024
“Il sottoscritto ex conduttore nel rilevare incongruenze documentali in merito alle richieste di rimborso spese condominiali e riscaldamento è ricorso al Sunia che nelle parole dell'avvocato coinvolto non ravvede nel dispositivo dell'art. 1130 cc il diritto del conduttore ad accedere alla documentazione originale conservata dall'amministratore. È corretto ciò?”
Consulenza legale i 04/04/2024
Si conferma il parere già dato dalla associazione degli inquilini. Il diritto di accesso ai documenti di gestione del condominio viene riconosciuto solo a chi riveste la qualifica di condomino, e quindi solo a chi sia proprietario di una unità immobiliare ricompresa nel palazzo (Cass.Civ., Sez.II, n.15996 del 28.07.2020). La richiesta di accesso alla documentazione condominiale deve essere correttamente respinta dall’ amministratore nel momento in cui viene avanzata da chi non riveste tale qualifica, come appunto un inquilino, poiché lesiva della normativa privacy.
Si deve tenere infatti ben presente che nei rapporti con il condominio l’unico soggetto tenuto al pagamento degli oneri condominiali rimane il proprietario dell’appartamento, anche se il cespite è affittato a terzi: l’inquilino non ha alcun obbligo diretto nei confronti del condominio. Quindi solo il proprietario può accedere ai documenti giustificativi di spesa.

Ciò non vuol dire però che l’affittuario non sia obbligato a corrispondere gli oneri condominiali di sua spettanza. In forza del contratto di locazione e dall’ art.9 della L. n.392/78, l’inquilino oltre al canone mensile è tenuto a corrispondere al proprietario gli oneri accessori, tra cui certamente rientrano una parte delle spese condominiali. Tali oneri accessori potranno essere poi corrisposti direttamente nelle mani del proprietario o nelle casse condominiali a seconda degli accordi presi con il proprietario.

In definitiva quindi, se l’inquilino ritiene che siano stati richiesti oneri condominiali non dovuti non deve rivolgere le sue lamentele direttamente all’amministratore di condominio, ma al suo proprietario, il quale, poi, eventualmente, investirà della questione l'amministratore.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
F. M. chiede
lunedì 02/10/2023
“Buongiorno,
mia figlia ha sottoscritto in data 2.01.2019 un contratto di locazione che prevede il pagamento di “ONERI ACCESSORI” forfettizzati in euro 100,00 mese, salvo conguaglio da documentare (estratto dell’art. in contratto: “oltre al canone sono interamente a carico della parte conduttrice gli oneri accessori che ai soli fini fiscali si indicano in euro 1.200,00 salvo conguaglio da documentare. Detti oneri dovranno pagarsi, con le stesse modalità del canone in 12 rate mensili anticipate di euro 100,00 ……….”).
Con raccomandata in data 26.07.2023 ha comunicato al Locatore il recesso dal contratto di locazione con impegno al rilascio dei locali entro i termini previsti contrattualmente (3 mesi - 31.10.2023).
Premetto che dalla data di sottoscrizione del contratto ad oggi il Locatore non ha mai presentato richieste di conguaglio relative ad “ONERI ACCESSORI”.
Solo successivamente alla ricezione della comunicazione di recesso, in data 26.08.2023, a mezzo mail ha provveduto ad inviare un prospetto di conguaglio per l’intero periodo, senza indicazione specifica delle spese conteggiate e senza fornire alcun documento giustificativo. Peraltro con la mail comunica che l’importo risultante dal conguaglio “SARA’ DEDOTTO DALLA CAPARRA A SUO TEMPO DEPOSITATA” (di fatto azzerando la restituzione della caparra).
La successiva richiesta di documentazione a supporto degli importi richiesti ha avuto come riscontro l’invio degli estratti conto delle rate trimestrali pagate all’amministratore (senza dettagli), ed in toto richieste quale conguaglio a mia figlia, accompagnate dall’affermazione che “le spese straordinarie sono state pagate a parte”.
Chiedo:
- È corretto chiedere il conguaglio dopo 5 anni ?
- E’ possibile dedurre “arbitrariamente” gli oneri dalla caparra/deposito cauzionale ? (estratto dell’art. in contratto relativo al DEPOSITO CAUZIONALE: “… Tale deposito, infruttifero d’interessi e non imputabile in conto pigioni, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’immobile contestualmente alla riconsegna delle chiavi”
- Fatto salvo che, salvo errori, è previsto dalla Norma che gli oneri vengano documentati, come posso riscontrare la pretesa del Locatore sia in merito alla richiesta di “conguaglio Oneri” che alla deduzione dell’importo richiesto dal Deposito Cauzionale ?
Ringraziando per la cortese collaborazione, in attesa di riscontro, cordiali saluti
”
Consulenza legale i 12/10/2023
Il conguaglio degli oneri accessori è dovuto per legge dal conduttore al locatore.
La legge nulla dice sul termine entro cui deve essere richiesto il pagamento e, in mancanza di una specifica indicazione nel contratto, si ritiene che la richiesta possa essere presentata in qualsiasi momento, salvo il limite del termine prescrizionale di cinque anni stabilito nell’art. 2948 n. 3 c.c.
Nel caso proposto, il contratto di locazione è datato 02.01.2019 e in data 26.08.2023 è stata inviata raccomandata con l’indicazione degli importi da pagare come conguaglio quindi prima dell’intervento della prescrizione.

Nel caso di specie, il trattenimento del deposito cauzionale al fine di coprire il conguaglio delle spese condominiali, è illegittimo.
Infatti il contratto di locazione stabilisce che il deposito cauzionale non è imputabile in conto pigioni.
Nel concetto di pigioni sono da ricomprendere anche gli oneri accessori.

Ad ogni modo, si analizza la funzione del deposito cauzionale nei contratti di locazione.
La cauzione ha il fine di garantire il locatore per “l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali gravanti sul conduttore” (Cass. civ. n. 14655/2002) tra cui, quindi, è da ricomprendersi anche l’eventuale pagamento di canoni e/o oneri accessori.
Oltre a quanto dice il contratto sul deposito cauzionale, si evidenzia come il locatore abbia comunicato che avrebbe trattenuto la cauzione prima ancora che si fosse verificato un inadempimento da parte del conduttore.
Il locatore, infatti, ha diritto di chiedere il pagamento degli oneri accessori con una specifica richiesta come stabilito dall’art. 9 L. 392/1978 (Legge Equo Canone); il conduttore ha due mesi di tempo, come stabilito dalla legge, per chiedere di visionare i documenti a sostegno della richiesta e per pagare l’importo al locatore.
Solo in caso di mancato pagamento del conguaglio da parte del conduttore, sorge il diritto per il locatore di trattenere la cauzione.
Si segnala, infine, che la giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio per cui il diritto di trattenere la cauzione per il locatore sorge solo a fronte della proposizione della domanda giudiziale di attribuzione della stessa (Cass. civ. n. 194/2023).
A parere di chi scrive, quindi, il locatore non ha intrapreso una strada contrattualmente e normativamente corretta e il conduttore ha il diritto di citarlo in giudizio per la restituzione della cauzione.
È però indubbio che l’obbligo di pagamento del conguaglio, nella misura che sarà da stabilire, rimane gravante sul conduttore e in un eventuale giudizio di merito il locatore proporrà domanda riconvenzionale per il versamento del conguaglio degli oneri accessori.

Rimane la questione del quantum da pagare da parte del conduttore.
L’art. 9 L. Equo Canone, stabilisce che il conduttore ha il diritto di visionare la documentazione a sostegno del credito preteso dal locatore.
La Cassazione ha individuato quale sia la documentazione idonea che deve produrre il locatore in giudizio al fine di provare l’esistenza del proprio diritto ai sensi dell’art. 2697 del c.c..
A tal fine è stato ritenuto che i rendiconti condominiali, approvati dai condomini, siano idonei a provare la pretesa del locatore del pagamento degli oneri accessori. (Cass. civ. n. 20348/2010; Cass. civ. n. 29329/2019).
Si ritiene, dunque, che anche nella fase precedente ad un eventuale giudizio di merito, il conduttore abbia il diritto di chiedere di visionare la documentazione approvata dall’Assemblea condominiale.

In conclusione, quindi, si consiglia di contestare:
a) il trattenimento della cauzione perché non prevista dal contratto e non giustificata da alcun inadempimento contrattuale;
b) l’importo indicato a titolo di conguaglio perché non supportato da idonea documentazione probatoria.

Il conduttore dovrà quindi chiedere di visionare i rendiconti condominiali degli anni di durata della locazione.
Questa contestazione e questa domanda sono da proporre in maniera formale entro i due mesi indicati dall’art. 9 L. Equo Canone dopo la richiesta del locatore per far sì che il conduttore non sia considerato in mora (Cass. civ. n. 29193/2021).

Una volta stabilito il quantum dovuto, le parti, al fine di chiudere pacificamente la questione, potranno accordarsi convenzionalmente sottoscrivendo una scrittura privata in cui daranno atto del trattenimento di una parte della cauzione a compensazione del credito del locatore per il conguaglio degli oneri accessori.
In mancanza di accordo, il conduttore potrà intraprendere un’azione giudiziaria per la restituzione del deposito cauzionale tenendo presente che dovrà pagare il conguaglio oneri nella misura che sarà stabilita in giudizio.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
K. C. chiede
sabato 20/08/2022 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno,

(La chiedo di scusarmi per il mio italiano approssimativo).

Sono uno studente straniero e avevo firmato un contratto di locazione di 6 mesi tra febbraio e luglio di quest'anno. Vengo della Svizzera e il contratto e stato firmato prima di visitare l'appartamento - la visita l'ho fatta al momento di ricevere le chiavi. Nessuna descrizione dello stato dell'appartamento era fatta. Nei giorni successivi, ho annunciato diversi problemi al locatore: arredamento in male stato, forno e frigorifero che non funzionavano. Altre cose non ho annunciato perché non erano un grande problema per l'uso dell'appartamento, in particolare un wc intasato (ce n'era un secondo) e il rubinetto della cucina che tendeva a rimanere in mano. Il deposito cauzionale era di Euro 3'000.

Inoltre, la clausola del contratto va come tale: "Il conduttore dichiara di aver visionato la casa locatagli e di averla trovata in ottimo stato e adatta all'uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, constituendosi da quel momento custodi della medesima. Il Conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta salvo il normale deperimento d'use, pena il risarcimento del danno. L'immobile viene consegnato imbiancato da pittore professionista e tale dovrà essere restituito al termine della locazione. Il conduttore a tal proposito autorizza sin da ora, con la firma in calce al presente contratto, il trattenimento della somma di Euro 1'300 dal deposito cauzionale qualora lo stesso non affidi i lavori di tinteggiatura ad impresa professionista."

Alla restituzione dell'appartemento, ci sono stati notati segni su due pareti, causati da poster che avevo appesi. La pasta negli angoli aveva lasciata piccole macchie scure sulla pittura bianca che non potevo completamente lavare via. È l'unica cosa ch'è stata notata della locatore (per via orale, nessuna descrizione scritta era fatta). Lei mi ha inviato un documento per ridipingere le pareti con importo di 550€. Mi sembrava un po alto e ho chiesto più di informazioni e di vedere un vero preventivo. Ho ricevuto come riposta un elenco di costi aggiuntivi:
- Pulizie dopo i pittori (~500€)
- Sistemazione del rubinetto della cucina
- Pulizie degli scarichi della terrazza
- Manutenzione della caldaia (+ "rifacimento del libretto che non si trova")
Con l'aggiunta del lavoro dei pittori e 6 mesi di spese condominiale (~350€, previste nel contratto), ora lei vuole tenere quasi la totalità del mio deposito (3'000€).

Secondo me, gli unici costi giustificati sono le spese condominiale e la riverniciatura delle pareti. Le mie domande sono le seguenti:

1) Sono giustificato a rifiutare di pagare per il resto dei costi ?
a) La manutenzione della caldaia (non l'ho mai toccata) mi sembra ovviamente essere "detrimento risultante dall'uso in conformità del contratto"
b) I costi di pulizie non dovrebbero far parte delle obbligazioni contrattuale
c) Per il rubinetto non so se dovrei provare lo stato a febbraio - "In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione"

2) Sono giustificato a chiedere un preventivo completo sul lavoro dei pittori ? O semplicemente a contestare l'importo senza informazioni chiare ?

3) Per la clausola che ho firmato, le è permesso di trattenere 1300€ per qualsiasi danni sulla pittura ? Mi sembra completamente sproporzionato rispetto al danno effettivo.

4) È rilevante sostenere che lei agisca in malafede (variazione delle pretese, fatturazione del "rifacimento del libretto della caldaia") ?

La ringrazio par la sua attenzione,
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 01/09/2022
Nel momento in cui si conclude in contratto di locazione, sia esso un contratto per una abitazione pensata per il lungo periodo, sia esso un contratto di breve periodo come quello per gli studenti universitari, il conduttore non si assume solo l’obbligo di pagare il canone mensile di affitto ma anche ulteriori obblighi come ad esempio: quello di custodire la cosa locata, procedere alla sua manutenzione ordinaria e corrispondere gli oneri accessori previsti dall’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978.

Il primo comma di tale articolo ci dice che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario
  • le spese relative al servizio di pulizia
  • al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore
  • alla fornitura dell'acqua
  • dell'energia elettrica
  • del riscaldamento e del condizionamento dell'aria
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine
  • nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Tale norma è stata poi meglio articolata negli anni mediante appositi elenchi emanati da organi statali, ma anche affidati alla contrattazione collettiva delle associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari ed inquilini. Sotto questo aspetto, il documento più importante richiamato in tutti i contratti soprattutto se di natura transitoria è l’allegato “D” al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017. L’allegato si preoccupa di dirci in dettaglio quali delle spese relative all’ immobile locato devono essere sostenute dall’ inquilino e quali dal proprietario dell’appartamento.
Se si analizza tale documento si può notare come esso ponga carico di colui che occupa l’appartamento:
  • la manutenzione ordinaria di sifoni grondaie e colonne di scarico,
  • la manutenzione degli impianti di riscaldamento dell’appartamento occupato
  • e il tinteggio dei locali occupati.
Sicuramente quindi era compito del conduttore provvedere alla manutenzione della caldaia, in quanto rientrante in quegli apparati atti a produrre il calore nell’appartamento

Viceversa in merito alla pittura si potrebbe sviluppare un argomento difensivo piuttosto incisivo.
Anche se l’allegato “D” pone a carico del conduttore le spese relative al tinteggio dei locali occupati, la Corte di Cassazione con la pronuncia n.29329/2019 ha però specificato che la tinteggiatura non è MAI dovuta dall’inquilino a fine locazione, nemmeno se il contratto contiene una clausola specifica in proposito, la quale deve considerarsi addirittura nulla e quindi come non apposta. Secondo gli ermellini il ritinteggio costituirebbe un ingiusto arricchimento per il proprietario vietato dalla legge.
Utilizzando quindi tali argomentazioni si potrebbe richiedere la restituzione di tutto o parte della cauzione indebitamente trattenuta dal proprietario, in quanto sarebbe infondata la sua pretesa di vedersi pagata dallo studente il ritinteggio a nuovo dell’appartamento condotto in locazione.

Più problematico, invece, sono le difese attinenti alle rubinetterie del bagno, in quanto non si ha la possibilità di dimostrare in che effettivo stato di manutenzione si trovava l’appartamento al momento della sua consegna al conduttore, quindi nel momento in cui il medesimo assumeva la custodia del bene.
Per evitare questi disguidi è sempre opportuno che dopo aver sottoscritto il contratto di locazione e prima della consegna delle chiavi il proprietario e l’inquilino redigano un processo verbale sottoscritto da entrambi in cui si dia atto dell’effettivo stato di manutenzione dei locali condotti in locazione.
Ad ogni modo, in definitiva si avrebbero comunque buoni argomenti per pretendere la restituzione di buona parte della cauzione indebitamente trattenuta dal proprietario: ovviamente se egli non sarà ragionevole ciò potrà avvenire solo per mezzo di una procedura di mediazione o addirittura con un contenzioso, che comporterebbe una lievitazione dei costi che l’inquilino dovrebbe sostenere.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
T. V. chiede
venerdì 04/03/2022 - Veneto
“Gentili Signori
da un nostro controllo contabile risulta che NON sono mai state fatturate delle spese condominiali riferite ad ex inquilini dei nostri immobili, dovute e relative al loro consumo di acqua, luce, gas. Chiediamo se in questo caso specifico in cui le spese NON sono mai state loro fatturate ma sempre pagate dal locatore (noi), nonostante chiaramente il contratto d'affitto lo prevedesse, la prescrizione sia da ritenersi quella ordinaria di 10 anni. Questo quesito in quanto in diversa inerente documentazione abbiamo letto che "la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto" e questo nel nostro caso NON è mai avvenuto, infatti NON abbiamo mai ripartito suddette spese. Grazie”
Consulenza legale i 10/03/2022
Contrariamente a quanto si possa pensare la presenza di un contratto di locazione non muta in alcun modo il rapporto giuridico intercorrente tra il proprietario e il condominio. L'unico soggetto obbligato nei confronti del condominio al pagamento degli oneri condominiali (come le bollette di acqua gas e luce condominiale) rimane il proprietario dell’appartamento locato. Egli in forza però del contratto di locazione ha il diritto di pretendere che il suo inquilino lo tenga manlevato dal pagamento di questi oneri o avrà titolo per richiedere all’inquilino il rimborso di quanto pagato direttamente nei confronti del condominio.

E’ vero che è una consuetudine assolutamente diffusa degli amministratori condominiali di suddividere le spese condominiali tra il proprietario e il suo inquilino attribuendo a ciascuno le spese che gli competono secondo le norme in materia. Questa attività degli amministratori (solitamente svolta dietro compenso) è assolutamente legittima e, anzi, utile, ma non va a modificare nei confronti del condominio il soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali che rimane sempre il proprietario della unità immobiliare in condominio, e non l’affittuario.

L’inquilino, infatti, è obbligato a pagare gli oneri condominiali perché lo prevede espressamente l’art. 9 della L. n.392/1978 (e le successive norme attuative) e non perché una determinata voce di spesa è a lui attribuita nel riparto condominiale.

Come ha chiarito la giurisprudenza (ad esempio Corte di Appello di Firenze, sez.II, n. 62 del 06.02.2012) il credito del locatore verso il suo inquilino sorge nel momento in cui viene approvato il relativo rendiconto condominiale, e quindi nel momento in cui sorge anche il debito che il proprietario ha nei confronti del condominio.

In merito al termine prescrizionale, a seguito della abrogazione dell’art. 6 della L. n.841/1973 esso non è più biennale ma bensì quinquennale, così come dispone il n.3 dell’art. 2948 del c.c., decorrenti appunto dalla approvazione del rendiconto condominiale.
Dal 22.12.2008, giorno in cui è entrato in vigore il provvedimento cd. "Taglia Leggi" (L. n.133 del 06.08.2008) si è infatti uniformato il termine prescrizionale per pretendere il pagamento degli oneri condominiali sia nel rapporto condominio-proprietario che nel rapporto proprietario – inquilino.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
E. M. chiede
mercoledì 19/01/2022 - Sardegna
“Buongiorno,

gradirei una risposta ai seguenti quesiti riguardanti un contratto di locazione commerciale:

1 - Se nel contratto non è previsto a carico di chi sono le spese ordinarie condominiali come ci si deve comportare e a carico di chi sono?
2 - In che modo il locatore puo' rescindere il contratto di locazione per liberare l'immobile e quali sono le conseguenze che questo comporta?

Ringrazio ed invio distinti saluti.”
Consulenza legale i 23/01/2022
Per rispondere alla prima domanda contenuta nel quesito occorre fare riferimento a quanto disposto dall’art. 9 della L.392/78 che prevede espressamente che “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.”
Sul punto, la Cassazione con la sentenza n. 9795/2017 ha evidenziato che (in caso di locazioni commerciali come nella presente vicenda) “gli oneri accessori previsti dalla L. n. 392 del 1978, art. 9 rispondono alla ratio di addebitare al conduttore il costo dei servizi condominiali di cui fruisce” e che “con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della citata legge, possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l'unità immobiliare, ma l'edificio condominiale nel suo complesso, stante l'assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato”.

In risposta alla prima domanda possiamo dunque affermare che, laddove nulla sia previsto nel contratto, gli oneri condominiali sono a carico del conduttore se hanno ad oggetto servizi effettivamente fruiti o comunque fruibili.

Con riguardo alla seconda domanda contenuta nel quesito, si osserva quanto segue.

L’art. 28 della sopra citata L.392/78 prevede che il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni a meno che sopravvenga disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, “il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.“
Tali motivi sono, tra gli altri, quando il locatore debba tornare in possesso dell’immobile perché deve utilizzarlo per uso personale e/o familiare oppure quando il proprietario o uno dei membri della sua famiglia abbiano intenzione di usare l’immobile per la propria attività commerciale.
L’art. 34 della medesima legge prevede che in caso di cessazione del rapporto di locazione (che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore) relativo agli immobili adibiti ad attività commerciali, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

In risposta quindi alla seconda domanda possiamo affermare che il locatore con lettera raccomandata a/r (o pec) da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza può comunicare al conduttore il diniego del rinnovo di altri sei anni del contratto per uno dei motivi elencati all’art. 29 testè citato.
La conseguenza è che se si tratta, appunto, di un locale adibito ad attività commerciali industriali o artigianali (art. 27 L.392/78) che abbiano contatti diretti con il pubblico dovrà essere versata al conduttore una indennità di avviamento pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
S. L. chiede
sabato 11/12/2021 - Lazio
“Buongiorno.
Sono un inquilino di un appartamento di proprietà dell'ATER di Roma, inserito in un condominio con amministrazione privata.
In sede assembleare è stata deliberata una manutenzione straordinaria dell'ascensore. L'ATER non ha partecipato all'assemblea né ha delegato.
Io ho pagato la quota parte destinata all'inquilino, mentre la quota spettante all'ATER mi è stata addebitata dalla stessa ATER sul canone di locazione come "scoperto" e messa in mora, con la seguente motivazione: "L'azienda non partecipa alle spese per la manutenzione straordinaria trattandosi di innovazione onerosa e suscettibile di fruizione separata".
È giusto che questa spesa debba essere addebitata al sottoscritto, inquilino non proprietario e come tale senza diritto di voto in assemblea?
Aggiungo che nonostante abbia fatto opposizione, inviando mail all'ufficio competente dell'ATER, l'istituto insiste nell'adebitarmi la sua quota parte dei lavori e nel mettermi in mora come inquilino passivo, malgrado abbia adempiuto a tutti i pagamenti”
Consulenza legale i 15/12/2021
Applicando la normativa generale, l’inquilino dovrebbe sopportare solo ed esclusivamente le spese condominiali attinenti alla ordinaria manutenzione dell’immobile locato e dei servizi condominiali ad esso ricollegati. In questo senso è molto chiaro per esempio l’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 con tutta la disciplina anche di natura pattizia e sindacale che ne costituisce attuazione. Il problema, però, è che la norma citata può tranquillamente essere derogata dalle parti. in altre parole, è ben possibile per la legge che proprietario ed inquilino convengano che sia quest’ ultimo a sostenere le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile locato, anche, per assurdo il rifacimento dell’impianto ascensore (ma ciò nella pratica non avviene mai).

Nel caso specifico trattandosi di un contratto di locazione con una parte pubblica, quale è l’Ater, è ben possibile che vi sia un atto generale di natura privatistica o anche una qualche normativa pubblica comunale o regionale che deroghi alla disciplina della L. 392/78. Visionando il sito dell’azienda, però, non si è trovato nessun documento specifico in tale senso. Si consiglia pertanto di rivolgere all'azienda per mezzo dell’intervento di un legale che opera sul posto precise contestazioni sul punto. si è sicuri che l’Ater risponderà a questa missiva spiegando puntualmente le sue ragioni. In questo modo si riuscirà ad avere un quadro normativo più completo della situazione e si potrà anche meglio capire se è il caso d'Intraprendere altre iniziative nei confronti dell’azienda.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Antonio M. P. S. C. V. D. A. A. R. chiede
mercoledì 23/09/2020 - Sicilia
“la Ns. Cooperativa è conduttrice di un immobile destinato a casa di riposo. Il locatore ha effettuato dei lavori straordinari di ammodernamento e riqualificazione dell'impianto di condizionamento/riscaldamento. I lavori hanno riguardato la dismissione di una caldaia a combustibile (diesel) e l'installazione di una termopompa elettrica (chiller elettrico).
L'installazione della termopompa elettrica implica, ai fini della sua messa in esercizio, l'aumento di potenza attualmente
disponibile dal nostro punto di prelievo (attualmente il contatore ha una potenza di 22kW e necessiterebbe portarla a 75kW).
Tale variazione, implica dei costi addebitati dal distributore dell'energia che ammontano a circa € 3.730,00 +iva (quali oneri per quota potenza).
QUESITO: A chi spetta pagare i costi (€ 3.730,00 + iva) di variazione della potenza disponibile al punto di prelievo (contatore), indispensabili alla messa in funzione del nuovo impianto?

Saluti”
Consulenza legale i 27/09/2020
L’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 pone a carico del conduttore solo determinate spese e in linea generale tutto ciò che riguarda la manutenzione ordinaria della unità immobiliare locata. Tale norma è stata poi meglio specificata da successivi atti regolamentari e accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari ed inquilini, che hanno nel concreto ulteriormente specificato gli interventi che devono essere a carico del locatore, e quindi sono di manutenzione straordinaria, e quelli che devono essere a carico del conduttore, e quindi rientranti nella ordinaria manutenzione.
A tal proposito è opportuno esaminare l’allegato “D” al D.M. Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, che recepisce a livello normativo la tabella oneri accessori ripartizione fra locatore conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat e registrata il 30 aprile 2014 a Roma (entrambi documenti citati sono facilmente reperibili in rete).
Nell’allegato “D” al D.M. citato alla sezione: "impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, produzione di energia da fonti rinnovabili", si può notare come venga posta in capo al locatore (indicato con la lettera “L”), tutti gli oneri relativi alla installazione, sostituzione e messa a norma degli impianti.
Nulla viene specificato in merito agli oneri di variazione di potenza, ma essendo tale variazione assolutamente indispensabile per la corretta messa a regime dei nuovi apparati installati, gli oneri ad essa conseguenti, a parere nostro, devono essere sopportati dal proprietario.

Ora è giusto dire che l’allegato “D” al D.M. Infrastrutture e Trasporti del 2017 è pensato in primo luogo per le locazioni di immobili ad uso abitativo, ma è parimenti vero che tale documento attua e specifica l’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 che è pacificamente e senza ombra di dubbio applicabile anche alle locazioni di immobili ad uso non abitativo.
Per tale motivo si ritiene che in caso di contenzioso si avrebbero buone possibilità, richiamando il predetto D.M, di porre in capo al proprietario riluttante le spese dovute per la messa in funzione del nuovo impianto.
Tale conclusione è valida dando per scontato che nel contratto di affitto non siano state pattuite specifiche clausole derogatorie a quanto previsto dall’art. 9 della L n.392/78. Tale norma infatti può essere pacificamente derogata da un patto contrario concordato tra proprietario ed affittuario. Pertanto, per dare una risposta esauriente, si dovrebbero prima esaminare le clausole contrattuali.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Valeria G. chiede
giovedì 10/09/2020 - Lombardia
“Buongiorno,
ho sottoscritto un contratto di locazione commerciale in qualità di conduttore a maggio 2019, l'immobile fa parte di un condominio ma è dotato di accesso unico e indipendente dalla strada e fatta eccezione per il contatore dell'energia elettrica non usufruisco di nessuno dei servizi del condominio stesso. Anche la fornitura dell'acqua è separata e calcolata tramite apposito contalitri fatto installare dal proprietario dell'immobile.
Ora il proprietario dell'immobile mi chiede di pagare a lui tutte le spese condominiali comprese quelle di luce e pulizia scale e luoghi comuni, le spese dell'amministratore, quelle di gestione del c/c, manutenzione ordinaria, pulizia scarichi e dell'assicurazione condominiale.
Nel contratto di locazione è riportato che le spese condominiali sarebbero state imputate al conduttore ma ho trovato una sentenza della cassazione 8.3.2017 n. 5795 ha stabilito che l’art. 9 legge n. 392 del 1978, applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, va inteso nel senso che se non esiste la fornitura di un determinato servizio (condominiale), non è dovuto alcun corrispettivo dall'inquilino per la spesa condominiale, anche se il pagamento del relativo onere condominiale è astrattamente previsto in contratto.
Parimenti ho trovato le seguenti sentenze in merito al pagamento delle spese dell'amministrazione, dell'assicurazione e così via:
- Trib. Roma 13 luglio 1992, in Giust. civ. 1993, I,1927
- Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6
- Cass. 11 novembre 1988 n. 6088, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 11
Vi chiedo pertanto se la richiesta di pagamento da parte del proprietario dell'immobile è legittima e se devo provvedere al saldo e in che misura.”
Consulenza legale i 15/09/2020
Prima dell’esame di qualsiasi pronuncia giurisprudenziale sarebbe importante analizzare quanto effettivamente prevede il contratto di locazione in merito al pagamento delle spese accessorie, in quanto se è vero che l’art. 9 della L. 27.07.1978 n. 392 è pacificamente applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, è altrettanto vero che la legge ammette, in merito al pagamento delle spese accessorie, la derogabilità di quanto dispone la legge da parte di diversi accordi tra proprietario e inquilino.
In accordo con la giurisprudenza citata, si può dire che le spese di assicurazione del fabbricato e le spese di amministrazione dello stabile sono oneri che pacificamente non rientrano tra quelli posti a carico dell’inquilino (come gli oneri riconducibili al conto corrente condominiale), ma se sul punto le parti della locazione hanno raggiunto un accordo scritto differente, ecco che esso deve comunque prevalere. Di contro, se tale patto contrario non dovesse essere presente le spese di assicurazione ed amministrazione devono essere sopportate dal proprietario dei muri.

Vi è anche da aggiungere che il fatto che lo stabile occupato abbia un ingresso indipendente e che in concreto non si usufruisca di alcuni servizi condominiali, ciò non significa che si ha il diritto di sottrarsi al loro pagamento. Il 2° co dell’art. 1123 del c.c. ci dice che se le cose e i servizi comuni condominiali sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Una risalente pronuncia della Corte di Cassazione che però non ha trovato ad oggi ancora alcuna smentita per quanto ci è dato sapere, Cass Civ.,Sez.II, n.13160 del 6.12.1991, ha statuito che il principio racchiuso nel 2° comma dell’art.1123 del c.c. trova applicazione per quei servizi condominiali che, per le loro caratteristiche oggettive, siano suscettibili di un utilizzo separato da parte dei condomini.
In altre parole ai fini della applicabilità del 2° comma dell’art.1123 del c.c., nulla rileva l’utilizzo soggettivo e personale (i.e.: utilizzo "in concreto") che ciascun condomino fa di uno spazio o di un servizio comune: egli sarà comunque tenuto al pagamento degli oneri condominiali in proporzione al valore della sua proprietà.

Facciamo un esempio concreto proprio in merito al contratto di fornitura dell’acqua. Se i locali occupati sono raggiunti da un contratto di fornitura del tutto autonomo rispetto al contratto condominiale e il contatore presente serve a contabilizzare il consumo del contratto privato, ecco che sicuramente l’immobile occupato non dovrà sopportare il pagamento degli oneri riconducibili al contratto di fornitura idrico condominiale, e, di riflesso, il suo proprietario non potrà richiedere il relativo pagamento all’inquilino in forza del contratto di locazione. Se, invece, l’immobile locato è raggiunto dalla fornitura condominiale e il contatore presente è utilizzato solo ad uso interno per determinare lo specifico consumo di quella unità immobiliare, ecco che si dovrà partecipare al riparto di quella voce di spesa e l’inquilino, di riflesso, dovrà tenere manlevato il proprietario dai costi in forza del contratto di locazione sottoscritto.

Il medesimo discorso non può farsi in automatico per altre tipologie di spese e di servizi condominiali, come le spese di pulizia o l’illuminazione delle stesse. Ad esempio, anche se non la si utilizza mai, forse ho la astratta possibilità, come proprietario dei locali e anche come inquilino, di accedere alla soffitta condominiale sita all’ultimo piano del palazzo, in quanto bene comune. Se così fosse, il proprietario è tenuto a corrispondere al condominio le spese di pulizia scale ed energia elettrica e, di riflesso, in forza del contratto di locazione sottoscritto, l’inquilino sarebbe tenuto a rimborsare le relative spese al proprietario.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Fabio T. chiede
giovedì 27/02/2020 - Lazio
“Buongiorno, sono proprietario di una porzione di quadrifamiliare, posta al primo piano, a cui si accede attraverso due rampe di scale, interne. L'edificio, composto da due appartamenti al piano terra e due al piano superiore, è stato realizzato nei primi anni novanta, sul territorio di Fiumicino (RM), abusivamente e successivamente sono stati condonati (fino alla definitiva concessione edilizia) i due appartamenti posti al pianterreno, ed il mio. La pratica per il quarto ed ultimo è ancora in corso di definizione. L'appartamento posto sotto al mio, è di proprietà di uno dei miei due fratelli, l'altro al piano terra è di proprietà di mio padre, così come è ancora a lui intestato, il secondo appartamento, al piano primo, adiacente al mio, in cui abita, in qualità di ospite, l'altro mio fratello, con la sua famiglia. Inizialmente, tutto l'edificio, nonché il terreno su cui è stato realizzato, era intestato a mio padre.
Attraverso due atti di compravendita, il mio e quello di mio fratello, sono ora, di nostra proprietà esclusiva.Io, ho dato in locazione la mia casa, con contratto a canone concordato,regolarmente registrato, ad un conduttore che vi abita con la sua famiglia. Data anche la natura iniziale (prettamente familiare) della costruzione, non abbiamo mai avuto bisogno di costituire un vero e proprio condominio. Il mio inquilino, però, anche basandosi su una voce di spesa, inserita nel contratto di affitto che gli impone il pagamento mensile di € 20 di spese di condominio, ritiene che lo stabile possa essere considerato, a tutti gli effetti un condominio, con le relative regole, norme, diritti e doveri, relativi. In effetti la voce "condominio è stata inserita dall'agenzia immobiliare che si è occupata di tutto, utilizzando un contratto standard ma in effetti, la cifra di cui sopra è stata inserita (concordandola verbalmente) per sollevare il conduttore dal pagamento delle spese relative al consumo di energia elettrica dei "servizi" (luci sulle scale, citofono, luce ingresso ecc..) che infatti, vengono suddivise, all'arrivo di ogni bolletta specifica, (intestata a mio padre) tra noi quattro, membri della famiglia. Le richieste del conduttore, sono relative all'utilizzo (a lui negato) degli spazi comuni. Infatti vorrebbe lasciare all'ingresso, nel piccolo androne, da cui partono le scale per accedere al piano superiore, dove si trova anche la porta d'ingresso dell'appartamento di mio padre, le proprie biciclette. Vorrebbe utilizzare una parte di uno sgabuzzino, posto al piano superiore, sul pianerottolo di accesso degli appartamenti. Vorrebbe oltretutto lasciare, al lato della porta dell'appartamento di mia proprietà, all'interno della "risega" in cui è posizionata la porta stessa, una libreria, con libri "annessi", che invece, inizialmente, durante il trasloco, mi aveva chiesto di lasciare solo provvisoriamente.
In sintesi, questi spazi, queste pertinenze, sono da considerarsi comuni e quindi utilizzabili da tutti coloro che abitano lo stabile? E soprattutto : nonostante non si sia mai costituito, lo stabile è considerato un vero e proprio condominio?
Cosa dice la legge? Cosa dovrei fare?
Cambiare quella voce sul contratto, trasformandola in spese di servizio? Lui potrebbe opporsi ad una tale revisione del contratto e rifiutare di firmare?
Spero, nella mia lungaggine, di essere stato esauriente e chiaro ma sono ovviamente disponibile a fornire ulteriori informazioni.
Grazie anticipatamente
Buon lavoro
Fabio T.”
Consulenza legale i 04/03/2020
Come la giurisprudenza ha più volte chiarito, il condominio è una situazione di fatto che si realizza nel momento in cui nel medesimo edificio vi siano parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune necessarie o comunque agevolatrici del miglior godimento delle singole unità immobiliari: per la sua costituzione, pertanto, non è necessaria una manifestazione di volontà, una delibera costitutiva dell’organo assembleare o altri specifici atti da parte dei proprietari. È frequentissima nella realtà di tutti i giorni, l’esistenza di piccoli condomini, molto spesso di origine familiare, come nel caso specifico, gestiti un po’ “come capita” anche se si dovrebbe osservare, anche per loro, la normativa del codice civile.

Posto questo, però, tale aspetto non deve minimamente interessare il conduttore, il quale non ha alcun titolo per disquisire le modalità di gestione dello stabile.
La clausola del contratto di locazione che prevede una somma forfettaria a titolo di rimborso spese condominiali è assolutamente conforme alla normativa sulle locazioni: l’art. 9 della L. n.392/78 espressamente prevede che le parti possano stabilire specifiche pattuizioni sotto questo aspetto. La somma prevista è, pertanto, un onere accessorio ai sensi dell’art. 5 della L. n.392/78, e che deve essere puntualmente adempiuto.

Ad avviso di chi scrive si è, invece, fortemente in torto nell’impedire al conduttore di usufruire delle aree comuni dell’edificio. Nel momento in cui si sottoscrive un contratto di locazione non solo si concede l’utilizzo dei locali dell’appartamento oggetto primario del rapporto, ma anche l’utilizzo, unitamente agli altri proprietari, dei locali condominiali. Ed anche nel piccolo edificio descritto nel quesito vi sono dei locali comuni a tutti i proprietari.
Se si volevano porre degli specifici divieti sul'uso delle parti condominiali era opportuno, prima di vincolarsi, illustrare chiaramente la situazione al conduttore e tradurre tali divieti in apposite clausole del contratto.

Posto che ormai è tardi per intervenire in tal senso, si consiglia di provare a sedersi attorno ad un tavolo e concordare, traducendole per iscritto, delle regole di condotta: in altri termini un piccolo regolamento di condominio, che dovrà essere firmato da tutti i proprietari e dall’inquilino, documento che potrà andare ad integrare le pattuizioni del contratto di locazione.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Silvia R. chiede
giovedì 02/01/2020 - Piemonte
“Buonasera,
ho trovato nella buca delle lettere una lettera non datata riportante le spese condominiali, redatta dal tecnico geometra e non datata, nella quale sono stati intimati il saldo della precedente gestione e la prima rata della nuova gestione con data di scadenza versamento 15 novembre 2019.
Avvalendomi dell'art. 9 legge 392/1978, ho richiesto in data 03 novembre 2019 al tecnico geometra il dettaglio della ripartizione e le spese giustificative. Il tecnico mi ha fornito il tutto il 07 novembre 2019. Non capisco chi sia l'amministratore. Il condominio non ha il codice fiscale ed è composto da 3 condomini e due comproprietari.
Nel frattempo mi sono rivolta presso un'associazione per richiedere verifiche sulle spese condominiali, in quanto il consumo a me attribuito non mi risulta corretto e su come procedere, ma purtroppo ad oggi non mi sono state informazioni in merito. Per tanto mi rivolgo a Voi.
In data 27 dicembre 2019, ho ritirato una raccomandata, ove l'avvocato, rappresentante dei proprietari, mi ha intimato il pagamento del saldo della precedente gestione, la rata del 15 novembre e la seconda rata scaduta il 15 dicembre 2019.
Tale pagamento dovrà essere effettuato entro e non oltre 8 giorni dal ricevimento della stessa e, qualora non procedessi al versamento, avvierà la pratica di sfratto.
Vi chiedo:
- è legale effettuare uno sfratto in base alla lettera delle spese condominiali ove non risulta datata ed indicato solamente la scadenza dei versamenti?
- come posso procedere?
- poichè risulta essere in scadenza la polizza di fidejussione e non ho possibilità economiche a saldare il tutto, qualora non effettuassi il rinnovo di tale polizza, possono annullare il contratto? Oppure in sede giudiziale avrei possibilità di ottenere il proseguimento del contratto di locazione?
Allego tutti i documenti ed attendo con urgenza la vostra valutazione e consiglio in merito.
Grazie per la cortese attenzione.
Silvia R.”
Consulenza legale i 10/01/2020
Tra gli obblighi che il conduttore assume nei confronti del padrone di casa non vi è solo quello di corrispondere mensilmente il canone di locazione, ma vi è anche quello di pagare le spese condominiali, che la legge e i vari regolamenti e accordi attuativi vigenti attribuiscono a carico del conduttore. L’art. 5 della legge n.392 del 27.07.1978, ci dice molto chiaramente che qualora il conduttore non corrisponda gli oneri accessori (ovvero le spese condominiali che accompagnano l’unità immobiliare locata), per un importo superiore a due mensilità di canone, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art.1455 del c.c. In altri termini il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo superiore a due mensilità di canone, fornisce la possibilità al proprietario di citare in giudizio il conduttore per richiedere al giudice lo sfratto per morosità, con conseguente emissione, nel caso di mancata opposizione da parte del conduttore, di una ordinanza di convalida dello sfratto con conseguente ordine di sgombero dell’ immobile occupato, oltre che l’emissione di un decreto ingiuntivo, se richiesto al giudice, per il recupero delle spese condominiali non pagate.

È utile precisare che il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo inferiore alle due unità di canone, sicuramente non giustifica la risoluzione del contratto di locazione e quindi l’instaurazione di una procedura di sfratto, ma comunque non impedisce al padrone di casa di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme che rimangono comunque dovute.

Secondo l’art. 9 della L. n.392/78 il conduttore deve corrispondere gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta. E’ importante sottolineare sotto questo aspetto che interpretando in maniera strettamente letterale il co.3° dell’art. 9 della L. n.392/78 il proprietario di casa non ha alcun dovere di fornire autonomamente alcun rendiconto degli oneri accessori, ma, viceversa, è il conduttore che ha diritto di richiederlo. Proseguendo infatti nella lettura della norma in esame il legislatore ci dice che a seguito della richiesta di pagamento avanzata dal proprietario, il conduttore ha diritto di ottenere, prima di effettuare il pagamento, il rendiconto delle spese condominiali, i criteri di ripartizione utilizzati e i documenti giustificativi da cui traggono origine. Se a seguito dell’ottenimento di tali documenti il conduttore rilevasse degli errori o delle omissioni circa i conteggi effettuati dal proprietario, egli può legittimamente far presente tali errori al suo padrone di casa, e se quest’ ultimo ha instaurato una procedura di sfratto per morosità, il conduttore potrà, con l’ausilio di un legale, proporre opposizione alla richiesta di sfratto mettendo tra le argomentazioni al centro di tale opposizione le irregolarità rilevate.

Visto che l’art. 9 della L. n.392/78, fa decorrere dalla richiesta di pagamento un termine di 60 giorni entro il quale il conduttore deve o ottemperare alla richiesta, oppure richiedere i documenti giustificativi degli oneri accessori, è importante che tale richiesta sia inviata per mezzo di una raccomandata con avviso di ricevimento. Ciò permette, infatti di avere una prova spendibile in un futuro contenzioso, circa il momento in cui il conduttore ha ricevuto la comunicazione e quindi del momento in cui iniziare il computo del termine richiesto dalla legge entro il quale adempiere alla richiesta di pagamento. Se tale richiesta non è stata inviata con le modalità sopra descritte, il proprietario ha commesso una grossolana leggerezza in quanto non potrà dimostrare in giudizio il decorso del termine di 60 giorni prescritto dall’art. 9 della L. n.392/78, e il conduttore potrebbe avere gioco facile nel sostenere, sempre in una eventuale opposizione alla richiesta di sfratto per morosità, di essere ancora nei termini per il pagamento.

L’espediente appena descritto è comunque un’argomentazione difensiva piuttosto blanda, soprattutto nel caso in cui, come avviene di sovente, a seguito della “scoperta” nella buca delle lettere della richiesta di pagamento delle spese condominiali, il conduttore fa seguire a sua volta una comunicazione scritta per mezzo della quale chiede chiarimenti al locatore dei conteggi ricevuti, e in cui fa ampiamente intendere di aver comunque ricevuto e preso contezza della richiesta di pagamento avanzata dal padrone di casa.

A volte capita in sede di sottoscrizione del contratto di locazione, che le parti si accordino, che in luogo della consegna di una somma pari a tre mensilità di canone a titolo di deposito cauzionale, il conduttore sottoscriva una fidejussione bancaria o assicurativa a favore del padrone di casa. Nel momento in cui si giungerà alla conclusione del contratto, se il locatore rileverà che l’immobile presenta dei danneggiamenti che eccedano il normale uso, egli avrà la possibilità di richiedere direttamente alla compagnia assicurativa o alla impresa bancaria il pagamento portato dalla garanzia fidejussoria. La banca e l’assicurazione avrà poi pieno titolo per pretendere il pagamento dei soldi corrisposti direttamente al conduttore che ha sottoscritto la fidejussione.

In questo caso il conduttore si assume l’obbligo di mantenere attiva la polizza fideiussoria a favore del proprietario di casa per tutta la durata del contratto di locazione, e nel caso in cui la stessa venisse a scadere e non fosse prontamente sostituita con altra idonea garanzia gradita al proprietario, il conduttore violerebbe le norme del contratto con il rischio che locatore possa adire il giudice per richiedere la risoluzione del contratto. Non è possibile mantenere e proseguire nel rapporto locatizio senza una idonea garanzia, a meno che il proprietario di casa non vi rinunci espressamente e per iscritto: eventualità che nella pratica accade molto di rado.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
FEDERICO P. chiede
domenica 24/11/2019 - Veneto
“Nell'ipotesi in cui nel contratto di locazione le spese per la pulizia delle scale o altre spese ordinarie siano poste a carico del conduttore, come si deve comportare l'amministratore in caso di mancato versamento delle somme?”
Consulenza legale i 29/11/2019
Il pagamento delle spese condominiali è un tipico caso di obligatio propter rem, poiché si è tenuti al versamento delle predette spese in quanto proprietari di una unità abitativa in condominio. In forza di ciò, l’unico soggetto a cui l’amministratore condominiale deve rivolgersi per richiedere il pagamento dei contributi per i servizi condominiali è il proprietario dell’appartamento, non avendo il condominio alcuna azione per pretenderne il pagamento nei confronti di eventuali conduttori.

L’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978, ci indica quali sono gli oneri accessori che, salvo patto contrario, sono a carico del conduttore e, in attuazione di detta normativa, le associazioni proprietari-inquilini hanno elaborato diversi elenchi in cui vengono specificati i servizi che rimangono in capo al locatore e quelli che devono essere corrisposti dal conduttore (si pensi alla Tabella Sicet del 24.03.2018 e l’usatissimo allegato G al D.M. Ministero dei Trasporti del 30.12.2002). Bisogna però tenere ben presente che la normativa sopra citata attiene alla disciplina del rapporto proprietario-inquilino, non andando ad influenzare in alcun modo il rapporto proprietario-condominio, che rimane del tutto estraneo a quanto dispone l’art. 9 della L.n.392/78.

Nella frequentissima ipotesi in cui nel condominio vi sia la presenza di un inquilino che occupa l’appartamento in affitto, l’amministratore è solito suddividere nel rendiconto annuale, utilizzando gli elenchi che si sono precedentemente citati, le spese che spettano al proprietario e quelle che spettano all’inquilino: quest’ultimo, poi, sulla base di detto riparto, versa direttamente le spese di sua spettanza sul conto corrente bancario condominiale. Si deve però tener ben presente che il versamento che viene fatto dall’inquilino di parte delle spese condominiali, trova la sua giustificazione nel contratto di locazione stesso e non in un inesistente vincolo giuridico tra inquilino e condominio.

Alla luce di quanto detto, nel caso in cui l’inquilino non ottemperi al versamento delle spese condominiali l’unica strada per l’amministratore, anche per adempiere correttamente a quanto disposto dal co. 9° dell’art. 1129 del c.c., è quella di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al locatore proprietario nel quale si solleciti in un breve tempo la regolarizzazione degli insoluti. Qualora i contributi condominiali rimanessero impagati l’amministratore, per mezzo di un legale nominato anche senza la necessità di autorizzazione assembleare ex. art 63 1°co. disp.att. del c.c., non avrà altra scelta che intraprendere tutte le opportune azioni di recupero nei confronti del condomino-locatore. Quest’ultimo, a sua volta, potrà poi pretendere dal suo inquilino il pagamento delle spese condominiali in forza degli obblighi da lui assunti con la sottoscrizione del contratto di affitto.
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Alesandra C. chiede
lunedì 27/05/2019 - Lazio
“Buonasera, ho dato in locazione da ormai due anni 4 porzioni di una bifamiliare. L’utenza enel é intestata a me, fino a gennaio ho sempre inviato le bollette ai rispettivi conduttori con l’importo da pagare in base ai consumi rilevati da un contatore elettrico a defalco (uno per ogni porzione) e non ho avuto nessun problema nell’avere il rimborso. Adesso invece hanno deciso tutti insieme di non voler più pagarmi perchè le bollette sono troppo care. Sostengono che avendo un contratto di affitto ad uso abitativo sono tenuti a pagare una tariffa agevolata per residenti (non é possibile allacciare contatori per porzione di immobile ) e che inoltre i costi Iva e altri oneri in bolletta debba comunque sostenerli io.
Quando sono entrati in casa erano a conoscenza dell’unica utenza enel. Mi chiedo, spettano veramente a me tutte queste spese ?”
Consulenza legale i 03/06/2019
Le spese per la fornitura di energia elettrica rientrano tra gli oneri accessori, di cui all’art. 9 della L. n. 392/1978 (c.d. Legge sull’equo canone). In base a tale norma, essi sono “interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario”.
Il loro pagamento da parte dell’inquilino deve avvenire entro due mesi dalla richiesta; prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (nel nostro caso, fatture ENEL).

Nella vicenda in esame, risulta che i conduttori delle distinte porzioni fossero ben a conoscenza della situazione, dal momento che per almeno due anni hanno provveduto al pagamento a richiesta del locatore, rimasto intestatario delle utenze.
Non è chiaro se la situazione del contatore sia stata espressamente menzionata nel contratto, anche se da quanto riferito sembrerebbe di no.
In ogni caso, anche ammettendo, per pura ipotesi, che gli inquilini possano rifiutarsi di pagare la tariffa per non residenti, non avrebbero comunque il diritto di omettere il pagamento dell’intera fornitura di cui hanno usufruito: semmai, potrebbero chiedere di pagare la parte di bolletta corrispondente all’applicazione della tariffa per residenti (si tratta, si ribadisce, di una semplice ipotesi), ma non certo pretendere di consumare elettricità a spese del locatore.

Va comunque precisato che, ai sensi dell’art. 5 della Legge sull’equo canone, il mancato pagamento, nel termine previsto (cioè, come abbiamo detto, due mesi della richiesta), degli oneri accessori, costituisce motivo di risoluzione del contratto e può portare allo sfratto per morosità dell’inquilino, a condizione che l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione.
Inoltre, qualora non sia possibile risolvere diversamente la questione dell’intestazione del contatore, sarà bene, per la stipula di futuri contratti di locazione, inserire in ciascun atto una specifica clausola, magari da approvarsi specificamente per iscritto ex art. 1341 del c.c. (quanto meno per maggiore cautela).
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
LUIGI O. chiede
sabato 20/04/2019 - Lazio
“Avvocato, un affittuario di un appartamento non paga le spese condominiali come da contratto. L’amministratore chiede il pagamento al proprietario. E’ giusto? Perché? Esiste ancora la responsabilità in solido? Non è stata cancellata dalla cassazione?”
Consulenza legale i 30/04/2019
Va innanzitutto precisato che in ordine agli obblighi sulle spese condominiali, ancora prima che alla legge o alla giurisprudenza, occorre avere riguardo al contratto di locazione.
E’ nel contratto, infatti, che le parti si accordano sulla ripartizione e sulle modalità di pagamento delle spese condominiali. Queste ultime, per la precisione, sono quelle che nel contratto si aggiungono al canone di locazione e vengono definite “oneri accessori”.
Se il contratto nulla dice in merito, il riferimento è alla legge sulle locazioni ad uso abitativo, cosiddetta legge sull’equo canone (n. 392/1978) la quale distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie.
E’ l’art. 9 della norma, in particolare, che precisa quali sono le spese interamente a carico del conduttore ed il termine entro il quale costui deve pagarle.
Ciò precisato, per rispondere al quesito, è necessario tenere a mente quali sono le parti del rapporto contrattuale.
Il rapporto di locazione intercorre, infatti, tra i soli locatore e conduttore, per cui il pagamento delle spese convenute, anche quelle del condominio, a carico del conduttore possono essere – da un lato – richieste solo dal locatore e – dall’altro – versate solo a quest’ultimo.
L’amministratore del condominio rimane del tutto estraneo al rapporto contrattuale locatizio, per cui egli non è legittimato a rivolgersi all’inquilino per il pagamento delle spese condominiali ma solo al proprietario/condòmino. Ugualmente, da parte sua, neppure l’inquilino può pagare direttamente nelle mani dell’amministratore, salvo specifica autorizzazione in tal senso dal locatore.

Se l’inquilino non paga almeno due mensilità di “oneri accessori” entro due mesi dalla richiesta (stiamo parlando, lo si ricorda, delle locazioni ad uso abitativo) il locatore – e solo lui – potrà richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo o addirittura agire nei confronti dell’inquilino inadempiente con una procedura esecutiva di sfratto per morosità.

L’iter corretto, dunque, è questo: l’amministratore deve richiedere le spese arretrate al locatore; quest’ultimo salderà la morosità al condominio, anticipando così gli importi che sono invece a carico dell’inquilino secondo il contratto di locazione; infine il locatore si potrà rivalere sull'inquilino con una specifica azione (decreto ingiuntivo e/o sfratto).

Si citano, a titolo di completezza, un paio di pronunce sul tema:
“Gli oneri condominiali dell’immobile condotto in locazione per la parte concernente l’ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l’art. della legge 27 luglio 1978, n. 392(cd. legge sull’equo canone), dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a tale titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente.” (Tribunale Potenza, 09/06/2008).

“L'amministratore di un condominio può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità condominiali. Solo dopo aver effettuato il pagamento, il locatore avrà diritto di rivalsa nei confronti del conduttore; peraltro, il credito di rivalsa del locatore permane inesigibile se non sia stato assolto l'onere di adeguata giustificazione delle spese sotto il profilo dell'indicazione dei criteri di riparto e con l'offerta in visione dei relativi documenti” (Tribunale Nocera Inferiore, 06/05/1999).
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
G. P. chiede
lunedì 31/07/2023
“Buonasera,
siamo inquilini di un complesso di 4 villini di singola proprietà Inarcassa.
I bidoni di rifiuti si trovano in una zona raggiungibile dalla strada con il problema che gente da fuori butta rifiuti senza controllo sia nei bidoni sia accanto ai bidoni (arrivando anche con la macchina!) La proprietà è a conoscenza del problema. È stata necessaria una pulizia straordinaria con disinfestazione e derattizzazione. Chi deve pagare per questo intervento e le multe per conferimento irregolare di rifiuti - la proprietà oppure gli inquilini?
Per mettere in sicurezza l’area bidoni dopo 7 anni di problemi la proprietà vuole caricare metà dei costi sugli inquilini! È giusto questo?
Abbiamo contratti d’affitto nei quali un articolo sugli oneri accessori riferisce la legge 392/78 , art.9 e 10.
Cordiali saluti
”
Consulenza legale i 07/08/2023
Sicuramente uno delle cause che provocano maggior conflittualità tra proprietari e inquilini risiede proprio nel pagamento degli oneri accessori riconducibili alla unità immobiliare locata.
Nonostante ciò, a livello legislativo la normativa che si occupa del problema è piuttosto scarna: come si vedrà meglio più avanti tale materia è meglio disciplinata e specificata da accordi presi nell’ambito della contrattazione collettiva tra associazioni di proprietari e inquilini, la quale in questo ambito assume una importanza rilevante.

Il primo dato normativo da cui dobbiamo partire è sicuramente l’art. 1576 del c.c., il quale dispone che il proprietario del bene locato debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tale principio generale seppur granitico in materia locatizia è di per sé molto vago: per questo esso e stato poi nel corso del tempo meglio specificato. In questo senso, sempre rimanendo nell’ambito delle norme di legge, è necessario citare i primi due commi dell’art. 9 della L. n.392 del 27.07.1978 (cosiddetta "Legge equo canone"). Il primo comma della norma in esame, recita testualmente: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".
Come si può notare, rispetto all’art. 1576 del c.c., il successivo art. 9 della L. Equo Canone sicuramente effettua una più specifica suddivisione tra le spese di manutenzione attribuibili al proprietario e quelle invece attribuibili all’inquilino, per quanto tale suddivisione rimanga sempre piuttosto scarna e non perfettamente definita e sopratutto non del tutto esaustiva e definitiva.

Per tale motivo tale prima suddivisione è stata ulteriormente migliorata da successivi elenchi frutto sia di interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017 (di cui si dirà meglio tra poco), ma anche della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente:
  • tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma”
  • oppure la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini)
  • oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).
Gli elenchi citati per la loro ampia diffusione possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi, ai sensi dell’art. 1340 del c.c., si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione, anche se in essi non espressamente richiamati.
E’ ovvio che questi elenchi possono essere più o meno favorevoli alle ragioni dei proprietari o degli inquilini a seconda delle associazioni da cui provengono: ad esempio, l’elenco della S.i.c.e.t. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) presenta una suddivisione più favorevole agli inquilini, mentre un elenco predisposto da Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia) necessariamente tutela maggiormente gli interessi dei proprietari.

Quindi, come si può facilmente notare, la materia oggetto del quesito è disciplinata in maniera piuttosto frastagliata, in quanto è necessario fare riferimento a diversi documenti, la maggior parte dei quali non è neppure un testo normativo avente forza di legge o comunque emesso da una autorità pubblica (fatto salvo il D.M. di cui subito appresso). Per tale motivo, quando sorgono questi tipi di conflitto è assolutamente consigliabile fare ricorso a tutto il nostro buon senso e prendere come punto di riferimento uno degli elenchi che sono stati citati, oppure il documento a cui viene fatto espresso rinvio direttamente nel contratto di locazione (se tale rinvio è presente).

In merito agli oneri accessori, la clausola presente nel contratto di locazione dato in visione non fa altro che ricalcare quanto disposto dal già citato art 9 della L. Equo Canone, senza discostarsi da quanto previsto nel testto di legge, ma ciò non vieta che in un ipotetico giudizio si possa anche far valere l’applicabilità dei documenti già precedentemente citati proprio facendo richiamo alla loro ampia diffusione e all’ art. 1340 del c.c.. In particolare si potrebbe far valere l'applicabilità dell' allegato” D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, il quale, provenendo da una autorità Ministeriale, possiede una maggiore autorità davanti al giudice rispetto agli altri elenchi citati: esso infatti assume ai sensi dell’art. 17 della L. n.400/88 valore di norma direttamente vincolante per gli operatori del settore e ovviamente per tutti i cittadini.

Orbene, l’allegato “D” citato alla voce “Parti comuni” pone a carico della proprietà, l’installazione di attrezzature per la raccolta dei rifiuti, ponendo a carico degli inquilini la loro manutenzione ordinaria.
Seguendo tale principio si ritiene che sia di competenza degli inquilini il pagamento della pulizia straordinaria e derattizzazione dei bidoni, compreso il pagamento di eventuali sanzioni per una scorretta raccolta differenziata dei rifiuti. Sotto questo ultimo aspetto, è giusto ricordare come sia proprio l’inquilino, e non certamente la proprietà, il soggetto che usufruisce del servizio raccolta dei rifiuti ed è per questo anche chiamato a corrispondere la relativa tassa.
Rimangono invece in capo alla proprietà i lavori di manutenzione straordinaria degli strumenti necessari ad effettuare la raccolta differenziata, nella cui categoria rientrano i lavori per mettere in sicurezza l’area bidoni (recinzioni, cancelli, platee in cemento, videocamere di sorveglianza, etc.).
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.