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Articolo 887

Codice Civile

Fondi a dislivello negli abitati

Dispositivo dell'art. 887 Codice Civile

Se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore (1), il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo (2), ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.
Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.

Note

(1) La disposizione è applicabile esclusivamente al caso in cui il dislivello tra un fondo e l'altro sia naturale, non creato, cioè, da uno dei confinanti.
(2) Il titolare del fondo superiore deve farsi integralmente carico dei costi relativi alla manutenzione, costruzione, e conservazione della porzione di muro compresa tra le fondamenta e l'altezza del proprio suolo, dal momento che tale parte ha la funzione di sostenere il suo fondo sì da evitare frane e smottamenti.

Ratio Legis

La norma non individua un diritto diverso da quello previsto dall'art. 886, ma specifica che le spese per la costruzione del muro di cinta devono essere sostenute per intero dal proprietario del fondo superiore. Si applica solo ai fondi posti negli abitati.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

422 In ordine ai muri di cinta, è riconosciuto, in conformità del codice del 1805 (art. 559), il diritto di costringere il vicino a concorrere per metà nella spesa di costruzione di essi, quando separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati. La loro altezza, in mancanza di regolamenti locali o di convenzione, rimane fissata in tre metri (art. 886 del c.c.). Se i fondi finitimi sono a dislivello, l'onere di contribuzione grava interamente sul proprietario del fondo superiore per la parte del muro che va dalle fondamenta all'altezza del fondo predetto, mentre entrambi i proprietari devono concorrere nella spesa per l'altezza ulteriore del muro (art. 887 del c.c., primo comma). Il diverso criterio di contribuzione, già accolto nel codice del 1865 (art. 560), è giustificato dalla funzione di sostegno, oltre quella di recinzione, che il muro esercita rispetto al fondo superiore. Per eliminare controversie, il secondo comma dell'art. 887 precisa che, anche nel caso di fondi a dislivello, il muro di cinta deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per l'altra metà sul terreno del fondo superiore. Dall'obbligo di contribuire nella spesa di costruzione del muro di cinta il vicino può esimersi, cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno necessario per la costruzione. Egli però conserva la facoltà di renderlo comune quando voglia; e poiché, all'atto della costruzione, ha già contribuito con la cessione della metà del terreno, può ottenere la comunione pagando soltanto la metà del valore del muro (art. 888 del c.c.).

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 17692/2009

La norma di cui all'art. 887 c.c. non individua un diritto diverso da quello, previsto dall'art. 886 c.c., di costringere il vicino a contribuire alle spese di costruzione del muro di cinta, ma specifica soltanto che tali spese devono essere sostenute per intero dal proprietario del fondo superiore; ne consegue che la richiesta di addebitare integralmente la costruzione al vicino non costituisce inammissibile "mutatio", ma mera "emendatio", consentita anche in appello, della domanda inizialmente proposta e volta ad imporre al vicino, proprietario del fondo superiore, la costruzione del muro di cinta. (Principio affermato dalla S.C. in relazione ad una causa introdotta prima del 30 aprile 1995).

Cass. n. 4031/2007

La fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. (a norma del quale nei fondi a dislivello negli abitati il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e di manutenzione del muro di sostegno dalle fondamenta fino all'altezza del proprio suolo) presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale. Se il dislivello, invece, è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, rendendo indispensabile la costruzione di un muro di sostegno, l'obbligo della relativa conservazione incombe su quest'ultimo.

Cass. n. 13406/2001

L'art. 887 c.c., nel disciplinare il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune tra fondi a dislivello negli abitati, pone una presunzione semplice di comproprietà di detto muro, salvo il diritto degli interessati di provare con ogni mezzo (e il potere del giudice di raggiungere il relativo convincimento anche per via presuntiva) la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo sopraelevato o di quello sottostante, a seconda che il muro sia stato costruito interamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle.

Cass. n. 8171/1998

In tema di limitazioni legali della proprietà di fondi cosiddetti «a dislivello», la norma codicistica di cui all'art. 887 non trova applicazione né quando la creazione di un dislivello ex novo — ovvero l'aumento dell'originario dislivello naturale — sia opera del proprietario del fondo inferiore (incombendo su quest'ultimo, in tal caso, l'onere della realizzazione e manutenzione del muro di sostegno della scarpata da lui stesso creata ovvero reso maggiormente soggetta a smottamenti), né qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore (nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del relativo fondo), né quando il muro sia stato, infine, costruito dal solo proprietario del fondo inferiore, di propria autonoma iniziativa, allo scopo di realizzare una struttura necessaria (o anche solo utile) per il proprio fondo (nel qual caso resta a suo carico, con l'onere della costruzione, anche quello della manutenzione del muro).

Cass. n. 12457/1995

Le spese di costruzione e conservazione del muro di confine tra fondi a dislivello naturale sono a carico del proprietario del fondo superiore, ai sensi dell'art. 887 c.c., fino al piano di campagna di tale fondo, del quale il muro ha funzione di contenimento, mentre sono a carico di entrambi i proprietari per la parte che si eleva al di sopra del piano di campagna, in considerazione della finalità divisoria assolta da questa porzione di muro, con pari utilità per i due fondi.

Cass. n. 473/1994

La disposizione dell'art. 887 c.c. che, per i fondi a dislivello negli abitati, pone sul proprietario del fondo superiore l'onere della costruzione e manutenzione del muro di sostegno, non si applica ai fondi rustici, in relazione ai quali, per il principio del neminem laedere, l'obbligo, per il proprietario del fondo superiore, di costruzione e manutenzione del muro di contenimento ricorre solo nel caso di concreto pericolo di franamenti o smottamenti verso il fondo inferiore.

Cass. n. 9156/1991

In tema di fondi a dislivello, il proprietario del fondo superiore è tenuto a costruire a proprie spese il muro di sostegno sul confine, quando tale costruzione si renda necessaria per contenere il franamento del terreno che arrechi pregiudizio al fondo inferiore, con la conseguenza che egli deve rispondere dei danni derivati a tale fondo per non avere provveduto tempestivamente ed efficacemente alla anzidetta costruzione, o per avere trascurato di mantenere in efficienza il muro preesistente. L'onere della costruzione del muro di sostegno ricade invece sul proprietario del fondo inferiore quando lo stesso abbia modificato lo stato del terreno con scavi e sbancamenti i quali abbiano reso indispensabile il muro di sostegno che, senza quelle opere, non sarebbe stato necessario. L'anzidetto principio trova applicazione anche nel caso che il crollo del muro si sia verificato quando i due fondi finitimi appartenevano allo stesso proprietario, giacché l'obbligo della costruzione a carico del proprietario del fondo superiore sorge per il solo fatto che ciò si renda necessario per contenere il franamento del terreno, quale sia la condizione dei luoghi precedente all'acquisto.

Cass. n. 1954/1978

L'art. 887 c.c., che disciplina la costruzione del muro di separazione tra fondi a dislivello, si limita a stabilire la ripartizione delle spese di costruzione e di conservazione del muro stesso, senza imporre al proprietario che costruisce il muro obblighi più ampi di quello, derivante dal principio generale del neminem laedere, di non recare danno o far insorgere pericolo di danno per il vicino, secondo la situazione dei luoghi e la posizione dei fondi finitimi; in particolare, deve escludersi che nella costruzione del muro debba tenersi conto di eventi futuri, collegabili alle iniziative del proprietario del fondo inferiore, le quali, del resto, debbono essere realizzate in armonia con la situazione obiettiva dei luoghi, in essa compreso il muro, cosi come realizzato. (Nella specie la S.C., nel confermare l'impugnata decisione ha ribadito che il proprietario del fondo inferiore, il quale abbia proceduto a lavori di sbancamento del proprio terreno sino a livello inferiore a quello delle fondamenta del muro di confine, non può pretendere il risarcimento dei danni conseguenti al crollo del muro stesso e al dissesto della rampa di accesso all'edificio sottostante).

Cass. n. 2626/1976

Il muro che, tra fondi a dislivello, assolve la duplice funzione di sostegno del fondo superiore (con la sua parte bassa) e di divisione tra i due immobili (con la sua parte più alta) si presume di proprietà esclusiva del titolare del fondo superiore, dalle fondamenta sino al livello del piano di campagna di tale fondo, e di proprietà comune tra i titolari dei fondi finitimi, nella parte sovrastante detto livello.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 887 del c.c.

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Anonimo chiede
sabato 13/05/2017 - Campania
“Spett/ Studio Legale
chiedo consulenza su una situazione davvero complicata.

Sono il neo proprietario di una delle due abitazione (complesso bifamiliare) poste su un fondo a dislivello (livello inferiore) rispetto ad un'altra abitazione, quella del vicino, che si trova ad un livello superiore (circa 6 metri di dislivello).

I due fondi sono separati da un muro di contenimento, oggetto del contendere.

Circa 30 anni fa i miei genitoti ed i miei zii realizzarono su questo fondo inferiore due abitazioni fisicamente collegate(hanno un muro in comune) ma con ingressi indipendenti.

Poiche' si era provveduto a sbancare e si era accentuata una situazione che già aveva un dislivello naturale, chiesero al vicino, la cui abitazione era gia esistente , di contribuire alla realizzazione di un muro di contenimento dei detriti.

Ricevuta risposta negativa eressero un muro di circa 3,5 metri di altezza che copriva in lunghezza tutta l'estensione della proprietà del vicino ma che arrivava a metà circa dalle abitazioni da noi costruite.

L'altra meta' ha ancora alle spalle una scarpata ed il fondo è di un altro proprietario.

Dopo alcuni anni i miei zii decisero di vendere ed io acquistai la loro abitazione.

Tale complesso bifamiliare è stato per tutto questo tempo in una situazione di (grezzo avanzato) cioè erano state realizzate le strutture portanti, i muri esterni ed in parte il tetto e di mancata assegnazione fisica (dal punto di vista catastale)

Tre anni fa io ho completato una delle due abitazioni e si è provveduto a frazionare ed accatastare il tutto.

Ovviamente io adesso abito sulla casa che ha alle spalle il muro in questione.

Premesso cio' chiedo:

Sono io obbligato alla manutenzione del muro,resasi ormai necessaria, essendo acquirente e trovatomi di fatto questa situazione causata da altri (sebbene miei familiari). Ovvero è un' obbligazione propter rem?

Puo' il vicino sottrarsi, visto che, quando fu costruito il muro, lo sopraelevo', cioè vi costrui sopra un ulteriore muro di circa 1,5 metri, riempi il vuoto e realizzo' quello che attualmente è il suo piazzale?

Inoltre dai rilievi fatti durante l'accatastamento, il geometra ha accertato che il muro è interamente costruito sul suolo del vicino (cosa che anche lui ha confermato).

Spero di essere stato chiaro nell'esposizione , allego comunque uno schema della situazione.

In attesa di una risposta che chiarisca i miei obblighi ed i miei doveri gentilmente saluto

Angelo.”
Consulenza legale i 17/05/2017
In tema di fondi a dislivello, l’art. 887 c.c. stabilisce che, “il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo” mentre “entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza”.


La giurisprudenza della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8171 del 1998, ha, tuttavia, precisato che il criterio di ripartizione delle spese sopra enunciato non trova applicazione:
a) quando il dislivello tra i due fondi è stato creato dal proprietario del fondo inferiore o quando quest’ultimo ha aumentato l’originario dislivello naturale, modificando lo stato del terreno con scavi e sbancamenti e rendendo, in tal modo, indispensabile il muro di sostegno, che, senza quelle opere, non sarebbe stato necessario. In tal caso, infatti, le spese di conservazione del muro sono a carico del proprietario del fondo inferiore.

b) quando il muro è stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore (nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del relativo fondo);

c) quando, infine, il muro sia stato costruito dal solo proprietario del fondo inferiore, di propria autonoma iniziativa, allo scopo di realizzare una struttura necessaria (o anche solo utile) per il proprio fondo (nel qual caso resta a suo carico, con l'onere della costruzione, anche quello della manutenzione del muro).

Nel caso di specie, deve osservarsi che:
a) si è in presenza di dislivello artificiale, con la conseguenza che non trova applicazione l’art. 887 c.c., che si applica, come osservato, solo in ipotesi di dislivello naturale;

b) il muro è stato costruito dall’allora proprietario del fondo inferiore, di propria autonoma iniziativa e nel proprio interesse;

c) il fondo su cui è stato costruito il muro è interamente di proprietà del proprietario del fondo superiore.

Per rispondere ai suoi quesiti è necessario, dunque, indagare circa l’effettiva proprietà del muro di contenimento che, come osservato, è stato costruito, su iniziativa e a spese del proprietario del fondo inferiore, sul terreno del proprietario del fondo superiore.
Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, il fatto che il muro sia stato costruito, con il consenso del proprietario del fondo superiore, interamente sul proprio fondo, non comporta che vi sia stato un mutamento del confine tra le due proprietà.
Infatti, la Cassazione ha chiarito che il muro non rappresenta una prova del confine tra i due fondi, ma un mero indizio, che deve essere valutato anche alla luce delle risultanze catastali.
Ritengo, dunque, che, nel caso di specie, vi sia una scissione tra proprietà del muro e proprietà del terreno, potendosi ritenere che il suo vicino abbia concesso un diritto di superficie ai suoi zii, onde consentirgli di erigere il necessario muro di contenimento (art. 952 c.c.).

Quanto alla natura propter rem dell’obbligazione manutentiva, va osservato che la Cassazione ha precisato che, solo laddove il muro sia di proprietà comune, l’obbligazione di provvedere alla conservazione dello stesso possa essere qualificata quale obbligazione “propter rem”, in quanto, “l'obbligazione di ciascun comproprietario di contribuire alle spese stesse per la conservazione dei beni comuni, nasce proprio nel momento in cui e' necessario eseguire le relative opere, a prescindere da eventuali cause esterne di produzione del danno o pericolo, per le quali soccorre l'azione di rivalsa” (Corte di Cassazione, sentenza n. 11020 del 2008).
Nel caso di specie, occorrerebbe esaminare il suo titolo di acquisto, onde chiarire se il medesimo avesse ricompreso, altresì, il muro di contenimento realizzato sul fondo del vicino.
Si ritiene, tuttavia, più probabile, che il muro in questione non le sia stato trasferito unitamente all’abitazione.
Di conseguenza, le spese di conservazione del muro dovrebbero considerarsi a carico dei suoi zii, i quali sono ancora titolari esclusivi del muro in questione.

Alessandro B. chiede
venerdì 17/02/2017 - Lazio
“Sono proprietario di un terreno posto a livello superiore (circa 3
metri) rispetto al fondo del mio vicino posizionato a quota più bassa.
Tenuto conto di quanto previsto dall'art. 887 c.c. che disciplina la
realizzazione del muro di contenimento tra fondi a dislivello e secondo il quale, nel caso di specie, sarebbe a mio carico la realizzazione di detto muro, vorrei sapere:
il muro che dovrei realizzare a mie spese sarà poi di mia esclusiva proprietà (e quindi il vicino proprietario del fondo inferiore non potrà piantaci nemmeno un chiodo) oppure sarà in comunione con il vicino, dando facoltà a quest'ultimo di sfruttarlo come crede, ad esempio, per appoggiarvi pensiline, tettoie o addirittura un proprio manufatto sfruttando il muro come parete per il manufatto stesso?

Nel caso in cui il suddetto muro si presume in comune ed il vicino nell'uso che può farne dovesse provocare danni dovrei comunque provvedere alla manutenzione e conservazione come previsto dall'art. 887? Non ritengo giusto che io debba provvedere a tali riparazioni.
Come è possibile ovviare a tale
eventualità?”
Consulenza legale i 23/02/2017
La risposta al quesito si trova in parte nella stessa norma citata nel quesito, in parte nell’elaborazione giurisprudenziale che tiene conto del complesso della disciplina del codice civile in materia di muri di confine.

L’art. 887, al suo ultimo comma, contiene una precisazione indicativa: “Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore”.
Ciò significa che, qualora il muro da edificare tra due fondi a dislivello sia realizzato con queste caratteristiche, su di esso si presumerà la comunione forzosa tra i proprietari dei due fondi.

La giurisprudenza, tuttavia, ha fornito – in ordine a questa norma – tutta una serie di precisazioni.
Innanzitutto, ma ciò è forse intuitivo, se il muro non è stato costruito per metà su ciascun fondo ma su di uno solo, diverrà di proprietà esclusiva del proprietario di quest’ultimo: “L'art. 887 c.c., nel disciplinare il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune tra fondi a dislivello negli abitati, pone una presunzione semplice di comproprietà di detto muro, salvo il diritto degli interessati di provare con ogni mezzo (e il potere del giudice di raggiungere il relativo convincimento anche per via presuntiva) la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo sopraelevato o di quello sottostante, a seconda che il muro sia stato costruito interamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle.”(Cassazione civile, sez. III, 29/10/2001, n. 13406).

Altra variabile è costituita dalle ragioni per le quali è stato realizzato il muro, oltre che dal soggetto che lo ha edificato: “In tema di limitazioni legali della proprietà di fondi cosiddetti "a dislivello" la disciplina prevista dall'art. 887 c.c. in tema di regime delle spese relative al muro di confine non trova applicazione né quando la creazione di un dislivello "ex novo" (ovvero l'aumento dell'originario dislivello naturale) sia opera del proprietario del fondo inferiore, incombendo su quest'ultimo, in tal caso, l'onere della realizzazione e manutenzione del muro di sostegno della scarpata da lui stesso creata (resa maggiormente soggetta a smottamenti), né qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore” – (come detto sopra) _ “nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del relativo fondo, né quando il muro sia stato costruito dal solo proprietario del fondo inferiore, di propria autonoma iniziativa, allo scopo di realizzare una struttura necessaria, o anche solo utile, per il proprio fondo, nel qual caso resta a suo carico, con l'onere della costruzione, anche quello della manutenzione del muro.” (Cassazione civile, sez. III, 29/10/2001, n. 13406).

Ancora, sempre sotto l’ultimo dei profili sopra evidenziati: “La presunzione di proprietà prevista dall'art. 887 c.c. presuppone che il dislivello fra i due fondi confinanti abbia un'origine naturale.” (Cassazione civile, sez. II, 14/04/1999, n. 3674) e non opera quando il dislivello tra i due fondi confinanti sia stato, come detto, creato artificialmente da uno dei due confinanti.

Infine “La disposizione dell'art. 887 c.c. che, per i fondi a dislivello negli abitati, pone sul proprietario del fondo superiore l'onere della costruzione e manutenzione del muro di sostegno, non si applica ai fondi rustici, in relazione ai quali, per il principio del neminem laedere, l'obbligo, per il proprietario del fondo superiore, di costruzione e manutenzione del muro di contenimento ricorre solo nel caso di concreto pericolo di franamenti o smottamenti verso il fondo inferiore.” (Cassazione civile, sez. II, 20/01/1994, n. 473).

Ciò premesso, e data risposta alla prima domanda formulata nel quesito (il muro sarà comune e non di proprietà esclusiva), occorre esaminare cosa accade se il vicino voglia costruire in aderenza allo stesso.
Viene in soccorso l’art. 884 cod. civ., rubricato “Appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune”, il quale stabilisce: “Il comproprietario di un muro comune può fabbricare appoggiandovi le sue costruzioni e può immettervi travi, purché le mantenga a distanza di cinque centimetri dalla superficie opposta, salvo il diritto dell'altro comproprietario di fare accorciare la trave fino alla metà del muro, nel caso in cui egli voglia collocare una trave nello stesso luogo, aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino. Il comproprietario può anche attraversare il muro comune con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo la stessa distanza. Egli è tenuto in ogni caso a riparare i danni causati dalle opere compiute.
Non può fare incavi nel muro comune, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi.

Tutti i poteri elencati nella norma – i quali sono, si noti bene, tassativi – possono essere esercitati senza il consenso del comproprietario. Per tutto il resto, la disciplina di riferimento è quella della comunione legale (articoli 1102-1108 cod. civ.), in forza della quale saranno leciti, in buona sostanza, tutti gli atti che costituiscano esercizio del potere rivolto ad una migliore utilizzazione della cosa comune. E’ esclusa invece ogni opera che non garantisca, come specifica l’ultimo comma dell’articolo, la solidità del muro comune.

Sulla responsabilità per i danni, è l’articolo 882 cod. civ., che contiene la disciplina di riferimento: “Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.
Il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza.
La rinunzia non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio.
Come si vede, la norma stabilisce chiaramente il principio per il quale chi si rende responsabile dei danni con la propria condotta è tenuto a farsi carico delle conseguenti spese.
L’altro comproprietario (quello che non ha dato causa al danno) potrà chiedere un risarcimento, ma entro il limite precisato dalla giurisprudenza: “Ai sensi dell'art. 882, comma 1, c.c., le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti i comproprietari in proporzione alle rispettive quote, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti, nel qual caso l'obbligo di riparare il muro comune è posto per l'intero a chi abbia cagionato il fatto che ha dato origine alla spesa. Ne consegue che, qualora il danno subito dalla cosa comune sia imputabile ad uno dei due comproprietari, l'altro può agire nei confronti del danneggiante per il risarcimento dei danni per equivalente solo nei limiti dell'importo corrispondente alla spesa necessaria per la riparazione su lui gravante in proporzione al suo diritto di comproprietà, e non anche per la parte di esborso dovuta dal comproprietario danneggiante.” (Cassazione civile, sez. II, 23/11/2012, n. 20733) ed ancora:Mentre l'onere delle spese di riparazione e ricostruzione del muro comune per quelle cause di deterioramento dipendenti dal suo uso normale è, ai sensi dell'art. 882 c.c., a carico di tutti i comproprietari, in proporzione del diritto di ciascuno, e si trasferisce, perciò, in capo a chiunque sia proprietario della cosa nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione, l'onere delle spese provocate dal fatto di uno dei partecipanti, essendo connesso alla responsabilità personale di questo, grava esclusivamente sul soggetto che vi ha dato causa” (Cassazione civile, sez. II, 30/03/1994, n. 3089).

Pietro D. C. chiede
venerdì 11/11/2016 - Puglia
“Crollo di un segmento di muro a secco eretto per il contenimento di terreno agricolo a dislivello sulla sottostante sede
di strada "comunale"costruita molti anni addietro. L'insediamento della strada richiese lo sbancamento di un lungo banco rocciososul quale fu necessario edificare il muro di contenimento in parte crollato.
Contro le pietre cadute sul margine della strada un automobilista ha danneggiato l'auto e, il Comune, che peraltro avera delimitato con apposite strisce segnaletiche il tratto incidentato, dopo dieci mesi dall'accaduto, ritiene che l'articolo 887 del cc lo sollevi da qualsivoglia responsabilita' che fa ricadere sul proprietario del fondo poiche' collocato al disopra del dislivello.
Ma l'articolo del codice non attene al dislivello tra due fondi?
A chi spetta la sorveglianza della strada comunale?
Distinti saluti”
Consulenza legale i 16/11/2016
Il caso che si propone attiene specificamente al tema dei danni da insidia stradale e più in particolare al regime di responsabilità addebitabile all’ente proprietario/custode della strada dove l’insidia si manifesta causando danni.

Il caso di specie è poi arricchito dal tema della corresponsabilità tra l’ente custode della strada e colui che risulta essere proprietario del segmento di muro crollato, con la conseguenza che le norme da prendere in esame saranno non solo quelle dettate in materia di risarcimento danni, ma anche quelle sulla proprietà.

Come ormai ben noto, secondo un orientamento per lungo tempo dominante, la tutela dell’utente della strada era esclusivamente quella predisposta dall’art. 2043 c.c., la quale presupponeva quale condizione per il suo configurarsi che l’evento dannoso dipendesse da “insidia” o “trabocchetto” ovvero che il bene demaniale presentasse una situazione di pericolo occulto non visibile, né prevedibile e né evitabile dall’utente con l’ordinaria diligenza; la presunzione di responsabilità ex art. 2051 c.c. non poteva ritenersi operante nei confronti della P.A. anche in virtù del principio secondo cui “ad impossibilia nemo tenetur”.

L’evoluzione giurisprudenziale degli ultimi tempi, tuttavia, ha portato ad una posizione chiara ed alquanto univoca, che ha configurato la responsabilità della P.A. definitivamente come “oggettiva” per il solo fatto di esercitare la custodia sul bene, salvo la prova del caso fortuito (così Cass. N. 999/2014; Cass. N. 2562/2012).
Così, il cittadino-utente della strada danneggiato avrà solamente l’onere di dimostrare l’an dell’evento dannoso e dare la prova del nesso di causalità tra la cosa e il verificarsi dello stesso.

L’ente gestore, invece, per esimersi da responsabilità dovrà provare il caso fortuito, il quale si fa consistere nella alterazione dello stato dei luoghi imprevedibile, imprevista e non eliminabile o segnalabile tempestivamente agli utenti, neanche con l’uso dell’ordinaria diligenza (Cass. 3793/2014; n. 28616/2013).
Anche il comportamento della vittima è da ritenere in grado di interrompere il nesso eziologico esistente tra la causa del danno e il danno stesso; così, un inadeguato comportamento dell’utente, specie nell’ipotesi in cui il pericolo sia adeguatamente segnalato, può determinare l’interruzione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, configurando il caso fortuito e, dunque, escludendo la responsabilità della P.A. ex art. 2051 c.c. (Cass.3793/2014; 28616/2013; Trib. Modena N. 1585/2009).

Chiariti questi principi generali, va ora osservato che nel caso che ci occupa il danno si è verificato in conseguenza della rovina di un muro a secco di contenimento di proprietà privata, i cui detriti sono andati ad occupare il margine della strada.
Pertanto, come accennato in premessa, le norme sulla responsabilità da fatto illecito vanno integrate con quelle in tema di proprietà, ed in particolare con l’art. 887 c.c., correttamente richiamato dal Comune, ma non per le finalità da esso indicate.

Premesso, intanto, che tale norma viene dettata per il caso di fondi a dislivello posti “negli abitati” mentre qui il dislivello attiene alla posizione di un terreno a destinazione agricola rispetto alla sede di una strada comunale, il principio da essa desumibile è quello secondo cui il proprietario del fondo superiore deve sopportare le spese di conservazione dalle fondamenta all’altezza del proprio suolo, mentre entrambi devono contribuire per tutta la restante altezza.
Il che comporta che la responsabilità per mancata ottemperanza agli obblighi di conservazione con conseguente crollo del muro non potrà farsi gravare soltanto sul proprietario del fondo agricolo superiore, dovendo ricadere anche sul Comune proprietario della strada posta a livello inferiore.

Posta dunque la responsabilità di entrambi, altra norma cui dovrà farsi ricorso è quella di cui all’art. 2053 c.c., il quale dispone che il proprietario di un edificio o “di altra costruzione” (per tale deve intendersi il muro di contenimento) è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina; da tale responsabilità ci si potrà esimere solo dando prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione.

Nel caso di specie la responsabilità da rovina, in capo, si ripete, sia al proprietario del terreno che al Comune, trova il suo fondamento nel non aver ottemperato in congruo termine alla rimozione delle pietre occupanti il margine della strada, essendo l’incidente avvenuto a distanza di ben dieci mesi dall’accaduto.
Inoltre, seppure il Comune abbia provveduto a delimitare con apposite strisce segnaletiche il tratto incidentato, non sarà dallo stesso invocabile per esimersi da responsabilità il caso fortuito di cui all’art. 2051 c.c., avendo avuto l’ente gestore della strada tutto il tempo necessario per eliminare la situazione di pericolo dopo averla segnalata.

Sussistendo, per quanto sopra detto, un concorso di responsabilità tra proprietario del terreno e Comune, altro precetto di cui dovrà farsi applicazione è quello contenuto nell’art. 2055 c.c., il quale prevede che se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Sembra infine il caso di evidenziare che, trovandosi le pietre cadute sul margine della strada e, dunque, non invadendo la sede stradale, ed essendo peraltro il tratto interessato segnalato con apposite strisce, non appare inverosimile ipotizzare un apporto, nella causazione dell’evento, da parte del danneggiato, ex art. 1227 comma 1 c.c.

Per quanto concerne la domanda su chi competa la sorveglianza della strada comunale, una esplicita risposta ad essa si rinviene nell’art. 14 Codice della strada (Decreto Legislativo 30 aprile 1992, n. 285), il quale pone a carico degli enti proprietari (in questo caso il Comune) l’obbligo di provvedere alla manutenzione, gestione e pulizia delle strade nonché al controllo tecnico della loro efficienza, il che conferma tutto quanto sostenuto in precedenza.

Silvano G. chiede
lunedì 12/09/2016 - Piemonte
“Ho già ottenuto una consulenza legale (vedi qua sotto) al mio quesito n° 16803

La risposta al Suo quesito, pertanto, non può che essere positiva: Lei ben può chiedere al condominio di effettuare i contenimenti necessari ai sensi dell’art. 887 c.c. Naturalmente, si consiglia di esperire questa via in sede stragiudiziale, per evitare costi e lungaggini tipici dell’attività giurisdizionale.

Pare solo il caso di ricordare quanto segue: la norma di cui all'art. 887 c.c. non individua un diritto diverso da quello previsto dall'art. 886 c.c., che costringe il vicino a contribuire alle spese di costruzione del muro di cinta, ma specifica soltanto particolari criteri di distribuzione della spesa.

Pertanto la facoltà di pretendere l'edificazione di un muro di confine (poichè, di fatto, di questo si tratta) deriva dalla norma citata, e non dall'art. 887.

A questo punto, non capisco come interpretare la Relazione n° 422 che dice:

…. Dall'obbligo di contribuire nella spesa di costruzione del muro di cinta il vicino può esimersi, cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno necessario per la costruzione.

Vuole forse dire che io posso chiedere al condominio di effettuare i contenimenti necessari affinché il terreno condominiale non frani sul mio terreno privato (scarpata molto franosa), ma che il condominio può esimersi dal farlo cedendomi una strisciolina di terreno? Se fosse vero, a questo punto ci si troverebbe entrambi nella stessa situazione che in precedenza, ma mezzo metro più in su. E così via. C’è sicuramente una spiegazione. Grazie di darmi un chiarimento”
Consulenza legale i 16/09/2016
Un chiarimento ai dubbi sollevati può rinvenirsi nel combinato disposto degli articoli 887, 888 e 833 codice civile.
Premesso che quanto detto nella Relazione 422 si rinviene nel testo dell’art. 888 codice civile, rubricato “Esonero dal contributo nelle spese”, va specificato che quest’ultima norma trova in certo qual modo una limitazione legale nel precedente articolo 833, il quale fa divieto al proprietario di compiere tutti quegli atti i quali non abbiano altro fine che quello di nuocere o recare molestia ad altri (c.d. atti emulativi). Ciò significa che il proprietario non può esercitare il suo diritto in modo arbitrario, badando al suo esclusivo interesse personale.

La necessità di fissare dei limiti al diritto di proprietà risponde all’esigenza di salvaguardare non solo interessi privati (in special modo degli altri proprietari), ma anche interessi della collettività (limiti posti nell’interesse pubblico) e, dunque, di far sì che l’esercizio del diritto di proprietà non possa divenire strumento per danneggiare o infastidire gli altri soggetti. Pertanto, tutte le volte in cui un atto, costituente esercizio di un diritto soggettivo, non abbia altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri, quell’atto non potrà che configurarsi come abuso del diritto.

Va detto che il principio dell’abuso del diritto costituisce un principio generale del nostro ordinamento giuridico, che segna un limite alla tutela del diritto stesso e che, diversamente da altri limiti, che restringono in via preventiva ed astratta il contenuto del diritto, riguarda l’alterazione funzionale del diritto stesso, poiché colpisce atti che risultano nocivi per gli altri. Poiché poi nel nostro ordinamento non esiste una norma che sanzioni in via generale l'abuso del diritto, esso sarà configurabile tutte le volte in cui un diritto viene ad essere esercitato in contrasto con la buona fede o con lo scopo in vista del quale il diritto stesso è stato riconosciuto dal legislatore.

Quanto sopra detto vale a significare che il diritto riconosciuto al proprietario ex art. 888 c.c. di esimersi dalla contribuzione alle spese di costruzione del muro di cinta può essere legittimamente esercitato e costituire normale esplicazione del diritto di proprietà allorchè tale costruzione assuma natura voluttuaria o di semplice miglioramento della proprietà, ma non in un caso come quello di specie, ove detta costruzione costituisce opera necessaria e indispensabile per la tutela dell’altrui proprietà, come è dato evincersi anche dall’ordinanza comunale che ne impone la realizzazione.

In tal senso si è peraltro espressa la Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza 5 mag 2008, n. 11020, nella quale è detto peraltro che, in tema di fondi a dislivello, il proprietario di quello superiore è tenuto a costruire a proprie spese il muro di sostegno sul confine, quando tale costruzione si renda necessaria per contenere il franamento del terreno che arrechi pregiudizio al fondo inferiore, con la conseguenza che egli deve rispondere dei danni derivati a tale fondo inferiore per non avere provveduto tempestivamente ed efficacemente all'anzidetta costruzione, o per avere trascurato di mantenere in efficienza il muro preesistente.

Per quanto riguarda i rimedi esperibili avverso la manifestazione della volontà del confinante di avvalersi della facoltà di cui all’art. 888 c.c., va anzitutto premesso in linea generale che la Corte di Cassazione sanziona come comportamenti illeciti atti che pure astrattamente sono configurabili conformi al diritto in quanto esplicazioni delle facoltà di godimento da parte del proprietario. Ciò premesso, va detto che contro gli atti emulativi è possibile esperire un’azione di risarcimento danni (per equivalente o in forma specifica) o un’azione inibitoria.

L’atto riconosciuto emulativo, dovendo, ai sensi dell’art. 833 del cc., considerarsi illecito, produce la conseguenza della rimozione della molestia (demolizione dell’opera) o del risarcimento del danno, anche in applicazione degli articoli 2043 e 2058 del c.c. Pertanto, si potrà intimare al proprietario del fondo superiore di contribuire alle spese di costruzione del muro che, più che di cinta, sarebbe opportuno qualificare come di contenimento, pena un’azione di risarcimento danni per equivalente.

Silvano G. chiede
mercoledì 07/09/2016 - Piemonte
“La zona

Un Condominio (articolato in due fabbricati distinti, Lotto 1 e Lotto 2) edificato nel 1977 (con regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune del luogo) ai piedi di una scarpata piuttosto scoscesa occupata da alberi di alto fusto e sottobosco. Il Piano Regolatore del luogo classifica la scarpata in Classe IIIa.2, cioè come “terreni instabili sostanzialmente in equilibrio precario (cioè soggetti a frane)”.
Lo scrivente è proprietario di un appartamento in detto Condominio. L’appartamento è situato al piano terra della scarpata ed è corredato, sempre su questo lato, di un’ampia terrazza a piano terra e di un giardino pertinenziale di 210 mq circa.


La scarpata

La scarpata può essere suddivisa in quattro fasce orizzontali che si susseguono dal basso verso l’alto nel modo seguente.
Prima fascia (circa 9 m): mio terreno pertinenziale; sottobosco di pendenza media 35° circa.
Seconda fascia (circa 15 m): terreno condominiale; sottobosco di pendenza media di 32° circa.
Terza fascia (circa 8 m): terreno comunale; sottobosco molto scosceso, con pendenze 40°-45°.
Quarta fascia (circa 7 m fino al culmine della scarpata): terreno privato, boscaglia, molto scosceso con pendenze 40°-45°.


Le frane

Una grande frana era già caduta nel 2009 dall’alto della scarpata fino ad impattare sul piano terra del Lotto 1. Il ripristino della zona e il risarcimento danni è avvenuto tra le parti su base amichevole.

Una seconda, grossa frana è caduta il 25 marzo 2015 a una ventina di metri di distanza dalla prima. Questa frana ha impattato su parte del mio terreno pertinenziale provocando seri danni. Contrariamente alla prima frana (2009), questa seconda frana ha dato luogo a una controversia tra le parti in causa. Il Comune (terza fascia) ha accusato il privato soprastante (quarta fascia) di essere all’origine della frana, odinandogli con ordinanza comunale di risarcire i danni e di mettere in sicurezza la scarpata franosa. Il privato, che invece accusa il Comune di essere all’origine dello smottamento, non ha dato seguito all’ordinanza che rimane tutt’ora in vigore. Il privato ha richiesto al Tribunale di ordinare un’ATP. Il verdetto del CTU ha causato scompiglio: causa della frana non è né la prima, né la seconda fascia. Concause della frana di colamento sono invece le tre fasce più alte della frana, cioè privato, Comune e Condominio, con percentuali di concausa, rispettivamente, di 45%, 30% e 25%.
Vista la franosità della zona, le tre parti in causa tentano (ormai da due anni) di concordare un intervento di stabilizzazione della scarpata a costi condivisi. Una soluzione equa ed amichevole della transazione non sembra in vista.


Domanda

Dato il contesto, se le parti in causa decidessero di adire le vie legali, si potrebbe invocare l’articolo 887 del c.c. che imporrebbe ad ognuno dei contendenti di costruire a proprie spese un muretto di contenimento sul confine a valle della sua proprietà? In altri termini: potrei io (prima fascia) obbligare il Condominio (seconda fascia) di costruire a sue spese un muretto di contenimento per evitare che il suo terreno crolli sul mio? Potrebbe il Condominio obbligare il Comune (terza fascia) a costruire a sue spese un muretto di contenimento per evitare che il terreno comunale crolli su quello condominiale? E così via fino alla quarta fascia?
Desidererei avere una risposta anche perché, se quello fosse il caso, la minaccia di spese elevate potrebbe convincere i più restii a un accordo, a scendere a più miti compromessi.

Molte grazie”
Consulenza legale i 11/09/2016
Ai sensi dell’art. 887 c.c., “Se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.
Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore”.

Questa disposizione può invero essere applicata solo nel caso in cui il dislivello tra i due fondi abbia origine naturale (sì come stabilito dalla Cassazione: ex multis, sez. II, 21/12/2007 n. 4031) e comporta la comproprietà del muro (posto che il muro dovrà essere costruito per metà sul fondo superiore e per metà sul fondo inferiore – C. Cass., sez II, 30/4/2012 n. 6620).

La risposta al Suo quesito, pertanto, non può che essere positiva: Lei ben può chiedere al condominio di effettuare i contenimenti necessari ai sensi dell’art. 887 c.c. Naturalmente, si consiglia di esperire questa via in sede stragiudiziale, per evitare costi e lungaggini tipici dell’attività giurisdizionale.

Pare solo il caso di ricordare quanto segue: la norma di cui all'art. 887 c.c. non individua un diritto diverso da quello previsto dall'art. 886 c.c., che costringe il vicino a contribuire alle spese di costruzione del muro di cinta, ma specifica soltanto particolari criteri di distribuzione della spesa.

Pertanto la facoltà di pretendere l'edificazione di un muro di confine (poichè, di fatto, di questo si tratta) deriva dalla norma citata, e non dall'art. 887.

Sarebbe stato certamente utile pretendere la realizzazione di detto muro ancora parecchi anni addietro.



Guglielmo chiede
domenica 10/04/2016 - Veneto
“Buon giorno
Un condominio vicini alla mia proprietà, il cui muro di contenimento non è in grado di contenere il terreno ( Muro alto m 1, a 80 cm rispetto il mio terreno sovrastati da una rete metallica di circa 1,37 a 1,20) quindi stà ruotando e ritengo traslando . Il condominio ritiene che la muratura sia tutta sulla mia proprietà, quindi vuole usucapire il terreno sottostante o reificare catastalmente e forse con atto pubblico.
1 ) una tale pretesa è possibile ?
2 ) stando gli articoli 887
“ Se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore (1), il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo (2), ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.
Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.”
La costruzione del muro è stata fatta dal costruttore del condominio diversi anni fa, predisponendo il muro con fondazioni non idonee al sostentamento del terreno, quindi la recinzione superiore ( anche rete ) precipita a causa di tale difetto originario ora imputabile al condominio
1) può il condominio pretendere l’usucapione del terreno su cui poggia il muro quando il muro stante l’articolo precedente e di proprietà di entrambi ?
2 ) può il condominio pretendere le spese della parte eccedente la muratura al suo P.C. , considerando che il cappottamento del muro è determinato da una originaria costruzione non adeguata di tutta la struttura muraria e di fondazione ?
3) sembra che il condominio sia disposto a prendersi tutte le spese della recinzione in caso di passaggio di proprietà del terreno sottostante la muratura, diversamente minaccia causa di usucapione della proprietà è corretta una tale pretesa ?
In seguito ritengo verrà chiesto l’accesso alla mia proprietà per poter fare i lavori sul confine.
Ho l’obbligo di fare accedere perche vengano fatti i lavori, considerando che pur con grande difficoltà potrebbero farli dalla loro parte ( scavando a mano e carriole e con molta attenzione alle linee fognarie ) ?

Quali sono i mie diritti e doveri nei confronti del vicino ?
Considerando che i lavori limiterebbero fortemente la fruibilità e il transito e accesso sulla mia proprietà.

Distinti saluti”
Consulenza legale i 18/04/2016
Il quesito sottoposto alla nostra attenzione attiene ad una situazione che non è di raro accadimento.
1. Stando al dettato dell'art. 887, comma 2, del c.c., il vicino può pretendere l' usucapione del terreno su cui poggia il muro?
L'art. 887 del c.c. stabilisce che:
"[I]. Se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.
[II]. Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore".
Preliminarmente, occorre delimitare l'ambito oggettivo della norma ora richiamata: il dettato di cui all'art. 887 del c.c. si applica nel caso di fondi situati in centri abitati, contraddistinti da un dislivello naturale, come sembra essere nel caso di specie ("La fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia d'origine naturale", cfr. Cassazione civile, Sez. III, 17 marzo 2005, n. 5762).
Laddove, al contrario, il dislivello fosse causato dal proprietario del fondo inferiore, l'obbligo della costruzione e la spettanza delle spese della manutenzione graverebbero in capo a quest'ultimo proprietario ("Se il dislivello, invece, è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, l'obbligo della costruzione e della manutenzione del muro di sostegno incombe su quest'ultimo, che risponde ex art. 2053 c.c. dei danni cagionati dalla sua rovina", cfr. Cassazione civile, Sez. III, 17 marzo 2005, n. 5762).
Nello stesso senso si veda altresì Cassazione Civile, Sez. II, 21 febbraio 2007, n. 4031: "La fattispecie prevista dall'art. 887 c.c. presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale. Se il dislivello, invece, è stato causato dal proprietario del fondo inferiore, rendendo indispensabile la costruzione di un muro di sostegno, l'obbligo della relativa conservazione incombe su quest'ultimo".
Una volta chiarito che il caso di specie è riconducibile alla previsione di cui all'art. 887 del c.c., occorre fare un secondo, fondamentale, passaggio: non è possibile derivare la comproprietà del muro al confine dal dettato dell'art. 887, comma 2, c.c., come si vorrebbe fare nel quesito formulato.
Infatti, "l'art. 887 c.c., nel disciplinare il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune tra fondi a dislivello negli abitati, pone una presunzione semplice di comproprietà di detto muro, salvo il diritto degli interessati di provare con ogni mezzo (e il potere del giudice di raggiungere il relativo convincimento anche per via presuntiva) la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo sopraelevato o di quello sottostante, a seconda che il muro sia stato costruito interamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle" (cfr. Cassazione civile, Sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13406).
In sostanza, in generale, il muro posto a confine si presume essere di proprietà di entrambi i proprietari (rispettivamente del fondo superiore e del fondo inferiore). In questo caso, le spese vanno divise in base al dettato dell'art. 887, comma 1, del c.c., salvo quanto si dirà oltre.
Tuttavia, ciascun proprietario potrebbe avere interesse a dimostrare e fare accertare che, in realtà, il muro è stato costruito o sulla propria proprietà o sulla proprietà dell'altro fondo, con lo scopo di dimostrare che il muro è in proprietà esclusiva.
Nel caso di specie, è il condominio a volere superare la cd. presunzione semplice sostenendo che il muro si trova interamente sulla proprietà del vicino; pertanto, il condominio, laddove dimostrasse che ricorrono i presupposti per la cd. usucapione (cioè, in particolare, il decorso di 20 anni; il possesso continuato, non interrotto nel tempo; il possesso pacifico e pubblico; il possesso che corrisponda in modo non dubbio all’esercizio del diritto di proprietà), potrebbe richiedere giudizialmente una pronuncia dichiarativa in tal senso.
Chiaramente, laddove nascesse una controversia relativa all'individuazione del confine, l'esistenza del muro non è una prova determinante ai fini di tale accertamento, occorrerebbe, infatti, acquisire ulteriori elementi di prova, quali, ad esempio, i dati catastali.
A titolo meramente esemplificativo: "in tema di spese di manutenzione del muro tra fondi a dislivello, l'art. 887 c.c. pone una presunzione semplice di comproprietà del muro, salvo agli interessati il diritto di provare il contrario. Pertanto, in presenza di contestazione sull'individuazione del confine tra i fondi, la sussistenza del muro non vale quale prova certa al riguardo, ma come indizio da apprezzarsi nel quadro delle altre risultanze probatorie, con possibilità di ricorrere, in caso di perdurante incertezza della linea di confine, ai dati catastali" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 30 aprile 2012, n. 6620).
2. Può il condominio pretendere le spese della parte eccedente la muratura al suo P.C., considerando che il cappottamento del muro è determinato da una originaria costruzione non adeguata di tutta la struttura muraria e di fondazione?
In generale, il condominio potrebbe pretendere la ripartizione delle spese secondo il dettato di cui all'art. 887, comma 1, del c.c. laddove "desse per buona" la presunzione semplice della comproprietà del muro.
Tuttavia, in concreto, seppure secondo il dettato di cui all'art. 887, comma 1, del c.c. entrambi i proprietari dovrebbero sostenere le spese per la manutenzione di parte dell'altezza del muro, laddove si dimostrasse, con una perizia, che il condominio non abbia in realtà rispettato le regole tecniche previste per la realizzazione del muro (in relazione allo specifico stato dei luoghi), si potrebbe determinare una ripartizione differente delle spese di manutenzione favorevole al proprietario del fondo inferiore (determinate, appunto, dalla negligenza del condominio).
Sulla stessa linea, anche nel caso in cui si accertasse che il muro si trovi sulla proprietà di uno dei due proprietari, bisosognerebbe determinare la specifica responsabilità di entrambi al fine di quantificare la corretta ripartizione delle spese, sempre tramite una perizia tecnica: "nel caso in cui l'esigenza di rifacimento di un muro di recinzione posto tra due fondi a dislivello, di proprietà esclusiva di uno solo dei confinanti per essere interamente compreso sul suo fondo, sia determinata da condotte concorrenti di entrambi i proprietari, le relative spese di ricostruzione e consolidamento vanno poste a carico degli stessi in relazione alle rispettive responsabilità per il mutamento dello stato dei luoghi, ai sensi degli artt. 2043 e 1227 c.c., restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 887 c.c., il quale attiene al regime delle spese nella diversa ipotesi di comunione del muro a dislivello, cfr. Cassazione Civile, Sez. III, 31 agosto 2015, n. 17305).
La Giurisprudenza, tra l'altro, conferma che si configura un preciso obbligo in capo al proprietario del fondo superiore, di evitare ogni pregiudizio al fondo inferiore: "In tema di fondi a dislivello, il proprietario di quello superiore è tenuto a costruire a proprie spese il muro di sostegno sul confine, quando tale costruzione si renda necessaria per contenere il franamento del terreno che arrechi pregiudizio al fondo inferiore, con la conseguenza che egli deve rispondere dei danni derivati a tale fondo per non avere provveduto tempestivamente ed efficacemente all'anzidetta costruzione, o per avere trascurato di mantenere in efficienza il muro preesistente; a maggior ragione il principio della contribuzione alle spese stesse deve valere pure nell'ipotesi di proprietà comune" (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 05 maggio 2008, n. 11020).
3. Ho l’obbligo di fare accedere perchè vengano fatti i lavori, considerando che pur con grande difficoltà potrebbero farli dalla loro parte (scavando a mano e carriole e con molta attenzione alle linee fognarie ) ?
Si ritiene che la risposta debba pendere verso l'affermativo. Infatti sin dalla Giurisprudenza più risalente "nel caso di urgente riparazione e di rafforzamento di un muro sorgente sul confine per cui si debba accedere nel fondo del vicino e necessariamente rimuovere una piccola opera ivi esistente (baracca), tale ultima azione deve ritenersi compresa nella facoltà di accesso e di esecuzione dei lavori previsti dall'art. 843 c.c."(Cassazione Civile, Sez. II, 26 ottobre 1979, n. 5616).
In senso conforme: "nel caso in cui il proprietario di fondo (peraltro, non annesso ad abitazione) si opponga all'ingresso nello stesso fondo, per eseguire, anche mediante idonee impalcature da installare, opere di intonacature e pitturazione di muro a confine, il giudice può ordinare che lo stesso proprietario permetta l'esecuzione dei relativi lavori con provvedimento di urgenza" (cfr. Pretura Nola, 5 aprile 1994).

Gian Pietro G. chiede
mercoledì 06/05/2015 - Liguria
“il muro di contenimento del fondo superiore ha la parte alta che termina al livello del suo suolo. Sul mio piccolo terreno, piu' basso di circa 3 m. ha inizio il muro di contenimento su menzionato.Sulla testa di questo muro il proprietario ha costruito una ringhiera protettiva. Vorrei sapere se il costo delle ringhiera e ripartibile fra i due proprietari.”
Consulenza legale i 11/05/2015
Supponiamo nel caso di specie che il dislivello tra i fondi abbia origine naturale e che ci si trovi in una zona abitata.
In questo caso, si fa applicazione dell'art. 887 c.c., il quale sancisce che il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.

L'articolo in commento pone una presunzione semplice di comproprietà del muro, salvo il diritto degli interessati di provare con ogni mezzo (e il potere del giudice di raggiungere il relativo convincimento anche per via presuntiva) la proprietà esclusiva del muro a favore del proprietario del fondo sopraelevato o di quello sottostante, a seconda che il muro sia stato costruito interamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle (v. Cass. civ. 29.10.2001, n. 13406 e 11.8.1980, n. 4924).
La dottrina e la giurisprudenza meno recente, al contrario, ritenevano, sulla scorta della suddivisione delle spese prevista dall'art. 887, che il muro che, fra fondi a dislivello, assolve la duplice funzione di sostegno del fondo superiore (con la parte bassa) e di divisione tra i due immobili (con la sua parte più alta), si presume di proprietà esclusiva del titolare del fondo superiore, dalle fondamenta sino al livello del piano di campagna di tale fondo e di proprietà comune tra i titolari dei fondi finitimi, nella parte sovrastante detto livello.

Di fatto, la parte di muro che parte dal suolo del fondo superiore, costituisce un muro di cinta, a differenza del muro che sostiene il terrapieno, che deve considerarsi come muro di fabbrica. Certamente, in base all'art. 887, le spese della parte di muro che "fuoriesce" dal fondo superiore vanno ripartite tra entrambi i proprietari confinanti, in considerazione della finalità divisoria assolta da questa porzione di muro, con pari utilità per i due fondi. Ma la ringhiera si considera muro?

Anche se l'art. 887 non ci dice nulla in proposito, è possibile guardare alla interpretazione della giurisprudenza in tema di definizione del muro di cinta in generale (v. art. 878 del c.c.).

Viene considerato muro di cinta il muro isolato (con entrambe le facce a vista), destinato allo scopo di delimitare la linea di confine tra proprietà limitrofe e con altezza non superiore a tre metri (solo ai fini delle distanze legali: se l'altezza è superiore, il muro diventa assoggettabile alla disciplina delle distanze tra le costruzione e quindi non può essere arbitrariamente posto sul confine).
Quanto ai materiali di costruzione, poiché lo scopo è anche quello di proteggere la proprietà da intrusioni, si considera normalmente "muro" la costruzione eretta in muratura (composta, cioè, di pietre, mattoni, cemento, formata con gettata di calcestruzzo, ...), cioè che abbia una certa solidità e volume. La giurisprudenza, in casi non frequenti, ha ritenuto muro anche un recinto o un divisorio in rete metallica, fissato stabilmente al suolo con pali di ferro e cemento, purché la costruzione abbia carattere permanente (es. uno zoccolo in muratura con rete metallica infissa, Cass. civ. 2129/1973).

Quindi, se la ringhiera apposta dal proprietario del fondo superiore ha caratteristiche tali da potersi considerare un muro di cinta, il vicino potrà pretendere che le spese siano ripartite anche con il proprietario del fondo inferiore.
Se, al contrario, la ringhiera è bassa, priva dei caratteri essenziali del muro di cinta, il vicino non sarà obbligato a partecipare alla spesa. In sostanza, si dovrebbe fare applicazione dell'art. 886 del c.c., che impone al vicino di contribuire per metà nella spesa di costruzione di muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati.

Alessandro B. chiede
lunedì 02/02/2015 - Lazio
“Faccio presente di essere proprietario di un fondo posto ad un livello superiore (circa 3 mt) rispetto a quello del mio confinante. In caso di dislivello non di origine naturale ma creato artificialmente, per opere di scavo o sbancamento effettuate dal proprietario del fondo inferiore, la Cassazione ha affermato che l’art. 887 c.c non trova applicazione poiché spetta a chi ha creato il dislivello farsi carico della realizzazione del muro di contenimento.
In proposito, vorrei sapere se tale obbligo che il consolidato orientamento giurisprudenziale fa gravare sul proprietario del fondo inferiore che ha eseguito lo sbancamento:
1) si trasmette anche in capo all’erede laddove l’autore dello sbanco sia deceduto senza aver prima provveduto a realizzare il muro?
2) si trasmette anche in capo all’acquirente laddove l’autore dello sbanco abbia venduto il terreno senza aver prima provveduto a realizzare il muro?”
Consulenza legale i 04/02/2015
Come giustamente indicato nel quesito, la giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che l'art. 887 c.c. trova applicazione esclusivamente nei casi in cui il dislivello tra due fondi abbia origine naturale.
Nel caso di dislivello di origine artificiale, l'obbligo di costruzione e manutenzione del muro di sostegno incombe sul proprietario che lo abbia causato: nel caso di specie, il proprietario del fondo inferiore.

Per rispondere alle domande poste nel quesito, si deve indagare la natura dell'obbligo sorto in capo a colui che ha dato origine al dislivello.
Secondo l'orientamento che appare maggioritario nella giurisprudenza di legittimità, non si tratterebbe di una obbligazione propter rem, connessa alla titolarità del fondo, quindi trasmissibile per atti tra vivi o per successione mortis causa.
Sarebbe, al contrario, un'obbligazione personale del soggetto che ha creato il dislivello: più precisamente, egli risponderebbe nei confronti del confinante per responsabilità extracontrattuale (art. 2043 del c.c.), ove non provvedesse a realizzare il muro di contenimento ed esponesse quindi il vicino a pericoli di crollo o danni di altro tipo.

Di conseguenza, se l'autore dello sbanco fosse deceduto prima di realizzare il muro, l'erede sarebbe tenuto a sopportare il relativo onere solo laddove il diritto di credito del vicino fosse già entrato a far parte del "patrimonio" del defunto.
Di regola, infatti, fanno parte dell'eredità anche le obbligazioni extracontrattuali sussistenti in capo al de cuius al momento della sua morte. Quindi, se fosse già sorto il diritto al risarcimento del danno quando colui che ha creato il dislivello era morto, esso potrebbe essere fatto valere nei confronti degli eredi del de cuius, sempre che questi ne abbiano accettato l'eredità e la stessa sia "capiente" qualora abbiano accettato con beneficio d'inventario (se invece avessero accettato puramente e semplicemente nulla quaestio: risponderebbero anche con il loro patrimonio personale e quindi anche oltre il valore di quanto lasciato dal de cuius).

Quanto alla seconda domanda, l'obbligo di realizzare il muro sarà in capo all'avente causa dell'autore dello sbanco (cioè in capo a chi abbia acquistato il terreno) solo qualora questi lo abbia espressamente assunto, accollandoselo. Se ciò non è avvenuto e l'autore dello sbanco è ancora in vita, l'obbligazione continuerà a gravare su di lui, anche se non è più proprietario del terreno.

Resta inteso che il proprietario del fondo superiore che abbia a temere un danno dalla mancata costruzione del muro (es. crolli) potrà convenire in giudizio con l'azione di danno temuto (art. 1172 del c.c.) anche colui che abbia la disponibilità della cosa in quel momento - pur non essendo il creatore del dislivello - per ottenere un provvedimento rapido volto alla tutela immediata di una situazione di pericolo imminente. Si dovrà poi verificare a chi spettino le spese relative all'esecuzione delle opere necessarie ad ovviare il pericolo.

laiolo teresa chiede
lunedì 01/08/2011 - Piemonte

“Se il dislivello è stato creato artificialmente dal proprietario del fondo inferiore ,chi deve provvedere al contenimento del terreno superiore che inizia a franare?”

Consulenza legale i 02/08/2011

La fattispecie prevista dall'art. 887 del c.c. presuppone che il dislivello tra i due fondi confinanti abbia un'origine naturale. Perciò, in tema di limitazioni legali della proprietà di fondi c.d."a dislivello" la disciplina prevista dall'art. 877 c.c. in tema di regime delle spese relative al muro di contenimento non trova applicazione quando il dislivello sia opera del proprietario del fondo inferiore, incombendo su quest'ultimo, in tal caso, l'onere della realizzazione e manutenzione del muro di sostegno della scarpata da lui stesso creata (e quindi resa maggiormente soggetta a smottamenti). Egli risponderà altresì ex art. 2053 del c.c. dei danni cagionati dalla rovina del muro di sostegno (così anche Cass. 07/4031).


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