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Articolo 2822

Codice Civile

Ipoteca su beni altrui

Dispositivo dell'art. 2822 Codice Civile

Se l'ipoteca è concessa da chi non è proprietario della cosa, l'iscrizionepuò essere validamente presa solo quando la cosa è acquistata dal concedente (1).
Se l'ipoteca è concessa da persona che agisce come rappresentante senza averne la qualità, la iscrizione può essere validamente presa solo quando il proprietario ha ratificato la concessione [1398, 1399] (2).

Note

(1) L'ipoteca posta su cosa altrui si ritiene irrevocabile e ha efficacia obbligatoria: chi l'ha concessa è tenuto perciò a procurare al creditore l'acquisto del diritto d'ipoteca, attraverso l'acquisto della cosa. L'iscrizione, in ogni caso, può essere validamente effettuata soltanto dopo che il bene sia entrato nel patrimonio del costituente. Si specifica, tuttavia, che non può ritenersi valida una concessione di ipoteca inerente a beni appartenenti ad una successione ancora non esistente (il cosiddetto divieto di patti successori ex art. 458).
(2) Tale ratifica deve obbligatoriamente essere prodotta nella stessa forma dell'atto attraverso il quale vi è stata la concessione dell'ipoteca: infatti, proprio per questo, al conservatore deve essere presentato il documento in forma autentica, in forza del quale risulti senza alcun dubbio la ratifica per iscritto.

Ratio Legis

La norma è finalizzata, in primis, a sottolineare il fondamentale principio in materia di vendita di cosa altrui (v. art. 1478), in virtù del quale la stipulazione ha effetto soltanto tra le parti medesime e fa nascere in capo all'alienante l'obbligo di acquistare la cosa e trasferirla al compratore, che ne diviene proprietario in quello stesso istante, e in secondo luogo anche ad evidenziare i principi in tema di falsus procurator (v. art. 1398).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1147 Era controverso sotto l'impero del codice del 1865 se l'ipoteca su cosa altrui fosse nulla in modo assoluto o soltanto annullabile e se fosse pertanto suscettiva di convalida nel caso che colui che l'aveva concessa fosse divenuto proprietario a qualsiasi titolo del bene ipotecato. Mentre la prevalente dottrina riteneva trattarsi di nullità assoluta, la giurisprudenza, orientata verso l'opposta tesi, ammetteva, nell'ipotesi di successivo acquisto della cosa da parte del concedente, che l'iscrizione presa conservasse efficacia dalla propria data. Ho creduto opportuno adottare una soluzione intermedia, analoga sotto alcuni aspetti, alla soluzione che nell'art. 1478 del c.c. si adotta, per la vendita di cosa altrui. Il negozio costitutivo dell'ipoteca ha efficacia obbligatoria, nel senso che il costituente è tenuto a procurare al creditore l'acquisto del diritto d'ipoteca, ma l'iscrizione può essere validamente presa solo quando il bene è entrato nel patrimonio del costituente (art. 2822 del c.c., primo comma), sì che l'iscrizione eventualmente presa prima non ha alcuna efficacia e non può neppure convalidarsi. E' regolato anche il caso che l'ipoteca sia concessa da chi agisce come rappresentante senza averne la qualità: l'iscrizione può essere validamente presa solo quando il proprietario abbia ratificato la concessione (stesso art. 2822, secondo comma).

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 7674/1991

L'art. 2822 c.c., in tema di ipoteca su bene altrui, non trova deroga nella disciplina del mutuo fondiario, di modo che, ove questi sia garantito dalla concessione di ipoteca su area in corso di espropriazione in favore del mutuatario, l'iscrizione dell'ipoteca medesima può avvenire (e prende grado) solo in esito al perfezionarsi della procedura espropriativa.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 2822 del c.c.

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Franco Muratori chiede
mercoledì 13/07/2011 - Emilia-Romagna

“Ho una proprietà indivisa dove io ho il 50%.
Può una banca darmi un mutuo accendendo l'ipoteca sul bene indiviso?

Ringrazio tanto per una risposta.

Franco Muratori”

Consulenza legale i 22/07/2011

Nel caso in cui si voglia accendere l’ipoteca su tutto il bene immobile, si applica l’art. 1108 del c.c. che prescrive il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione per la costituzione di diritti reali sul fondo comune.

L’ipoteca può essere costituita anche su una quota di beni indivisi ex art. 2825 del c.c., in applicazione del criterio generale per cui ciascun condomino liberamente dispone del proprio diritto (v. art. 1103 del c.c.).



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  • Iscrizione e rinnovazione ipotecaria. Artt. 2826-2851

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    Art. 2826 (Indicazioni dell'immobile ipotecato) - Art. 2827 (Luogo dell'iscrizione) - Art. 2828 (Immobili su cui può iscriversi l'ipoteca giudiziale) - Art. 2829 (Iscrizione sui beni del defunto) - Art. 2830 (Ipoteca giudiziale sui beni dell'eredità beneficiata e dell'eredità giacente) - Art. 2831 (Ipoteca a garanzia di obbligazioni all'ordine o al portatore) - Art. 2832 (Iscrizione dell'ipoteca legale della moglie) - Art. 2833 (Responsabilità per mancata... (continua)

  • Le garanzie immobiliari in Europa. Studi di diritto comparato

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    Il libro analizza i diritti nazionali delle garanzie immobiliari in tre fra le esperienze giuridiche che, in materia di diritto ipotecario, maggiormente sembrano incarnare le diversità che si affacciano sullo scenario europeo: Germania, Inghilterra e Italia. L’analisi storico_comparatistica dei dati giuridici consente di portare alla luce tutti quei dati che le trattazioni municipali lasciano sovente inespressi. Si tratta, ad esempio, delle radici delle diversità... (continua)