Articolo 2812

Dispositivo dell'art. 2812 Codice Civile

Le servitù [1027] di cui sia stata trascritta [2643 n. 4] la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca [2827] non sono opponibili al creditore ipotecario, [2644] il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto [978], di uso [1021] e di abitazione [1022].
Tali diritti si estinguono con l'espropriazione del fondo [586; c.p.c. 555 ss.] e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi.
Per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie [952] o il diritto d'enfiteusi [957] sui beni soggetti all'ipoteca e hanno trascritto l'acquisto posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca, si osservano le disposizioni relative ai terzi acquirenti [2858] ⁽¹⁾.
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti [1605], che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa [2704] anteriore al pignoramento [c.p.c. 555] e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento [1605, 2919, 2924].
Le cessioni e le liberazioni trascritte non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione, se non per il termine stabilito dal comma precedente ⁽²⁾.

Note

(1) La norma intende fornire una soluzione al problema che si creerebbe per il creditore ipotecario nell'ipotesi in cui il bene ipotecato fosse gravato da servitù o da altri diritti reali di godimento, quali usufrutto, uso e abitazione.
Si dispone, infatti, che i diritti reali che gravano sulla cosa ipotecata sono inopponibili al creditore, se sono stati trascritti dopo l'iscrizione dell'ipoteca, sicché il creditore ipotecario può far espropriare il fondo come libero. Al contrario in caso di costituzioni anteriori all'iscrizione ipotecaria, i diritti reali saranno opponibili al creditore [v. 2814], per cui l'ipoteca graverà sulla nuda proprietà [v. 2814].

(2) Gli ultimi due commi della norma attengono alla opponibilità, al creditore ipotecario, delle cessioni e delle liberazioni di pigioni e fitti non scaduti provenienti dalla locazione del bene ipotecato.
La disciplina è volta a tutelare l'integrità del valore della garanzia ipotecaria.
Sono opponibili al creditore ipotecario: 1) le cessioni e le liberazioni ultratriennali trascritte anteriormente all'iscrizione dell'ipoteca; 2) le cessioni e le liberazioni ultratriennali non trascritte o non trascrivibili (perché inferiori al triennio) -- quando hanno data anteriore al pignoramento -- per un termine non superiore ad un anno dalla data del pignoramento; 3) le cessioni e le liberazioni trascritte posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca, per un termine non superiore ad un anno dalla data del pignoramento.

Ratio Legis

La norma in esame è volta a conciliare la facoltà di disposizione del bene da parte del proprietario della cosa ipotecata, con i diritti del creditore ipotecario. Si tende, quindi, a tutelare l'ipoteca contro atti di disposizione del proprietario della cosa.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1137Se il proprietario dell'immobile ipotecato può liberamente assoggettarlo a servitù e ad altri diritti reali, è però ovvio che la costituzione di tali diritti non deve pregiudicare il creditore che ha iscritto l'ipoteca anteriormente alla trascrizione dei diritti stessi. Questo principio, colmando una lacuna del codice anteriore, è sancito dall'art. 2812 del c.c., primo e secondo comma, il quale stabilisce che le servitù, come i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione, di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca, non sono opponibili al creditore ipotecario, che può far subastare la cosa come libera. I diritti su menzionati si estinguono con l'espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche di data posteriore alla trascrizione dei loro diritti.
Una speciale disposizione è dettata dal terzo comma dell'articolo in esame per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie o il diritto d'enfiteusi sui beni soggetti ad ipoteca e hanno trascritto i loro titoli di acquisto posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca medesima. Sono costoro assimilati ai terzi acquirenti dell'immobile ipotecato: l'espropriazione seguirà pertanto contro di essi, se non preferiscono di pagare i creditori iscritti anteriormente alla trascrizione dell'atto di acquisto del diritto dì superficie o del diritto d'enfiteusi ovvero non preferiscono di rilasciare l'immobile o di liberarlo dalle dette ipoteche; avranno però ragione d'indennità verso i loro autori e diritto di subingresso nelle ipoteche costituite a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore, nei limiti stabiliti dall'art. 2866 del c.c..

1138Sono note le controversie a cui davano luogo le disposizioni degli articoli 1932, n. 7, del precedente codice civile e 687 del precedente codice di procedura civile, dei quali il primo faceva obbligo di trascrivere gli atti e le sentenze da cui risultasse liberazione o cessione di fitti non ancora scaduti per un termine maggiore di tre anni, mentre il secondo dichiarava inopponibile all'aggiudicatario dell'immobile il pagamento dei fitti e dei canoni anticipati, salvo che fosse stato fatto in conformità della consuetudine locale. Si riteneva da alcuni che quest'ultimo articolo concernesse le liberazioni, e non pure le cessioni, dei fitti e dei canoni non scaduti e riguardasse soltanto i rapporti tra conduttore e aggiudicatario; ritenevano invece altri che, sebbene parlasse soltanto delle anticipazioni dei fitti e dei canoni, l'articolo si riferisse anche alle cessioni e che riguardasse altresì i rapporti dei creditori ipotecari con il conduttore e con i cessionari, per modo che nè all'aggiudicatario nè ai creditori ipotecari avrebbero potuto opporsi le cessioni e le liberazioni eccedenti i limiti della consuetudine locale.
Ho eliminato la questione, distinguendo (art. 2812 del c.c., quarto e quinto comma) le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti che non siano trascritte o siano inferiori al triennio dalle cessioni e liberazioni che siano trascritte. Le prime, sempre che abbiano data certa anteriore al pignoramento, sono opponibili ai creditori ipotecari, ma, in ogni caso, per un termine non superiore ad un anno dal giorno del pignoramento; le seconde sono opponibili per tutta la loro durata ai creditori che hanno iscritto ipoteca posteriormente alla trascrizione dell'atto di cessione o di liberazione, ma non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione se non per lo stesso termine per cui sono opponibili le cessioni e le liberazioni non trascritte.

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