Articolo 1121 Codice Civile

A parere di chi scrive nel caso prospettato non può trovare applicazione la normativa sul distacco.
Come è noto in forza della presunzione prevista dall’art. 1117 del c.c. nel momento in cui si diviene proprietari di una unità immobiliare ricompresa in un edificio condominiale, si diviene nel contempo comproprietari di tutti gli impianti già presenti nello stabile, se ovviamente il titolo da cui deriva il nostro diritto di proprietà sulla unità immobiliare non disponga diversamente. Argomentando ai sensi degli artt. 1118 e 1119 del c.c. possiamo dire che la comproprietà sugli impianti condominiali è indivisibile quindi non può sciogliersi (salvo casi particolari che qui non rilevano) e il singolo condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all’obbligo di pagamento degli oneri condominiali che appunto derivano da tale comproprietà.

Un evidente applicazione pratica dei principi appena illustrati è rappresentata dalla fattispecie del distacco dall’impianto di riscaldamento comune già esistente nello stabile condominiale, ipotesi oggi espressamente disciplinata dal 4° co. dell’art. 1118 del c.c., come modificato dalla L. n.220/2012. Tale comma introduce il diritto soggettivo del singolo proprietario di potersi distaccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento a condizione che ciò non comporti squilibri termici o aggravi di spesa per gli altri proprietari. Tuttavia la norma precisa repentinamente che il condomino distaccante rimane obbligato a corrispondere le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto comune e quelle relative alla sua conservazione e messa norma, tra cui rientrano per giurisprudenza assolutamente costante anche le spese riconducibili ai consumi involontari di forza calore.
Il motivo per cui il legislatore della riforma condominiale ha optato per mantenere in capo al condomino distaccante tali oneri di spesa ci viene spiegato dalla stessa giurisprudenza che riconobbe il diritto al distacco ben prima della sua introduzione a livello legislativo: il condomino pur se distaccato dall’ impianto centralizzato di riscaldamento ne rimane comunque comproprietario assieme agli altri proprietari e quindi è tenuto a pagare le spese di manutenzione straordinaria e quelle relative alla sua conservazione e messa a norma, nella cui categoria rientrano gli oneri attinenti al consumo involontario della forza calore.

Come però è già stato in parte accennato, la disciplina prevista dall’art. 1118 del c.c. è applicabile nel caso in cui l’impianto di riscaldamento centralizzato sia presente nello stabile nel momento in cui il singolo condomino acquisisce la proprietà del suo appartamento. Nel caso prospettato, tuttavia, l’introduzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato è avvenuto diversi anni dopo l’acquisto della proprietà da parte del defunto padre dell’autrice del quesito: in questo caso entra in gioco la disciplina delle innovazioni prevista dagli artt. 1120 e 1121 del c.c.
Per innovazione si intende quell’opera nuova e prima non esistente che viene introdotta all’ interno dello stabile condominiale e che trasforma radicalmente la cosa comune: si pensi, per fare degli esempi, alla installazione di un ascensore in un palazzo che prima ne era privo, oppure, proprio come nel caso prospettato, l’installazione di un impianto riscaldamento centralizzato in uno stabile dove prima vi era un vecchio riscaldamento a stufa individuale.

Come norma generale vigente nella sostanza anche all’epoca dei fatti narrati il 1° co. dell’art.1120 del c.c. dispone che i condomini riuniti in assemblea possono deliberare con le maggioranze previste dalla legge tutte le innovazioni che ritengono necessarie tese al miglioramento, al maggior rendimento e al miglior uso della cosa comune. Per il principio espresso dal 1° co. dell'art. 1137 del c.c. se si raggiungono le maggioranze previste dalla legge il gruppo di condomini dissenzienti deve sottostare alla volontà espressa dalla maggioranza in assemblea e accettare la realizzazione della innovazione e il pagamento degli oneri condominiali che ne conseguono. Tuttavia in forza di questo pagamento obbligato, una volta che l’innovazione è stata realizzata e messa in opera anche il condomino contrario alla sua realizzazione in forza di quanto prevede il già citato art.1117 del c.c.ne diviene comproprietario.

Una importante eccezione al meccanismo appena descritto a tutela della minoranza dissenziente è rappresentata dall’art.1121 del c.c.. Tale norma dispone che quando la innovazione importi una spesa particolarmente gravosa e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (come appunto l’impianto di riscaldamento centralizzato descritto), il proprietario che non intende tranne vantaggio è esonerato da ogni contributo e spesa. L’ultimo comma dell’art. 1121 del c.c. fa comunque salva la facoltà esercitabile in qualsiasi momento per il condomino dissenziente di partecipare ai vantaggi della innovazione successivamente alla sua realizzazione contribuendo alle spese di realizzazione e manutenzione dell’opera.

L’ art. 1121 del c.c. ha tra le altre cose un effetto estremamente importante per il caso descritto in quanto come ha chiarito bene la giurisprudenza (Cass.Civ. Sez.II, n.10850 del 08.06.2020 e Cass. Civ.,Sez.II, n.20713 del 04.09.2017), l’ esercizio del dissenso alla realizzazione della innovazione gravosa (o voluttuaria) da parte di un condomino o di un gruppo di essi impedisce che essi possono considerarsi comproprietari ai sensi dell’art. 1117 del c.c. dell’impianto poi realizzato, fatta salva comunque la possibilità di acquisirne una quota di proprietà in un momento successivo, esercitando la facoltà prevista dall’ ultimo comma dell’art.1121 del c.c., di cui si è già detto poco sopra.

Per tale motivo nel caso specifico, visto che il padre dell’autrice del quesito nel rispetto di quanto prevedeva il testo allora vigente dell’art.1121 del c.c. esercitò a suo tempo in maniera del tutto corretta il dissenso alla realizzazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, facendosi solo salva la possibilità di esercitare in un tempo futuro la facoltà di partecipare ai successivi vantaggi, facoltà tra l’altro mai esercitata nel concreto, egli non poteva considerarsi comproprietario dell’ impianto di riscaldamento, come certamente non possono considerarsi comproprietari di tale impianto i suoi eredi e aventi causa.
Quanto detto impedisce che oggi l’amministratore del condominio possa pretendere che l’autrice del quesito, e ovvia erede di colui che esercitò il dissenso ex art.1121 del c.c., paghi gli oneri derivanti dal consumo involontario di forza calore, e questo, come si è già detto meglio nella prima parte del parere, per il semplice motivo che tale obbligo di pagamento ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1118 del c.c. discende sempre e comunque da un diritto di proprietà sull’ impianto comune: ma nel caso specifico, come si è già argomentato, colui che esercitò il dissenso ex art. 1121 del c.c. così come ovviamente la sua erede e avente causa (figlia) non possono considerarsi proprietari dell’impianto di riscaldamento e quindi conseguentemente obbligati a partecipare al pagamento degli oneri di spesa che derivano da tale diritto di comproprietà.

L’autrice del quesito ha quindi buone argomentazioni sostanziali per sostenere la non debenza del pagamento delle spese derivanti dal consumo involontario della forza calore. Tuttavia, nell’ottica di un ipotetico contenzioso con il condominio, sia nella fase di mediazione stragiudiziale che nel successivo giudizio vero e proprio, è importante procurarsi la prova che il suo dante causa (ovvero il padre) esercitò in maniera corretta il dissenso ai sensi dell’art. 1121 del c.c. Non pare che i documenti in possesso dell’autrice del quesito siano sufficienti di per se da soli ad assolvere tale onere probatorio: è opportuno che essi vengano quindi valutati da un legale di fiducia e magari rafforzati con altro materiale, come ad esempio gli estratti delle riunioni di condominio all’epoca della realizzazione dell’ impianto di riscaldamento centralizzato. Se infatti non si riuscisse a raggiungere la prova che il padre ha correttamente esercitato un valido dissenso ex art 1121 del c.c. alla realizzazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il giudice inevitabilmente dovrebbe presumerlo comune anche all’autrice del quesito così come prevede l’art. 1117 del c.c.: da ciò inevitabilmente ne discenderebbe il pagamento degli oneri derivanti dal consumo involontario della forza calore ed ogni altro onere derivante dalla proprietà dell’ impianto.

Il quesito, nonostante la sua apparente semplicità, presenta diversi punti di criticità che impedisce purtroppo di fornire risposte certe e chiare all’autore del quesito anche per mancanza di specifiche pronunce giurisprudenziali sul punto.

L’art. 1121 del c.c. dispone che quando l’innovazione da introdurre in uno stabile condominiale importi una spesa molto gravosa e questa nuova opera è suscettibile di un utilizzo separato (come appunto l’installazione di un impianto ascensore, prima non presente nel palazzo), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Questo è in definitiva quello che è accaduto in un primo momento: l’autore del quesito ha manifestato la sua contrarietà a questa iniziativa e per tale motivo lo si è esentato da qualsiasi spesa inerente alla installazione dell’ascensore, ma ciò ha impedito che costui possa considerarsi comproprietario dell’ascensore ed usufruirne.

In caso di successivo ripensamento del condomino inizialmente riluttante può intervenire però il successivo 3° co. dell’art. 1121 del c.c. Tale norma prevede il diritto potestativo per tale proprietario suoi eredi o aventi causa di partecipare ex post ai vantaggi dell’opera e acquisirne la comproprietà contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione della innovazione.
Secondo la Cassazione (si veda Cass.Civ n. 8746 del 18.08.1993 e Cass Civ. n.20713 del 04.09.2017 proprio in merito alla installazione di un impianto ascensore), affinché si possa esercitare il diritto di cui al comma 3° dell’art. 1121 del c.c. il condomino dovrà corrispondere in proporzione ai suoi millesimi i costi sostenuti dagli altri proprietari all’epoca della installazione dell’opera ragguagliati al costo della vita vigente.
Applicando questo principio assolutamente certo in diritto condominiale parrebbe in prima battuta che l’amministratore sia nel giusto, ma a parere di chi scrive è necessario tenere conto dell’intervenuto sconto in fattura esercitato dagli altri proprietari.
Come è noto lo sconto in fattura consiste in un vero e proprio sconto da parte della ditta che effettua i lavori fino a un importo non superiore al costo stesso dei lavori. In altre parole, la ditta che ha installato l’opera anticipa al committente (quindi al condominio) la spesa detraibile e successivamente può cedere il suo credito a banche o altri istituti finanziari.

Lo sconto in fattura a differenza delle altre modalità previste dalla legge per usufruire dei bonus edilizi, come per esempio la classica detrazione fiscale o la cessione del credito, va quindi ad incidere direttamente sui costi concretamente sborsati dal condominio per installare l’opera.
Quind,i a parere di chi scrive, se noi dovessimo applicare il principio espresso dalla Cassazione tenendo conto anche dell’intervenuto sconto in fattura, l’autore del quesito al fine di un corretto esercizio del diritto previsto dall’art. 1121 del c.c. 3°co. dovrebbe corrispondere (come effettivamente ha fatto) solo la parte dei costi effettivamente corrisposti dal condominio alla ditta che ha provveduto ad installare l’ascensore e che quindi non sono stati assorbiti dallo sconto in fattura.

Se si dovesse, infatti, condizionare l’uso e l’acquisto dell’ascensore al pagamento da parte del condomino riluttante degli interi costi necessari per installarlo, e quindi anche al pagamento di quella quota di spesa assorbita dallo sconto in fattura, si potrebbe concretizzare, ai sensi dell’art. 2041 del c.c.(sempre a parere di chi scrive), un ingiustificato arricchimento a vantaggio della compagine condominiale e quindi degli altri proprietari e a svantaggio del condomino inizialmente riluttante che si trova a sborsare una somma non effettivamente pagata dal condominio (perché, appunto, scontata). Nel caso specifico gli altri condomini si potrebbero arricchire ingiustamente se godessero da un lato dello sconto in fattura, evitando così di sborsare una parte dei costi necessari per installare l’ascensore, e dall’altro di questa somma dal condomino inizialmente riluttante: in altri termini i primi condomini realizzerebbero un profitto, che non avrebbe giustificazione, ai danni del secondo proprietario.

Uno dei principi cardine del nostro ordinamento civilistico infatti è rappresentato proprio dall’art.2041 del c.c., il quale dice che un determinato soggetto può arricchirsi rispetto ad un altro che nel contempo si impoverisce solo se vi è un titolo, una causa, o comunque una ragione giuridica che giustifica tale arricchimento: mancando tale ragione l’arricchimento si qualifica come "ingiustificato" e colui che lo ha percepito è tenuto a rimborsarlo a colui che lo ha elargito.

Per tutti questi motivi si ritiene che per determinare il quantum della somma che l’autore del quesito dovrà sborsare per utilizzare e divenire comproprietario dell’ascensore si dovrà ripartire nuovamente ai sensi del 1° comma dell’ art. 1123 del c.c. la somma che è stata concretamente sborsata dal condominio alla impresa appaltatrice, escludendo quella parte di spesa assorbita dallo sconto in fattura e ricomprendendo nel riparto anche i millesimi riconducibili all’autore del quesito.
Secondo, infatti, un principio giurisprudenziale assolutamente granitico, la spesa necessaria per installare un impianto ascensore prima non presente nel palazzo deve essere ripartita ai sensi del 1° comma dell’art. 1123 del c.c. e quindi facendo ricorso alla tabella generale e non attraverso la tabella scale di cui al successivo art. 1124 del c.c., quest’ ultima utilizzabile solo nel caso in cui vi sia la necessità di mantenere e sostituire un impianto già esistente.

Il concetto di innovazione utilizzato dagli artt. 1120 e ss. del c.c. viene definito dalla giurisprudenza assolutamente dominante come: "la modificazione della cosa comune, che alteri l’entità materiale del bene, operandone la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere" (Sezioni Unite 30.04.2020 n. 8435).

La definizione di innovazione che ci restituiscono le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è sicuramente in linea con la totalità delle pronunce giurisprudenziali. Per tale motivo in un ipotetico contenzioso nei confronti del condominio sarebbe arduo sostenere che la sostituzione delle ringhiere possa considerarsi una innovazione proprio perché mancherebbe la trasformazione o modifica radicale della materia che è il presupposto fondamentale per considerare l’intervento prima di tutto una innovazione che poi possa considerarsi voluttuaria ai sensi del successivo art. 1121 del c.c.

Nel redigere il quesito da lei citato il redattore arrivò a quelle conclusioni cercando di valorizzare l’aspetto della sostituzione del parapetto dei balconi facendolo rientrare nel concetto di trasformazione del bene richiamato dalla giurisprudenza citata: questo perché i parapetti venivano integralmente sostituiti, con parapetti di qualità e specie diversa da quella precedente e quindi non vi era una identica consistenza materiale tra ciò che veniva sostituito e ciò che si sostituiva. Tuttavia oggi, anche alla luce di nuovi arresti della giurisprudenza, non ancora presenti nel momento in cui si andò a predisporre quel parere (la giurisprudenza è in costante evoluzione...), non ci si sente di consigliare tale strategia in un ipotetico contenzioso nei confronti del condominio, dando (purtroppo) in definitiva ragione alle argomentazioni dell’amministratore.

Per capire se le due unità abitative possono considerarsi funzionalmente indipendenti più che un parere di un legale è necessario sentire il parere di un tecnico edile sicuramente molto più competente di chi scrive a derimere ogni dubbio sull’argomento.
Dal punto di vista giuridico è giusto ricordare come la Cassazione abbia precisato come l’elenco dei beni comuni previsto dall’art. 1117 del c.c. non è tassativo: esso, infatti attribuisce al bene una presunzione di condominialità vincibile in giudizio con prova contraria. Quindi seppur un bene è indicato comune dall’art.1117 del c.c. (come i muri maestri) è ben possibile dimostrare che esso in realtà per le sue caratteristiche costruttive e strutturali è un bene posto al servizio esclusivo della singola unità abitativa in proprietà esclusiva e non della collettività condominiale.
Ad ogni modo, anche in questo caso per avere un parere più preciso si è costretti a rinviare ad un tecnico edile il quale è l’unica figura che coadiuvando il legale lo aiuterebbe a dare risposte più precise.

Se la facciata dell’unità immobiliare del vicino può considerarsi un bene in proprietà esclusiva, l’installazione del cappotto termico può considerarsi legittima, a patto che ai sensi dell’art. 1121 del c.c. esso rispetti il decoro architettonico dello stabile: ed è proprio sotto questo aspetto che si potrebbe fare leva per tentare di bloccare i lavori.
Il decoro, viene definito dalla giurisprudenza assolutamente constante come l’insieme delle linee architettoniche della facciata dell’edificio, linee che con ogni probabilità risulteranno alterate dal fatto che il cappotto termico verrà installato solo in una porzione della villetta bifamiliare.

Dispiace ripetersi, ma anche sotto l’aspetto della lesione al decoro, il parere del legale deve necessariamente essere integrato da quello di un tecnico, soprattutto se si deciderà di usare tale linea difensiva per ottenere un provvedimento giudiziario teso a sospendere i lavori, oppure a portare il vicino di casa in mediazione nel tentativo di ottenere un accordo bonario.

Dando un consiglio più pratico che giuridico forse più che fare la guerra al vicino converrebbe valutare la possibilità di accedere al bonus fiscale autonomamente imboccando a nostra volta la strada già tracciata e considerando anche l’altra unità immobiliare come funzionalmente autonoma (sempre con l’ausilio di un tecnico).

Alla luce della recente crisi energetica, il quesito che ci viene posto è sicuramente di forte attualità ed interesse, ma per ovvi motivi non è possibile reperire materiale giurisprudenziale che affronti in modo specifico il problema.

L’art. 1121 del c.c. indica una particolare disciplina qualora l’assemblea intenda deliberare la realizzazione di una innovazione che possa definirsi gravosa o voluttuaria rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio. Se infatti tale tipologia di innovazione consiste in opere suscettibili di una utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se non è possibile un utilizzo separato della innovazione gravosa o voluttuaria, il 2° co. dell’art.1121 del c.c. dispone che l’innovazione non possa essere realizzata a meno che i condomini che l’hanno deliberata non si accollino per intero le spese di realizzazione e di manutenzione.

Cass. Civ. Sez. II, n. 10483 del 21.05.2015 (tra le tante) si preoccupa di dirci quando una innovazione possa definirsi gravosa o voluttuaria.
Si ha innovazione voluttuaria quando essa possa definirsi inutile, è invece gravosa quando comporta una notevole onerosità ed esborso: il tutto da valutarsi rispetto alle condizioni oggettive dell’edificio.
Alla luce di questa giurisprudenza chi scrive pensa che in un ipotetico giudizio possa sostenersi la gravosità (più che la voluttuarietà) della opera che si intende realizzare, portando a sostegno proprio la recente crisi energetica, gravosità che ad ogni modo dovrà rapportarsi alle condizioni oggettive dell’edificio.
A proposito di tale ultimo aspetto, non è possibile in questa sede fornire un parere più approfondito in quanto questo tipo di valutazione dipende molto dalle caratteristiche concrete del caso specifico.

Visto che il tipo di innovazione che il condominio intende realizzare non è suscettibile di un utilizzo separato, se il giudice accogliesse la teoria della gravosità dell’opera essa non potrebbe essere realizzata, a meno che i proprietari favorevoli non accettino di accollarsi per intero i costi di realizzazione e manutenzione.
Questo è eventualmente l'obiettivo da raggiungere.

L’art. 1120 del c.c. nel consentire seppur con apposite maggioranze che l’assemblea possa deliberare l’esecuzione di determinate innovazioni in condominio, pone come unico requisito che esse siano dirette al miglior rendimento e godimento delle cose comuni e che non venga compromessa la sicurezza stabilità e decoro dell’edificio.
Se rientranti in tali requisiti ogni innovazione è di per se ammissibile e se deliberata nel rispetto delle maggioranze prescritte dal codice civile gli oneri per la loro realizzazione devono essere sopportati obbligatoriamente da tutti i proprietari in proporzione delle loro quote.

C'è però da considerare anche quanto disposto dall’ art.1121 del c.c. Tale norma prevede che qualora l’innovazione comporti un esborso gravoso o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio e sia suscettibile di utilizzo separato, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. A farsene carico saranno, quindi, solo coloro che vogliono beneficiare dell'innovazione e possano farlo autonomamente.

Una definizione di innovazione voluttuaria ci viene fornita da Cass.Civ. n.2401/1981, pronuncia che anche se un po’ datata deve considerarsi ancora attuale.
La innovazione, ci dice tale pronuncia, deve considerarsi voluttuaria quando la spesa che comporta la sua esecuzione e manutenzione non è compensata da un corrispondente aumento di vantaggi che ai singoli proprietari di appartamenti derivano dal godimento della parte comune in cui essa è introdotta, o dall’impianto, manufatto in cui essa consiste. Tale criterio va temperato tenendo conto del carattere dell’edificio, del sistema di costruzione, dei materiali impiegati, della destinazione data dai proprietari agli appartamenti che compongono l’edificio.
Nel caso specifico, posto che decidere la sostituzione dei parapetti dei balconi, elementi caratterizzanti la facciata dell’edificio, rientra nelle competenze della assemblea, i lavori che si vorrebbero realizzare, a parere di chi scrive, devono considerarsi una innovazione voluttuaria tenendo conto del fatto che all’oggi pare non sussistere una reale necessità di procedere ad una sostituzione delle ringhiere dei balconi.

È chiaro che non è possibile procedere alla sostituzione solo delle ringhiere dei balconi appartenenti ai condomini favorevoli alla sostituzione, pertanto l’innovazione non può considerarsi suscettibile di un utilizzo separato, e quindi la sua realizzazione a mente del 2°co. dell’art. 1121 del c.c., sarebbe addirittura vietata.
Per ovviare a tale divieto o si raggiunge un accordo unanime tra tutti i proprietari per realizzare la sostituzione delle ringhiere, o i condomini favorevoli accettano di accollarsi le spese della sostituzione delle ringhiere dei balconi appartenenti ai condomini contrari. È facile intuire che nessuna delle due strade sarà facilmente percorribile.

Il 1° co. dell’art. 1137 del c.c. ci dice che le delibere adottate a norma di legge dalla assemblea condominiale, sono obbligatorie per tutti i condomini e quindi vincolano anche coloro che hanno espresso voto contrario.

Il codice civile prevede solo poche deroghe a tale importante principio, ed una di queste è sicuramente quella racchiusa nell’art. 1121 del c.c. Tale articolo prevede infatti che qualora l’assemblea delibera la realizzazione di una innovazione gravosa o che abbia carattere voluttuario rispetto alle condizioni o alla importanza del palazzo e tale innovazione consiste in opere, manufatti o impianti suscettibili di utilizzazione separata i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi obbligo di pagamento.

Posto questo, è importante chiedersi se la realizzazione del cappotto termico possa rientrare nell’ambito di applicazione dell’art. 1121 del c.c., ma purtroppo dobbiamo dire che la giurisprudenza più recente ha escluso tale possibilità.

La Cassazione con la recente ordinanza emessa dalla Sezione II n. 10371 del 20.04.2021, ha precisato infatti che il cappotto termico non può considerarsi un’opera suscettibile di un utilizzo separato, né una volta eseguita configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato. Al contrario invece, la Cassazione ritiene che il cappotto sovrapposto sui muri esterni è finalizzato alla coibentazione dell’intero fabbricato e quindi deve considerarsi un bene destinato a vantaggio della intera collettività condominiale e ricompreso tra quelli indicati dal n.3) dell’art.1117 del c.c.
Il fatto che l’opera venga realizzata nell’ambito del bonus 110% non fa venir meno la normativa citata e i principi indicati dalla Corte di Cassazione, anzi semmai la normativa del bonus 110% rafforza ulteriormente quanto detto finora.

Posto che, a quanto pare, la realizzazione dell’opera è stata ormai deliberata dall'assemblea, pare essere del tutto controproducente sottrarsi al beneficio fiscale non firmando i documenti necessari alla cessione del credito.

Inoltre allo stato attuale non è possibile sottrarsi al pagamento di quei costi che sono strettamente legate alla coibentazione dell’edificio, come per esempio l’aumento dei compensi dell’amministratore; in futuro sarà possibile forse sottrarsi agli oneri derivanti da eventuali contenziosi che potrebbero sorgere con imprese appaltatrici e/o Agenzia delle Entrate, ma vi è da dire che non si ha neppure la certezza che tali problematiche si presenteranno.

Uno degli aspetti più complessi del diritto condominiale e che genera maggiore contenzioso e maggiori problematiche tra gli operatori del settore, è capire quando un determinato intervento possa considerarsi innovazione, lavoro straordinario o mera modifica.
La distinzione ha degli innegabili risvolti pratici, sol che si pensi che la innovazione deve essere approvata dalla assemblea con le maggioranze di cui al 5°comma dell’art. 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio), la modifica o riparazione straordinaria, invece, possono essere approvate con i quorum deliberativi più bassi di cui al 2° e 4°comma dell’art.1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio).

In realtà sull’argomento la giurisprudenza della Corte di Cassazione si è espressa più volte fornendo dei principi oramai considerati dei punti fermi, ma è nel momento di calare tali principi nella pratica che sorge la difficoltà maggiore e, conseguentemente, i maggiori attriti tra i proprietari.
Secondo la giurisprudenza è innovazione ai sensi degli artt.1120 e 1121 del c.c. non qualsiasi mutamento o modificazione sulla cosa comune, ma quell’intervento che comporti
una modifica materiale del bene o che
che ne alteri la entità sostanziale o
la destinazione funzionale (si veda in tal senso su tutte: Cass. Civ.,Sez.II, n.11936 del 23.10.1999).

Non è, quindi, la onerosità dell’intervento che porta a distinguere tra innovazione e mera modifica (che può considerarsi anche intervento straordinario), ma è come l’opera va a mutare la sostanza e la materia della parte comune dell’edificio.
Se letto su carta il principio enunciato dai giudici di legittimità appare chiaro e lineare, nel momento in cui esso deve essere calato nella realtà del complesso edile di turno, però, sorgono innumerevoli problemi, in quanto tale principio impone inevitabilmente una valutazione casistica, e pertanto variabile a seconda del singolo operatore chiamato a risolvere la problematica specifica. In altri termini ciò che può essere innovazione o mera modifica per il singolo condomino, non lo è per l’amministratore di turno, piuttosto che per il magistrato chiamato a dirimere una eventuale controversia, o il consulente tecnico nominato in corso di causa.

Stante quanto detto sopra, si ritiene che l’intervento che si dovrà fare sulla boiserie non sia di una "profondità" tale da costituire una innovazione, in quanto esso non costituisce un mutamento radicale nella funzione della parte comune, ma al massimo mera modifica del materiale di cui è fatta la stessa.

Vista la grande incertezza applicativa, tuttavia, anche un ipotetico collega di controparte avrebbe buone possibilità di sostenere che l’intervento da realizzarsi possa considerarsi, invece, innovazione, e, magari (per quanto possa apparire paradossale), anche innovazione voluttuaria ai sensi dell’art. 1121 del c.c.
Alla luce di quanto detto si consiglia innanzitutto di far approvare l’intervento in assemblea con le maggioranze di cui al 5° comma dell’art. 1136 del c.c.; se poi alcuni condomini impugneranno il verbale ritenendo l’opera non consentita ai sensi del 2° comma dell’art. 1121 del c.c., si potrà sostenere in mediazione, prima, e nell’eventuale giudizio poi, che l’opera approvata deve considerarsi mera modifica della cosa comune.
Nulla ci vieta, infatti, di far approvare un intervento straordinario con la maggioranza più elevata richiesta per l’innovazione, fermo restando che ben ci si deve guardare dal qualificare innovazione l’intervento approvato, nel momento in cui andiamo a redigere il verbale di assemblea.
Un ulteriore soluzione volta ad evitare un contenzioso, che avrebbe comunque dei risvolti incerti per la compagine condominiale, sarebbe quella di proporre in assemblea un intervento meramente sostitutivo del materiale di rivestimento della boiserie, sostituendo il legno con del materiale che sia almeno esteticamente molto simile al legno stesso (esistono boiserie in poliuretano ad alta densità laccato) ma meno costoso. In questo modo l'estetica e l'originale "pensiero architettonico-decorativo" dell'edificio resterebbe, di fatto, immutato. Sostituire il legno con il travertino, ragionando sul fatto che la facciata pure è in travertino ... è un pensiero che ha una sua logica ma certamente non è altrettanto rispettoso, nel risultato finale, dell'originario impianto estetico dell'atrio comune e, ci pare, presti più facilmente il fianco a critiche.

Il legislatore si è occupato della eliminazione delle barriere architettoniche e al diritto alla mobilità dei disabili in condominio con due importanti interventi legislativi: il primo è la L. n. 13 del 9.01.1989, il secondo è la legge di riforma del condominio L. n.220 del 2012 che è andata a modificare parzialmente il testo di legge dell’89 precedentemente citato.
Viene definita barriera architettonica qualunque elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli spostamenti o la fruizione di servizi (specialmente per le persone con limitata capacità motoria o sensoriale, cioè portatrici di handicap).
In ambito condominiale i classici esempi di barriere architettoniche sono, ad esempio, la mancanza dell’ascensore nello stabile e la presenza nell’ingresso di gradini o altri ostacoli che rendano difficoltoso entrare nell’edificio.
L’ art. 2 co. 1 della L. n13\1989, nel suo testo da ultimo vigente, dispone che:” Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche… sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.”

L’art 1120 2° co. del c.c. prevede, a sua volta, che le innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche devono approvarsi dalla assemblea con la maggioranza indicata da 2° co. dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentano la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Il 3° co. dell’art 1120 del c.c. obbliga l’ amministratore a convocare[def ref=assemblea (condominio) l’assemblea condominiale[/def] entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta avanzata anche da un solo condomino interessato a installare innovazioni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche. Tale richiesta deve contenere la tipologia di intervento richiesto e le modalità di esecuzione.

Ora a fronte della richiesta avanzata per iscritto dal condomino interessato, se l’assemblea non raggiunge le maggioranze di cui all’art. 1136 2°co. del c.c., oppure la stessa non si pronuncia sulla richiesta entro 3 mesi dalla sua ricezione, il comma 2° dell’art. 2 della Legge n. 13/1989 riconosce il diritto al condomino portatore di handicap, o ai suoi eventuali rappresentanti legali (come i genitori), di installare l’ascensore o montacarichi a loro spese.
Quindi, al condomino disabile viene riconosciuta dal legislatore una duplice strada per ottenere l’installazione di un impianto ascensore: la prima è quella di far pronunciare in merito l’assemblea, ripartendo il costo della innovazione fra tutti i condomini; la seconda, a fronte del rifiuto o dell’inerzia del consesso condominiale, è quella di installarlo a sue spese.

La legislazione volta alla eliminazione delle barriere architettoniche, pertanto, prevede importanti deroghe rispetto alla normativa ordinaria, ma tali modifiche non si spingono fino a derogare a quanto dispone l’art. 1121 co. 3 del c.c., norma fatta espressamente salva dal co. 3 dell’art.2 della L. n.13/1989. È importante sottolineare come il co. 3 dell’art. 1121 del c.c. fa espresso rinvio al primo comma dell’art.1121 del c.c., rendendo, quindi, anche tale parte dell’articolo perfettamente applicabile in caso di deliberazioni assembleari autorizzanti innovazioni volte al superamento di barriere architettoniche.
Il co. 1 dell’art.1121 del c.c. dispone che in caso di innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. il successivo co. 3 fa salva la possibilità per detti condomini, loro eredi e aventi causa di partecipare successivamente ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.
In caso di innovazione gravosa suscettibile di utilizzo separato, quindi, la legge fa salva la possibilità ai condomini dissenzienti di sottrarsi al pagamento dell’opera, per poi riconoscere agli stessi il diritto potestativo di partecipare successivamente ai suoi vantaggi, se lo desiderano.

La innovazione è gravosa quando comporta un rilevante esborso per la sua realizzazione. È importante sottolineare come la giurisprudenza abbia precisato che la gravosità dell’opera deve essere ragguagliata non alle condizioni soggettive dei singoli condomini, ma alle condizioni oggettive dell’edificio in cui viene realizzata (si veda Cass. Civ., Sez.II,18.08.1993 n.8746).
La giurisprudenza ha inoltre precisato che i condomini che non intendono trarre vantaggio dalla innovazione, possano esprimere tale volontà o in sede di riunione assembleare, per i presenti, o successivamente per mezzo di impugnazione della delibera che autorizza l’esecuzione dell’opera, per i condomini assenti il giorno della riunione.

L’installazione dell’impianto ascensore, o il suo prolungamento, è un tipico caso di innovazione gravosa suscettibile di utilizzazione separata. Nel caso di specie si presume che alcuni condomini, non desiderosi di partecipare all’esborso che il prolungamento dell’impianto comporta, hanno deciso di impugnare la delibera assembleare esprimendo il loro dissenso ai sensi dell’art.1121 del c.c. Trattandosi di controversia condominiale, l’impugnazione della delibera assembleare ex art.1137del c.c., deve essere preceduta, ai sensi del D.Lgs. n.28/2010, dal tentativo obbligatorio di mediazione.
Al di là del fatto che l’innovazione sia volta all’abbattimento delle barriere architettoniche, i costi per la sua realizzazione, una volta che la stessa sia stata autorizzata dalla assemblea, dovranno essere ripartiti secondo quanto viene disposto dagli artt. 1123 e 1124 del c.c., norme che non trovano deroga alcuna nella L.n.13/1989.
Il quesito non fornisce sufficienti elementi per capire quale tipo di contestazione è stata mossa al condominio sotto tale aspetto; ci si sente solo di sottolineare che, consistendo l’innovazione nella installazione di un impianto ascensore, la norma che dovrebbe entrare in gioco nello stabilire le modalità di riparto delle spese straordinarie e ordinarie è l’art. 1124 del c.c. e non l'art. 1123 del c.c.

Il tetto è la parte più importante di una costruzione, influisce molto sul risparmio energetico e contribuisce alla dispersione del caldo e del freddo; per questo motivo, deve essere fatto ad arte e rispettare i criteri energetici imposti dalle vigenti regole per la sostenibilità.
Di regola l'occasione di rifare il tetto ha un duplice scopo, ossia quello della riparazione e quello del miglioramento, utilizzando nuove procedure e innovativi materiali di costruzione.

Secondo l’articolo 1117 del codice civile, il tetto rientra nelle parti comuni di un edificio condominiale e quindi la ripartizione delle spese per il suo rifacimento deve essere fatta dall’amministratore condominiale utilizzando le tabelle millesimali.
L'inscindibilità strutturale e funzionale del tetto, destinato a proteggere l'intero edificio e non soltanto gli ultimi piani da tutti gli agenti atmosferici e, quindi, anche dal caldo e dal freddo, porta ad escludere che possa distinguersi la parte di tetto costituente la copertura esterna del fabbricato dalla sottostante destinata ad assicurare l'isolamento termico.

Esistono articoli del codice civile che specificano, senza possibilità di errore e nel dettaglio, come devono essere ripartite le spese delle parti comuni.
A tal fine risulta indispensabile richiamare innanzitutto l’articolo 1123 c.c., intitolato proprio “Ripartizioni delle spese”, il quale stabilisce la regola generale secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Il secondo comma del suddetto articolo prevede una prima deroga a tale principio, disponendo che se si tratta di cose che servono i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Facendo applicazione di tali criteri può dirsi che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, mentre se le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.

Altra deroga alla regola generale è quella contenuta poi nel terzo comma dell’art. 1123 c.c., dal quale si deduce che vanno esclusi da ogni contribuzione quei condomini che non traggono dal rifacimento alcuna utilità; ciò significa che se il tetto da riparare copre solo una parte dell’edificio e non tutto, le spese del suo rifacimento devono essere sostenute solo da chi usufruisce realmente della copertura e non dalla restante parte del condominio, che non gode della protezione del tetto.

Volendo dunque trarre una prima conclusione, possiamo dire che nel caso che ci occupa, poiché il tetto copre l’intero edificio e la scala interna di un alloggio facente parte di un altro condominio, troverà applicazione la regola generale di cui all’art. 1123 comma 1 c.c. (che prevede la ripartizione della spesa in proporzione al valore delle singole proprietà), mentre per la parte di copertura della scala interna si applicherà il secondo comma dell’art. 1123 c.c. (ossia si dovrà tener conto dell’uso che del tetto ne viene fatto, ossia di sola copertura di una scala esterna).

Chiarito questo primo aspetto, sul quale sembra non possano esservi contestazioni, ma per il quale si è ritenuto opportuno fornire delle linee guida, passiamo ad affrontare adesso il problema della coibentazione.

Va intanto precisato che gli interventi da effettuarsi sul tetto di regola non costituiscono “innovazioni” e pertanto non sono applicabili gli articoli 1121 e 1122 del codice civile.

Il codice civile non fornisce una definizione di innovazione, ma questa può essere ricavata da pronunce della Giurisprudenza di legittimità, sulla base delle quali può asserirsi che costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria.
In quanto tale, essa incide sull’interesse di tutti i condomini, i quali pertanto debbono essere liberi di valutare la convenienza o meno di tale innovazione.

Pertanto, poiché una coibentazione che prevede delle opere che vanno al di là di quanto prescritto dalla normativa di settore potrà assumere natura di innovazione (anche gravosa), i condomini sui quali la medesima vorrebbe farsi gravare devono essere assolutamente liberi di porla in essere o meno, non potendo essere costretti a subire alcuna imposizione in tal senso.

Unico obbligo, dunque, ma incombente su tutti i condomini secondo i criteri sopra riportati, rimane quello di rifare il tetto nel rispetto dei criteri energetici imposti dalle vigenti regole per la sostenibilità, ciò per cui si consiglia di rivolgersi a ditte operatrici nel settore specifico, capaci di certificare i lavori e offrire anche le regolari documentazioni per usufruire dei bonus fiscali previsti dalla nuova Legge di Stabilità.
L’ amministratore di condominio sarà sicuramente documentato sulla possibilità di accedere ai fondi previsti per il miglioramento della classe energetica e per l’ecobonus, visto anche che il condominio è considerato sostituto d’imposta ed è quindi possibile avere sgravi fiscali importanti per le opere atte a migliorare non solo la coibentazione ma anche per l’adozione di tecniche isolanti o l’uso di fonti per il riscaldamento sostenibili, quali potrebbero essere i pannelli solari.

Può solo dirsi per inciso che con l’approvazione della Legge Finanziaria 2017, nei condomini l’ Ecobonus 2017 ha previsto una detrazione del 65%, che può arrivare al 70% se riguarda l’involucro (il cappotto) dell’edificio e al 75% se la certificazione prova il miglioramento della prestazione energetica invernale e estiva; il Bonus è stato stabilizzato fino al 2021 e rimane detraibile in 10 anni.