Articolo 13 Legge sulle locazioni abitative

La norma in oggetto riproduce parzialmente quello che era il contenuto dell'art. 79 della L. 392/1978, oggi abrogato dall'art. 14 comma 3 con riguardo alle locazioni abitative. La dottrina ritiene che tale disposizione non possa avere carattere retroattivo. Innanzitutto perché, come noto, la legge non dispone che per l'avvenire; così si esprime l'art. 11 delle Preleggi. L'articolo in questione, nel riferirsi ai contratti di locazione abitativi scritti, presuppone un requisito, quello della forma scritta, che è nato solamente con la L. 431/1998.

Un approfondimento merita il rapporto tra il requisito della registrazione e la validità del contratto. La questione non è di immediata comprensione, anche perché oggetto nel tempo di svariate modifiche da parte del legislatore.
Già nel momento dell'entrata in vigore della L. 431/1998 era controversa la natura della registrazione, e così parte della dottrina ha sostenuto che essa valesse come requisito di validità delle pattuizioni relative al canone di locazione, e da ciò conseguiva la nullità delle pattuizioni che non fossero state registrate e che prevedevano un canone maggiore rispetto a quello pattuito.
Diversamente opinando, altri hanno ritenuto che la registrazione potesse essere considerata come una condicio iuris sospensiva, che se non effettuata avrebbe impedito al contratto di produrre qualsivoglia tipo di effetto.
Tuttavia, l'interpretazione costituzionalmente orientata della Corte Costituzionale ha indotto a respingere la tesi per cui la mancata registrazione del contratto avrebbe comportato, in sé e per sé, la nullità del contratto, anche in ossequio al principio di ragionevolezza di cui all'art. 3 Cost.. Ed infatti la norma richiede esplicitamente solamente il requisito della forma scritta, e non quello della registrazione. Unicamente il primo, quindi, potrebbe ragionevolmente condurre alla nullità del contratto, e non il secondo.

Nel 2005, però, con la legge finanziaria, il legislatore ha modificato la disciplina, prevedendo la nullità a causa della mancata registrazione di contratti di locazione o che prevedono diritti relativi di godimento.
In tale contesto normativo, gli studiosi hanno asserito come, pur comportando la mancata registrazione una nullità contrattuale, quest'ultima non corrisponderebbe alla tradizionale nullità prevista dal Codice Civile all'art. 1418, ma si configurerebbe viceversa come una mera irregolarità di carattere tributario, che nulla avrebbe a che vedere con la genesi e la validità del negozio dal punto di vista sostanziale.

L'introduzione del regime opzionale della cedolare secca, poi, ha ulteriormente modificato i rapporti tra registrazione e validità del contratto di locazione.
Tale misura di carattere fiscale, infatti, nata per ridurre i carichi tributari in capo ai proprietari, è stata approvata con il D. lgs. n. 23/2011.
La disciplina in oggetto prevedeva un procedimento attraverso il quale poteva essere sanata l'invalidità del contratto derivante dalla mancata registrazione, consentendo alla locazione di produrre i suoi effetti.
Tale norma perseguiva l'intento di premiare il locatore che decidesse di registrare il contratto, pur tardivamente, contribuendo così ad una sana contribuzione nei confronti dell'erario.
Tale disposizione è stata dichiarata costituzionalmente illegittima per contrasto con l'art. 76 Cost.; ma il D.L. n. 47/2014, attraverso l'art. 5 comma 1- ter, ha previsto che i contratti sanati in base alla disciplina di cui ai commi 8 e 9 dell'art. 3 del D. lgs 23/2011 potessero continuare a considerarsi validi.
Anche tale ultima disposizione, tuttavia, è successivamente stata dichiarata costituzionalmente illegittima, poiché riproduttiva del contenuto di una norma già dichiarata incostituzionale in precedenza.
A risolvere la questione, è infine intervenuto il legislatore il quale, mediante la legge di stabilità del 2016, ha modificato ulteriormente l'art. 13 in questione.
Con tale ultimo intervento normativo, si è attribuita al conduttore la facoltà di agire in giudizio al fine di ottenere la "restituzione delle somme indebitamente versate", ottenendo contestualmente la "riconduzione del contratto a condizioni conformi a quelle previste dall'art. 2 commi 1 e 3."
Nella vigenza della disciplina attuale, quindi, la nullità per mancata registrazione non è relativa, bensì assoluta, proteggendo la stessa un interesse che travalica la salvaguardia delle parti contrattuali, e mira a contrastare fenomeni atti a danneggiare il fisco.

Della natura della nullità si è discusso ancora anche per quanto attiene all'invalidità che deriva dalle pattuizioni che prevedano canoni in misura superiore rispetto a quella stabiliti contrattualmente o dagli accordi locali. Da un certo punto di vista tale nullità potrebbe essere considerata come "relativa", poiché prevista a tutela della parte conduttrice.
Diversamente da quanto stabilito dall'art. 79 della l. equo canone (ancora in vigore per le locazioni diverse da quelle abitative), che prevede la nullità per qualsiasi vantaggio ulteriore attribuito al locatore e contrario alla legge, l'art. 13 in oggetto sembra consentire la possibilità per le parti di accordarsi al fine di attribuire, per esempio, le spese di straordinaria manutenzione al conduttore, oppure di obbligare lo stesso a provvedere obbligatoriamente alle riparazioni delle parti di immobile deteriorate dall'uso. Tali pattuizioni, non rientrando strettamente nella nozione di "canone", non potrebbero effettivamente contrastare con quanto previsto dalla norma, che impedisce di attribuire una somma maggiore rispetto a quella convenuta inizialmente a titolo di canone, senza però esprimersi in merito ad altri vantaggi attribuibili al locatore che devono, per questo, considerarsi legittimi.

Come accennato, il conduttore, nei casi di nullità disciplinati dai commi 1 e 4 della norma in esame, ha a disposizione due diverse azioni: quella di restituzione e quella di conformazione. Mentre con la prima egli ottiene la ripetizione delle somme versate indebitamente, con la seconda può chiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi rispetto a quelle di cui ai commi 1 e 3 dell'art. 2. Con quest'ultima azione la tutela del conduttore è più estesa, poiché non si limita ad ottenere la dichiarazione di nullità del contratto, ma permette al contratto di locazione di produrre effetti "legali", con corrispondenza del canone a quanto pattuito convenzionalmente o in sede locale.
Tale azione, peraltro, era concessa in passato solo nel caso in cui venisse dimostrato che il locatore si trovava in una posizione di prevaricazione per aver egli imposto l'instaurazione del rapporto contrattuale in assenza dell'assolvimento dell'obbligo di registrazione e quindi, sostanzialmente, di fatto.
Attualmente, viceversa, è sufficiente per il conduttore dimostrare la mancata registrazione.

Quid iuris nel caso di assolvimento dell'obbligo di registrazione in assenza di forma scritta del contratto? Una parte della dottrina ritiene che, in questo caso, il meccanismo di sanatoria della mancata registrazione comporti anche, contestualmente, la sanatoria dell'invalidità causata dal mancato adempimento dell'obbligo formale. Altra opinione, diversamente, ritiene che nel caso in cui il contratto, pur registrato, non sia stato stipulato in forma scritta, il meccanismo di recupero non sarebbe attivabile; infatti, il comma 6 dell'art. 13, predispone il meccanismo della sanatoria solo ed esclusivamente per i contratti non registrati.
L'opinione più ragionevole, tuttavia, sembra essere la prima. La registrazione, difatti, basta da sola a scongiurare la frode al fisco, non essendo necessario a quel punto conservare una invalidità derivante dalla mancanza di forma scritta, che non perseguirebbe a quel punto alcuna finalità razionalmente giustificabile.

L’articolo 13 riguarda invece le cause di nullità dei contratti. In particolare, il comma 1 prescrive la nullità per tutte le pattuizioni che determinino un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il comma 2 determina le conseguenze dei casi di nullità descritti al comma precedente, prevedendo la restituzione delle somme corrisposte in eccesso. Il comma 3 prevede la nullità anche per le clausole contrattuali derogatorie ai limiti minimi di durata fissati all’articolo 2 del presente provvedimento, sia per il primo tipo contrattuale sia per il secondo, mentre il comma 4 prevede la nullità per le pattuizioni volte alla determinazione di un canone superiore a quello contrattualmente stabilito ovvero a quello massimo definito dagli accordi locali in conformità alle disposizioni del provvedimento in esame. Il comma 5 individua quindi le condizioni per la ripetibilità delle somme indebitamente versate nei casi di nullità di cui al comma 4, enunciando inoltre un principio che consente di ricondurre il contratto alle due tipologie generali, previste dall’articolo 2. Il Senato ha esteso tale possibilità ai sensi in cui il locatore abbia preteso di instaurare un rapporto di locazione di fatto, e ha inoltre introdotto un comma aggiuntivo, che precisa che i riferimenti alla registrazione del contratto, contenuti nel provvedimento in esame, sono da ritenere privi di effetto qualora non sussista un obbligo di registrazione del contratto medesimo.