Pactum reservati dominii

Diversi sono gli orientamenti di dottrina e giurisprudenza in ordine alla natura della vendita con riserva di proprietà ( art. 1523 del c.c. e ss.).

L'orientamento tradizionale (prevalente anteriormente al codice del 1942) ravvisa nell'integrale e definitivo pagamento del prezzo una condizione sospensiva cui è subordinato il trasferimento della proprietà.

Altra tesi è quella della proprietà risolubile: l'acquirente sarebbe titolare di una proprietà risolubile, secondo la disciplina della condizione risolutiva. Il mancato pagamento del prezzo comporterebbe la riacquisizione del bene al venditore.

Più recente è la tesi che ravvisa nel meccanismo insito nella vendita con riserva di proprietà una forma di garanzia per il venditore: si tratterebbe di un espediente per consentire il recupero del bene nel caso di inadempimento del compratore e di risoluzione del contratto. Il compratore sarebbe quindi proprietario ab initio, pur limitato dal diritto del venditore in funzione di garanzia.

L'orientamento che tuttavia sembra il più seguito è quello che vede nella vendita con riserva di proprietà una vendita obbligatoria, ove l'effetto traslativo è rinviato al momento del pagamento dell'ultima rata di prezzo.

Nel caso di specie, in ossequio all’ultimo orientamento descritto, stante il mancato pagamento del 25% del prezzo pattuito, il bene deve ritenersi non ancora entrato nella titolarità dell’acquirente.

Il diritto del venditore ad ottenere le ulteriori rate non ancora versate non si è prescritto (vale infatti il termine ordinario decennale): egli può quindi ancora chiedere all’acquirente l’adempimento o, in alternativa, la risoluzione del contratto, sussistendone i presupposti. Si ritiene che il venditore abbia anche azione per far valere il diritto alla restituzione del bene.

Il completamento di tutti i pagamenti da parte del proprietario comporterà l’effetto traslativo della titolarità sul bene immobile.

Il riferimento, nel caso di specie, a un “pegno” sul bene oggetto del contratto di vendita fa presumere che il compratore abbia già acquistato la proprietà dell’immobile, sul quale è stata iscritta ipoteca a garanzia del pagamento dell’intero prezzo. Se questo fosse il questo caso, il completamento dei pagamenti sarebbe idoneo ad estinguere l’obbligazione: ciò comporterebbe ai sensi dell’ art. 2878 del c.c. , n. 3, l’estinzione anche dell’ipoteca accesa sul bene (di cui il compratore era proprietario sin dall’inizio).